વેચાણ દસ્તાવેજની કાયદેસરતાને સંબંધિત મુદ્દો રજિસ્ટ્રાર દ્વારા નિર્ણીત કરી શકાય નહીં

વેચાણ દસ્તાવેજની કાયદેસરતાને સંબંધિત મુદ્દો રજિસ્ટ્રાર દ્વારા નિર્ણીત કરી શકાય નહીં.

જ્યારે જમીન-મિલકત વેચાણ વ્યવહાર કરવામાં આવે અને તેવા દસ્તાવેજની નોંધણી અર્થે સબ-રજિસ્ટ્રાર સમક્ષ રજૂ કરવામાં આવે ત્યારે તેવા દસ્તાવેજની નોંધણી કરવા સબ-રજિસ્ટ્રાર બંધાયેલ છે અને તેમણે દસ્તાવેજની નોંધણી કરવી જ પડે અને તેમને નોંધણીનો ઈનકાર કરવાની કોઈ સત્તા નથી કે કોઈ જોગવાઈ નથી.

પરંતુ નોંધણી અધિનિયમની કલમ-૨૨(બી)નોંધણી અધિનિયમની કલમ-૨૨(બી)ની જોગવાઈ મુજબ : એક જ વ્યક્તિ દ્વારા નોંધાયેલ દસ્તાવેજ વડે પહેલાંથી જ તબદીલ કરાયેલ મિલકતના સંબંધમાં દસ્તાવેજની નોંધણીનો સ્વીકાર નહીં કરવા બાબતની જોગવાઈ કરવામાં આવેલ છે અને નોંધણી નહીં કરવાના કારણો નોંધી પક્ષકારને આપવા અંગેની જોગવાઈ નોંધણી અધિનિયમની કલમ-૭૧માં કરવામાં આવેલ છે.

વધુમાં સબ-રજિસ્ટ્રારને રજૂ થયેલ દસ્તાવેજના ટાઇટલ સંબંધી ન્યાયનિર્ણય કરવા યા દસ્તાવેજની કાયદેસરતા નક્કી કરવા અંગેની કોઈ સત્તા યા હકુમત નથી. જે અંગે ‘વેચાણ દસ્તાવેજની કાયદેસરતાને સંબંધિત મુદ્દો રજિસ્ટ્રાર દ્વારા નિર્ણીત કરી શકાય નહીં' તેવો સિદ્ધાંત નામદાર આંધ્રપ્રદેશ હાઇકોર્ટ (અમરાવતી) (ખંડપીઠ) દ્વારા એસ. અંબિકા વિરુદ્ધ સ્ટેટ ઓફ આંધ્રપ્રદેશ, રિટ અપીલ નં.૭૩૫/૨૦૨૨ ના કામે તા.૦૫/૧૨/૨૦૨૨ ના રોજ આખરી હુકમ કરી પ્રસ્થાપિત કરવામાં આવેલ છે (લેન્ડ લોઝ જજમેન્ટસ, વોલ્યુમ-૧, ઈશ્યૂ-૧૨, ડિસેમ્બર-૨૦૨૩, પાના નં. ૧૦૮૪) આ કેસની ટૂંકમાં હકીકત નીચે મુજબ છે. પ્રશ્નવાળી જમીન/મિલકતના મૂળ માલિક સ્વ.પેરુમલ્લુ નાદરના વારસદારો યાને અરજદારોએ સંયુક્ત કુટુંબના વિભાજન અને વહેંચણનો ખત નોંધણી અર્થે જોઈન્ટ સબ-રજિસ્ટ્રાર યાને પાંચમા બચાવકર્તા સમક્ષ રજૂ કરેલ. પરંતુ અરજદારોને મજકૂર લેખ કોઈ કારણ આપ્યા વિના નોંધણીનો ઈનકાર કરતો હુકમ કરેલ, ત્યારબાદ યોગ્ય તપાસ કરતા માલૂમ પડેલ કે પ્રશ્નવાળી મિલકતનું અરજદારોના પિતા સ્વ.પેરૂમલ્લુ નાદર દ્વારા છઠ્ઠા બચાવકર્તાની તરફેણમાં પહેલાંથી જ વેચાણ કરવામાં આવેલ છે. જે અંગે અરજદારોએ સબ-રજિસ્ટ્રારશ્રીના હુકમ વિરુદ્ધ રિટ અરજી વિદ્વાન સિંગલ જજ સાહેબ સમક્ષ દાખલ કરવામાં આવેલ. જે રિટ અરજી નામદાર કોર્ટ તરફથી એવું ઠરાવીને રદ કરવામાં આવેલ કે, વેચાણ/ શરતી વેચાણ વગેરે અંગે ઉપસ્થિત કરવામાં આવેલ મુદ્દાઓ તે તમામ હકીકતની બાબતો છે અને નોંધણી માટે રજૂ કરવામાં આવેલ વિભાજન ખત ઉપર તેની અસર એ પણ પક્ષનિવેદનો અને પુરાવાની બાબત છે, કે જેનો નિર્ણય કરવાનું ભારતીય બંધારણના આર્ટિકલ ૨૨૬ હેઠળ પરવાનગીપાત્ર નથી. જે નામદાર કોર્ટના હુકમ વિરુદ્ધ અરજદારોએ હાલની લેટર્સ પેટન્ટ અપીલ નામદાર હાઈકોર્ટ સમક્ષ ઉપસ્થિત કરેલ.

નામદાર હાઇકોર્ટ એવા તારણ ઉપર આવેલ કે, નોંધણી અધિનિયમની કલમ-૨૨(બી) નોંધણી અધિનિયમની કલમ-૨૨(બી) : એક જ વ્યક્તિ દ્વારા નોંધાયેલ દસ્તાવેજ વડે પહેલાંથી જ તબદીલ કરાયેલ મિલકતના સંબંધમાં દસ્તાવેજની નોંધણીનો સ્વીકાર નહીં કરવા બાબતની જોગવાઈ કરવામાં આવેલ છે.

તેમજ નોંધણી અધિનિયમની કલમ-૭૧ : નોંધણીનો ઇનકાર કરવા માટેના કારણો નોંધવા જોઈશે. એટલે કે જ્યારે સબ-રજિસ્ટ્રાર એક દસ્તાવેજ નોંધાવવાનો ઈનકાર કરે ત્યારે, (૧) તેઓએ નોંધણીનો ઇનકાર કરતો હુકમ કરવો જોઈશે, (૨) તેમની બુક નં.ર માં તેવા હુકમ માટેના તેમના કારણો નોંધવા જોઈશે. (૩) દસ્તાવેજ ઉપર ‘નોંધણીનો ઇનકાર કર્યો' એવા શબ્દોનો શેરો મારવો જોઈશે, (૪) દસ્તાવેજ કરનારી અથવા તે હેઠળ દાવો કરી રહેલ કોઈપણ વ્યક્તિ દ્વારા કરાયેલ અરજી ઉપર ચુકવણી અને બિનજરૂરી વિલંબ વિના તે મુજબ નોંધાયેલ કારણોની નકલ તેને આપવી જોઈશે.

નામદાર હાઇકોર્ટે યાદલા રમેશ નાયડુ વિ. સબ-રજિસ્ટ્રાર, સબ્બાવરમ, ૨૦૦૯(૧)એ.એલ.ડી. ૩૩૭ ના ચુકાદાનો સંદર્ભ લેતા તેમાં નોંધ્યું હતું કે, ‘૨૩. નોંધણી અધિનિયમની કલમ-૭૧ નોંધણીનો ઇનકાર કરવા માટે નોંધવાના થતાં કારણો સાથે કામ લે છે કે જે મુજબ : જે મિલકતને સંબંધિત હોય તે સબ-ડિસ્ટ્રિકટની અંદર આવેલ નથી, તેવા આધારે હોય તે સિવાય દસ્તાવેજ નોંધવાનો ઇનકાર કરતા પ્રત્યેક સબ-રજિસ્ટ્રારે બુક નં.૨ માં નોંધ પાડવી જોઈશે અને દસ્તાવેજ ઉપર ‘નોંધણીનો ઈનકાર કર્યો’ એવા શબ્દોનો શેરો મારવો જોઈશે. જયારે નોંધણી અધિનિયમની કલમ-૭૨ દસ્તાવેજની નોંધણીનો ઈનકાર કરતા સબ-રજિસ્ટ્રારના હુકમો ઉપરથી ડિસ્ટ્રિક્ટ રજિસ્ટ્રારને અપીલ કરવા સાથે કામ લે છે. એ બાબતે કોઈ શક નથી કે, નોંધણી અધિનિયમની કલમ-૭૧ હેઠળ નોંધણી કરનાર સત્તાધિકારી નોંધણીનો ઈનકાર કરવા માટેના કારણો નોંધવા ફરજથી બંધાયેલ છે, પરંતુ હકીકત એ રહેવા પામે છે કે હાલના કેસમાં નોંધણી કરનાર સત્તાધિકારીએ દસ્તાવેજ નોંધવાનો ઇનકાર કર્યો નહોતો પરંતુ દસ્તાવેજ નોંધ્યો હતો.'

આમ, ઉપરોકત કલમ અને ટાંકેલ ચુકાદો દર્શાવે છે કે, સબ- રજિસ્ટ્રારે કારણો નોંધવાના રહે છે કે જયારે તેઓ નોંધણી માટે તેમની સમક્ષ રજૂ કરવામાં આવેલ દસ્તાવેજને નોંધવાનો ઇનકાર કરે છે, પરંતુ તેવા કારણો તેમની કચેરી દ્વારા જાળવવામાં આવતા બુક નં.ર રજિસ્ટરમાં નોંધવાના રહે છે અને દસ્તાવેજ ઉપર "નોંધણીનો ઇનકાર કર્યો" એવા શબ્દોનો શેરો મારવો જોઈશે તેમજ દસ્તાવેજ કરનારી અથવા તે હેઠળ દાવો કરી રહેલ વ્યક્તિને ચુકવણી અને બિનજરૂરી વિલંબ વિના તે મુજબ નોંધાયેલ કારણોની નકલ તેને આપવી જોઈશે.

વધુમાં જ્યાં સુધી, છઠ્ઠા બચાવકર્તાની તરફેણમાં થયેલ અગાઉના નોંધાયેલ વેચાણ દસ્તાવેજ છતાં તેમજ કલમ-૨૨(બી) હેઠળ ઊભા કરાયેલ પ્રતિબંધ છતાં, સબ-રજિસ્ટ્રાર પક્ષકારોના ટાઇટલનો નિર્ણય કરી શકે નહીં અને નોંધણીનો ઈનકાર કરી શકે નહીં, કારણ કે, અગાઉનું વેચાણ એ માત્ર શરતી વેચાણ દસ્તાવેજ હતો અને કારણ કે, છઠ્ઠા બચાવકર્તા વેચાણ દસ્તાવેજમાંની શરતોનું પાલન કરવામાં નિષ્ફળ ગયા હતા, તેણી પ્રશ્નવાળી મિલકતના સંબંધમાં કોઈ દાવો લાવી શકે નહીં અને તેથી સબ-રજિસ્ટ્રારે નોંધણીનો ઇનકાર કરવામાં ભૂલ કરી હતી, એવી અપીલકર્તાઓની રજૂઆતનો પ્રશ્ન છે ત્યાં સુધી, વિદ્વાન સિંગલ જજ સાહેબ દ્વારા સાચી રીતે ઠરાવાયા મુજબ અગાઉના વેચાણ દસ્તાવેજની કાયદેસરતાને સંબંધિત મુદ્દો પાંચમા બચાવકર્તા દ્વારા નિર્ણીત કરી શકાય નહીં, તેમ છતાં કલમ-૨૨(બી)ને ધ્યાને લેતાં તેઓ માત્ર પાછળથી કરાયેલ દસ્તાવેજ એટલે કે વિભાજન ખતની નોંધણીનો ઈનકાર કરી શકે છે. ઉપરોકત નામદાર હાઇકોર્ટના ચુકાદા ઉપરથી કહી શકાય કે, વેચાણ દસ્તાવેજની કાયદેસરતાના સંબંધિત મુદ્દો સબ-રજિસ્ટ્રાર દ્વારા નિર્ણીત કરી શકાય નહીં, તેમ છતાં કલમ-૨૨(બી)ને ધ્યાને લેતાં તેઓ માત્ર પાછળથી કરાયેલ દસ્તાવેજ એટલે કે વિભાજન ખતની નોંધણીનો ઇનકાર કરી શકે છે. 

(લેન્ડ લોઝ જજમેન્ટસ, વોલ્યુમ-૧, ઈશ્યૂ-૧૨, ડિસેમ્બર-૨૦૨૩, પાના નં. ૧૦૮૪)