મિલકતના માલિકની ભાડા કબજાની દાવા અરજીનો જવાબ કેવો હોવો જોઈએ?

તમારી જમીન,  તમારી મિલકત >

  નિલેશ વી. ત્રિવેદી (એડવોકેટ)

 મિલકતના માલીક તે વાદીની ભાડા કબજાની દાવા અરજીનો પ્રતિવાદી ભાડૂઆતે જવાબ આપવાનો થાય ત્યારે તે અસરકારકતાથી કેવી રીતે આપી શકાય તે માટેના જવાબનો નમુનો આજે અહીં જોઇશું:   
અમદાવાદના મહેરબાન સ્મોલ કોઝ જજ સાહેબની કોર્ટમાં એચ.આર.પી.દિ.મુ.નં............/૨૦૨૩
વાદી : નામ   …
ઉ.આ  .. વર્ષ, ધંધો ……..
ઠેકાણું : અમદાવાદ
વિરુદ્ધ 
પ્રતિવાદી : નામ
ઉ.આ .. વર્ષ, ધંધો ..
ઠેકાણું : અમદાવાદ
બાબતઃ- મિલકતના માલીક તે વાદીની ભાડા કબજાની દાવા અરજીનો પ્રતિવાદી ભાડૂઆત તરફે
જવાબ
(૧) વાદીનો દાવો ખોટો છે અને કબૂલ નથી.
(૨) વાદીની નોટિસ ખોટી અને ગેરકાયદેસરની છે.
(૩) વાદીએ સદરહુ દાવો કાયદેસરની નોટિસ આપ્યા બાદ વગર કરેલ હોઈ વાદીનો દાવો રદ થવાને પાત્ર છે.
(૪) આ જવાબમાં સ્પષ્ટપણે કબૂલ કર્યા સિવાયનો વાદીના દાવાનો જવાબ અમોને કબૂલ નથી.
(૫) વાદીના અમો ભાડુઆત હોવાની હકીક્ત સાચી છે, પરંતુ માસિક મરજિયાત ભાડુઆત હોવાની હકીકત ખોટી છે.
(૬) ભાડાનો માસ તારીખ .-.    ના રોજ શરુ થઈ તારીખ .. .. ના રોજ પૂરો થતો આવેલ છે.
(૭) વાદી જણાવે છે કે અમો પ્રતિવાદીનું ભાડું તારીખ .. .. થી બાકી છે તે હકીકત ખોટી છે અને કબૂલ નથી. અમો પ્રતિવાદીએ વાદીને તારીખ .... ના રોજ સુધીનું ચડે ચડયું માસિક ભાડું આપી દીધું છે, પરંતુ વાદીએ ભાડું લઈ તેની પહોંચ આપી નથી.
(૮)દાવાવાળા મકાનનો મ્યુનિસિપલ ટેક્ષ તથા શિક્ષણવેરો મકાન માલિકના શિરે હતો અને છે.
(૯) દાવાવાળી ભાડે રાખેલ મિલકતનું માસિક રૂ. .... .. ભાડું લે છે તે ઘણું જ વધારે, અસહ્ય અને જુલમી છે. તે સ્ટાન્ડર્ડ રેન્ટ નથી તથા દાવાવાળી જગ્યાની લોકાલિટી, સગવડતા, મકાનની તથા જમીનની કિંમત જોતાં, તથા આજુબાજુના ભાડાં જોતાં, તેનું સ્ટાન્ડર્ડ રેન્ટ દર માસે ફક્ત રૃપિયા .. .. હોઈ શકે તે પ્રમાણે સ્ટાન્ડર્ડ રેન્ટ નકકી કરવાપાત્ર છે.
(૧૦)દાવાવાળા મકાનનું સ્ટાન્ડર્ડ રેન્ટ નકકી કરાવવા માટે અમો પ્રતિવાદીએ વાદી ઉપર નામદાર .....- ના રોજ સ્ટાન્ડર્ડ રેન્ટની કોર્ટમાં સ્ટાન્ડર્ડ રેન્ટ ૫. અ .નં. .. થી તારીખ … અરજી કરેલી છે તે જારી છે.
(૧૧) સ્ટાન્ડર્ડ રેન્ટ મુજબ ભાડું આપવા અમો હંમેશાં તૈયાર અને ખુશી હતા અને છીએ જે કંઈ ભાડું બાકી રહ્યું હોય તો તે વાદીની કસુરથી બાકી રહેલ છે.
(૧૨) વાદીને અમો પ્રતિવાદીએ કરેલું ભાડાનું મનીઓર્ડર વાદીએ રિફ્યુઝ કરેલું છે અને તેથી એરીયર્સના ગ્રાઉન્ડ ઉપર દાવો કરવાનું વાદીને કોઈ કારણ રહેતું નથી તેથી વાદીનો દાવો ૨દ થવાને પાત્ર છે.
(૧૩)ઉપરના સંજોગોમાં અમારું ભાડુ છ માસ ઉપરાંતનું બાકી હોવાની હકીકત ખોટી છે અને કબૂલ નથી અને અમો પ્રતિવાદી ટેનન્ટ ઈન એરીયર્સ હતા નહીં, અને છે નહીં.
(૧૪)અમો પ્રતિવાદીએ વાદીની તારીખ ની નોટિસનો ખરો અને સચોટ જવાબ તારીખ............ ના રોજ આપેલો છે. (વાદીની નોટિસ મળી હોય અને જવાબ આપેલ હોય તો)
(૧૫)વાદી જણાવે છે કે અમારા કબજાવાળી દુકાન વાદીને ધંધો કરવા જરુરીયાત છે તે હકીકત ખોટી છે અને કબૂલ નથી.
(૧૬) વાદી દાવાવાળા મકાનના તારીખ ૧-૧-૧૯૬૪ પછીના માલિક છે. તેથી દાવાવાળા મકાનનો કહેવાતા અંગત ઉપયોગના કારણસર કબજો મેળવવા વાદી હકકદાર નથી.
(૧૭) અમો પ્રતિવાદીને તપાસ કરવા છતાં બીજે કોઈ ઠેકાણે મકાન મળતું નથી. દાવાવાળું મકાન જો ખાલી કરવામાં આવે તો અમો પ્રતિવાદી રસ્તે રખડતાં થઈ જઈએ તેમ છે. અને ગ્રેટર હાર્કશીપ થાય છે જયારે તે ખાલી કરાવવામાં ના આવે તો વાદીને કોઈ મુશ્કેલી પડે તેમ નથી.
(૧૮) વાદી જણાવે છે કે દાવાવાળા મકાનનો વાદીને અંગત ઉપયોગ માટે સુધ-બુદ્ધથી જરૂરીયાત છે તે હકીક્ત ખોટી છે અને કબૂલ નથી.
(૧૯)વાદી જણાવે છે કે દાવાવાળા મકાનમાં અમો પ્રતિવાદીએ કહેવાતા કાયમી પ્રકારના ફેરફાર કરેલ છે તે, હકીકત ખોટી છે અને કબૂલ નથી.
(૨૦)વાદી જણાવે છે કે અમો પ્રતિવાદીએ દાવાવાળું મકાન પેટાભાડે આપી દીધું છે અને અમો પ્રતિવાદી નફાખોરી કરીએ છીએ તે હકીકત ખોટી છે અને કબૂલ નથી.
(૨૧)વાદીના જણાવ્યા મુજબ દાવાવાળા મકાનમાં કરેલા કહેવાતા ફેરફારો તે કાયમી પ્રકારના નથી અને હંગામી છે અને તેથી દાવાવાળા મકાનને કોઈ નુકસાન થાય તેમ નથી.
(૨૨)અમોએ ભાડે રાખેલ મિલકતનો ઉપયોગ બદલ્યો નથી.
(૨૩)અમો પ્રતિવાદીએ દાવાવાળા મકાનનો વપરાશ છેલ્લા છ માસ ઉપરાંતથી બંધ કરેલ છે તે હકીક્ત ખોટી છે અને કબૂલ નથી.
(૨૪)અમો પ્રતિવાદીને બીજે ઠેકાણે કહેવાતી પૂરતી સગવડવાળું ઓલ્ટરનેટીવ સ્યુટેબલ એકોમોડેશન મળી ગયું છે તે હકીકત ખોટી છે અને કબૂલ નથી.
(૨૫)અમોએ ભાડે રાખેલ ભાગ ઉપરાંત વધુ જગ્યાનું દબાણ કર્યું છે અને ભાડાની શરતોનો ભંગ કર્યો છે તે હકીકત ખોટી છે અને કબૂલ નથી.
(૨૬)અમારું વર્તન આજુબાજુના પડોશીઓ માટે ન્યૂસન્સ અને એનોયન્સ રૂપ છે, તથા અમારો સ્વભાવ ઝઘડાખોર છે તથા અમો માથાભારે માણસ છે તથા મિલકતનો ગેરકાયદેસરના હેતુમાટે ઉપયોગ કરીએ છીએ તે તમામ હકીકત ખોટી છે અને કબૂલ નથી.
(૨૭)અમો પ્રતિવાદી વાદીની નોકરીમાંથી છુટા થઈ ગયેલ હોવાથી સદરહુ મકાનનો કબજો રાખવા હકદાર નથી તે હકીકત ખોટી છે અને કબૂલ નથી.
(૨૮) સદરહુ મિલક્ત ભાડે રાખવા સાથે વાદીની નોકરીમાં હોવાની સાથે કોઈ સંબંધ નથી અને અમો એક સ્વતંત્ર ભાડુઆત છીએ.
(૨૯)અમોએ ભાડે રાખેલ જગ્યામાં વાદી કેટલુંય રીપેરીંગ તથા જરુરી સુધારા-વધારા કરવા માંગે છે અને તે અમારી સદર જગ્યા ખાલી કર્યા સિવાય તે થઈ શકે તેમ નથી તે હકીકત ખોટી છે અને કબૂલ નથી.
(૩૦)અમારા કબજાવાળી જગ્યા જીર્ણ હાલતમાં છે અને ૫ડી જાય તેમ છે તેથી જમીનદોસ્ત કરી નવેસરથી બાંધકામ કરવા માટે વાદીને જરુરીયાત છે તે હકીકત ખોટી છે અને કબૂલ નથી.
(૩૧) અમોએ ભાડે રાખેલી ખુલ્લી જમીન ઉપર વાદી બાંધકામ કરવા માંગે છે તે હકીકત ખોટી છે અને કબૂલ નથી.
(૩૨)વાદી જણાવે છે કે અમોએ ભાડે રાખેલી જગ્યા સ્થાનિક સંસ્થાના હુકમ મુજબ જમીનદોસ્ત કરવાની છે તે હકીકત ખોટી છે અને કબૂલ નથી.
(૩૩)અમોએ ભાડે રાખેલ ભાગમાં વેસ્ટ કરેલ છે અને ટાન્સફર ઓફ પ્રોપર્ટી એક્ટની કલમ ૧૦૮(ઓ)ની જોગવાઈનું ઉલ્લંઘન કરી ભાડાની શરતોનો ભંગ કરેલ છે તે હકીક્ત ખોટી છે અને કબૂલ નથી.
(૩૪)વાદી જણાવે છે કે તેવી કહેવાતી કોઈપણ ભાડાની શરતોનો અમો પ્રતિવાદીએ ભંગ કરેલ નથી.
(૩૫) દાવા અરજીના પેરા .... ફીર્મલ છે અને તેથી તેનો કોઈ ખાસ જવાબ આપવાની જરુર નથી.
(૩૬) દાવાવાળી મિલકતનું ખુંટવર્ણન વાદીએ સાબિત કરવું જોઈએ.
(૩૭) ઉપરના સંજોગોમાં વાદીને સદરહુ દાવો કરવાનું કોઈ કારણ ઉપસ્થિત થતું નથી. તેથી વાદીનોદાવો રદ થવાને પાત છે.
(૩૮) વાદીએ માંગેલી દાદ મેળવવા વાદી હકકદાર નથી. તેથી વાદીનો દાવો ખર્ચ સાથે રદ કરી અમો પ્રતિવાદીને ખર્ચ અપાવશોજી.
સ્થળઃ અમદાવાદ
તારીખ: જાન્યુઆરી›૨૦૨૩
પ્રતિવાદીના એડવોકેટની સહી
પ્રતિવાદીની સહી
ઈકરાર
અમો પ્રતિવાદી આજરોજ શહેર અમદાવાદમાં આ ઈકરાર કરીએ છીએ કે ઉપરની તમામ હકીકત અમારા જાણવા તથા માનવા પ્રમાણે સાચી છે.
સ્થળઃ અમદાવાદ
તારીખ :
પ્રતિવાદીની સહી
નોંધ:- (જમીન-મિલકત માટેના લેખોના સંદર્ભે વાચકોના કોઈ સૂચન કે પ્રશ્નો હોય તો ‘નવગુજરાત સમય’ ના નવા સરનામે (૧૦૧, પહેલો માળ, ઓમ શાયોના આર્કેડ, સિલ્વર ઓક કોલેજ પાસે, ગોતા, અમદાવાદ-૩૮૨૪૮૧) લેખિત રૂપે મોકલવા અથવા લેખકને ઈ-મેઈલ કરવા)

ખેતીની જમીન ખેડૂત તરીકે ધારણ કરવા ઉપર પ્રતિબંધ

 

ગુજરાતમાં બિનખેડૂત - ખેતીની જમીન ખેડૂત તરીકે ધારણ કરવા ઉપર પ્રતિબંધ

લોકાભિમુખ માર્ગદર્શન -  એચ.એસ. પટેલ IAS (નિ.)

ગણોતધારો-૧૯૪૮ની કાયદાકીય જોગવાઈઓ  અને

'સુપ્રિમકોર્ટના ચુકાદા મુજબ કોઈપણ બિનખેડૂત વીલથી પણ ખેડૂતનો દરજ્જો પ્રાપ્ત ન કરી શકે.'

બૃહદ મુંબઈ રાજ્યમાં - ગુજરાત - ૧/૫/૧૯૬૦ના રોજ અસ્તિત્વમાં આવ્યા પહેલાં મુંબઈ ખેતિની જમીન અને ગણોત વહીવટ - ૧૯૪૮ અધિનિયમ ઘડવામાં આવેલ અને આજે પણ આ કાયદો ગુજરાતના (સૌરાષ્ટ્ર - કચ્છ સિવાય) પ્રદેશમાં લાગુ પડે છે. આ કાયદો પ્રાથમિક રીતે આઝાદી બાદ બંધારણીય પીઠબળ સાથે જમીન સુધારા અમલમાં લાવવામાં આવ્યા તેના ભાગરૂપે ઘડવામાં આવેલ અને તેનો મુખ્ય આશય લાંબા સમયથી જમીનદારો / જમિન માલિકોની જમીન ઉપર લાંબા સમયથી ખેતી કરતા તે કબજેદારોને કાયમી ધોરણે કબજાહક્ક આપવાનો હતો. આઝાદી મળ્યા બાદ ૧૯૫૬ સુધી સૌરાષ્ટ્ર રાજ્ય 'બી' કેટેગરીનું રાજ્ય હતું અને કચ્છ 'સી' કેટેગરીનું રાજ્ય હતું. રાજ્યોની પુનઃરચના ૧૯૫૬ અન્વયે પાછળથી સૌરાષ્ટ્ર, કચ્છ, મુંબઈ રાજ્યમાં ભળ્યું અને ત્યારબાદ સૌરાષ્ટ્ર અને કચ્છ ગુજરાત - ૧૯૬૦માં અલગ અસ્તિત્વમાં આવ્યું ત્યારે તેનો ભાગ બન્યું. સૌરાષ્ટ્રમાં જે જમીન સુધારા કાયદાઓ ઘડવામાં આવ્યાં તેમાં, સૌરાષ્ટ્ર લેન્ડ રીફોર્મસ એક્ટ ૧૯૫૧, સૌરાષ્ટ્ર બારખલી એબોલીશન એક્ટ - ૧૯૫૧, સૌરાષ્ટ્ર ઘરખેડ ગણોત વહીવટ પતાવટ અને ખેતીની જમીનનો વટ હુકમ - ૧૯૪૯, એસ્ટેટ એબોલીશન એક્ટ તેમજ કચ્છ માટે મુંબઈ ગણોત અને ખેતીની જમીન (કચ્છ અને વિદર્ભ પ્રદેશ) ૧૯૫૮ હાલ આ કાયદો કચ્છ વિસ્તારને લાગુ પડે છે. આમ સ્વતંત્રતા મળ્યા બાદ 'ખેડે તેની જમીનના' સિધ્ધાંત ઉપર ગણોતીયાઓને જમીન ઉપરના હક્કો આપવાના જમીન સુધારા કાયદાઓ અમલમાં લાવવામાં આવ્યા.

ઉક્ત પૂર્વભૂમિકા સાથે આ કાયદાઓનું ઝડપી અમલીકરણ થાય તે માટે મામલતદાર અને કૃષિપંચને મહત્તમ સત્તાઓ આપવામાં આવી. ગુજરાતમાં સૌરાષ્ટ્ર સહિત અમલીકરણ પણ થયું, પરંતુ સૌરાષ્ટ્રના જમીન સુધારા કાયદાઓ ખૂબ જ અમલીકરણ માટે સરળ હતા અને જેથી લાંબી પ્રક્રિયા અને અર્થઘટનના પ્રશ્નો સિવાય અમલીકરણ થયું અને કહી શકાય કે સમગ્ર દેશમાં સૌરાષ્ટ્રના જમીન સુધારા કાયદા આ પ્રદેશના ૨૨૨ રજવાડા હતા અને મોટે ભાગે ગોંડલ સિવાય તમામ જગ્યાઓએ જમીનદારી પધ્ધતિ હતી, છતાં તે સમયના મુખ્યમંત્રી યુ.એન.ઢેબરની દૂરંદેશીના કારણે કાયદાઓનું ઘડતર અને અમલીકરણ સરળ સ્વરૂપે થયું. આજે પણ સૌરાષ્ટ્રના જીલ્લાઓમાં ખેડહક્ક આપવામાં આવ્યાં તેમાં જમીનના સત્તા પ્રકાર, અર્થઘટન, જૂની શરત, નવી શરતના સૌથી ઔછા પ્રશ્નો છે, બલકે નહીવત છે અને તેનો જાત અનુભવ કલેક્ટર રાજકોટના મારા કાર્યકાળ દરમ્યાન થયો છે અને ગુજરાતના સુરત, પાલનપુર અને વડોદરા વિસ્તારના જીલ્લાઓમાં પણ મે કામ કર્યું છે, જ્યાં ગણોતધારો લાગુ પડે છે ત્યાં ગણોતીયાના હક્કો આપવામાં આવ્યા છે, પરંતુ મૂળ નક્કી કરેલ સત્તા પ્રકાર કે જે કાર્યવાહી થઈ તેના અર્થઘટન અને સત્તા પ્રકારના પ્રશ્નો આજે પણ આવે છે, એટલા માટે સામાન્ય જનતા માટે અને ખાસ કરીને જમીન વ્યવસાય (Real Estate)  સાથે સંકળાયેલ વ્યક્તિઓને ઉપયોગી થાય તેવી સિમિત સ્વરૂપે - Operational  કલમો અને ખાસ કરીને ગણોતકાયદામાં જે મહત્વની તારીખ અને વર્ષ ગણોતીયાઓ માટે નક્કી કરવામાં આવેલ તેનું વર્ણન કરૂં છું. ગણોત કાયદો મુંબઈ રાજ્યમાં ઘડવામાં આવેલ તે કાયદાના અમલની તારીખ ૨૮/૧૨/૪૮ છે. ત્યારબાદ ઠરાવેલ દિવસ  (Appointed Day) જે ગણવામાં આવે છે તે તા.૧૫/૬/૧૯૫૬ ત્યારબાદ ગણોતદિન Tentant Day  તરીકે તા.૧/૮/૧૯૫૬ અને ખેડૂત દિન (Tillers day) તા.૧/૪/૧૯૫૭ નક્કી કરેલ છે, તેજ રીતે નિર્દિ તારીખPrescribed Date તા.૩/૩/૧૯૭૩ ગણવામાં આવે છે. હવે રક્ષિત ગણોતીયો (Protected Tenant)  કે જે Deemed Purchaser ગણાય તે તા.૧/૧/૧૯૩૮ પહેલાં સતત છ વર્ષ સુધી જમીન ગણોતે ધરાવી હોય અથવા તા.૧/૧/૪૫ની તરત પહેલાં સતત છ વર્ષ સુધી જમીન ગણોતીયાએ ધરાવી હોય તેને રક્ષિત ગણોતીયો ગણવામાં આવે છે.  હવે ગણોતીયો કોને ગણવો તે અંગેની વ્યાખ્યામાં કોઈ જમીનની ખેતી તેનો માલીક પોતે કરતો ન હોય અને જે બીજી વ્યક્તિ તે જમીનની કાયદેસર ખેતી કરતા હોય તેવી વ્યક્તિ એટલે કે માલિકના કુટુંમ્બ સિવાયની વ્યક્તિ અને ગણોતીયો અને તેનો પ્રકાર નક્કી કરવાની સત્તા સબંધિત તાલુકાના મામલતદાર અને કૃષિપંચને છે અને તેમના દ્વારા-૩૨ (જી)થી શરૂ કરીને ખરીદીનું પ્રમાણપત્ર ૩૨ એમ હેઠળ આપવાનું છે.

આજકાલ સૌથી મોટો પ્રશ્ન ગણોતધારાની જમીનો નવી શરતની કે કઈ જમીન જૂની શરતની ગણાય તે છે અને તે માટે ગણોતધારા હેઠળ હક્ક આપતી વખતે જ સત્તા પ્રકાર નક્કી કરવાનો છે. દા.ત. કલમ-૪૩(૧) બી હેઠળ ગણોતીયો કાયમી હોવો જોઈએ અને ગણોતીયાને તેનો હક્ક કાયમી ધોરણે તબદીલ કરવાનો હક્ક હોય તો આવી જમીન જૂની શરતની ગણાય. તેજ પ્રમાણે કલમ-૮૪ એ / બી / સી પ્રમાણે તા.૨૮/૧૨/૧૯૪૮થી તા.૩૧/૭/૧૯૫૬ વચ્ચે જમિન માલીક અને ગણોતીયા વચ્ચે જમીન વેચાણ / ખરીદીના વ્યવહાર થયા હોય અને મામલતદાર અને કૃષિપંચે રૂ.૧ દંડ લઈને વિનયમિત (Regularised) કર્યા હોય. આમ જે તે સમયે આ શરતો પરિપૂર્ણ થતી હોય અને મામલતદાર અને કૃષિ પંચે આ અંગે નિર્ણય આપ્યા હોય તો તે જમીનો જૂની શરતની ગણાય અને તે સિવાય તમામ જમીનો પ્રતિબંધિત અને નવી અને અવિભાજય સત્તા પ્રકાર ગણાય. ઘણા વર્ષો પહેલાં ખાસ કરીને (૧૯૯૦ થી ૧૯૯૯) સુધી ૭૦ ઓ હેઠળ શહેરોમાં આવી જમીનો પાછળથી જૂના સત્તા પ્રકારની છે તેવા કેસો કરવામાં આવેલ જેમાં પાછળથી સરકારે પ્રતિબંધ મૂકી માર્ગદર્શક સુચનાઓ આપી છે. આ સિવાય મહત્વનું એ છે કે ગણોતધારામાં કલમ-૬૩ હેઠલ કલેક્ટરની પરવાનગી સિવાય બિનખેડૂત વ્યક્તિ ખેતીની જમીન ખરીદી ન શકે. અગાઉ ૧૯૯૯ સુધી ખેડૂત માટે પણ ૮ કિ.મી.ની મર્યાદામાં જમીન ધારણ કરવાની જોગવાઈ હતી. તે હાલ રદ કરવામાં આવી છે. ગુજરાતમાં સાચા વડીલોપાર્જીત ખેડૂતો જમીન ધારણ કરી શકે છે. વીલ અંગે પણ વસીયતનામાથી ખેડૂત બની શકતા નથી. આ અંગે નામદાર ગુજરાત હાઈકોર્ટની ખંડપીઠનો ચુકાદો છે અને તેના ઉપર સુપ્રિમકોર્ટે હું પ્રાન્ત ઓફિસર સુરત હતો ત્યારે ગામ ઉપસ્થિત કરેલ સુરતના વિનોદચંદ્ર કાપડિયા, ગભેણી ગામ ચોર્યાસી તાલુકાનો શકવર્તી ચુકાદો આપી બિનખેડૂત વીલથી પણ ખેતીની જમીન ધારણ ન કરી શકે તેવું ઠરાવવામાં આવ્યું છે.