મિલકત ની માલિકી માત્ર રેવેન્યુ રેકોર્ડ ના આધારે નક્કી થઇ શકે નહી.

 

જમીન મિલ્કતના હક્કપત્રકની નોંધો અંગે કાયદાકીય જોગવાઈઓ

 જમીન મિલ્કતના હક્કપત્રકની નોંધો અંગે કાયદાકીય જોગવાઈઓ

લોકાભિમુખ માર્ગદર્શન - એચ.એસ. પટેલ IAS (નિ.)

- મહેસૂલી તંત્ર સીટી સર્વે વિસ્તાર સિવાય પણ પ્રજાહિતમાં પ્રોપર્ટી કાર્ડ આપવાની કામગીરી કરે

જમીન મહેસૂલ અધિનિયમ, ૧૮૭૯માં જમીન વ્યવસ્થાપનના ભાગરૂપે જમીનને લગતું રેકર્ડ તૈયાર કરવા બાબતે પ્રકરણ-૮માં કલમ-૯૫થી ૧૧૭ સુધી જમીનનું સર્વે, એસેસમેન્ટ અને સેટલમેન્ટ (Survey, Assessment, Settlement) એટલે કે જમીનની મોજણી, આકારણી અને જમાબંધી મહેસૂલી શબ્દ પ્રયોગો છે અને જમીન વ્યવસ્થાપનમાં આ પાયાની બાબતો છે. આના આધારે રેવન્યુ એકાઉન્ટ મેન્યુઅલના ગામના નમુના નં. ૧થી ૧૮ તૈયાર કરવામાં આવે છે કે જેમાં સમગ્ર મહેસૂલી ગામનો વહીવટ આવી જાય છે. આમ તો પ્રાથમિક રીતે ખેતીની જમીનના વહીવટ માટે આ નમુનાઓ ઘડવામાં આવેલ અને ૧૯૦૩માં જમીન મહેસૂલ અધિનિયમમાં પ્રકરણ-૧૦ એ ઉમેરવામાં આવ્યું કે જે હક્કપત્રકના નામે Record of Rights ના ઓળખાય છે અને આ સૌથી અગત્યનો નમુના નં. ૬ છે. જેમાં ખેતીની જમીનને લગતા જે પણ વ્યવહાર, વેચાણ, તબદીલી, ગીરો, બોજો વિગેરે તમામની નોંધ ગામના નમુના નં.૬માં (હક્કપત્રકમાં) પાડવામાં આવે છે અને પ્રમાણિત અધિકારીએ નોંધ પ્રમાણિત કર્યા બાદ સબંધિત નમુના નં.૭ માં (૭/૧૨) ફેરફાર કરવામાં આવે છે. આમ હક્કપત્રકએ સૌથી અગત્યનો નમુનો છે. હવે કોમ્પ્યુટરાઈઝેશન થવાને કારણે આ અંગેની નોંધ ઈ-ધરા કેન્દ્રમાં તે જ નમુના હેઠળ થાય છે અને જે તે સમયે તલાટી દ્વારા હસ્તલિખીત નોંધ કરવામાં આવતી અને ફેરફાર પણ હસ્તલિખીત કરવામાં આવતો તેના બદલે હવે કોમ્પ્યુટરાઈઝ સિસ્ટમમાં નોંધ પ્રમાણિત થયે, આપો આપ ફેરફાર સબંધિત નમુના નં.૭ માં થાય છે અને આ પ્રક્રિયાથી મોટાભાગના લોકો પરિચિત છે. પરંતુ ખેતીની જમીન માટે નિભાવવામાં આવતું હક્કપત્રક તેમજ નમુના નં.૭ ને બદલે સીટી સર્વે થયા બાદ જે પ્રક્રિયા અનુસરવામાં આવે છે તેનાથી મોટાભાગના લોકો પ્રોપર્ટી કાર્ડ સિવાય અન્ય બાબતોથી માહિતગાર હોતા નથી.

જમીન મહેસૂલ અધિનિયમના પ્રકરણ-૧૦માં કલમ-૧૨૬થી ૧૩૪ સુધી ગામની અંદર, નગર અને શહેરોમાં આવેલ જમીન અંગે જોગવાઈ છે અને કલમ-૧૨૬માં કલેક્ટરને ગામ, નગર અને શહેરની હદ નક્કી કરવાની જોગવાઈઓ છે. જમીન મહેસૂલ અધિનિયમ-૧૮૭૯ અમલમાં આવ્યો તે પહેલાં મુંબઈ એક્ટ-૧૮૬૩ તરીકે મુંબઈ અને હાલના ગુજરાતમાં અમલમાં હતો અને તેમાં ખેતી સિવાયની અન્ય જમીનો અંગે જોગવાઈ હતી. જેમ ખેતીની જમીનોનું સર્વે થાય અને ત્યારબાદ મહેસૂલી રેકર્ડ લખાય તે રીતે કલમ-૧૨૬ હેઠળ કલેક્ટરશ્રી દ્વારા વિકસીત વિસ્તારો કે જ્યાં મોટાભાગની જમીનો બિનખેતીમાં ફેરવાઈ હોય અને રહેણાંક અને અન્ય ઈમારતો અસ્તિત્વમાં આવ્યા હોય તેવા વિસ્તારોને સીટી સર્વે દાખલ કરવાના હુકમો કરવામાં આવે છે અને પાયાની કામગીરી તરીકે સીટી સર્વેમાં સમાવિષ્ઠ સર્વે નંબરોની માપણી કરવામાં આવે છે અને તમામ મિલ્કતોની હક્ક ચોક્સી (Verification of Rights) માટે Enquiry Officer હક્કચોક્સી અધિકારીની નિમણૂંક કરવામાં આવે છે અને તેઓ દ્વારા સીટી સર્વેમાં સમાવિષ્ઠ મિલ્કત ધારકોને નોટીસ આપી રજૂઆત કરવાની તક આપી હક્કચોક્સી અધિકારી મિલ્કત રજીસ્ટરમાં તેઓનો નિર્ણય નોંધે છે અને જે મિલ્કત રજીસ્ટરમાં ચાલતા નંબર હોય તે મુજબ મિલ્કત કાર્ડ તૈયાર કરવામાં આવે છે. જે સામાન્ય રીતે જનમાનસમાં પ્રોપર્ટીકાર્ડ તરીકે ઓળખાય છે. એકવાર સીટી સર્વેની કામગીરી પૂર્ણ થાય એટલે સબંધિત પેટાવિભાગના પ્રાન્ત અધિકારી દ્વારા આ રેકર્ડ (Promulgate) પ્રમાણિત જાહેર કરવામાં આવે છે અને ત્યારબાદ સબંધિત મિલ્કતના જે પણ ફેરફાર થાય તે સબંધિત પ્રોપર્ટીકાર્ડમાં કરવામાં આવે છે. શહેરી વિસ્તારમાં એવું બને છે કે ઘણીવાર સીટી સર્વે રેકર્ડ જાહેર થયા બાદ પણ મૂળ સીટી સર્વે વિસ્તારમાં સમાવિષ્ઠ સર્વે નંબરોને લગતી નોંધ હક્કપત્રકમાં કરવામાં આવે છે. ખરેખર તો એકવાર સીટી સર્વેનું રેકર્ડ પ્રમાણિત થાય એટલે પ્રાન્ત અધિકારી દ્વારા હક્કપત્રકમાં તેની નોંધ કરવામાં આવે છે એટલે કે હક્કપત્રકમાં પાડવામાં આવતી નોંધ સીટી સર્વે પ્રમોલગેટ થાય એટલે ભીચજી બંધ કરવાની હોય છે. ખરેખર તો આજકાલ મોટા શહેરોમાં વર્ષોથી જ્યાં હાઉસીંગ સોસાયટીઓ બનેલ છે અને રહેણાંકના મકાનોના પ્લોટ, સોસાયટીના, સભ્યોના બદલે એક જ પ્રોપર્ટી કાર્ડમાં ઉપર સોસાયટીનું નામ અને સંયુક્તપણામાં તમામ પ્લોટધારકોના નામ હોય છે. તેના બદલે સહકારી અધિનિયમ મુજબ જે સોસાયટી નોંધાયેલ હોય તેમાં વ્યક્તિગત પ્લોટધારકોના નામ સીટી સર્વેમાં અલગ પ્રોપર્ટીકાર્ડ આપવું જોઈએ કે જેથી પ્લોટધારક તરીકે અલગ કાયદેસરનો દસ્તાવેજ મળી શકે.

સરકારના મહેસૂલ વિભાગના પરિપત્ર મુજબ હવે તમામ ખેતીની જમીન અને બિનખેતી થયેલ જમીનના પ્લોટ સીટી સર્વે થયેલ ન હોય તો પણ રી સર્વે મુજબ અને ડીઆઈએલઆર દ્વારા માપણી થયા બાદ પ્રોપર્ટીકાર્ડ આપવાની સુચનાઓ છે અને હવે જ્યારે રાજ્યની મોટાભાગની જમીનોનું રી સર્વે થયેલ છે. જો કે ક્ષેત્રફળમાં વિસંગતતા હોવાની મોટાપાયે રજૂઆતો છે. પરંતુ જે જે કિસ્સામાં સબંધિત કબજેદાર દ્વારા માન્ય ક્ષેત્રફળ છે તેમાં જે માપણી થયેલ છે તેમાં નવા નમુના નં.૭ માં પ્રિન્ટેડ સર્વે નંબરના ક્ષેત્રફળનો નકશો પણ બતાવવામાં આવે છે. 

જેથી મહેસૂલ વિભાગ દ્વારા લીધેલ નિર્ણય મુજબ સીટી સર્વે સિવાયના વિસ્તારોમાં પણ બિનખેતી થયેલ પ્લોટના પ્રોપર્ટીકાર્ડ આપવાની કામગીરી કરવી જરૂરી છે. જેથી સરકારને પણ કાયમી મહેસૂલી ધારો વસુલ કરવામાં નમુનો નં.૨ પણ અદ્યતન કરી શકાય. આશા રાખવામાં આવે છે કે જાહેર જનતાને ઉક્ત સ્પષ્ટતાથી હક્કપત્રકની જોગવાઈઓ અને સીટી સર્વે વિસ્તારમાં પ્રોપર્ટીકાર્ડની જોગવાઈઓની જાણકારી મળશે. બંને પ્રક્રિયામાં જમીન મહેસૂલ અધિનિયમના હક્કપત્રકની જોગવાઈઓ લાગુ પડે છે.

વેચાણ દસ્તાવેજમાં બાંધકામ પ્રોજેકટના કોમન એરીયાનો પણ ઉલ્લેખ કરવો જરૂરી છે

 

રેરા રજિસ્ટ્રેશનને પાત્ર પ્રોજેકટના પ્રમોટરે ખરીદનારને નિયત નમુના અનુસાર રજિસ્ટર્ડ બાનાખત કરી આપવું પડે

તમારી જમીન,  તમારી મિલકત > નિલેશ વી. ત્રિવેદી (એડવોકેટ)

નોંધણી સર નિરીક્ષકની કચેરી, ગાંધીનગર તરફ્થી ગુજરાત રાજ્યના તમામ નોંધણી અમલદારોને જણાવવામાં આવેલ છે કે, ગુજરાત રીયલ એસ્ટેટ રેગ્યુલેટરી ઓથોરિટી ગાંધીનગરના પત્ર અન્વયે ભારત સરકારના રીયલ એસ્ટેટ (રેગ્યુલેશન એન્ડ ડેવલપમેન્ટ) એકટ ૨૦૧૬ ની કલમ-૧૩ ની જોગવાઈ મુજબ રેરા રજિસ્ટ્રેશનને પાત્ર પ્રોજેકટના પ્રમોટરે ખરીદનારને નિયત નમુના અનુસાર રજિસ્ટર્ડ બાનાખત (Agreement For Sale) કરી આપવાનું રહે છે અને તેવું બાનાખત સબરજિસ્ટ્રાર કચેરીમાં ફરજિયાત નોંધણી કરાવવાનું છે. આ બાનાખતમાં જે તે યોજનાના પ્રોજેક્ટ સ્પેસિફિકેશન, ડેવલપમેન્ટ અને નાણાંકીય ચુકવણી સંબંધી વિગતો દર્શાવવાની રહે છે. આવા રજિસ્ટર્ડ બાનાખત રેરા (8£8/) કાયદા હેઠળ ખૂબ જ અગત્યનો દસ્તાવેજ હોઈ સબરજિસ્ટ્રાર કચેરીમાં નોંધણી અર્થે આવતા બાનાખતમાં પ્રોજેકટનો રેરા કાયદા હેઠળ રજિસ્ટ્રેશન થયેલું છે કે કેમ? જો થયેલું હોય તો તેના રેરા રજિસ્ટ્રેશન નંબર અને ના થયેલું હોય તો તેના કારણો સંબંધી સ્પષ્ટતા મેળવવી, આપવી જરૂરી છે.  રજિસ્ટર્ડ બાનાખત કરવામાં 

સદર કાયદાની કલમ ૧૭ ની જોગવાઈ મુજબ રજિસ્ટ્રેશનને પાત્ર પ્રોજેક્ટના પ્રમોટરે આવા પ્રોજેક્ટના એસોસિએશન ઓફ એલોટીઝ અથવા સક્ષમ ઓથોરિટીને પ્રોજેકટના કોમન એરીયાને ટાઈટલ રજિસ્ટર્ડ વેચાણ દસ્તાવેજ થકી તબદીલ કરવાનું છે તેમજ આ કોમન એરીયા અને એમિનિટિઝનું ફિઝિકલ પઝેશન સોંપવાનું છે, જેથી પ્રમોટર અને એલોટી વચ્ચે કરવામાં આવતા વેચાણ દસ્તાવેજમાં આ બાબતનો સ્પષ્ટ ઉલ્લેખ થાય તે જરૂરી છે. જે અંગે ધી ગુજરાત કો. ઓપરેટિવ સોસાયટીઝ એક્ટની જોગવાઈ મુજબ સર્વિસ સોસાયટીનું રજિસ્ટ્રેશન પણ કરવાનું રહે છે.

સદર કાયદાની પ્રવર્તમાન જોગવાઈઓ મુજબ નીચેની વિગતોના પ્રોજેકટને રેરા રજિસ્ટ્રેશનમાંથી હાલ મુકિત આપવામાં આવેલી છે.

(૧) પ્લાનિંગ એરીયા બહારના હોય તેવા પ્રોજેકટ
(૨) પ્રોજેક્ટ માટેની જમીનનું ક્ષેત્રફળ ૫૦૦ ચોરસમીટર અથવા તેનાથી ઓછું હોય તેવા પ્રોજેકટ.
(૩) પ્રપોઝ્ડ એપાર્ટમેન્ટની સંખ્યા ૮ કે તેથી ઓછી હોય તેવા પ્રોજેકટ
(૪) તારીખઃ ૦૧/૦૫/૨૦૧૭ પહેલા બી.યુ. પરમીશન (સક્ષમ ઓથોરિટી તરફથી આપવામાં આવતી બાંધકામ વાપરવાની પરવાનગી) મેળવેલ હોય તેવા પ્રોજેકટ.
ઉપરોક્ત બાબતે રેરા કાયદાની જોગવાઈ તથા એલોટીના હિતને ધ્યાનમાં રાખી બાંધકામ પ્રોજેક્ટના બાનાખત તથા વેચાણ દસ્તાવેજ સબરજિસ્ટ્રાર કચેરીમાં રજિસ્ટ્રેશન માટે રજુ થાય ત્યારે દસ્તાવેજના પ્રથમ પાને નીચે મુજબની માહિતી લખવામાં આવે તે ખૂબ આવશ્યક છે.
મિલક્ત સંબંધી પ્રોજેકટનો રેરા રજિસ્ટ્રેશન નંબર અથવા રેરા રજિસ્ટ્રેશન ન મેળવવાનું કારણ (નીચેના પૈકી જે લાગુ પડતું હોય તે) (૧) પ્રોજેક્ટ પ્લાનિંગ એરીયા બહારનો છે. (૨) પ્રોજેકટ માટેની જમીનનું ક્ષેત્રફળ ૫૦૦ ચોરસમીટર અથવા તેનાથી ઓછું છે. (૩) પ્રોજેક્ટ માટેના પ્રપોઝડ એપાર્ટમેન્ટની સંખ્યા ૮ કે તેથી ઓછી છે. (૪) પ્રોજેક્ટનું બી.યુ. પરમિશન તારીખઃ ૦૧/૦૫/૨૦૧૭ પહેલાં મેળવેલ છે.
ગુજરાત રીયલ એસ્ટેટ રૂલ્સ, ૨૦૧૭ (રેગ્યુલેશન એન્ડ ડેવલપમેન્ટ) એક્ટ ૨૦૧૬ તથા ગુજરાત રીયલ એસ્ટેટ રૂલ્સ, ૨૦૧૭ (રેગ્યુલેશન એન્ડ ડેવલપમેન્ટ) (જનરલ) રૂલ્સ, ૨૦૧૭ ની જોગવાઈઓ મુજબ કરવાનો રહેશે.
* સબરજિસ્ટ્રાર અધિકારીએ લેખનું રજિસ્ટ્રેશન કર્યા પહેલાં કરવાની તપાસ.

 (૧) સ્થાવર મિલકતનો કોઈ દસ્તાવેજ કરી આપતી વ્યકિતઓ અથવા તેમના પ્રતિનિધિઓ અથવા જેને નામફેર કરી આપ્યું હોય તે વ્યકિતઓ અથવા ઉપર્યુકત અધિકૃત એજન્ટો કલમો ૨૩, ૨૪, ૨૫ અને ૨૬ હેઠળ દસ્તાવેજ રજુ કરવા માટે આપેલા સમયની અંદર સબરજિસ્ટ્રાર અધિકારી સમક્ષ હાજર ન થાય તો આ ભાગમાં અને કલમો ૪૧, ૪૩, ૪૫, ૬૯, ૭૫, ૭૭, ૮૮ અને ૮૯ માં જણાવેલી જોગવાઈઓને આધીન રહીને તે દસ્તાવેજ આ અધિનિયમ હેઠળ રજિસ્ટર કરી શકાશે નહીં. પરંતુ એવી તમામ વ્યક્તિઓ અગત્યના કારણે અથવા અનિવાર્ય અકસ્માતને કારણે તે પ્રમાણે હાજર થાય નહીં અને તે રીતે હાજર થવામાં ચાર મહિનાથી વધુ વિલંબ થયો ન હોય તેવા કેસોમાં સબરજિસ્ટ્રાર આદેશ કરી શકશે કે કલમ રપ હેઠળ દંડ આપવાનો હોય તે ઉપરાંત યોગ્ય રજિસ્ટ્રેશન ફી ની રકમની દસ ગણી રકમથી વધુ નહીં તેટલો દંડ ભરવામાં આવે તો દસ્તાવેજ રજિસ્ટર કરી શકાશે.
રજિસ્ટ્રેશન એકટની કલમ ૧૭ ની પેટા કલમ (૧) માં ઉલ્લેખ કરેલા સ્થાવર મિલકત સંબંધી બિનવસિયતી દસ્તાવેજો સાથે (ક)અમલ અને દાવો કરનાર પક્ષકારો તથા સાક્ષીઓના ઓળખના પુરાવા જોડેલા ન હોય. (ખ) અમલ કરનાર અથવા તે હેઠળનો દાવો કરનાર (વ્યકિત) જેના દસ્તાવેજની નોંધણી કરવાની હોય તેવી વ્યક્તિ અથવા સંસ્થા દ્વારા અધિકૃત કરવામાં આવેલો પ્રતિનિધિ અથવા એજન્ટ હોય ત્યારે અધિકૃતતાના પુરાવા જોડેલા ન હોય. (ગ) અમલ કરનાર અને દાવો કરનાર પક્ષકારોમાંથી એક વ્યક્તિની સહી અથવા (વ્યક્તિ સહી કરવા સક્ષમ ન હોય તો) તેના અંગુઠાનું નિશાન/આંગળીની છાપ રજિસ્ટ્રેશન માટે રજુ કરેલા ખતના દરેક પાના ઉપર કરેલી ન હોય. (ઘ) પાવર ઓફ એટર્ની એટલે કે મુખત્યારનામું કરી આપનાર વતી મુખત્યારનામાના ધારકે દસ્તાવેજ કરી આપ્યો હોય તેવા કિસ્સામાં મુખત્યારનામું કરી આપનાર હયાત છે એવી સાબિતી જોડેલી ન હોય તો રજિસ્ટર કરનાર અધિકારી તેને સ્વીકારવાનો ઈન્કાર કરી શકશે. (2) તમામ વ્યકિતઓ એક સાથે અથવા જુદા જુદા સમયે પેટા કલમ (૧) માં જણાવ્યા મુજબ હાજર થઈ શકશે. તેમ થયે સબરજિસ્ટ્રારે (3) તે દસ્તાવેજ જેણે કરી આપ્યો હોવાનું અભિપ્રેત થતું હોય તે વ્યક્તિઓએ તે કરી આપ્યો હતો કે નહીં તે બાબતની તપાસ કરવી જોઈએ.

(ખ) તેની સમક્ષ હાજર થઈને પોતે તે દસ્તાવેજ કરી આપ્યો છે એમ કહેતી હોય તે વ્યક્તિઓની ઓળખ બાબત પોતે ખાતરી કરવી જોઈશે અને, (ગ) પ્રતિનિધિ તરીકે જેને નામફેર કરી આપ્યું હોય તે વ્યક્તિ તરીકે અથવા એજન્ટ તરીકે હજાર થતી વ્યકિતની બાબતમાં તેના એ રીતે હાજર થવાના હક્ક બાબત પોતે ખાતરી કરવી જોઈશે.
(૪) પેટા કલમ (૧) ના પરંતુ હેઠળ આદેશ આપવા માટેની અરજી સબરજિસ્ટ્રારને કરી શકાશે અને તેણે તે અરજી પોતે જેના તાબામાં હોય તે રજિસ્ટ્રારને તુરંત મોકલવી જોઈશે.
(૫) આ કલમમાંનો કોઈપણ મજકુર હુકમનામા કે હુકમોની નકલોને લાગુ પડતો નથી.
(સ્પષ્ટીકરણઃ આ કલમના હેતુ માટે “દસ્તાવેજ” એ શબ્દમાં ઈલેકટ્રોનિક રીતે રજુ કરેલા દસ્તાવેજનો પણ સમાવેશ થશે.)
નોંધ:- (જમીન-મિલક્ત માટેના લેખોના સંદર્ભ વાચકોના સૂચન કે પ્રશ્નો ‘નવગુજરાત સમય’ ના નવા સરનામે (૧૦૧, પહેલો માળ, ઓમ શાયોના આર્કેડ, સિલ્વર ઓક કોલેજ પાસે, ગોતા, અમદાવાદ-૩૮૨૪૮૧) લેખિત રૂપે મોકલવા અથવા લેખકને ઈ-મેઈલ કરવા)