સહકારી સોસાયટીઓમાં પ્લોટ, મકાન ધારકના નામ દાખલ કરવાની જોગવાઈઓ
- બિનખેતી થયેલ જમીનના પ્રોપર્ટી કાર્ડ આપવા અને
- આઝાદી મળ્યા પછી વિકાસ સાથે ઝડપથી મહેસૂલી કાર્યવાહી સુધારવામાં આવી નથી
જમીન મહેસૂલ અધિનિયમમાં અને સેટલમેન્ટ મેન્યુઅલ અને રેવન્યુ એકાઉન્ટ મેન્યુઅલમાં મોટા ભાગની જોગવાઈઓ ખેતીની જમીનો અંગેના ઉલ્લેખ મોટા ભાગે છે કારણ કે બ્રિટીશ શાસન વ્યવસ્થા દરમ્યાન જે જમીન મહેસૂલની વ્યવસ્થા દાખલ કરવામાં આવી, તેમાં જમીન મહેસૂલ જમીનની પ્રત પ્રમાણે કેટલું લેવું અને કોની પાસેથી લેવું તે અંગે રેકર્ડ અદ્યતન રાખવાની જોગવાઈઓ છે. સાથો સાથ જમીન મહેસૂલ અધિનિયમના ચેપ્ટર-૯ માં કલેક્ટરશ્રીને શહેરી વિસ્તારોમાં સીટી સર્વે દાખલ કરવાની અને તેની હદ નક્કી કરવાની જોગવાઈઓ છે. જેમ જણાવ્યું તેમ મોટાભાગની ખેતીની જમીનો હોવાથી તેના વહીવટ માટે રેવન્યુ એકાઉન્ટ મેન્યુઅલના ગામના નમુના નં.૧ થી ૧૮માં સમગ્ર જમીન સબંધી મહેસૂલી ગામનો વહીવટ આવી જાય છે અને આ નમુનાઓ પૈકી લોકોમાં ૭/૧૨ અને ૮અ અને હક્કપત્રક નમુના નં.૬ સૌથી પ્રચલિત છે. પરંતુ શહેરીકરણ અને ઔદ્યોગિકરણના વ્યાપના કારણે જમીનના ઉપયોગની પદ્ધતિઓ (Land usage pattern) બદલાઈ છે. ગુજરાત જેવા રાજ્યમાં દેશના અન્ય રાજ્યોની સરખામણીએ શહેરીકરણનો વ્યાપ વધારે છે અને અંદાજ મુજબ વર્ષ ૨૦૩૦ સુધીમાં રાજ્યની ૫૦% વસ્તી ઉપરાંત શહેરોમાં હશે એટલે બદલાતા જતા સમયને અનુરૂપ જમીન / મિલકતના વ્યવસ્થાપનમાં પણ ઝડપથી બદલાવ લાવવાની જરૂર છે. જમીન મહેસૂલ અધિનિયમ - ૧૮૭૯ ઘડાયો ત્યારે તે સમયગાળામાં બ્રિટીશ હકુમતના વિસ્તારોમાં સુરત, અમદાવાદમાં રહી ચૂકેલા કલેક્ટર ટી.સી. હોપ દ્વારા સૌ પ્રથમ - ૧૯૬૮માં સીટી સર્વે શહેર વિસ્તાર પુરતું દાખલ કરવામાં આવેલ સુરતમાં ટીસી હોપના નામે તાપી નદી ઉપર હોપ પુલ આવેલ છે અને તેઓની ભલામણ અનુસાર આ જમીન મહેસૂલ અધિનિયમમાં પ્રકરણ-૯, કલમ-૧૨૫ થી ૧૩૪ સુધીની જોગવાઈઓ દાખલ કરવામાં આવેલ જેમાં ગામ, નગર અને શહેરોને લગતી હદો નક્કી કરવાની અને કલમ-૧૨૬ હેઠળ કલેક્ટરને રાજ્ય સરકાર જે વસ્તીનું ધોરણ નક્કી કરે તે આધારે સીટી સર્વે દાખલ કરવાનું છે.
અનુભવે જણાયેલ છે કે ગુજરાતમાં ૧૯૯૦ પહેલાં જે વિસ્તારોમાં સીટી સર્વે દાખલ કરવામાં આવેલ તેમાં નિયમિત સ્વરૂપે હક્કચોક્સી અધિકારીની નિમણૂંકો કરવામાં આવતી અને તે આધારે હક્કચોક્સીની કામગીરી પૂરી થતાં સબંધિત સીટી સર્વે વિસ્તારના મિલકતારકોને પ્રોપર્ટી કાર્ડ આપવામાં આવતું અને ત્યારબાદના વ્યવહારોમાં હક્કપત્રકના નિયમોના આધારે મિલકત રજીસ્ટરે ફેરફાર કરવામાં આવે છે. જે સીટી સર્વે વિસ્તારમાં જો ખેતીના નંબરો આવતા હોય તો તેની કામગીરી મહેસૂલી તલાટી દ્વારા કરવામાં આવે છે, પરંતુ જેમ જણાવ્યું તેમ બિનખેતીની જમીનો ફેરવવાનો વ્યાપ શહેરીકરણ અને ઔદ્યોગિકરણની પ્રક્રિયાને કારણે વધ્યો, પરંતુ તેના સાપેક્ષમાં સીટી સર્વે દાખલ ન થતાં અને હક્કચોક્સી અધિકારીઓની પણ નિમણૂંકો ન થતાં સીટી સર્વે દાખલ કરવાપાત્ર વિસ્તારો પણ મહેસૂલી ગામોના વહીવટ આધારે ચાલતા હોય છે. જેમ અંગ્રેજોએ ભલે પોતાના હિત ખાતર સુદ્રઢ મહેસૂલી પદ્ધેતિ અપનાવી પરંતુ આઝાદી મળ્યા પછી વિકાસ સાથે ઝડપથી મહેસૂલી કાર્યવાહી સુધારવામાં આવી નથી.
ઉપરોક્ત પૂર્વભુમિકા જાહેર જનતાને જાણકારી માટે વર્ણવી છે. બદલાતા જતા સંજોગોને કારણે ગુજરાત સરકારે જમીન મહેસૂલ અધિનિયમમાં પ્રકરણ-૯ એ Transitional Area રૂપાંતરિત વિસ્તારો તરીકે ઉમેરવામાં આવ્યું છે અને તેમાં કલમ-૧૨૫ એ થી યુ સુધીની કલમો ઉમેરવામાં આવી છે અને આ વિસ્તારો મોટા શહેરોની લગોલગના વિસ્તારો છે કે જેમાં બિનખેતી જમીનોનો મહત્તમ ઉપયોગ જુદા જુદા હેતુ માટે થાય છે. આજ રીતે ગુજરાતમાં શહેરીકરણ આયોજન બદ્ધ અને સુઆયોજીત સ્વરૂપે થાય એટલા માટે ગુજરાત ટાઉન પ્લાનીંગ એક્ટ - ૧૯૭૬ ઘડવામાં આવ્યો છે અને તેમાં શહેરી / વિસ્તાર વિકાસ મંડળો રચવામાં આવ્યા છે અને સત્તા મંડળો (Urban / Development Authorities) દ્વારા સબંધિત વિસ્તારોના Land use plan તરીકે માસ્ટર ડેવલપમેન્ટ પ્લાન બનાવવામાં આવે છે અને કાયદાકીય રીતે માસ્ટર ડેવલપમેન્ટ પ્લાનના વિસ્તારમાં ટીપી સ્કીમ દાખલ કરી અમલ કરવામાં આવે છે. અનુભવે એ પણ જણાવેલ છે કે જેમ સીટી સર્વે દાખલ કરાયા બાદ આખરી કરતાં વિલંબ થાય છે તેજ રીતે ટીપી સ્કીમમાં પણ આખરી કરતાં ઘણો સમય જાય છે. તેમ છતાં જમીન મહેસૂલ અધિનિયમની ચેપ્ટર-૯ અને ૯એની સીટી સર્વેની કામગીરી અને ટાઉન પ્લાનીંગ એક્ટની ટીપી સ્કીમની કામગીરી બંન્ને સમાંતર પ્રકારની હોઈ રાજ્ય સરકારના મહેસૂલ વિભાગે તા.૧૨/૨/૨૦૦૭ના ઠરાવ અન્વયે નગર રચના યોજના દાખલ થઈ હોય અને આખરી થઈ હોય તે વિસ્તારમાં વિધીવત હક્કચોક્સીની કામગીરીને બદલે ટીપી સ્કીમના આખરી નકશા, પ્લોટ મુજબ અમલ કરવાની સુચનાઓ છે, પરંતુ મારી જાણકારી મુજબ આ અંગેનો અમલ થયો નથી એટલે તમામ જમીન / મિલકત ધારકો જૂના મહેસૂલી ગામનો ૭/૧૨, સીટી સર્વે દાખલ થયેલ હોય તો તેના પ્રોપર્ટી કાર્ડ અને ટીપી દાખલ થયેલ હોય તો ફાયનલ પ્લોટનું બી ફોર્મ આમ ત્રણ પ્રકારના જમીનને લગતા દસ્તાવેજો લઈને ફરવું પડે છે અને તેને કારણે પ્રજાએ હાલાકી ભોગવવી પડે છે અને જમીન / મિલકતને લગતા પ્રમાણભુત આધાર-પુરાવા માટે અને ખાસ કરીને જમીનના ટાઈટલ અંગે પ્રશ્નો ઉભા થાય છે, જેથી રાજ્ય સરકારે તમામ બિનખેતી થયેલ તમામ સર્વે નંબરના પ્રોપર્ટી કાર્ડ આપવાનો નિર્ણય કરેલ છે, પરંતુ તે મુજબ અમલીકરણ થયેલ નથી અને તે પાછળનું મુળભુત કારણ Multiple Law, જમીન મહેસૂલ અધિનિયમ, ટાઉન પ્લાનીંગ એક્ટ, સીટી સર્વેની કામગીરી આ બધાના બદલે ફક્ત એક જ Authority એટલે કે મહાનગરપાલિકા, નગરપાલિકા, સત્તા મંડળોના વિસ્તાર પૂરતા ફક્ત સીટી સર્વે સુપ્રિટેન્ડન્ટ આખરી સતાધિકારી તરીકે ઘણી આ વિભાગને જે મિલકતોના સાપેક્ષમાં સ્ટાફની ઘટ છે તે કાયમી ધોરણે પૂરો પાડવો જોઈએ, તો જ શહેરી વિસ્તારોના જમીન / મિલકતનું વ્યવસ્થાપન યોગ્ય રીતે થઈ શકે. આ બધાની વચ્ચે જમીન / મિલકત ઉપરનું જે જમીન મહેસૂલ વસુલ કરવાનું છે તે પણ અદ્યતન સ્વરૂપે જેમ રેકર્ડનું કોમ્પ્યુટરાઈઝેશન કરવામાં આવ્યું છે ત્યારે ડિજીટાઈઝેશનના જમાનામાં જમીન મહેસૂલ વસુલ કરવાની કાર્યપદ્ધતિ ઓનલાઈન કરવી જરૂરી છે. સીટી સર્વે રેકર્ડના મિલકત કાર્ડ અને સોસાયટીઓના પ્લોટ ધારકોનો વિષય અગત્યનો હોઈ આગામી લેખમાં વિવરણ કરીશું.
