હવેથી અધૂરા પુરાવા હશે તો સબ રજીસ્ટ્રાર કચેરી માં દસ્તાવેજ નહીં થઈ શકે

 

ગેરરીતિ અટકાવવા સરકારે નવી ગાઈડ લાઈન બહાર પાડી, સબરજિસ્ટ્રાર માત્ર સાત દિવસ દસ્તાવેજ રાખી શકશે જો પુરાવા નહીં અપાય તો પરત કરી દેશે

દસ્તાવેજ પેન્ડિંગ રાખવાની કામગીરી બંધ

1લી જુલાઈથી નવા આદેશનો અમલ

પરિપત્ર માટે અહી કિલક કરો

રાજ્ય સરકારે જમીન તથા મિલકતોના દસ્તાવેજો જુદા જુદા કારણોસર પેન્ડિંગ રાખવાની જોગવાઈ તા.1લી જુલાઈથી રદ કરવામાં આવી છે. દસ્તાવેજ નોંધણી અર્થે રજૂ થાય ત્યારે તમામ જરૂરિયાત પૂર્ણ હોય અને કોઈ વાંધો ન હોય તો દસ્તાવેજની નોંધણી થઈ શકશે અને જો દસ્તાવેજ સામે વાંધો હોય તો દસ્તાવેજ કોઈપણ સંજોગોમાં થઈ શકશે નહીં અને દસ્તાવેજ કરવો હોય તો 7 દિવસની અંદર ખૂટતી બાબતોની પૂર્તતા કરે તેવી લેખિતમાં નોંધ આપશે તો દસ્તાવેજ સબ રજિસ્ટ્રાર કચેરીમાં મૂકી રાખવામાં આવશે અને 7 દિવસમાં વાંધા દૂર નહીં કરે તો દસ્તાવેજ પરત કરી દેવામાં આવશે એવી નવી જોગવાઈ કરવામાં આવી છે.

દસ્તાવેજની નોંધણીમાં અત્યાર સુધી ઓછી સ્ટેમ્પ ડ્યૂટી ભરવાના કેસમાં દસ્તાવેજ પેન્ડિંગ કરવામાં આવતા હતા. આ ઉપરાંત પાનકાર્ડ, સાક્ષીઓની સહી, પાવર ઓફ એર્ટની હોલ્ડરની હયાતી વિગેરે જેવા મુદ્દાઓ ન હોવા છતાં સબ રજિસ્ટ્રાર એકવાર દસ્તાવેજ કરી તેનો નંબર જનરેટ કરી પછી તેને પેન્ડિંગ કરી દેતા હતા. આવા કિસ્સામાં સરકારને ઘણી ફરિયાદો મળી છે. તેમાં ગેરરીતિ થવાના કિસ્સા પણ સરકારને મળ્યા છે.

સરકાર સમક્ષ મળેલી રજૂઆતોમાં દસ્તાવેજના એન્ડોર્સમેન્ટ પેજ તેમજ મુલત્વી (પેન્ડિંગ) રજિસ્ટ્રારમાં પેન્ડિંગ બાબતે જરૂરી નોંધ કરવામાં આવતી નથી તેમજ દસ્તાવેજ પેન્ડિંગ હોવા બાબતે અરજદારને વાંધાનો નિકાલ કરવા માટે નિયત સમય મર્યાદામાં નોટિસ પાઠવવામાં આવતી નથી કે કોઈપણ રીતે જાણ કરવામાં આવતી નથી. આ ઉપરાંત સબરજિસ્ટ્રાર કચેરી ખાતે નોંધણી અર્થે રજૂ થયેલા દસ્તાવેજ મિલકતની બજાર કિંમત નક્કી કરવા તથા ખુટતી સ્ટેમ્પ ડ્યૂટી વસૂલવા નાયબ કલેક્ટર સ્ટેમ્પ ડ્યૂટીને અસલ દસ્તાવેજો મોકલી આપવામાં આવતા હોય છે. ત્યારબાદ ઘણા કિસ્સામાં અસલ દસ્તાવેજો કચેરીમાંથી ગુમ થઈ જાય છે અને ત્યારબાદ બીજી નકલના આધારે કાર્યવાહી કરવામાં આવતી હોવાના બનાવો પણ બનવા પામ્યા છે.

સબરજિસ્ટ્રાર કચેરી ખાતે એક જ પ્રકારની મિલકતના દસ્તાવેજમાં કોઈપણ યોગ્ય કારણ સિવાય દસ્તાવેજમાં કોઈપણ યોગ્ય કારણ સિવાય દસ્તાવેજ પેન્ડિંગ કરી દેવામાં આવે છે. જ્યારે બીજીબાજુ આવી જ મિલકતો દસ્તાવેજ કરી તેની નકલ પક્ષકારને પરત કરી દેવામાં આવે છે. આ અંગે કચેરીમાં બિનજરૂરી પ્રશ્નો ઊભા થાય છે અને અરજદારોને ઘણી હાડમારીઓ ભોગવવી પડે છે. દસ્તાવેજ નોંધણીનો મુખ્ય હેતુ જે જમીન કે મિલકતના વેચાણની નોંધણી થઈ છે. તેની જાહેરાત કરવાનો છે. જ્યારે દસ્તાવેજની નોંધણીની કાર્યવાહી પૂર્ણ થાય ત્યારે જ મિલકત તબદિલી કાયદા મુજબ થાય છે. ઉપરોક્ત બાબતોને ધ્યાનમાં લેતા જ્યારે કોઈ દસ્તાવેજ નોંધણી અર્થે રજૂ થાય તે તમામ જરૂરિયાતો પૂરી કરે છે તથા તેની આખરી નોંધણી સામે કોઈ વાંધો ન જણાતો હોય તેવા જ દસ્તાવેજની જ નોંધણીની કાર્યવાહી હાથ ધરવાથી લોકોની હાડમારી દૂર થશે અને છેતરપિંડીના બનાવો પણ અટકશે.

સરકારે નવી ગાઈડ લાઈન બહાર પડી પરિપત્ર કાર્યો છે અને રાજ્યભરમાં તેનો અમલ તા.1લી જુલાઈથી કરવાનો આદેશ કર્યો છે. નવા પરિપત્રમાં જણાવ્યું છે કે જ્યારે દસ્તાવેજ નોંધણી અર્થે રજૂ કરાવમાં આવે ત્યારે પ્રથમ તેની નોંધણી કાયદા મુજબ છે કે નહીં તે ચકાસવામાં આવશે અને ત્યારબાદ તમામ જોગવાઈ પરિપૂર્ણ જણાય તથા તેની આખરી નોંધણી સામે કોઈ વાંધો જણાતો તેવા જ દસ્તાવેજોની નોંધણી હાથ ધરવાની રહેશે અને દસ્તાવેજની ચકાસણી બાદ જ યોગ્ય જણાય તો દસ્તાવેજનો નંબર જનરેટ કરવાનો રહેશે અને જો દસ્તાવેજ તમામ જોગવાઈ મુજબ ના હોય તથા દસ્તાવેજની નોંધણી સામે વાંધો હોય તો તે દસ્તાવેજની નોંધણી સબ રજિસ્ટ્રારે કરવાની રહેશે નહીં અને આ સ્થિતિમાં દસ્તાવેજ કરાવનારને લેખિતમાં કારણ સાથે જાણ કરવાની રહેશે અને લેખિતમાં જાણ કર્યા અંગેની સહી પણ લેવાની રહેશે અને જો પક્ષકાર સહી કરવાની ના પાડે તો તેની નોંધ લખી સબ રજિસ્ટ્રારે શેરો મારવાનો રહેશે.

પરિપત્રમાં જણાવ્યું છે કે નોંધણી અર્થે રજૂ થતા દસ્તાવેજમાં યોગ્ય સ્ટેમ્પ ડ્યૂટી ભરપાઈ કરી નો હોય તો સબરજિસ્ટ્રારે ગણતરી કરી ખૂટતી સ્ટેમ્પ ડ્યૂટીની ભરપાઈ કરવા માટે પક્ષકારને જાણ કરવાની રહેશે તથા દસ્તાવેજો પરત્વે તેનો પ્રકાર નક્કી કરવામાં કે સ્ટેમ્પ ડ્યૂટીની ગણતરી ના થઈ શકતી હોય તો તેવા કિસ્સામાં યોગ્ય સ્ટેમ્પ ડ્યૂટી માટે નાયબ કલેક્ટર સમક્ષ રજૂ કરવા પક્ષકારને જણાવવાનું રહેશે. દસ્તાવેજ પક્ષકારની કબૂલાત માટે પેન્ડિંગ રાખી શકાશે નહીં. દસ્તાવેજ રજૂ થાય ત્યારે એક જ કાગળમાં તમામ વાંધાઓ પક્ષકારને જણાવવાના રહેશે. ત્યારબાદ બીજા વાંધાઓ સબરજિસ્ટ્રાર ઉપસ્થિત કરી શકશે નહીં. તેમજ જ્યારે કોઈ દસ્તાવેજ નોંધણી અર્થે રજૂ થાય ત્યારે તે તમામ જરૂરિયાતો પૂર્ણ થાય કે નહીં તેના માટે એક એક લિસ્ટ બનાવવામાં આવ્યું છે. તે પક્ષકારને બતાવવાનું રહેશે અને ચેકલિસ્ટ સિવાય કોઈ કારણ હોય તો તે અન્ય કારણની નોંધણી થઈ શકે તેમ નથી. તે લેખિતમાં જણાવવાનું રહેશે.રાજ્ય સરકારે ક્યા સંજોગોમાં દસ્તાવેજના થઈ શકે અને ક્યા મુદ્દો છે જેની પૂર્તતા કરવા જરૂરી છે તેનું ચેકલિસ્ટ બનાવવામાં આવ્યું છે તેના કેટલાક મુદ્દાઓ અહી પ્રસ્તુત છે.

ચેકલિસ્ટ

મિલકતના દસ્તાવેજમાં મિલકત ઓળખી શકાય તેટલા પુરાવા નથી.

રજિસ્ટ્રેશન એક્ટ મુજબ નિયત સમય મર્યાદામાં દસ્તાવેજ રજૂ કર્યો નથી.

દસ્તાવેજ રજૂ કરનારનો પાસપોર્ટ સાઈઝનો ફોટો તથા ફિંગર પ્રિન્ટ લાવી રજૂ કર્યા નથી.

જેના દસ્તાવેજની નોંધ કરાવવાની છે તેમણે અધિકૃત પુરાવા આપ્યા નથી.

દસ્તાવેજના દરેક પાના ઉપર પક્ષકારમાંથી કોઈ એકની સહી કે અંગુઠો નથી.

કુલમુખત્યારનામા ધારકે દસ્તાવેજ કરી આપ્યો હોય તેવા કિસ્સામાં મુખ્યત્યારનામુ કરી આપનાર હયાતી છે. જેવી સાબિતી જોડેલી નથી.

અંશાતધારાનું સર્ટિ. રજૂ કર્યું નથી.

તૈયાર મિલકત અંગે અધિકારીની પરવાનગી રજૂ કરાઈ નથી.

જાહેર ટ્રસ્ટની મિલકત હોય તો સમક્ષ અધિકારીની પરવાનગી જરૂરી છે.

કોર્ટ કેસ હોય તો તેનો નંબર.

દસ્તાવેજ સાથે ઝોનિંગ સર્ટિ. રજૂ કર્યું નથી.

સ્ટેમ્પનો સમય મર્યાદા 6 માસમાં ઉપયોગ કરેલ નથી

ખેતીથી બિનખેતી માટે ટાઉન પ્લાનીગ /ટીપી/ડીપી વિસ્તાર માં 60 ટકા જમીનનું પ્રીમિયમ ભરવાનું રહેશે

 FOR GR CLIK HERE

N. A. માટે અરજી કરતા જમીન માલિકોને મોટો ફાયદો: 40 ટકા કપાતનું ધોરણમાં ધ્યાનમાં રખાશે

ખેતીથી બખેતીન શરતફેરના કિસ્સામાં જો જમીન ડ્રાફ્ટ ટી.પી. સ્કીમ જાહેર થઈ ગઈ હોય તો 40 ટકા કપાત કરી બાકી રહેતી 60 ટકા જમીન પરક જંત્રી મુજબ પ્રીમિયમ લેવાનો નિર્ણય રાજ્ય સરકાર દ્વારા કરવામાં આવ્યો છે. આ માટે સરકારે જંત્રીમાં ખુલ્લા પ્લોટની ગાઈડ લાઈન બહાર પાડવામાં આવી છે.
રાજ્ય સરકારે તાજેતરમાં એક પરિપત્ર બહાર પાડી આ અંગે નિર્ણય જાણ કરી છે. રાજ્યમાં અત્યાર સુધી ખેતીની જમીન જો 10,000 ચો.મી. હોય તો બિન ખેતીમાં ફેરવવામાં માટે અરજી થાય તો પ્રીમિયમ 10,000 ચો.મી.નો જ વસુલવામાં આવતો હતો. આ અંગે રાજ્ય સરકાર સમક્ષ રજૂઆત કરવામાં આવી હતી. આ અંગે અહેવાલ મંગાવતા રાજ્યમાં આ અંગે જુદી જુદી નીતિઓ અમલમાં હતી. દરેક જિલ્લામાં આ અંગે અલગ અલગ માપદંડો અમલમાં હતા. 

રાજ્યના જમીન માલિકોએ આ અંગે એવી રજૂઆત કરી હતી કે જમીન એન.એ. માટે અરજી કરવામાં આવે ત્યારે પૂરેપૂરી જમીનનું પ્રીમિયમ વસૂલવામાં આવે છે અને ત્યારબાદ તેના ડેવલપમેન્ટ માટે તેને મૂકવામાં આવે ત્યારે સત્તામંડળો 40 ટકા કપાતના ધોરણે જમીન લઈ 60 ટકાના પ્લોટમાં ડેવલપમેન્ટ માટે મંજૂરી આપતા હોય છે. ત્યારે 40 ટકા જમીન પર સરકાર દ્વારા જે પ્રીમિયમ વસૂલવામાં આવે છે તે જમીન માલિક ઉપર વધારાનો બોજ ન પડે છે અને તેના કારણે પ્રોજેક્ટ કોસ્ટ વધી જાય છે. એટલું જ નહીં બાંધકામની સ્કીમમાં આ બોજો ગ્રાહક ઉપર નાખવામાં આવે છે. આ બોજો દૂર કરવા માટે સરકારને રજૂઆત કરવામાં આવી હતુ. 

ઉપરોક્ત સમયે રજૂઆત વખતે સરકાર તરફથી દલીલ કરવામાં આવી હતી કે બાકીની 40 ટકા જમીન ઉપર પ્રીમિયમ વસૂલવામાં ના આવે તો સરકારની આવક ઉપર મોટો ફટકો પડે તેમ છે અને આ જમીન ઉપર સત્તામંડળો તેનો ઉપયોગ કરવાના છે કેટલાક પ્લોટ વેચી આવક પણ ઉભી કરશે. ત્યારે પ્રીમિયમ ગ્રાહક પાસેથી વસૂલવા માટેની દલીલ પણ થઈ હતી. આ મુદ્દે સત્તામંડળે ભારે વિરોધ નોંધાવ્યો હતો અને તેમણે પ્રીમિયમ એન.એ. કરતી વખતે જ વસૂલવામાં આવે તેમ જણાવ્યું હતું. 

સરકારે તમામ રજૂઆત બાદ તાજેતરમાં આ અંગે નિર્ણય કરી પરિપત્ર કરવામાં આવ્યો હતો. જેમાં જણાવ્યું હતું કે સ્ટેમ્પ અધિનિયમ કડક અમલ માટે રાજ્ય સરકાર દ્વારા સમગ્ર રાજ્યમાં જમીન તથા સ્થાવર મિલકતોની બજાર કિંમત નક્કી કરવા ગાઈડલાઈન (જંત્રી) સમયાંત્તરે નક્કી કરવામાં આવ્યા છે. સરકારે કાળજીપૂર્વક વિચારણાને અંતે ખેતીથી ખેતીના શરતફેરના કિસ્સામાં જ્યારે ટાઉન પ્લોટ ભંગ સ્કીમનો ઈરાદો જાહેર થયો હોય કે ડ્રાફ્ટ ટી.પી. સ્કીમ જાહેર થઈ હોય અથવા ટી.પી. સ્કીમ પ્રિલીમીનરી અને ફાઈનલ જાહેર થઈ હોય તેવા સમયે જ્યારે બિનખેતી માટે અરજી આવે તે સમયે “એફ. ફોર્મ”માં દર્શાવેલ અંતિમખંડ (ફાઈનલ પ્લોટ)નું ક્ષેત્રફળ ધ્યાનમાં લેવાતું રહેશે અથવા જો “એફ. ફોર્મ” નહીં હોય તો તેવા કિસ્સામાં સામાન્ય રીતે 40 ટકા કપાત ધ્યાનમાં લઈ મળવાપાત્ર ફાઈનલ પ્લોટના ક્ષેત્રફળને ધ્યાનમાં રાખીને ખેતીથી બિનખેતીનું પ્રીમિયમ તેમજ તે મુજબના જ ક્ષેત્રફળને ધ્યાનમાં રાખીને ખેતીથી ખેતીનું પ્રીમિયમ વસૂલવાનું રહેશે.

તાજેતરમાં ધ્યાનમાં આવ્યુ છે કે રાજ્યની સબ રજીસ્ટ્રાર કચેરો તથા ડેપ્યુટી કલેક્ટર સ્ટેમ્પ ડ્યુટી દ્વારા ફાઈનલ પ્લોટને ધ્યાનમાં લેવાના બદલે આખેઆખા પ્લોટના ક્ષેત્રફળને ધ્યાનમાં રાખીને સ્ટેમ્પ ડ્યુટી ભરાવવામાં આવે છે. તેમજ પ્રીમિયમ પણ વસુલવામાં આવે છે. આ બાબતે ઘણી રજૂઆતો મળી છે. આમ જંત્રી 2011ની ગાઈડ લાઈન મુજબ જે કિસ્સામાં જમીનોની તથા સ્થાવર મિલકતોની બજાર કિંમત નક્કી કરવા માટે ખુલ્લા પ્ટોલની વ્યાખ્યા મુજબ ખુલ્લા પ્લોટની જંત્રી ધ્યાનમાં લઈ સ્ટેમ્પ ડ્યુટી નક્કી કરતી વખતે ડ્રાફ્ટ ટાઉન પ્લાનીંગ સ્કીમનો ઈરાદો જાહેર થઈ ગયો હોય તો જમીનનુ “એફ. ફોર્મ” મુજબ ફાઈનલ પ્લોટનું ક્ષેત્રફળ ધ્યાને લેવાતું રહેશે અને જે કિસ્સામાં “એફ. ફોર્મ”ના હોય તેવા કિસ્સામાં સંબંધિત સત્તામંડળ દ્વારા અપનાવેલા કપાતના ધોરણ મુજબ જમીન કપાત કરી બાકી રહેતા ક્ષેત્રફળને ધ્યાનમાં લઈ બજાર ભાવ નક્કી કરવાનો રહેશે અને તે મુજબ પ્રીમિયમ ભરવાનું રહેશે. ઉપરોક્ત નિર્ણયથી ખેતીથી બિનખેતી માટે થતી અરજીઓમાં જમીન માલિકોને મોટો ફાયદો થશે તેમને 60 ટકા જમીનના પ્લોટ મુજબ જ પ્રીમિયમ ભરવાનું રહેશે.

ખુલ્લા પ્લોટના દસ્તાવેજોમાં મિલ્કતનું ફરજિયાત સ્થળ નિરીક્ષણ કરીને જરૂરી કાર્યવાહી હાથ ધરવા બાબત

 સબ રજીસ્ટ્રાર કચેરી એ સરકારી શ્રી ને સ્ટેમ્પ અને નોધણી ફી ની આવક કરતો અગત્યનો વિભાગ છે. સ્ટેમ્પ ડ્યુટી અને નોંધણી ફી ની આવક સરકારી નિયમિત મળતી રહે તથા સ્ટેમ્પ ડ્યૂટીની ચોરી અટકાવવા માટે સરકાર શ્રી દ્વારા વખતોવખત સૂચનાઓ અને પરિપત્રો જાહેર કરવામાં આવતા હોય છે તાજેતરમાં તારીખ ૨૦/૦૬/૨૦૨૨ ના રોજ ખુલ્લા પ્લોટ   ના દસ્તાવેજ ફરજિયાત સ્થળ તપાસ કરવાની સુચના આપવામાં આવેલ છે. 

           (૧)  ઉપરોકત વિષય પરત્વે જણાવવાનું કે, રાજ્યમાં આવેલા સબ રજિસ્ટ્રાર કચેરીઓ દ્વારા નોંધણી કરવામાં આવતા સ્થાવર મિલ્કતના દસ્તાવેજો પૈકીથી બીન ખેતીના ખુલ્લા પ્લોટની મિલ્કતના દસ્તાવેજોમાં જણાવેલી જમીનમાં સ્થળે બાંધકામ થયેલ છે કે કેમ? તે અંગેની ચકાસણી કરવા સંદર્ભદર્શિત પરિપત્રોથી અવાર નવાર જરૂરી સુચનાઓ આપવામાં આવેલ છે. જેમાં જરૂરી સુધારો કરી નિચેની વિગતે ખુલ્લા પ્લોટના દસ્તાવેજોમાં મિલ્કતનું ફરજિયાત સ્થળ નિરીક્ષણ કરીને જરૂરી કાર્યવાહી હાથ ધરવાની સુચના આપવામાં આવેલ છે

        (૨)  તમામ સબ રજિસ્ટ્રારશ્રીઓએ અત્રેના સંદર્ભ-૪વાળા પરિપત્રથી નિયત કરેલા પત્રક મુજબની માહીતી તેમજ ખુલ્લા પ્લોટના દસ્તાવેજને સંલગ્ન ફોર્મ નં. ૧, ગણતરી પત્રક તથા દસ્તાવેજની નકલ સબંધીત નાયબ ક્લેક્ટરશ્રી સ્ટેમ્પ ડ્યુટી મુલ્યાંકન તંત્રને દર સોમવારે બિનચુક મોકલી આપવા જણાવવામાં આવેલ છે. તફાવતે સબંધીત સબ રજિસ્ટ્રારની જવાબદારી નક્કી કરવામાં આવશે. તેવું જણાવવામાં આવેલ છે

   (૩) આપેલી વખત તો વખતની સૂચનાઓનો અસરકારક અમલ થાય, કેસોનો ઝડપી નિકાલ થઇ શકે અને સ્ટેમ્પ ડયુટીની આવકને સુરક્ષિત કરી શકાય તે હેતુસર સબ-રજીસ્ટ્રાર કચેરી તરફથી મળેલા ખુલ્લા પ્લોટના દસ્તાવેજોમાં સ્થળ નિરીક્ષણ કરવાની કામગીરી કોના મારફતે કરાવવી તે બાબત સુનિશ્ચિત કરવી ખુબજ જરૂરી બને છે. સદર બાબતે કામગીરીની વહેંચણી કરવામાં આવેલ છે

    ગ્રામ્ય વિસ્તાર,નગરપાલીકા વિસ્તાર અને મહાનગરપાલીકા ઓથોરિટી વિસ્તારના નોંધાયેલા ખુલ્લા પ્લોટના દસ્તાવેજોમાં જણાવેલી વિગતો આધારે મિલ્કતનુ સ્થળ નિરીક્ષણની કામગીરી નીચે મુજબની વિગતે કરવાનું નક્કી કરવામાં આવેલ છે

અનુ.નંબર	વિસ્તાર	અધિકૃત અધિકારી/ કર્મચારી	દસ્તાવેજમાં જણાવેલ   રકમ	ખુલ્લા પ્લોટનો વિસ્તાર
1	ગ્રામ્ય	કચેરી અધિક્ષક /સ્ટેમ્પ નિરીક્ષક	૫ લાખ સુધી	રપ૦ ચો. મીટર થી ઓછો
		નાયબ કલેકટરશ્રી	૫ લાખથી ઉપર	૨૫૦ ચો.મીટરથી વધુ
2	શહેરી	કચેરી અધિક્ષક /સ્ટેમ્પ નિરીક્ષક	- ૧૦ લાખ સુધી	૧૦૦ ચો.મીટર સુધી
		નાયબ કલેકટરશ્રી	૧૦ લાખથી ઉપર	૧૦૦ ચો.મીટર થી વધુ

     (૪) ઉપર કોષ્ટકમાં દર્શાવેલ વિગતો મુજબ ખુલ્લા પ્લોટના દસ્તાવેજોમાં જણાવેલી મિલકતની બજારકિંમત નક્કી કરતાં પહેલા મિલકતનું ફરજિયાત સ્થળ નિરીક્ષણ કરીને જ મિલકતની બજારકિંમત નક્કી કરવાની કામગીરી હાથ ધરવી. કોષ્ટકમાં જણાવ્યા મુજબની વિગતો અને દસ્તાવેજમાં જણાવેલ અવેજ અને મિલ્કતના વિસ્તારમાં તફાવત જણાય તેવા કિસ્સામાં સ્થળ નિરીક્ષણ કોણે કરવુ તેનો નિર્ણય નાયબ કલેકટરશ્રીએ કરવાનો રહેશે.

    તમામ નાયબ ક્લેક્ટરશ્રી, સ્ટેમ્પ ડયુટી મુલ્યાંકન તંત્રની કચેરીને મળેલા ખુલ્લા પ્લોટના દસ્તાવેજો અંગેનું રજિસ્ટર નિભાવવાનું રહેશે. જે દસ્તાવેજોમાં જણાવેલી ખુલ્લા પ્લોટની મિલ્કતો બાબતમાં સ્થળ નિરીક્ષણ કર્યા બાદ કોઈ વિસંગતતા જણાઈ આવે તો એવા દસ્તાવેજો પરત્વે ગુજરાત સ્ટેમ્પ અધિનિયમ ૧૯૫૮ ની કલમ ૩૨-ક (૪) મુજબ કાર્યવાહી કરવાની સુચના આપવામાં આવેલ છે

 ઉક્ત સુચનાનો ચૂસ્તપણે અમલ કરવા જણાવવામાં આવેલ છે . 

FOR GR CLIK HERE

એ પી તાવિયાડ સબ રજીસ્ટ્રાર

 FOR GR CLIK HERE

કબજા હક્કો અન્વયે મહેસૂલ વિભાગનું સ્પષ્ટીકરણ

- તાલુકદારી નાબુદી અધિનિયમ અંગે

- લોકાભિમુખ માર્ગદર્શન : - એચ.એસ. પટેલ IAS (નિ.)

- મામલતદાર અને કૃષિપંચ દ્વારા ગણોતધારા હેઠળ જે નિર્ણય લેવામાં આવ્યો હોય તે બંધનકર્તા રહે છે  

અગાઉના લેખથી ચાલુ ...

ગુજરાત સરકારના મહેસૂલ વિભાગના તા.૨૭-૫-૨૦૨૨ના ઠરાવ ક્રમાંક - ઈનમ-૧૧૨૦૨૧/૫૨૮૦૩/છ અન્વયે જુદા જુદા સત્તા પ્રકાર (Tenures) નાબુદી અધિનિયમ હેઠળ સ્પષ્ટીકરણ કરતાં ઠરાવો / પરિપત્રો બહાર પાડવામાં આવ્યા છે. આઝાદી બાદ જમીન સુધારણાના ભાગરૂપે જમીન ઉપરના કબજેદારો / ગણોતીયા / જુદા જુદા ટેન્યોર હેઠળ ચાલતી જમીન ઉપર 'ખેડે તેની જમીન'ના સિધ્ધાંત ઉપર કાયમી હક્કો આપવાનો ઉદ્દેશ હતો. આવા જ પ્રકારનો તાલુકદારી ટેન્યોર એબોલીશન એક્ટ - ૧૯૪૯ હેઠળ તાલુકદારીના સત્તા પ્રકાર રદ કરવામાં આવ્યા અને કબજેદારોને જે હક્ક આપવામાં આવ્યા તેનું મહેસૂલ વિભાગના તા.૨૭-૫-૨૦૨૨ના ઠરાવથી સ્પષ્ટીકરણ કરવામાં આવ્યું છે. જેમાં આ તાલુકદારી કાયદો રદ થયાના અમલ પહેલાં એટલે કે તા.૧૮-૮-૧૯૫૦ પહેલાં તાલુકદારે ધારણ કરેલ જમીન અથવા તાલુકદારના ભાયા તે નિભાવ માટે વારસાગત રીતે ધારણ કરેલ કોઈપણ તાલુકદારી જમીન માટે જમીન મહેસૂલ અધિનિયમ અથવા અમલમાં હોય તેવા અન્ય કાયદાના અર્થમાં કબજેદાર ગણાશે આવી વારસાઈની રૂએ ધારણ કરેલી તાલુકદારી જમીનો જૂની શરતની ગણાશે. આજ રીતે તાલુકદારી એબોલીશન એક્ટમાં ઉમેરવામાં આવેલ કલમ-૫(એ) ૧(એ) મુજબ તાલુકદારી જમીનમાં જો કાયમી ગણોતીયો (Permanent Tenant) હોય અને સમયમર્યાદામાં તાલુકદાર અથવા તેમના ભાયા તે નક્કી કરેલ છ પટ્ટની રકમ ભરીને પ્રાપ્ત કરેલ કબજાહક્કવાળી જમીન પણ જૂની શરતની ગણાશે. પરંતુ આ કાર્યવાહી તા.૩૧-૩-૧૯૬૯ પહેલાં કરવાની હતી. આવી જમીનોમાં કાયમી ગણોતીયા તરીકેની નોંધ હતી અને આ ગણોતીયાને deemed purchaser ગણીને જમીન જૂની શરતે જ મળવાપાત્ર હતી. પરંતુ કોઈ કિસ્સામાં કાયમી ગણોતીયા હોય અને ગણોતધારા હેઠળ પટ્ટની રકમ અને જમીન મહેસૂલ લઈને તબદીલીના હક્કો સહિત એટલે કે તબદીલીના નિયંત્રણો પ્રતિબંધિત શરત સિવાય હક્ક આપવામાં આવ્યા છે. પરંતુ ૩૧-૩-૬૯ પછી અને ગણોતધારા હેઠળ કાર્યવાહી કરવામાં આવી હોય અને ૩૨ (એમ) નું ખરીદીનું પ્રમાણપત્ર આપવામાં આવ્યું હોય તો તેમાં મામલતદાર અને કૃષિપંચ દ્વારા ગણોતધારા હેઠળ જે નિર્ણય લેવામાં આવ્યો હોય તે બંધનકર્તા રહે છે અને તેમાં ગણોતધારો ૧૯૪૮ની જોગવાઈઓ લાગુ પડે છે.

તાલુકદારી નાબુદી અધિનિયમની કલમ-૫ એ (૧) (બી) મુજબ કનિ ધારણ કરનાર (Inferior holder) તાલુકદાર અથવા ભાયાતને જો કબજેદારે ત્રણ પટ્ટની રકમ ભરી હોય તો આવી જમીન તબદીલને પાત્ર એટલે કે જૂની શરતની ગણાય છે એટલે કે જેણે ત્રણ પટ્ટની રકમ ભરપાઈ કરેલ હોય તો તે અંગેની નોંધ મહેસૂલી રેકર્ડમાં પાડવામાં આવી હશે તો તેના આધારે જ આવી જમીન જૂની શરતની ગણાય છે એટલે આવી જમીનનું સ્ટેટ્સ સત્તા પ્રકાર નક્કી કરવાનો પ્રશ્ન નથી અને જેથી મહેસૂલ વિભાગે તા.૧૭-૩-૨૦૧૭ના પરિપત્રના પેરા નં.૭માં આ અંગે નિયંત્રિત સત્તા પ્રકાર જણાવેલ છે તે ધ્યાને લેવાપાત્ર નથી એટલે કે આવી જમીન જૂની શરતની ગણવાની છે. આ કાયદાની કલમ-૬ મુજબ તાલુકદારની સંપતિમાં તાલુકદારની માલિકીના હોય તેવા વાંટાની અંદર આવેલ ન હોય તેવા તેમજ તાલુકદાર સિવાય બીજા કોઈપણ વ્યક્તિને જે શરતે જમીનનો કબજો આપેલ હોય તે જમીનો સિવાયની જમીનો રાજ્ય સરકારને સંપ્રાપ્ત થાય છે અને તેનું નિયમન જમીન મહેસૂલ અધિનિયમની જોગવાઈઓ મુજબ કરવાનું છે.

આ સિવાય તાલુકદાર સત્તા પ્રકારની જમીન કલમ ૬ (૧) મુજબ સતત ત્રણ વર્ષ માટે પડતર હોય અને સરકાર દાખલ કરવામાં આવી હોય અને પાછળથી તાલુકદાર કે જમીનનો કબજેદાર પોતે જમીન ખેડતા હોય તેવું સાબિત કરે અને પ્રસ્થાપિત કરે તો કલેક્ટરે આ અંગેના મહેસૂલી રેકર્ડના ગામ નમુના નં. ૬ તેમજ ૭/૧૨થી ખાત્રી કરીને નિર્ણય કરવાનો છે. આમ છતાં મહેસૂલી દફતરમાં એટલે કે ગામના નમુના નં. ૭/૧૨માં જમીનના સત્તા પ્રકારમાં જૂની શરત દર્શાવેલ હોય તેવા કિસ્સાઓમાં હક્કપત્રકની નોંધ નં. ૬ માં પ્રતિબંધિત સત્તા પ્રકાર અથવા નવી શરતનું નિયંત્રણ હોવા છતાં શરતચૂકથી તેની અસર ૭/૧૨માં આવી હોતી નથી તેવું બની શકે છે અને આવી જમીનોનું વખતોવખત વેચાણ થયેલ હોય અને આવી નોંધો પ્રમાણિત કરવામાં આવી હોય તેવા સંજોગોમાં મહેસૂલ વિભાગના તા.૧૩-૭-૨૦૧૭ના પરિપત્રની જોગવાઈઓ મુજબ પ્રિમિયમ વસુલ કરવાપાત્ર થાય છે એટલે તાલુકદારી ગામોમાં આવેલ જમીનોની બાબતમાં તાલુકદારી સત્તા પ્રકાર નાબુદ થયા બાદ જમીનો બાબતમાં ચાલતા મહેસૂલી કેસો, આવી જમીનોમાં ખેતી સિવાયના ઉપયોગ માટે હેતુફેરની મંજૂરી વિગેરે નિર્ણયો લેવાના થાય ત્યારે મહેસૂલી રેકર્ડ તથા ઉક્ત તા. ૨૭-૫-૨૦૨૨ના ઠરાવની સૂચનાઓ ધ્યાને લઈ નિર્ણય લેવાનો થાય છે. આ જોગવાઈઓ તાલુકદારી ગામોના સત્તા પ્રકાર નાબુદ થવાથી જમીનધારકોની જાણકારી માટે ઉક્ત સ્પષ્ટતાઓ ઉપયોગી સાબિત થશે. મહેસૂલ અધિકારીઓ કાયદાના હાર્દ અને ઉક્ત સ્પષ્ટતાઓનું સાચા પરિપ્રેક્ષ્યમાં અર્થઘટન કરે તે જરૂરી. (ક્રમશ :)

 

બાંધકામની સમયમર્યાદાની જોગવાઈ રદ કરતો નિર્ણય

FOR GR CLIK HERE

- મહેસૂલ વિભાગ દ્વારા બિનખેતીની પરવાનગીમાં 

- લોકાભિમુખ માર્ગદર્શન- - એચ.એસ. પટેલ  IAS (નિ.)

- માસ્ટર ડેવલપમેન્ટ પ્લાનમાં સમાવિષ્ઠ જમીનોમાં બિનખેતી પરવાનગીની જોગવાઈ દૂર કરવી જરૂરી

ગતાંકથી ચાલુ ...

જમીન મહેસૂલ અધિનિયમમાં ખેતી સિવાયના ઉપયોગ માટે જમીનનો ઉપયોગ કરવા માટે કલમ-૬૫ હેઠળ જોગવાઈઓ છે. પાયાની બાબત તરીકે ખેતી વિષયક હેતુ માટે જે જમીનનું મહેસૂલ નક્કી કરવામાં આવ્યું હોય તે ખેતી સિવાયનો ઉપયોગ થાય ત્યારે કેટલો બિનખેતી ધારો વસુલ કરવો તે મુખ્ય બાબત છે. જ્યારે મહેસૂલ અધિનિયમ-૧૮૭૯ ઘડાયો ત્યારે બ્રિટીશ શાસન વ્યવસ્થા હતી અને આ કાયદામાં અને તે સમયના કાયદાઓમાં કલેક્ટર અને પોલીસ અધિકારીઓને સત્તા આપવામાં આવતી તેનું કારણ એ હતું કે આઝાદી પહેલાં આ અધિકારીઓ અંગ્રેજ શાસનને વફાદાર હતા, એટલે તમામ સત્તાઓ તે ભોગવતા, તે ઉપરાંત બાંધકામ અને અન્ય બાબતોને નિયમન કરતાં કાયદા જે તે સમયે ન હતાં એટલે જ્યારે જમીન મહેસૂલ અધિનિયમ હેઠળ કલમ-૬૫ હેઠળની પરવાનગી આપવામાં આવતી તેમાં બિનખેતી ઉપયોગ અને બાંધકામની શરતો રાખવામાં આવે છે અને જેમાં છ માસથી શરૂ કરીને ૨ વર્ષમાં બાંધકામ કરવાની શરતો રાખવામાં આવતી. ખરેખર તો સમયાંતરે ગુજરાત મ્યુનિસિપલ કોર્પોરેશન એક્ટ એટલે કે મહાનગરપાલિકા વિસ્તારમાં મ્યુનિસિપલ કમિશ્નરને બાંધકામ પરવાનગી આપવાની સત્તાઓ આપેલ છે તેજ રીતે નગરપાલિકા વિસ્તારમાં ચીફ ઓફિસર વિગેરે અને હવે સુઆયોજીત વિકાસના ભાગરૂપે ટાઉન પ્લાનીંગ એક્ટ હેઠળ વિકાસ પરવાનગીના ભાગરૂપે બાંધકામ નિયંત્રણના નિયમો હાલ સીડીજીસીઆર - (Common Development General Control Regulation)  અમલમાં છે એટલે જમીન મહેસૂલ અધિનિયમ હેઠળ બેનખેતીના હેતુ માટે કલમ-૬૫ની પરવાનગી કલેક્ટર દ્વારા આપવામાં આવે છે તેમાં બાંધકામની પરવાનગીનો સમયગાળો કે બાંધકામના નકશા મંજૂર કરવા તે મહેસૂલતંત્રના કાર્યક્ષેત્રના પરિપ્રેક્ષ્યમાં પ્રસ્તૃત નથી તેમ છતાં વર્ષો સુધી આ જોગવાઈઓ વિદ્યમાન રહી છે.

જમીન મહેસૂલ અધિનિયમની કલમ-૬૫માં પ્રાથમિક રીતે ખાતેદાર જે ખેતીની જમીન ધારણ કરે છે અને ખેતી સિવાયનો ઉપયોગ કરે ત્યારે બિનખેતીધારો વસુલ કરવા માટેનો મુખ્ય ઉદ્દેશ છે અને કલમ-૬૫ હેઠળ પેટા કલમ-૬૫ (૨) ઉમેરીને રાજ્ય સરકારે ગ્રામ્ય વિસ્તારમાં રહેણાંકના હેતુ માટે જો જમીન મહાનગરપાલિકા / નગરપાલિકા / શહેરી વિકાસ સત્તા મંડળ / ઔદ્યોગિક વસાહતમાં અને તેની હદથી પાંચ કિલોમીટરના વિસ્તાર સિવાય રહેણાંકના હેતુ માટે કલેક્ટરની કલમ-૬૫ હેઠળ બિનખેતીની પરવાનગી લેવાની જોગવાઈ નથી. તેમાં ફક્ત બિનખેતીધારો જ નક્કી કરવાનો છે આ જોગવાઈઓથી ઘણા લોકો જાણકાર નથી અને મહેસૂલીતંત્ર પણ આ જોગવાઈઓ અંગે પ્રજાને જાણકારી આપતું નથી. આજ રીતે ખેડુત ખાતેદાર પોતાની ખેતીની જમીનમાં પોતાના રહેવા માટે રહેણાંક બનાવે તો પણ બિનખેતીની પરવાનગી લેવાની જરૂર નથી.

જમીન મહેસૂલ અધિનિયમની કલમ-૬૬ હેઠળ બિનખેતીની પરવાનગી લેવામાં ન આવે તો શું કાર્યવાહી કરવી તે અંગેની જોગવાઈઓ છે. આ કલમમાં હેતુફેર અને સંક્ષિપ્ત રીતે દૂર કરવાની જોગવાઈઓ છે. પરંતુ કલમ-૬૭ હેઠળ બિનખેતીનું કૃત્ય નિયમબધ્ધ કરવાની જોગવાઈઓ છે અને તેમાં આકારના પટ્ટ લઈને નિયમબધ્ધ કરવા માટેની જોગવાઈ છે. આટલી કાયદાકીય જોગવાઈઓની સમજ આપ્યા પછી તાજેતરમાં તા.૧૬-૬-૨૦૨૨ના પરિપત્ર ક્રમાંક - બખપ/૧૦૦૬/૪૨૫/ક અન્વયે મહેસૂલ વિભાગ દ્વારા જે વર્ષોથી અપ્રસ્તૃત બાબતનું (Irrelevant) આચરણ કરવામાં આવતું હતું તે રદ કરવામાં આવ્યું છે તે પ્રજાલક્ષી નિર્ણય કહી શકાય એટલા માટે કે હવે બાંધકામ નિયમન કરવાનું સત્તા મંડળ અલગ છે એટલે કે શહેરી વિકાસ વિભાગ હસ્તકના ટાઉન પ્લાનીંગ ડિપાર્ટમેન્ટ દ્વારા સમગ્ર રાજ્યમાં બાંધકામને નિયમન કરતાં જીડીસીઆર બહાર પાડવામાં આવ્યા છે અને તે ઉપરાંત મહાનગરપાલિકા / નગરપાલિકા / શહેરી વિકાસ સત્તા મંડળોને ઝોનીંગ પ્રમાણે સબંધિત વિસ્તારોમાં જીડીસીઆર મુજબ બાંધકામની પરવાનગી અને તે અંગેની બાંધકામની સમયમર્યાદા નક્કી કરવાની સત્તાઓ છે. મહેસૂલ વિભાગે જમીન મહેસૂલ અધિનિયમની કલમ-૬૫ હેઠળ બિનખેતી પરવાનગીના હુકમમાંથી બાંધકામની સમયમર્યાદા દૂર કરવા તેમજ શરતભંગના કેસો ચલાવતી સમયે બિનખેતી પરવાનગીના હુકમમાં સમાવિષ્ઠ બાંધકામની સમયમર્યાદા બાબતોના કેસોને શરતભંગ ન ગણવા કલેક્ટરોને જણાવવામાં આવ્યું છે. આ ઉપરાંત જમીન મહેસૂલ નિયમોના નિયમ-૮૭ હેઠળ જે સનદના નમુનામાં 'ત' માં બાંધકામની સમયમર્યાદા દર્શાવતી શરતક્રમાંક '૪' દૂર કરવામાં આવેલ છે. આમ આ જે સરકાર દ્વારા નિર્ણય લેવામાં આવ્યો છે તેનો અમલ પ્રજાહિતમાં કરવામાં આવે તે જરૂરી છે. આજ રીતે શહેરોના માસ્ટર ડેવલમેન્ટમાં આવતી જમીનોમાં નવી શરતની જમીનો સિવાય બિનખેતીની પરવાનગી પણ રદ કરવાની જરૂર છે કારણ કે જમીનોના 'લેન્ડ યુઝ' નક્કી થવાથી શરૂઆતથી જ બિનખેતીનો આકાર લઈ શકાય અને બાંધકામ પરવાનગી આપવાની સત્તા સબંધિત શહેરી સત્તા મંડળનો છે.

રેકડ્ર્ઝ ઓફ રાઇટસ જેટલા વ્યવસ્થિત, મિલકત એટલી રહે સુરક્ષીત

રેકર્ડ્ઝ ઓફ રાઈટસ જેટલા વ્યવસ્થિત, મિલકત એટલી રહે સુરક્ષિત

તમારી જમીન, તમારી મિલકત > નિલેશ વી. ત્રિવેદી (એડવોકેટ)

વ્યકિત પોતે અગર કુટુંબના સભ્યોને નામે સ્થાવર મિલકતો ધરાવતા હોય તેમણે જમીન તથા મકાનોને લગતા દસ્તાવેજી પુરાવાની ફાઈલો તૈયાર કરવી જોઈએ, જેનાં મુખ્ય કારણ, ફાયદા અને તેની વિગત આ મુજબ છે. રેકર્ડઝ ઓફ રાઈટસ ઘણી જ અગત્યની બાબત છે. રેકર્ડ ઓફ રાઈટસ જેટલા ચોખ્ખા હશે તેટલો જ વધુ ફાયદો થાય છે. રેકર્ડઝ ઓફ રાઈટસ બે રીતે વહેંચાયેલા હોય છે: ગ્રામ્ય કક્ષાએ ગામ નમુના નંબરઃ ૭/૧૨ અને હકકપત્રક-૬ તેમજ ગામ નમુના નંબરઃ ૮/અ નો ઉતારો અને શહેર કક્ષાએ સિટી સર્વે પ્રોપર્ટી કાર્ડ દ્વારા રેકર્ડઝ ઓફ રાઈટસનો હકક જમીનધારક અથવા મકાનમાલિકને મળે છે. 

રેકર્ડ ઓફ રાઈટસ વ્યવસ્થિત રાખવાના ફાયદા આ મુજબ છે : (૧). કુટુંબની કોઈ વ્યક્તિનું અવસાન થાય તો કરવાની થતી વારસાઈમાં ઝઘડા થવાની શક્યતા ધટે છે. (૨) વેચાણ/ટાન્સફર, ગીરો, હક્ક જતો કરવાનાં લખાણો તેમજ લાગુ પડતા કાયદાઓ હેઠળની જરૂરી પરવાનગીઓ મેળવતી વખતે સરકારી કચેરીઓના ધક્કા ખાવા પડતા નથી. (૩). વીલ તથા જમીન અને મકાન બાબતે કરારો કરવાના હોય ત્યારે સરળતાથી કરી શકાય છે. (૪). સ્થાવર મિલક્તની વહેંચણી પણ સરળતાથી કરી શકાય છે. (૫). મિલકત ઉપર જરૂરિયાત ઉપસ્થિત થાય ત્યારે લોન સરળતાથી મેળવી શકાય છે. (૬) જામીન થવાનું હોય તો તેમાં સરળતા રહે છે. (૭). જમીન તથા મકાનની વેચાણ કિંમત વધુ મેળવી શકાય છે. (૮.) સરકારી કચેરીમાં રેકર્ડઝ ખોવાઈ ગયેલ હોય તથા સળગી જાય ત્યારે આ રેકર્ડઝ ફાઈલ ઘણી જ અગત્યની પુરવાર થાય છે અને તમારા રેકર્ડઝ મુજબ નવેસરથી રેકર્ડઝ ઉપસ્થિત કરી શકાય છે.

આમ ઉપરોક્ત મુજબ જો તમે જમીન/મિલક્ત ધરાવતા હો અને ગામ નમુના નંબરઃ ૭/૧૨ અને અગર પ્રોપર્ટી કાર્ડમાં નામ ચાલતું હોય અને રેક્ડર્ઝ ઓફ રાઈટસ ભોગવતા હો તો નીચે મુજબ દસ્તાવેજી પુરાવા સરકારી કચેરીના સહી-સિક્કા સાથે લેમીનેશન કરાવી ફાઈલ અધતન રાખવા નીચે મુજબના પુરાવા જે તે કચેરીમાંથી મેળવીને ફાઈલ તૈયાર કરવી અને અસલ દસ્તાવેજી પુરાવા, બેન્ક લોકર અથવા ઘરના કબાટમાં રાખવા અને ફોટોકોપી, ખરી નકલો હાથવગી રાખવી વધુમાં નીચે જણાવ્યા મુજબની વિગતો-પુરાવા મેળવીને રાખવા જરૂરી બને છે.

(૧.) તમારી માલીકીની જમીન-મિલક્તના રેકર્ડસ તથા તેના ટીપ્પણ. (૨) તમારા સર્વે નંબર તથા આજુબાજુના સર્વે નંબરના નકશાની નકલ અથવા તે ગામનો કે વિસ્તારનો આખો નકશો. (૩). તમારા સર્વે નંબર તથા આજુબાજુના સર્વે નંબરની પ્રતિબુક. (૪) તમારા સર્વે નંબર તથા આજુબાજુના સર્વે નંબરનો આકાર બંધ/ કાયમ ખરડાની નકલ. (૫) તમારા સર્વે નંબર તથા આજુબાજુના સર્વે નંબરની માપણીની નકલો. તમારા સર્વે નંબરોની જમીનની દર પાંચ વર્ષે એક વખત માપણી કરાવી હિતાવહ છે. જેથી કોઈએ દબાણ કરેલું હોય તે સ્પષ્ટ ખ્યાલ આવી જાય. (૭) માપણીની નકલ મેળવો ત્યારે હિસ્સા ફોર્મ નં. ૪ મેળવી લેવું. (૮) જયારે જમીનના ભાગલા પાડવામાં આવેલ હોય ત્યારે ડિસ્ટ્રિકટ ઈન્સ્પેક્ટર લેન્ડ રેકર્ડઝ કચેરી દ્વારા વહેંચણી કરાર મુજબ માપણી કરાવી, નમૂના નં. ૧૧-અ મેળવી લેવું અને મામલતદારકચેરી ઘ્વારા ગામ નમુના નંબર ૭/૧૨ અલગ કરાવી લેવા હિતાવહ છે. (૯ ) એકત્રિકરણ થયેલું હોય તો બ્લોક નંબરની માપણી, ચિરાયેલા સર્વે નંબરમાંથી બનેલ બ્લોક માપણી/એકત્રીકરણની તકતાની નકલ/રીવાઈઝડ એકત્રિકરણ તખ્તાની નકલ. (૧૦) રી-સર્વે થયેલો હોય તો રી-સર્વે નંબરના આજુબાજુ નંબરના નકશાની નક્લ/ખેતરવાર પત્રકની નકલ મેળવી લેવી. (૧૧) મામલતદાર કચેરીમાંથી ગામ નમુના નંબરઃ ૭/૧૨, ૮-અ તેમજ હક્કપતક નંબર-૬ ની નકલ દર વર્ષ મેળવી ફાઈલ રાખવી હિતાવહ છે. (હવે આ રેકર્ડ જરુરી નકલ ફી ભરપાઈ કરીને પણ મેળવી શકાય છે.) (૧૨) ટાઉન પ્લાનિંગ સ્કીમ દાખલ થયેલી હોય અને ફાઈનલ પ્લોટ પડેલો હોય તો તેની માપણી શીટ તથા આજુબાજુના માપણી શીટના નક્લ/એફ-કફોર્મ/બી- ફોર્મની નક્લ/નક્શાની નકલ તેમજ ઝોનિંગ સર્ટિફિકેટ મેળવી લેવું. (૧૩) ટી.પી સ્કીમ દાખલ થતી હોય ત્યારે આખી ટી.પી સ્કીમની માપણી થતી હોય ત્યારે તમારી જમીન તથા મકાનની માપણીમાં ચોક્સાઈ રાખવી. જેથી રોડ રસ્તા તથા રીઝર્વેશન બાબતે ખાસ ઘ્યાન રાખવું તે અંગે રેકર્ડઝ મેળવવા. (૧૪) જમીન બિનખેતી થઈ ગયેલ હોય ત્યારે પ્લાન મુજબ બિનખેતી દુરસ્તી કરાવી ગામ નમુના નંબરઃ ૭/૧૨ માં અગર સિટી સર્વ પ્રોપ્રર્ટી કાર્ડમાં પોતાનું નામ દાખલ થાય તેવી કાળજી રાખવી. (૧૫) જમીન તથા મકાનના ક્ષેત્રફળ તથા હદ બાબતે વધુ ચોક્સાઈ રાખવી તથા પુરાવા ફાઈલ રાખવી. (૧૬) જમીનના ખેતર ઉપર હદનિશાન જે હોય, તે કાયમ રાખવા તથા ચકાસણી વખતોવખત કરાવી હદનિશાન ન હોય તો માપણી કરી હદનિશાન કરાવી કાયમી હદનિશાન ઊભાં કરવાં. જરૂર પડ્યે માલીક કબજેદાર તરીકેનું બોર્ડ પણ મુકાવી રાખી શકાય. (૧૭). તમારી જમીન રોડ કે કેનાલમાં સંપાદન થતી હોય ત્યારે તેના નકશા મેળવી લેવા અને તે મુજબ માપણી કરાવી સંપાદન ક્ષેત્રફળ બરાબર છે કે કેમ તે ચકાસી રેકર્ડઝ ફાઈલ રાખવા. (૧૮) સંપાદન થયા બાદ ડિ.ઈ.લે.રે.રેકર્ક ૫૨ દુરસ્તી કરાવી લેવી, નહીંતર તેનું મહેસુલ તમારે ભરવું પડશે. (૧૯) યુ.એલ.સી.ના હુકમો, બિનખેતીની પરવાનગી, સરકારી લાગુ કાયદા અને નિયમો હેઠળની જરૂરી પરવાનગી. (૨૦) સને ૧૯૫૦ થી આજદિન સુધીના રેકર્ડ ઓફ રાઈટસના ઉતારા મેળવી લેવા. વધુમાં ખેતીની જમીન ધારણકર્તાએ ખેડૂતપોથી તેમજ ખેડૂત હોવા અંગેનું મામલતદાર તરફથી આપેલ પ્રમાણપત્ર મેળવી રાખવું. (૨૧) સિટી સર્વે લાગુ પડેલ હોય ત્યાં જે તે કચેરીમાંથી તમારા સિટી સર્વે નંબરોની એસ.આઈ.કેસના નકલની ફાઈલ ખાસ રાખવી. તેમાં પણ દર વર્ષ ઉપર જણાવ્યા મુજબની કાર્યવાહીઓ કરાવી. (૨૨) સોસાયટીમાં રહેતા હોય તો શેર સર્ટિફિકેટ સભ્ય દાખલો /એલોટમેન્ટ લેટર/ઠરાવની નકલ/ કોર્પોરેશનના પ્લાન/ અરબન ડેલપમેન્ટ ઓથોરિટીના મંજૂર થયેલા પ્લાન/ રજાચિઠ્ઠી/ બી. યુ. પરમિશન/ રજિસ્ટ્રેશન સર્ટિફિકેટ / સોસાયટીના બંધારણ (લીફ્લેટ યુ) નોન ટ્રેડિંગ કોર્પોરેશન (N.T.C.) નું મેમોરેન્ડમ એન્ડ આર્ટીકલ્સ ઓફ એસોસિયેશનની નકલ. (૨૩) સિટી સર્વે દાખલ થતાં જે તે સિટી સર્વે નંબરોની સનદ આપવામાં આવે છે, તે સનદ જે તે મિલકત ધારણ કરનારને આપવામાં આવે છે, જેથી આ સનદો મેળવી લેવી હિતાવહ છે. આ સનદ ફક્ત એક જ વખત આપવામાં આવે છે. તે સનદની લેમીનેશન કરાવવી વધુ હિતાવહ છે. તે સનદ લઈ તમારી મિલકતની ચકાસણી પણ કરી લેવી તેમાં સુધારા કરવા પાત્ર હોય તો આગળની કાર્યવાહી કરવી હિતાવહ છે. (૨૪) જમીન--મિલકતને લગતા દસ્તવોજો, કરારો, વિલ, પેઢીનામું, સોગંદનામાં, થયેલાં જરૂરી લખાણો, અરજીઓ, મ્યુનિસિપલ ટેક્સ બિલ અને દફતર, મહેસુલ ભર્યાની પહોંચ, ઈલેક્ટ્રિક સર્વિસ બિલ, આધાર કાર્ડ, ઈન્કમટેક્સ કાયદા હેઠળનું પાન કાર્ડ, ઈન્કમ ટેક્સ ભર્યાનું રીટર્ન, પાસપોર્ટ, સાઈઝનો ફોટો તેમજ અન્ય જરુરી કાગળો વગેરે હાથવગાં રાખવાં.

નોંધ:- (જમીન-મિલકત માટેના લેખોના સંદર્ભે વાચકોના કોઈ સૂચન કે પ્રશ્નો હોય તો ‘નવગુજરાત સમય’ ના નવા સરનામે (૧૦૧, પહેલો માળ, ઓમ શાયોના આર્કેડ, સિલ્વર ઓક કોલેજ પાસે, ગોતા, અમદાવાદ-૩૮૨૪૮૧) લેખિત રૂપે મોકલવા અથવા લેખકને ઈ-મેઈલ કરવા)

IF YOU HAVE LIKED THE ARTICLES PLEASE SHARE IT

 

સ્થાવર મિલકતના તબદિલી-સંચાલન માટેના પાવર ઓફ એટર્નીનું રજિસ્ટ્રેશન ફરજિયાત છે

 1 / 1 સ્થાવર મિલકતના તબદિલી-સંચાલન માટેના પાવર ઓફ એટર્નીનું રજિસ્ટ્રેશન ફરજિયાત છે 

છેતરપિંડીયુક્ત પાવર ઓફ એટર્નીના આધારે નોંધણી થતાં દસ્તાવેજ અટકાવવા માટે કરાયેલી વિશેષ જોગવાઇ 

તમારી જમીન,  તમારી મિલકત > નિલેશ વી. ત્રિવેદી (એડવોકેટ)

નોંધણી સર નિરિક્ષકની કચેરી, ગાંધીનગર તરફથી કુલમુખત્યારનામાં સંબંધિત પરિપત્રોને સંકલિત સ્વરૂપે આપવા બાબતનો હાલમાં પરિપત્ર કરવામાં આવ્યો છે જે નાગરિકો અને વકીલશ્રીઓ માટે અગત્યનો છે. રાજયમાં છેતરપિંડીયુક્ત મુખત્યારનામા ના લેખો/દસ્તાવેજોના  આધારે વેચાણ દસ્તાવેજોના આધારે વેચાણ દસ્તાવેજ થયાની રજુઆત અત્રેની  ક્ચેરીના ઘ્યાન ઉપર આવી છે અને છેતરપિંડીયુક્ત મુખ્ત્યારનામાના આધારે સ્થાવર મિલકતો હડપ કરવાની ઘણી જ રજુઆતો / ફરિયાદો સરકાર તથા તકેદારી આયોગમાં પણ થઇ છે. છેતરપિંડીયુક્ત મુખત્યારનામાના આધારે થયેલા જમીન-મિલક્તોના દસ્તાવેજો રદ કરાવવા માટે જમીન મિલકતના માલિકીની  યોગ્ય દીવાની અને ફોજદારી કોર્ટ રાહે દાદ મેળવી ન્યાય મેળવવામાં ઘણાં વર્ષો નીકળી જાય છે. આ પરિસ્થિતિ નિવારવા છેતરપિંડીયુક્ત  મુખત્યારનામાના આધારે નોંધણી થતાં દસ્તાવેજ અટકાવવા સારુ સૂચનાઓ આપવામાં આવી છે.

(અ) નોંધણી અધિનિયમ- ૧૯૦૮ ની જોગવાઈ સંદર્ભે ઘ્યાને રાખવાની બાબતોઃ

(૧) પરિપત્ર તારીખઃ ૨૦-૦૪-૨૦૦૪ મુજબ મુખત્યારનામા લેખ/દસ્તાવેજના આધારે નોંધણી માટે રજુ કરેલા કે કરી આપેલા (Execute) દસ્તાવેજના કિસ્સામાં અસલ મુખત્યારનામા સંબંધિત પક્ષકારોએ રજુ કરવાના રહેશે અને નોંધણી અમલદારોએ અસલ મુખત્યારનામા તપાસવાના રહેશે તેવા મુખત્યારનામાની પ્રમાણિત નકલો સંબંધિત પક્ષકારો પાસેથી મેળવીને ફાઈલે/મેળવી રાખવાની રહેશે.

(૨) પરિપત્ર તારીખઃ ૨૧-૦૭-૨૦૦૯ મુજબ મુખત્યારનામાના લેખ/ દસ્તાવેજના  આધારે થતા દસ્તાવેજોમાં મુખત્યારનામાની અસલ તથા પ્રમાણિત નકલ રજુ કરેલ છે, તે અંગેનો શેરો મારી સબ રજિસ્ટારશ્રીએ સહી કરવાની રહેશે.

(૩) જ્યારે મુખત્યારધારક (પાવર ઓફ એટર્ની હોલ્ડર એટલે કે એજન્ટ)
મુખત્યારનામાના લેખમાંની સ્થાવર મિલકત ઉપર અથવા તેમાં એકસો રૂપિયાની અથવા તેની વધુ કિંમતનો નિશ્ચિત કે અનિશ્ચિત કોઈ હક, ઈલાખો અથવા હિત હાલમાં કે ભવિષ્યમાં ઉત્પન્ન કરતા હોય, જાહેર કરતા હોય નામફેર કરતા હોય મર્યાદિત કરતા હોય અથવા નષ્ટ કરતા હોય અથવા જેથી તેમ કરવાનું અભિપ્રેત થતું હોય તેવા લેખ મર્યાદિત કરતા હોય અથવા નષ્ટ કરતા હોય અથવા જેથી તેમ કરવાનું અભિપ્રેત થતું હોય તેવા લેખ ફરજિયાત નોંધણીને પાત્ર છે. (નોંધણી અધિનિયમ સને ૧૯૦૮ ની કલમ-૧૭ (૧) (ખ) તથા કરાર અધિનિયમ ૧૮૭૨ ની ક્લમ ૨૦૨ મુજબ)

(૪) પરિપત્ર તારીખઃ ૧૯-૦૭-૨૦૦૮ મુજબ નોંધણી અધિનિયમ-૧૯૦૮ ની કલમ-૧૭ માં સુધારો કરીને, સ્થાવર મિલકતની તબદિલી સંબંધી જે મુખત્યારનામાના (પાવર ઓફ એટર્ની) અન્વયે મુખત્યારધારકને મિલકતનો કબજો સોંપવામાં આવેલો હોય અથવા કબજો સોંપ્યાનું અભિપ્રેત થતું હોય તેવા મુખત્યારનામાની નોંધણી તા. ૨૧/૦૭/૨૦૦૮ થી ફરજિયાત ઠરાવવામાં આવેલ છે.

(૫) પરિપત્ર તારીખઃ ૨૩-૦૭-૨૦૨૦ મુજબ નોંધણી અધિનિયમ ૧૯૦૮ની કલમ -૧૭ (૧) (છ) માં કબજા સાથેના પાવર ઓફ એટર્નીના લેખનો વ્યાપ વધારીને સ્થાવર મિલકતના વહીવટ, સંચાલન/વ્યવસ્થા અને/ અથવા કોઈ પણ પ્રકારે બીજાના નામે કરવાની સત્તા પાવર ઓફ એટર્ની હોલ્ડરને આપવાને લગતા પાવર ઓફ એટર્નીના લેખને ફરજિયાત નોંધણીપાત્ર ઠરાવેલ છે. જે અવન્યે તારીખ ૧૦/૦૭/૨૦૨૦ કે તે પછી સહી થયેલ સ્થાવર મિલકતના વહીવટ, સંચાલન/ વ્યવસાય અને /અથવા કોઈપણ પ્રકારે બીજાના નામે કરવાની સત્તા પાવર ઓફ એટર્ની હોલ્ડરને આપવામાં આવી હોય તેવા પાવર ઓફ એટર્નીના લેખમાં સબ રજિસ્ટ્રારશ્રી સમક્ષ નોંધણી કરાવેલી હોય તો જ તેના આધારે દસ્તાવેજમાં સહી મતુ કરીને પાવર ઓફ એટર્ની હોલ્ડર દ્વારા નોંધણી અર્થે રજુ કરી શકાશે. આમ નોંધણી અધિનિયમ -૧૯૦૮ની કલમ-૪૯ અનુસાર જે લેખ (દસ્તાવેજને નોંધણી અધિનિયમ -૧૯૦૮ની કલમ-૧૭ મુજબ રજિસ્ટર્ડ કરાવવો ફરજિયાત અને આવશ્યક હોય તે રજિસ્ટર્ડ કરાવવામાં આવ્યો ન હોય તે લેખ દસ્તાવેજ- તેવી જમીન -મિલક્ત અંગેના વ્યવહાર અથવા સત્તા સોંપવાના પુરાવા તરીકે સ્વીકારવામાં આવશે નહીં.
 પરિપત્ર તારીખઃ ૧૪-૦૭-૨૦૨૧માં પોતાની કચેરી સિવાયની ગુજરાત રાજ્યમાંની સબ રજીસ્ટાર કચેરીમાં નોંધણી થયેલો પાવર ઓફ એટર્નીનો લેખ/દસ્તાવેજ (તા. ૧૦/૦૭/૨૦૨૦ કે ત્યારપછી મતુ/ સહી થયેલા)
ખરેખર તે કચેરીમાં નોંધણી થયેલ છે કે કેમ ? તેની સબ રજિસ્ટારશ્રીએ ગરવી વેબ એપ્લિકેશનમાં પોતાના લોગ ઈનમાં જઈને All GUJARAT POA DOCUMENT મેનૂ મારફત પાવર ઓફ એટર્ની નોંધાયેલો છે કે નહીં તેની ચકાસણી કરવાની રહેશે. 

 (૭) પરિપત્ર તારીખઃ ૧૫-૧૧-૨૦૨૧ મુજબ સબ રજિસ્ટારશ્રી દ્વારા ભારત દેશમાં, ગુજરાત રાજ્ય સિવાય અન્ય રાજ્યમાં નોંધાયેલા પાવર ઓફ એટર્નીના લેખના આધારે કોઈ લેખ રજૂ થાય ત્યારે તે પાવર ઓફ એટર્નીનો લેખ/દસ્તાવેજ (તા.૧૦/૦૭/૨૦૨૦ કે ત્યારપછી મતુ/સહી થયેલા ખરેખર તે ક્ચેરીમાં નોંધણી થયેલ છે કે કેમ? તેની ખાતરી કરવા સારુ અસલ કુલમુખતયારનામું તથા તેની પ્રમાણિત નકલ સંબંધિત પક્ષકારોએ રજુ કરવાના રહેશે અને નોંધણી અમલદારોએ અસલ મુખત્યારનામાં તપાસવાનાં રહેશે તથા પ્રમાણિત નકલ કચેરીની ફાઈલો રાખવાની રહેશે.

(૮) પાવર ઓફ એટર્નીના લેખની પ્રમાણિત નકલોને ૧૫ વર્ષ (વર્ગ ખ-૧) સુધી સાચવી રાખવાની મુદત ઠરાવવામાં આવેલી છે તથા આ પ્રમાણિત નકલોને સ્કેન કરીને સાચવવાની રહેશે. રજિસ્ટ્રેશન મેન્યુઅલ ભાગ-૨ ના કોડ ઓર્ડર-૫૦૫માં સૂચિત ઉમેરો કરવામાં આવે છે. આવો રેકર્ડ નાશ કરવાની સત્તા જે તે જિલ્લા સંબંધિત નોંધણી નિરીક્ષકની/મદદનીશ નોંધણીસર નિરીક્ષકશ્રીને સોંપવામાં આવે છે.

(૯) તા. ૧૦/૦૭/૨૦૨૦ કે ત્યાર પછીના પાવર ઓફ એટર્નીનો લેખ, જે સબ રજિસ્ટ્રાર કચેરીમાં પાવર ઓફ એટર્નીના લેખના આધારે જે લેખ-દસ્તાવેજ નોંધણી માટે રજુ થયેલો હોય, તે જ સબ રજિસ્ટ્રાર કચેરીમાં પાવર ઓફ એટર્નીનો લેખ નોંધાયેલો હોય તો તેની નકલ સાચવવાની રહેશે નહીં.

(૧૦) જો મુખત્યારમાના લેખના આધારે થતા દસ્તાવેજમાં સદર મુખત્યારનામાને દસ્તાવેજનો ભાગ બનાવેલો હોય તો મુખત્યારનામાની નકલ સાચવાની રહેશે નહીં, કારણ કે દસ્તાવેજની ફોટોકોપીમાં સદર પાવર ઓફ એટર્નીના લેખ કચેરીના કાયમી રેકર્ડ પર સાચવવામાં આવે છે.
આમ જ્યારે મુખત્યારનામાના લેખમાં / દસ્તાવેજમાં સહી /મતુ કરી આપવાની દસ્તાવેજ નોંધણી માટે રજુ કરવાની તથા દસ્તાવેજની કબુલાત આપવાની સત્તાઓનો ઉલ્લેખ મુખત્યારનામાના લેખમાં થયેલો હોવો જોઈએ.
જો સદર સત્તાઓનો ઉલ્લેખ મુખત્યારનામાના લેખમાં થયેલો ન હોય તો દસ્તાવેજ નોંધણીની ના પાડવાની (Refuse)કરવાની કાર્યવાહી કરવાની રહેશે.
ઉદાહરણ તરીકે..... વેચાણ દસ્તાવેજ નોંધણી માટે રજુ થાય તો મુખત્યારનામાના લેખમાં વેચાણ દસ્તાવેજ કરવાની, દસ્તાવેજ સબ રજિસ્ટ્રાર કચેરીમાં રજુ કરવાની તથા આ દસ્તાવેજની કબુલાત આપવાની સત્તાઓનો ઉલ્લેખ થયેલો હોવો જોઈએ.
આમ સદર જોગવાઈઓને ધ્યાને લેતાં જ્યારે મુખત્યારનામા (પાવર ઓફ એટર્ની)ના લેખના આધારે દસ્તાવેજ નોંધણી માટે રજૂ થાય તયારે ખાસ તકેદારી રાખવાની રહેશે.
 

(આજનો આર્ટીકલ નંબરઃ ૨૦૦ લખતાં ખૂબ આનંદની લાગણી અનુભવું છું. અગાઉના લેખોને અનુસંધાને વાચક મિત્રોનો અવારનવાર પ્રતિભાવ તથા પ્રશ્નો મળતા આવ્યા છે, તેના પ્રત્યુત્તર રૂપે જવાબો પણ આપતો આવ્યો છું. ગુજરાતી ભાષાના વાચક મિત્રોને કાયદાના અનુસંધાને સરળ ભાષામાં લેખ ઘ્વારા સમજણ આપવાના મારા પ્રયાસના પ્રતિભાવોની કદર કરું છું)

નોંધ:- (જમીન-મિલકત માટેના લેખોના સંદર્ભે વાચકોના કોઈ સૂચન કે પ્રશ્નો હોય તો ‘નવગુજરાત સમય’ ના નવા સરનામે (૧૦૧, પહેલો માળ, ઓમ શાયોના આર્કેડ, સિલ્વર ઓક કોલેજ પાસે, ગોતા, અમદાવાદ-૩૮૨૪૮૧) લેખિત રૂપે મોકલવા અથવા લેખકને ઈ-મેઈલ કરવા)

 

કેવા પ્રકારની  જમીનનું વેચાણ થઈ શકે અને કઈ જમીનનું વેચાણ/ગીરો ન થઈ શકે?

કોઈ જમીનની તબદીલી અંગે કોઈને વાંધો હોય તો શું કરવું? નોંધ પ્રમાણિત થવાથી કોઈ ગેરકાયદે વ્યવહાર કાયદેસર થઈ જાય ખરો?

તમારી જમીન,  તમારી મિલકત >   નિલેશ વી. ત્રિવેદી (એડવોકેટ)

હક્કપત્રક નોંધના નિકાલ પરત્વેની કેટલીક મહત્વની વિગતો પ્રશ્નોત્તરી રૂપમાં આજે અહીં ટુંકમાં સમજીએ.

સવાલ-(૧) હક્કપત્રક શું છે અને તેમાં કઈ કઈ બાબતોની નોંધ થાય છે?
પ્રશ્ન કર્તાઃ વિનોદ સોની)
જવાબઃ  જમીન મહેસુલ કાયદો અને નિયમો મુજબ હક્કપત્રક એ ડાયરીના નમુનામાં (ગામ નમુના નંબરઃ ૬ માં) રખાતું એક પાકુ રજિસ્ટર છે. જેમાં જમીન પરત્વેના બધા ખાનગી હક્કો પછી તે રજિસ્ટર્ડ કે અનરજિસ્ટર્ડ લખાણો દ્વારા મેળવ્યા હોય, વારસાઈથી, બીજી રીતે મેળવ્યા હોય તેમાં અધિકૃત કબજેદાર, ગીરોદાર ગણોતિયા વગેરેના હક્કો નોંધાય છે. ઉપરાંત જાહેર હક્કો અન્યના સુખાકારીના હક્કો તથા તકરારી હક્કોની નોંધ રહે છે. મહેસુલી હિસાબો આ હક્કપત્રકના આધારે રખાતા હોય તે કબજેદારની જવાબદારીનું રેકર્ડ પણ કહેવાય છે અને હક્કપત્રક મુજબનો જે તે જમીનનો કબજો ધરાવતો હોય તેના મહેસુલ માટે જવાબદાર છે.

સવાલ-(૨) જમીન ઉપરના હક્કોમાં તથા તેની ફેરફાર એન્ટ્રીમાં વારંવાર થતાં ફેરફારો કેવા પ્રકારના હોય છે?
(પ્રશ્ન કર્તા : વિવેક દેસાઈ)
જવાબઃ  (૧) કૌટુંબિક મૌખિક વહેંચણી, (૨) વેચાણ, વેચાણ રીલીઝ, બક્ષીસ, ગીરો, શાનગીરો, શરતી વેચાણના રજિસ્ટર્ડ દસ્તાવેજથી મોહમેડન લો અન્વયેની બક્ષીસથી  (૩) હક્કપત્રકમાં જે વ્યક્તિનું નામ કબજેદાર તરીકે ચાલતુ હોય તે ગુજરી જવાથી, વારસાઈ હક્કથી અગર ગુજરનારના રજિસ્ટર્ડ કે અનરજિસ્ટર્ડ (છેલ્લા) વિલથી પ્રાપ્ત કરનારની અરજીથી  (૪) મહેસુલ અધિકારીઓના કે સરકારશ્રીના હુકમો અન્વયે સરકારી જમીન કાયમી ધોરણે કોઈપણ વ્યકિતને કે સંસ્થાને ગ્રાન્ટ થવાથી (૫) બિનખેતીનો હુકમ થવાથી (૬) નવી શરતની કે મર્યાદિત સત્તા પ્રકારથી મળેલી જમીનને તબદીલપાત્ર સત્તા પ્રકારના એટલે જુની શરતમાં ફેરવવાના હુકમથી (૭) કોઈ ખેતીની જમીન ઉપર ગણોત હક્ક પ્રાપ્ત કરવાથી (૮) જમીનને તારણમાં મુકવા અગર બોજો ભરપાઈ થવાથી (૯) દિવાની કોર્ટના હુકમનામાથી.

સવાલ : (૩) હક્કપત્રક કેવી રીતે રાખવામાં આવે છે?
(પ્રશ્ન કર્તા : અશોક ઠક્કર)
જવાબઃ હક્કપત્રકમાં એક ગામનો નમુના નંબર: ૬ અને બીજો પાણીપત્રક  ગામના નમુના નંબર: ૭/૧૨ જેમાં ફેરફારની નોંધનો નંબર પ્રાપ્ત થયેલ હક્કનો પ્રકાર તથા કયા સર્વે નંબર, પોત હિસ્સા નંબરની અગર બ્લોકની જમીન ઉપર હક્ક પ્રાપ્ત થયેલો હોય તેની યાદી વગેરેની બાબત આવે છે. ગામ નમુના નંબર: ૭/૧૨ એ હક્કપત્રકનું સાંકળિયું છે, કેમ કે પ્રમાણિત થયેલી નોંધનો ક્રમાંક ફેરફારના આધાર તરીકે નોંધાય છે અને જે કબજેદારના હક્ક કમી થયા હોય તેને રદ - કમી કરી નવા ક્બજેદારનું નામ દાખલ કરવામાં આવે છે.

સવાલ-(૪) હક્કપત્રકના શું ફાયદા અને લાભો છે?
(પ્રશ્ન કર્તાઃ જનક શાહ)
જવાબ (૧) હક્કપત્રકથી ખાતેદારને પોતાની જમીન પરત્વેના પોતાના  હક્કની સલામતી અને સ્થિરતા રહે છે. નિરક્ષણ ખેડુત/ખાતેદારને આનાથી ઘણા લાભ થાય છે. (૨) હક્કપત્રથી બેંક/ખાનગી ધીરાણ પણ સરળતાથી મેળવી શકાય છે. (૩) તેનાથી જમીન સંબંધી દિવાની દાવાનું પ્રમાણ ઘટે છે. (૪) ખેડુત/ખાતેદારને જમીન તકરારમાં આ હક્કપત્રક એક અગત્યનો પુરાવો છે. (૫) જમીન પ્રાપ્તિના કેસમાં આ હક્કપત્રકના આધારે જ વળતર આપવામાં આવે છે. (9) જે તે વિસ્તારની આબાદીનો ખ્યાલ મળે છે. (૭) જમીન કેવી રીતે વ્યકિત હસ્તક આવે છે અને જાય છે તેનો ખ્યાલ આવે છે. (૮) જમીન ઉપરના બોજાઓની હકીકત જાણી શકાય છે. પ્રાપ્ત થયેલા હક્કો સમયસર નોંધાવવાથી પાછળથી કોઈ કચેરીમાં કે કોર્ટમાં અગર ખેતી વિષયક હેતુ માટે લોન મેળવવામાં હક્ક અંગેનો દાખલો રજુ કરવામાં સરળતા રહે છે. છેલ્લી વખતે નામફેર વિધિમાં સમય જાય અને તાત્કાલિક કામગીરી વિલંબમાં પડે.

સવાલ-(૫) નોંધ પ્રમાણિત થવાથી કોઈ ગેરકાયદે વ્યવહાર કાયદેસર થઈ જાય ખરો?
(પ્રશ્ન કર્તા : ચિંતન શેઠ)
જવાબ : ના, નોંધ પ્રમાણિત થવા છતાં કોઈ ગેરકાયદેસર વ્યવહાર કાયદેસર થતો નથી. તે ગેરકાયદેસર જ રહે છે.

સવાલ-(૬) ખેતીની જમીનના હક્કના રક્ષણ માટે કઈ બાબતો ઘ્યાનમાં રાખવી જરૂરી છે. ?
પ્રશ્ન કર્તા : ધીરુભાઈ ઠક્કર
જવાબ (૧) આદિવાસીઓની જમીન વેચવા ઉપર પ્રતિબંધ છે. આવી જમીન ખરીદતાં પહેલાં કલેક્ટર/જિલ્લા વિકાસ અધિકારીશ્રીની પૂર્વ મંજૂરી મેળવવી પડે છે. (૨) નવી શરતની અવિભાજય અને પ્રતિબંધિત સત્તા પ્રકારની જમીનની કોઈપણ પ્રકારની તબદીલી અથવા તો તેમાં ખેતી સિવાયનો ઉપયોગ કરતાં પહેલાં કલેક્ટરશ્રીની પૂર્વ મંજુરી મેળવવી અનિવાર્ય છે. (૩) સગીરોની મિલકત વેચાણ કરતાં પહેલાં સિવિલ કોર્ટની મંજુરી મેળવવી અનિવાર્ય છે. (૪) કોઈ જમીન તારણમાં હોય ત્યારે તેવી જમીનનો દસ્તાવેજ કરાવી લેતાં પહેલાં તારણમુકત કરાવવી જરૂરી છે. (૫) ટુકડાની જમીનો વેચો અથવા ખરીદો નહીં. (૬) એકત્રિકરણ યોજનાવાળાં ગામોમાં બ્લોક તુટતા હોય તેવી જમીનનું કલેક્ટરશ્રીની પૂર્વ મંજુરી સિવાય વેચાણ થઈ શકે નહીં. અલબત વારસાઈના કિસ્સામાં બ્લોકનું વિભાજન પેટા વિભાગમાં થાય પણ ટુકડો ન થતો હોય તો કલેક્ટરશ્રીની પૂર્વ મંજુરી વગર થઈ શકે છે. (૭) કોઈપણ જમીન વેચાણ અથવા અન્ય તબદીલી કરવા માટે રજિસ્ટર દસ્તાવેજ કરવો ફરજિયાત છે. (૮) બિનખેડુત હોય તેવી વ્યક્તિને ખેતીની જમીન વેચવી નહીં, તેમ ખેતીની જમીન ધારણ કરતા ન હોય અને ખેતીની જમીન ખરીદવા માગતા ન હોય ત્યારે જમીન ખરીદતાં પહેલાં ક્લેક્ટરશ્રીનું પ્રમાણપત્ર ગણોતધારા હેઠળ મેળવો. (૯) જમીન ટોચમર્યાદા ધારાની જમીનની ક્ષેત્રફળની મર્યાદા કરતાં વધુ જમીન ધારણ કરવી તે કાયદા વિરુદ્ધ છે.

સવાલ-(૭) કઈ જમીનનું વેચાણ થઈ શકે અને કઈ જમીનનું વેચાણ/ગીરો ન થઈ શકે?
(પ્રશ્ન કર્તાઃ ગૌરવ વૈદ્ય, એડવોકેટ)
જવાબ (૧) જે જમીન ટુકડા તરીકે જાહેર થઈ હોય તે જમીનની તબદીલી કે વેચાણ થઈ શકે નહીં. (૨) ખેતીની જમીનના ટોચમર્યાદા કરતાં વધુ એટલે કે ફાજલ જમીન જાહેર થઈ હોય તેની તબદીલી કે વેચાણ પણ થઈ શકે નહીં. ટોચમર્યાદા કરતાં વધારે જમીન ધારણ પણ કેસ ચાલ્યા પહેલાં કલેકટરશ્રીની પરવાનગી વગર વેચાણ કરી શકે નહીં. (૩) શહેરી વિસ્તારમાં શહેરી જમીન ટોચમાર્યદા હેઠળ ફાજલ થતી કે થયેલ જમીનનું (૪) નવી શરત કે નિયંત્રિત સત્તા પ્રકારની જમીનની તબદીલી કે વેચાણ થઈ શકે નહીં. (૫) એકત્રિકરણ યોજના અમલમાં આવ્યા પછી બ્લોક તોડીને તે પૈકી જમીનની તબદીલી કે વેચાણ કલેક્ટરશ્રીની પૂર્વ મંજુરી વિના થઈ શકે નહીં. પરંતુ વારસાઈના કિસ્સામાં ટુકડો ન પડતો હોય તે રીતે બ્લોકનું વિભાજન પેટા વિભાગમાં થતું હોય તો કલેક્ટરશ્રીની પૂર્વ મંજુરીની જરૂર નથી.

સવાલઃ (૮) કોઈ જમીનની તબદીલી અંગે કોઈને વાંધો હોય તો શું કરવું?
(પ્રશ્ન કર્તા- હરમેશસિંહ ધીમાન)
જવાબઃ વારસાઈથી હક્કપત્રકના નામોમાં ફેરફાર થતો હોય તો જે વારસદાર હક્કો છોડી દેતા હોય તેમના નામ હકકપત્રકે દાખલ કરવાના હોતા નથી તે સિવાય તમામ વારસદારોના નામ દાખલ કરવામાં આવે છે. હિન્દુ વારસાઈ ધારા અન્વયે તમામ વારસદારો એટલે કે ગુજરનારની વિધવા પત્ની, પુત્ર પુત્રીએ દરેકને સરખે હિસ્સે વારસાઈથી હક્ક પ્રાપ્ત થાય છે. વારસાઈ સિવાયની કોઈપણ નોંધ એટલે કે તબદીલી માટે તકરાર/વાંધો કોઈને હોય તો આવો વાંધો તલાટી સમક્ષ લેખિતમાં રજુ કર્યે તલાટી તેની નોંધ તકરાર રજિસ્ટર માં કરશે અને તેની પક્ષકારો સહિત સુનાવણી કરી મામતલદાર અને પ્રાંત અધિકારી જે નિર્ણય કરે તે પ્રમાણે ફેરફાર મંજુર રાખવામાં આવે છે.

સવાલ-(૯) રજિસ્ટર્ડ દસ્તાવેજથી થયેલી તબદીલીમાં પણ ધણી વખત તલાટી તરફથી હક્કપત્રકમાં ફેરફાર પાડવામાં આવતા નથી તેનું કારણ શું?
(પ્રશ્ન કર્તા : મયુર ભરવાડ)
ઘણીવાર રજિસ્ટર્ડ દસ્તાવેજમાં મિલકત વેચાણ આપવા કે તબદીલ કરનારનું નામ જણાવેલ હોય તે નામની નોંધ જ હક્કપત્રમાં હોય નહીં તો તલાટી આવા ફેરફાર પકડી શક્શે નહીં. બીજું તબદીલી થયેલી મિલકતની પૂરેપૂરી વિગત દર્શાવી ન હોય અથવા દસ્તવોજમાં અધુરી જણાતી હોય અગર ખોટી જણાવી હોય તો પણ આવું બની શકે. જેમનું નામ કબજેદાર તરીકે ગામ નમુના નંબરઃ ૭/૧૨ માં ચાલતું હોય તેમની પાસેથી આ જમીન વેચાણ આપનાર/તબદીલ કરનાર પાસે કેવી રીતે આવી તે પ્રથમ ચકાસી તપાસી તે નોંધ હક્કપત્રમાં પડે તે પછી જ આગળની તબદીલીની નોંધ તેમાં થઈ શકે. દસ્તાવેજમાં જમીનના નંબર ક્ષેત્રફળ વગેરેની વિગત અધુરી હોય અગર ખોટી હોય તો સુધારાનો દસ્તાવેજ કરવો પડે.

નોંધ:- (જમીન-મિલકત માટેના લેખોના સંદર્ભે વાચકોના કોઈ સૂચન કે પ્રશ્નો હોય તો ‘નવગુજરાત સમય’ ના નવા સરનામે (૧૦૧, પહેલો માળ, ઓમ શાયોના આર્કેડ, સિલ્વર ઓક કોલેજ પાસે, ગોતા, અમદાવાદ-૩૮૨૪૮૧) લેખિત રૂપે મોકલવા અથવા લેખકને ઈ-મેઈલ કરવા)

 

નાબૂદી કાયદાઓ અંગે કબજા હક્કો અંગે મહેસૂલ વિભાગનું સ્પષ્ટીકરણ

- જમીનોના જુદા જુદા સત્તા પ્રકારના

FOR GR CLIK HERE

- લોકાભિમુખ માર્ગદર્શન - એચ.એસ. પટેલ IAS (નિ.)

- સત્તા પ્રકારો નાબૂદ કરવાનો આશય, જમીન ઉપરના કાયમી હક્ક આપવાનો અને જમીન મહેસૂલને પાત્ર કરવાનો મૂળભૂત ઉદ્દેશ

બ્રિટીશ શાસન વ્યવસ્થા દરમ્યાન ઘડાયેલ જમીન મહેસૂલ અધિનિયમ-૧૮૭૯ અંગ્રેજ શાસનના વિસ્તારમાં લાગુ હતો. દા.ત. મુંબઈ પ્રાન્તના હાલના ગુજરાતમાં સુરત, ભરૂચ, ખેડા, પંચમહાલ અને અમદાવાદનો સમાવેશ થતો હતો. બાકીના વિસ્તારોમાં રજવાડાઓમાં (Princely States) તેઓના કાયદાઓ મુજબ જમીનનો વહીવટ ચાલતો સૌરાષ્ટ્રના ગોંડલ, ભાવનગર અને ગુજરાતમાં સયાજીરાવ ગાયકવાડના રાજ્યમાં સારી જમીન મહેસૂલ વ્યવસ્થા હતી. આઝાદી બાદ દેશી રજવાડાઓનું (Native States) વિલીનીકરણ થતાં, આઝાદ ભારતના રાજ્યમાં ભેળવવામાં આવ્યા અને બંધારણ અમલમાં આવતાં 'જમીન'નો વિષય, રાજ્યો હસ્તક રહ્યો (State List) પરંતુ બંધારણના શિડયુઅલ - ૭માં જમીન સુધારાના કાયદાના (Land Reforms) વિષય અંતર્ગત કબજેદારો / ગણોતીયાઓને માલિકી હક્ક આપવા માટે ગણોતધારો ઘડવામાં આવ્યો અને જુદા જુદા સત્તા પ્રકાર (Tenures) હેઠળ જમીનો આપવામાં આવેલ, તેમાં સામાન્ય રીતે છ પટ્ટની રકમ લઈને કબજાહક્ક આપવામાં આવ્યા અને તેની પાછળનું પણ એ કારણ કે જમીન મહેસૂલ અધિનિયમ લાગુ કરવાથી તમામ જમીનો મહેસૂલને પાત્ર છે. (All Lands Liable for Land Revenue) જ્યારે અગાઉ જુદા જુદા સત્તા પ્રકાર હેઠળ આપેલ જમીન 'નજરાણા' પ્રકારે આપેલ હોવાથી ઘણી જમીનોમાં જમીન મહેસૂલ વસુલ કરવામાં આવતું ન હતું.

તાજેતરમાં ગુજરાત સરકારના મહેસૂલ વિભાગે અગાઉ જુદા જુદા - ૨૪ સત્તા પ્રકાર નાબુદી અધિનિયમ (Tenure abolition) ઘડવામાં આવેલ, તેમાં સત્તા પ્રકાર નાબુદી અધિનિયમમાં જોગવાઈઓ હોવા છતાં કબજેદારને કાયમી હક્ક આપવા છતાં અને Cut off year નિયત વર્ષને ધ્યાનમાં લઈ જમીન જૂના સત્તા પ્રકારની ગણાવી કે નવી શરતની તે માટે વિસંગતતાઓ હતી અને જુદા જુદા જીલ્લાઓમાં સબંધિત કલેક્ટર દ્વારા જુદા જુદા અર્થઘટન કરવાથી અથવા તો આ અંગે સરકારના મહેસૂલ વિભાગ પાસેથી માર્ગદર્શન મેળવવાના મુદ્દા ઉપર લાંબા સમય સુધી અનિર્ણિત બાબતો રહેતી હતી. જેથી જુદા જુદા સત્તા પ્રકાર અધિનિયમોના અમલીકરણમાં એકસૂત્રતા જળવાય અને નિર્ણયો લેવામાં બિનજરૂરી વિલંબ ન થાય તે માટે આ અંગેની પ્રવર્તમાન પરિસ્થિતિનો અભ્યાસ કરી ભલામણો કરવા સમિતીની રચના કરવામાં આવેલ અને તે અન્વયે મહેસૂલી પ્રક્રિયામાં સરળીકરણ અને લોકાભિમુખ વહીવટના ભાગરૂપે જુદા જુદા સત્તા પ્રકાર અધિનિયમ હેઠળ માર્ગદર્શક સ્પષ્ટીકરણ આપતા તા.૨૭-૫-૨૦૨૨ના ઠરાવો અન્વયે નિર્ણય કરવામાં આવ્યા છે.

મહેસૂલ વિભાગ દ્વારા આવા જુદા જુદા ૨૪ સત્તા પ્રકાર નાબુદી કાયદાઓ અંગે સ્પષ્ટીકરણ કર્યું છે તેમાં મુંબઈ વીલીન પ્રદેશો (આંકડીયા ટેન્યોર) એક્ટ ૧૯૫૩, મતાદારી એબોલીશન એક્ટ - ૧૯૫૩, જાગીર એબોલીશન એક્ટ - ૧૯૫૩, તાલુકાદારી એબોલીશન એક્ટ - ૧૯૫૩, પરચુરણ સ્વર્તાપણ (Title) નાબુદી એક્ટ - ૧૯૫૫, રૈયત ઉપયોગી આકરીયાત ઈનામ એબોલીશન એક્ટ - ૧૯૫૩, સાગબારા અને મેવાસી એસ્ટેટ એબોલીશન એક્ટ - ૧૯૬૨, બરોડા મુલગીરાશ એબોલીશન એક્ટ - ૧૯૫૩, મલેકી ટેન્યોર એબોલીશન એક્ટ - ૧૯૫૯, બંધી, જમા, ઉઘડ અને ઉગડીયા ટેન્યોર એબોલીશન એક્ટ - ૧૯૫૯, વટવા વજીફદાર હક્ક એબોલીશન એક્ટ - ૧૯૫૦, ભાગીદારી અને નરવાદારી ટેન્યોર એબોલીશન એક્ટ - ૧૯૪૯, પંચમહાલ મેવાસી ટેન્યોર એબોલીશન એક્ટ - ૧૯૪૯, આંકડીયા ટેન્યોર (સૌરાષ્ટ્ર) એબોલીશન એક્ટ - ૧૯૫૯, પરગણા, વતન અને કુલકર્ણી એબોલીશન એક્ટ - ૧૯૫૦, બરોડા વતન એબોલીશન એક્ટ - ૧૯૫૩, સૌરાષ્ટ્ર એરીયા - અઘાટ અને ઈજારા એબોલીશન એક્ટ-૧૯૫૯, કનિષ્ટ ગામ વતન (Inferior) નોકર સરકારી ઉપયોગી નાબુદી એક્ટ - ૧૯૫૮, ઈનામ (કચ્છ વિસ્તાર) એબોલીશન એક્ટ - ૧૯૫૮, ગુજરાત પટેલ વતન નાબુદી ધારો - ૧૯૬૧ આમ આ જુદા જુદા સત્તા પ્રકાર રાજ્યના જુદા જુદા વિસ્તારોમાં જમીનના ધારણકર્તા તરીકે જુદા જુદા હક્ક અને નામાભિધાનથી જમીન આપવામાં આવેલ, જે જમીન સુધારા કાયદાઓના અમલીકરણના ભાગરૂપે આવી જમીનોના કબજેદારોને કાયમી હક્ક આપવાની જોગવાઈની સાથે સત્તા પ્રકાર નાબુદ કરતા કાયદા લાગુ કરવામાં આવ્યા.

આ ઉપરાંત ગુજરાતમાં ગણોતધારા હેઠળ આપેલ જમીનો, સરકારે સાંથલીમાં આપેલ જમીનો, ખેત જમીન ટોચ મર્યાદા હેઠળ આપેલ જમીનો, ભુદાન યોજના હેઠળ આપેલ જમીનોનો સત્તા પ્રકાર કયો તે સબંધિત કાયદાની જોગવાઈઓ તેમજ મહેસૂલ વિભાગ દ્વારા જે ઠરાવો / પરિપત્ર કરવામાં આવ્યા છે તે દ્વારા નિયમન થાય છે. ઉક્ત ૨૪ ટેન્યોર એબોલીશન હેઠળ જે મહેસૂલ વિભાગે તા.૨૭-૫-૨૦૨૨ના ઠરાવથી જે સરળીકરણ કરતી જોગવાઈઓ કરવામાં આવી છે તે સબંધિત ટેન્યોર હેઠળ અલગ રીતે સમજવી જરૂરી હોવાથી જાહેર જનતાને તે અંગેનો ખ્યાલ આવે તે માટે ક્રમશઃ સ્વરૂપે વિવરણ કરીશું.  ક્રમશઃ

મુખત્યારનામું (પાવર ઓફ એટર્ની )સંબંધિત પરિપત્રો ને સંકલિત સ્વરૂપે આપવા બાબત

For pdf gr clik here

 

 

ખેતીની જમીનમાં કૌટુંમ્બિક વહેંચણીમાં તમામ હિત ધરાવતા પક્ષકારોની સંમતિ જરૂરી

- ખેતીની જમીનમાં કૌટુંમ્બિક વહેંચણીના કિસ્સામાં ટુકડાધારાનું નિયંત્રણ રદ કરવું જરૂરી

- લોકાભિમુખ માર્ગદર્શન - એચ.એસ. પટેલ IAS (નિ.)

હિંદુ વારસા અધિનિયમમાં કુંટુમ્બની વ્યાખ્યા આપેલી છે અને તેમાં લોહીના સંબંધો (Congigual Relationship) અને કાયદેસરના વારસોની ઉતરતા ક્રમમાં (Descedant) વ્યાખ્યા આપવામાં આવેલ છે. જેથી વડીલોપાર્જીત મિલ્કતમાં કુંટુમ્બની વ્યાખ્યામાં આવતા કાયદેસરના વારસોને તેનો હક્ક હિસ્સો મળવાપાત્ર છે. આ જોગવાઈઓ જમીન મહેસૂલ અધિનિયમનાં પ્રકરણ - ૧૦એ ની હક્કપત્રકની જોગવાઈઓ પણ સૈધ્ધાંતિક રીતે લાગુ પાડવામાં આવે છે. સૌ પ્રથમ જમીનનું રેકર્ડ સર્વે સેટલમેન્ટ દ્વારા લખવામાં આવ્યું ત્યારે કાયમી ખરડામાં સર્વે નંબરના આધારે જે જમીન ઉપરના કબજેદાર હતા તેઓના હક્ક પ્રથમવાર જે રેકર્ડ પ્રમાણિત (Promulgation) જાહેરાત કરવામાં આવ્યું તેને Promulgation Entries કહેવામાં આવે છે. ત્યારબાદ વેચાણ, વારસાઈ વિગેરેને કારણે જે હક્કપત્રકમાં ફેરફાર થાય તેમાં સંબંધિત હિત ધરાવતા પક્ષકારોને જે કલમ-૧૩૫ ડી હેઠળ નોટીસ આપવામાં આવે છે તે ફેરફાર અંગેની સંમતિદર્શક નોટીસ છે અને જે સામે કોઈને વાંધો હોય તો સબંધિત પક્ષકાર તેની સામે વાંધો લઈ શકે છે અને હવે આવી તકરારી નોંધોનો (Disputed Entries) નિકાલ સંબંધિત પેટા વિભાગના નાયબ કલેકટર નિર્ણય લે છે. જો ખાતેદારના મૃત્યુ બાદ વારસાઈ કરવાની હોય ત્યારે પેઢીનામાંમાં તમામ સંબંધિત સીધી લીટીના વારસદારો દર્શાવતું પેઢીનામું તલાટી સમક્ષનું બનાવવામાં આવે છે.

હિંદુ સમાજની કૌંટુમ્બિક વ્યવસ્થા પ્રમાણે સંયુક્ત કુટુંમ્બના વડા એટલે કે 'કર્તા' તરીકે સૌથી જ્યેષ્ઠ પુત્રનું નામ ખેતીની જમીનમાં દાખલ કરવામાં આવતું અને રૂઢીપ્રણાલિકા મુજબ (Custom and Usage) એવું માનવામાં આવતું કે 'કર્તા' તરીકે ન્યાયપૂર્ણ સ્વરૂપે જમીનમાં સરખો હિસ્સો પોતાના ભાઈ / બહેનોને આપે અને મહદ્અંશે જ્યારે વડીલ ધારણકર્તાનું મૃત્યુ થાય ત્યારે વારસાઈ કરવામાં આવે ત્યારે તમામ સીધી લીટીના વારસદારોના નામ સંયુક્તપણામાં દાખલ કરવામાં આવે. હવે જ્યારે માનો કે સંયુક્ત કબજેદારની જમીનમાંથી એક વ્યક્તિનું મૃત્યુ થાય ત્યારે તેના વારસદારોને વારસાઈ હક્કથી નામ દાખલ કરવાનું થાય ત્યારે મહેસૂલી રેકર્ડમાં નં-૭ના કબજેદારના કોલમમાં જેટલી વ્યક્તિઓના નામ હોય તેમની હક્કપત્રકના નિયમો મુજબ સંમતિની જરૂર હોય છે. આ પ્રક્રિયામાં તેમની જમીન / મિલ્કતમાં કેટલો હિસ્સો છે નક્કી થતું નથી. પરંતુ સંયુક્ત કબજેદાર તરીકે ગણાય છે.

હવે પ્રવર્તમાન સમયમાં મહત્વની બાબત છે. સંયુક્ત ખાતેદારોની જમીનની વહેંચણીનો, પહેલાના જમાનામાં પેઢીઓ સુધી મુખ્યકર્તાનું નામ અથવા ભાઈઓના સંયુક્તપણામાં નામ ચાલતા હતા. અમો પ્રાન્ત ઓફિસર પાલનપુર અને સુરત હતા ત્યારે અને કલેકટર રાજકોટ તરીકેના કાર્યકાળ દરમ્યાન આ અંગેની વાસ્તવિક (Ground reality) પરિસ્થિતિ અને કૌંટુમ્બિક પ્રશ્નો ધ્યાનમાં આવતાં સરકાર સમક્ષ એ રજુઆતો કરવામાં આવી કે, ખેતીની જમીનમાં હક્કપત્રકમાં ફેરફાર ત્યારે થાય કે વેચાણ કે વારસાઈ થાય, પરંતુ હયાતીમાં જ ખેતીની જમીનમાં વહેંચણી, નામ કમી, અદલા બદલીમાં ૅજ્યારે વડીલોપાર્જીત મિલ્કતનું જ વ્યવસ્થાપન કરવાનું હોય ત્યારે વિધિવત રીતે રજીસ્ટર્ડ દસ્તાવેજ કરાવવાની જરૂર નથી અને આ બાબતને સરકારે હકારાત્મક સ્વરૂપે લઈને ખુબ જ મહત્વનો મહેસૂલ વિભાગનો પરિપત્ર તા-૧૪-૩-૨૦૧૬ - ક્રમાંક - હકપ - ૧૦૨૦૧૬ / ૧૦૧૭ / જ અન્વયે ખેતીની જમીનોમાં વડીલોપાર્જીત, સ્વપાર્જીત, મિલ્કતમાંથી હક્ક ઉઠાવવો, વહેંચણી કરવી, પુનઃવહેંચણી કરવી તથા હયાતીમાં હક્કદાખલ કરવાની કાર્યપધ્ધતિ નક્કી કરવામાં આવી છે અને આ પધ્ધતિમાં હવે રૂ.૩૦૦/- ની સ્ટેમ્પ ડયુટી સાથેના એકરારનામાંથી આ પ્રકારના વ્યવહારોની નોંધ કરવામાં આવે છે. જો કોઈ કિસ્સામાં સમયગાળો વધુ થયો હોય અથવા બીજી કે ત્યારપછીના વ્યવહારો માટે જંત્રીના ટકાવારી મુજબની સ્ટેમ્પ ડયુટી ભરવાની છે.

હવે આ પરિપત્રમાં જે અડચણરૂપ બાબતો અંગે જાહેર જનતા તરીકે ખેડુત ખાતેદારોનું અને સરકારનું ધ્યાનએ દોરવાનું છે કે, જ્યારે રાજય સરકારે ટુકડાધારા અન્વયે જો એક ખાતેદારથી બીજા ખેડુત ખાતેદાર વચ્ચે મહેસૂલ વિભાગના પરિપત્ર મુજબ આખેઆખો ટુકડો જો પ્રમાણભુત વિસ્તાર ન હોય તો પણ વેચાણ તરીકે તબદિલી થતી હોય અને નોંધ પ્રમાણિત થતી હોય તો જ્યારે કૌટુંમ્બિક વહેંચણી થાય અને સ્વાભાવિક રીતે મોટાભાગના ખેડુત કુટુંમ્બોની જમીનો ૨ એકરથી ઓછી હોય તો તેવા કિસ્સામાં પણ રાજ્ય સરકારના મહેસૂલ વિભાગના તા.૧૪-૩-૨૦૧૬ના પરિપત્રમાં ટુકડાધારાના પ્રતિબંધમાં છૂટછાટ આપવી જરૂરી છે કારણ કે, વાસ્તવિક સ્વરૂપે જોવામાં આવે તો ખેડુત કુટુંમ્બો વડીલોપાર્જીત જમીનના આંતરિક વ્યવસ્થાથી વહેંચણી કરી દે છે અને તે મુજબ સ્થળે તે મુજબ અલગ રીતે જમીન ખેડે છે. ટુકડા પ્રતિબંધ ધારાનો મુળભુત ઉદ્દેશ એ હતો કે જમીનના ટુકડા કરવાને બદલે એકત્રિકરણ કરવામાં આવે તો ખેતી જમીનનો ઉત્પાદનની દ્રષ્ટિએ કાર્યસાધક ઉપયોગ થાય, વિભાવનાની દ્રષ્ટિએ આ અભિગમ સાચો છે પરંતુ વાસ્તવિક રીતે ભાઈઓ ભાગ કૌટુંમ્બિક વહેંચણીમાં મળતી પોતાના હક્કની જમીન અલગ રીતે ખેડવામાં આવે છે. બીજું કે પોતાના હક્કની જમીનમાં જ્યારે કોઈ ધીરાણ કે બેંકની લોન જોઈતી હોય તો તમામ પક્ષકારોની સંમતિની જરૂર પડે તેમજ બોજો નોંધાયેલ હોય તો અન્ય જમીન સંયુક્ત ધારકને તેવા હિસ્સા માટે લોન લેવી હોય તો ન મળે, સાથો સાથ પોતાની જમીનમાં કુવો હોય તો તેના ઉપર વીજળી કનેક્શન એક જ સર્વે નંબરમાં અન્ય સંયુક્ત કબજેદારોનો કુવો હોય તો અલગ ખેત વિષયક જોડાણ મળવાપાત્ર નથી. આ ઉપરાંત જ્યારે કૌટુંમ્બિક વહેંચણી થાય ત્યારે હવે ઈ-ધરા કેન્દ્રમાં હક્કપત્રકમાં નોંધ પાડવાની હોવાથી જે હક્કપત્રકના ઈ-ધરાના ફોર્મેટમાં કૌટુંમ્બિક વહેંચણી વિગેરેના સ્ટાન્ડર્ડ ફોર્મેટ ન હતા એટલે આવી નોંધો પાડવામાં આવતી ન હતી એટલે આ અંગે પણ મહેસૂલ વિભાગના તા.૫-૧-૨૦૧૬ના પરિપત્ર ક્રમાંક -  એલ.આર.સી. / ૧૦૨૦૧૬ / ૦૬ / એસ.એમ.સી.થી હક્ક કમી તથા વહેંચણીની ફેરફાર નોંધો દાખલ કરવાની સુચનાઓ આપી છે. આ જોગવાઈઓ વડીલોપાર્જીત ખેતીની જમીન ધરાવતા કુટુંમ્બો માટે વહેંચણી / હક્કદાખલ / હક્કકમી વિગેરે માટે અગત્યની હોઈ, મહેસૂલી અધિકારીઓ ખેડુતોના હિતમાં પાલન કરે તે જરૂરી છે.

IF YOU HAVE LIKED THE ARTICLE PLESAE SHARE IT