ગુજરાત માટે એફોર્ડેબલ રેસીડેન્સીયલ એપાર્ટમેન્ટ માટેના એરિયા અને કિંમતના ધારા-ધોરણો શું છે?

 - GSTનું Ato 

-હર્ષ કિશોર

અફોર્ડેબલ રેસીડેન્સીયલ એપાર્ટમેન્ટ એટલે શું? અફોર્ડેબલ રેસીડેન્સીયલ એપાર્ટમેન્ટ એટલે જેમાં :

* મેટ્રોપોલિટન શહેરોમાં કારપેટ એરિયા ૬૦ ચોરસ મીટર થી ઓછો હોય 

* મેટ્રોપોલિટન શહેરો સિવાય ના વિસ્તારોમાં કારપેટ એરિયા ૯૦ ચોરસ મીટર થી ઓછો હોય 

* બિલ્ડર દ્વારા ચાર્જ કરવામાં આવેલ કુલ રકમ ૪૫ લાખથી ઓછી હોય

* મેટ્રોપોલિટન શહેરોની યાદી : Bangalore Chennai, Delhi NCR (limited to Delhi, Noida, greater Noida, Ghaziabad Gurugram Faridabad), Hyderabad, Kolkata and Mumbai(whole of Mumbai Metropolitan region (MMR) i.e consists of 8 Municipal Corporations and 9 Municipal Councils around Mumbai. આ યાદીમાં ગુજરાતનું એકપણ શહેર નથી એટલે આપને ત્યાં ૯૦ ચોરસ મીટર જોવાશે.

* આ રૂ ૪૫ લાખની રકમ મેટ્રો અને નોન-મેટ્રો વિસ્તારો માટે સમાન રાખેલ છે.

રૂપિયા ૪૫ લાખની મર્યાદાની ગણતરી કેવી રીતે કરવી?

આવી ગણતરી કરતી વખતે પાર્કિંગ ચાર્જ, ડેવલપમેન્ટ ચાર્જ, કોમન સગવડોનું ચાર્ર્જ અને પસંદગીના ફ્લેટ માટે (જેમ કે રોડ-ટચ, ગ્રાઉન્ડ ફ્લોર, વગેરે) લેવામાં આવેલ ચાર્જ વગેરેનો સમાવેશ કરવાનો રહે છે. પરંતુ તેમાંથી મેન્ટેનન્સ ચાર્જ, મેન્ટેનન્સની ડિપોઝિટ, સ્ટેમ્પ ડયુટી અને કોમન માળખાકીય સવલતોના મેન્ટેનન્સનો સમાવેશ કરવાનો રહેતો નથી. 

* બંને કેસમાં આઇટીસી રીવવર્સલ માટે નિયમ ૪૨ (૧) અને (૨) માં દર્શાવેલ પદ્ધતિ અપનાવવાની રહે.

* કોમર્શિયલ કોમ્પ્લેક્સ ઉપર ૧૨% ના દરે વેરો લાગે છે અને વેરા શાખ મળવા પાત્ર થાય છે.

જરૂરી પ્રમાણપત્ર : તારીખ ૧.૪.૧૯ ના રોજ ઓન ગોઇંગ પ્રોજેક્ટ માટે સક્ષમ સત્તાવાળા પાસેથી પ્રોજેક્ટ તારીખ ૩૧.૩.૧૯ સુધીમાં શરૂ થયેલ છે તે મતલબનું પ્રમાણપત્ર આર્કિટેક્ટ એક્ટ ૧૯૭૨ ની જોગવાઈઓ મુજબ કાઉન્સિલ ઓફ આર્કિટેક્ચર હેઠળ નોંધાયેલ હોય તેવા આર્કિટેકટઅથવા ઇન્સ્ટિટયૂશન ઓફ એન્જિનિયર્સ ઇન્ડિયામાં ચાર્ટર્ડ એન્જિનિયર તરીકે રજીસ્ટર થયેલ હોય એન્જિનિયર અથવા સ્થાનિક સત્તા મંડળ હેઠળ લાઇસન્સ ધરાવતા સર્વેયરનું પ્રમાણપત્ર લાવવાનું રહે છે. એટલે કે આ કામ માટે સાઈટ પ્રિપેરેશનની કામગીરી પૂર્ણ થયેલ છે અને પાયા માટેનું ખોદકામ તારીખ ૩૧.૩.૧૯ પહેલા શરૂ થયા મતલબનું પ્રમાણપત્ર. અને જો તારીખ ૩૧.૩.૨૦૧૯ સુધીમાં કમ્પલીશન સર્ટિફિકેટ આવ્યું ન હોય ઉપરાંત તારીખ ૧/૪/૧૯ સુધીમાં બાંધકામની સ્કીમમાં કેટલાક ફ્લેટનું બુકિંગ થયેલ હોય અને ઓછામાં ઓછો એક હપ્તો પ્રમોટરના બેંક ખાતામાં જમા થયેલ હોય તો તે on-going project  ગણાશે.આ સીવાય ઓન ગોઇંગ પ્રોજેક્ટ માટે  સક્ષમ સત્તાવાળા દ્વારા કમેન્ટ્સમેન્ટ સર્ટિફિકેટ ઇશ્યુ થયેલ હોવું જોઈએ, ટાઈમ ઓફ સપ્લાય મુજબ બિલ્ડરની જવાબદારી આવતી હોવી હોઈએ અને કમ્પ્લીશન સટફિકેટ ઈશ્યુ થયેલ ન હોવું જોઈએ.

વિકલ્પ : તારીખ ૧.૪.૨૦૧૯ ના રોજ ઓનલાઈન પ્રોજેક્ટ માટે કરદાતા જૂની યોજનામાં ચાલુ રહેવા કે નવી યોજનામાં જોડાવા માટેનો વિકલ્પ મળે છે (Annexure-IV ભરીને). પરંતુ જો તે કોઈ વિકલ્પ ન આપે તો તે આપોઆપ નવી યોજનામાં જોડાઈ ગયેલ છે તેમ માની લેવામાં આવશે ઉપરાંત તારીખ ૧/૪/૧૯ પછી શરૂ થયેલ પ્રોજેક્ટને ફરજિયાત પણે નવી યોજનામાં જોડાવાનું રહે તેના માટે જૂની યોજનાનો વિકલ્પ બંધ કરવામાં આવેલ છે. જો કોઈ બિલ્ડર નવી યોજનામાં જોડાવા માટેનો વિકલ્પ આપે છે તો તા ૩૧.૦૩.૨૦૧૯ના દિવસે બચેલ/વણવપરાયેલ વેરાશાખ નિયત ફોર્મ્યુલા મુજબ પ્રોજેક્ટ-વાઈસ રીવર્સ કરવી પડે. અને નહી ભોગવેલ વેરાશાખની વિગતો GSTR-3B માં દર્શાવવાની રહે.

રિયલ એસ્ટેટને લગતા અગત્યના જાહેરનામા :

૧. જાહેરનામા ક્ર ૪/૨૦૧૮ CT(R)- તા ૨૫.૦૧.૨૦૧૮ બાંધકામની સેવા TDR, FSI અને Long Term Lease ને લગતા પેમેન્ટ અંગેની ખાસ પ્રક્રિયા

૨. જાહેરનામા ક્ર: ૩/૨૦૧૯-CT(R)  -તા ૨૯.૦૩.૨૦૧૯ રિયલ એસ્ટેટ સેકટર માટેના વેરાના દરમાં ફેરફાર

૩. જાહેરનામા ક્ર: ૪/૨૦૧૯-CT(R)-તા ૨૯.૦૩.૨૦૧૯ TDR, FSI અને Long Term Lease ને વેરા-માફી

૪. જાહેરનામા ક્ર: ૫/૨૦૧૯-CT(R) -તા ૨૯.૦૩.૨૦૧૯ TDR, , FSI અને Long Term Lease  ઉપર RCM

૫. જાહેરનામા ક્ર: ૬/૨૦૧૯-CT(R)  -તા ૨૯.૦૩.૨૦૧૯ JDA અને જમીન ધારકને બાંધકામની સેવા પૂરી પાડવાના કિસ્સામાં ટેક્સ પેમેન્ટનો સમય 

૬. જાહેરનામા ક્ર: ૭/૨૦૧૯-CT(R) -તા ૨૯.૦૩.૨૦૧૯ URD  ખરીદી ઉપર RCM

૭. જાહેરનામા ક્ર: ૮/૨૦૧૯-CT(R) -તા ૨૯.૦૩.૨૦૧૯ નોધાયેલ વેપારી પાસેથી ૮૦%થી ઓછી ખરીદીના કિસ્સામાં ૧૮% વેરો ભરવા બાબત

૮. જાહેરનામા ક્ર: ૧૦/૨૦૧૯-CT(R)  -તા ૧૦.૫.૨૦૧૯. તા ૧.૪.૨૦૧૯ ના રોજ ઓનગોઇન્ગ પ્રોજેક્ટસ માટ પ્રમોટર્સને જૂની કે નવી સ્કીમમાં જોડાવવા માટેના વિકલ્પની તારીખ લંબાવવા અંગે

૯. જાહેરનામા ક્ર : ૧૬/૨૦૧૯-CT-તા ૨૯.૩.૨૦૧૯. GSTના નિયમ ૪૨ અને ૪૩ માં ફેરફાર

૧૦. જાહેરનામા ક્ર : ૪/૨૦૧૯-(ROD) -તા ૨૯.૦૩.૨૦૧૯ કાર્પેટ એરિયાના આધારે ITC ની ગણતરી બાબત

૧૧. CBIC નો પરિપત્ર ક્ર: ૩૫૪/૩૨/૨૦૧૯/ TRU-તા ૭.૫.૨૦૧૯-રિયલ એસ્ટેટને લગતા FAQ--ભાગ-૧

૧૨. CBIC નો પરિપત્ર ક્ર: ૩૫૪/૩૨/૨૦૧૯/TRU-તા ૧૪.૫.૨૦૧૯-રિયલ એસ્ટેટને લગતા FAQ--ભાગ-૨

જીએસટી કાઉન્સિલની તા ૨૪.૦૨.૨૦૧૯ ના રોજ યોજાયેલ ૩૩મી બેઠકમાં સૂત્ર 'હાઉસિંગ ફોર ઓલ બાય ૨૦૨૨' ને તથા અન્ય અગત્યની બાબતો ધ્યાને રાખીને રિયલ એસ્ટેટ સેકટરની ટેકસેબીલીટી અંગે કેટલાક ફેરફારો સૂચવવામાં આવ્યા હતા. અફોર્ડેબલ હાઉસિંગ પર વેરાનો દર ૧% અને રહેણાંકના મકાનો માટે Transfer of Development Rights કે FSI  (વધારાની FSI સહિત) અથવા Long Term Leaseના વ્યવહારોને વેરા- મુક્ત કરવાની બાબતો મુખ્ય હતી

બુક કરાવેલ ફ્લેટનો સોદો રદ થવાના કિસ્સામાં બુકિંગ સમયે ભરેલ GST પરત કઈ રીતે મળે?

 GSTનું છ A to Z - હર્ષ કિશોર

બિન-નોંધાયેલ વ્યક્તિને રિફંડ મેળવવા માટેનો જીએસટી પોર્ટલ ઉપર રિફંડ પર અન-રજીસ્ટર પર્સનની નવી શ્રેણી ચાલુ કરવામાં આવી છે. તારીખ ૨૬-૧૨-૨૨ના જાહેરનામાથી નિયમ ૮૯(૨)માં સુધારો કરીને ફોર્મ જીએસટી 

RFD-01માં સ્ટેટમેન્ટ આઠ સામેલ કરવામાં આવેલ છે

બિ લ્ડર અને ગ્રાહક વચ્ચેના અન્ય એક વિવાદની વિગતો જોઈએ. ઘણીવાર એવું બનતું હોય છે કે કોઈ વ્યક્તિએ બિલ્ડર સાથે કરાર કરેલ હોય અને મકાન કે ફ્લેટ બુક કરેલ હોય અને GST સહીત અંશતઃ પેમેન્ટ કરેલ હોય પણ પાછળથી સોદો રદ થાય અને બિલ્ડર ગ્રાહકને કે જે સામાન્ય રીતે GSTમાં બિન-નોંધાયેલ હોય છે તેને ઉઘરાવેલ રકમ પરત કરી દે પરંતુ GSTની ઉઘરાવેલ રકમ પરત ન કરે કે કાયદાની જોગવાઈઓની મર્યાદાઓને કારણે પરત ન કરી શકે તેવું બને. આવું લાંબા ગાળાની ઇન્શ્યોરન્સની પોલીસીમાં પણ બની શકે છે જેમાં અધવચ્ચેથી પ્રીમીયમ ભરવાનું બંધ થાય અને પોલીસી સુશ્રુપ્ત થઇ ગઈ હોય. તો ભરેલ GSTનું શું? આપણે ફ્લેટના કેસની વિગતો જોઈએ ઃ

૧. બિલ્ડર ગ્રાહકને ક્રેડિટ નોટ આપીને ઉઘરાવેલ રકમ પરત કરી શકે છે. GST કાયદાની કલમ ૩૪માં ક્રેડિટ નોટ આપવાની જોગવાઈ છે. કલમ ૩૪(૨) મુજબ જે નાણાકીય વર્ષમાં સપ્લાય થયો હોય તે વર્ષની તુરંત પછીની ૩૦મી નવેમ્બર અથવા જે તે વર્ષના વાર્ષિક પત્રક ભર્યાની તારીખ બેમાંથી જે વહેલું હોય ત્યાં સુધી ક્રેડિટ નોટ આપી શકાય છે. પરંતુ આ સમય મર્યાદા વીતી જાય તો? 

૨. બિન-નોંધાયેલ વ્યક્તિને રિફંડ મેળવવા માટેનો જીએસટી પોર્ટલ ઉપર રિફંડ પર અન-રજીસ્ટર પર્સનની નવી શ્રેણી ચાલુ કરવામાં આવી છે. તારીખ ૨૬-૧૨-૨૨ના જાહેરનામાથી નિયમ ૮૯(૨)માં સુધારો કરીને ફોર્મ જીએસટી RFD-01માં સ્ટેટમેન્ટ આઠ સામેલ કરવામાં આવેલ છે.

૩. અત્યાર સુધી GSTમાં નોંધાયેલ કરદાતાને રીફંડ મળી શકતું હતું. હવે આવા કિસ્સાઓને કારણે કેટલીક શરતોને આધીન બિન-નોંધાયેલ વ્યક્તિને પણ રીફંડ મળી શકશે. તેમને રિફંડ મેળવવા કરવાની પ્રક્રિયા સેન્ટ્રલ બોર્ડ ઓફ ઇનડાયરેક્ટ ટેક્સીસ એન્ડ કસ્ટમની જીએસટી પોલીસી વિંગ દ્વારા તારીખ ૨૭.૧૨.૨૦૨૨ ના રોજ પરિપત્ર ક્રમાંક ૧૮૮/૨૦/૨૦૨૨ જીએસટીથી જણાવવામાં આવી છે.

૩. કલમ ૫૮(૮)(e)ની જોગવાઈઓ મુજબ જો બિન-નોંધાયેલ વ્યક્તિએ વેરાનું ભારણ ભોગવ્યું હોય અને અન્ય વ્યક્તિને તે તબદીલ કરેલ ન હોય તો તેને તે રકમનું રિફંડ મળવા પાત્ર છે. આવું રિફંડ મેળવનાર વ્યક્તિએ પોતાના પાન નંબરના આધારે GST પોર્ટલ ઉપર કામ-ચલાઉ નોંધણી દાખલો મેળવવાનો રહે છે. અને PAN સાથે લિંક થયેલ બેંક ખાતાની વિગતો પણ આપવાની રહે છે.

૪. આવા કેસોમાં જે તારીખે બિલ્ડર અને ગ્રાહક વચ્ચે ફલેટનો કરાર રદ થયો હોય અને બિલ્ડર દ્વારા તેનો કાગળ ગ્રાહકને પૂરો પાડવામાં આવે તે તારીખે સેવા મળેલ છે તેમ ગણવામાં આવશે. રિફંડ માંગનાર વ્યક્તિએ બિલ્ડર પાસેથી એક પ્રમાણપત્ર મેળવવાનું રહેશે કે જેમાં બિલ્ડર જણાવશે કે તેમણે ગ્રાહક પાસેથી ઉઘરાવેલ GSTની રકમ સરકારમાં જમા કરાવેલ છે. ઉપરાંત આવી રકમ ક્રેડીટ નોટથી સરભર કરેલ નથી. આ સિવાય રિફંડ માંગનાર અરજદારે તેમના રિફંડના દાવાના સમર્થનમાં બુકિંગ રકમની સ્લીપ, વગેરે જેવા અન્ય કેટલાક દસ્તાવેજી પુરાવા પણ રજુ કરવાના રહેશે.

૫. બિન-નોંધાયેલ વ્યકિત દ્વારા રિફંડ માટેની અરજી બે સંજોગોમાં કરી શકાશે નહીં, એક ક્રેડિટ નોટ ઇશ્યૂ કરવાની સમય મર્યાદા હજી બાકી હોય અને બે, રિફંડની રકમ રૂ. ૧,૦૦૦થી ઓછી હોય.

૬. જીએસટીના અધિકારીએ રિફંડના અન્ય કેસોના દાવાની જેમ જ આવા કેસોની ચકાસણી કરવાની રહેશે અને કારણોની યોગ્ય નોંધ કરીને રિફંડ આપતો આદેશ ફોર્મ જીએસટી આર. એફ. ડી- ૦૬માં કરવાનો રહેશે.

વર્કસ કોન્ટ્રાકટ, કન્સ્ટ્રકશન સવસ અને રીયલ એસ્ટેટ પ્રોજેક્ટ એટલે શું? 

આપણે રીયલ એસ્ટેટને લગતી અન્ય કેટલીક અગત્યની વ્યાખ્યાઓ જોઈએ.

Section 2 (z) “immovable property” (સ્થાવર મિલકત) includes land, buildings, rights of ways, (જેમ કે ડેમ, પુલ, કેનાલ, વગેરે) lights or any other benefit arising out of land and things attached to the earth  (જેમ કે વિજળીના થાંભલાનો પાયો) or permanently fastened to anything which is attached to the earth, (જેમ કે વિજળીના કે ટેલીફોનના થાંભલા અથવા ટાવર), but not standing timber, standing crops or grass. Immovable propertyle વ્યાખ્યા General Clauses Act, ૧૮૯૭ ની કલમ ૩(૨૬), Registration Act, ૧૯૦૮ ની કલમ ૨(૬) અને Transfer of Property Act,૧૮૮૨ની કલમ-૩ માં પણ આપેલ છે. જો કે GST માટે આપણે RERAના કાયદામાં આપેલ વ્યાખ્યા પ્રમાણે ચકાસણી કરીશું.

Section 2 (zn) “real estate project” (REP) means the development of a building or a building consisting of apartments (એની પણ જુદી વ્યાખ્યા કરેલ છે), or converting an existing building or a part thereof into apartments, or the development of land into plots or apartments, as the case may be, for the purpose of selling all or some of the said apartments or plots or building, as the case may be, and includes the common areas, the development works, all improvements and structures thereon, and all easements, rights and appurtenances (ઉપ્યુક્તિઓ) belonging thereto.

Apartment : Section 2 (e)- Whether called block, chamber, dwelling unit, flat, office, showroom, shop, godown, premises, suite, tenment, unit or by any other name, means a separate and self-contained part of any immovable property, including one or more rooms or enclosed spaces, located on one or more floors or part thereof, in a building or on a plot of land, used or intended to be used for nay residential or commercial use such as residence, shop, showroom or godown or for carrying on any business, occupation, profession or trade, or for any other type of use ancillary to the purpose specified.

સામાન્ય રીતે મકાનોની બાબતમાં કાયદાકીય ભાષા સિવાય પણ કેટલાક શબ્દો વપરાય છે જેમ કે flat, row house, duplex, abode, bungalow, farm house, office building, shops, shopping complex/centre, વગેરે. પરંતુ GST માટે આપણે આ તમામ શબ્દોને સ્થાને apartment શબ્દ ધ્યાને રાખીશું. RERAના કાયદામાં આ ઉપરાંત, building, commencement certificate, completion certificate અને developmentની વ્યાખ્યા પણ આપેલ છે.

GSTના જાહેરનામાં ક્રઃ ૧૧/૨૦૧૭ Central Tax (Rate)- તા ૨૮.૬.૨૦૧૭માં લેબર કોન્ટ્રાકટ અને 'વર્કસ કોન્ટ્રાકટનો સમાવેશ Heading ૯૯૫૪ Construction services  હેઠળ કરવામાં આવેલ છે અને વર્કસ કોન્ટ્રાકટની વ્યખ્યા કલમ ૨(૧૧૯) તળે આપવામાં આવેલ છે. આમ તો construction contract પણ એક works contract છે. જો કે GSTની જોગવાઈઓ મુજબ works contract  અને construction serviceમાં થોડોક તફાવત રહેલ છે. Works contractમાં ગ્રાહક (સેવા મેળવનાર) contractor (સેવા આપનાર)નો સંપર્ક કરે છે અને પોતાની જરૂરિયાત મુજબ બાંધકામ કરવાનું કહે છે. મોટાભાગના કિસ્સામાં જમીન ગ્રાહકની પોતાની અથવા લીઝ પર લીધેલ હોય છે. Contractor અને ગ્રાહક વચ્ચે એક કરાર થાય છે અને contractor, labour અને materialથી કરાર મુજબ બાંધકામ કરે છે. જો તે પૈકી material  ગ્રાહક તરફથી પૂરો પાડવામાં આવે તો આવા કામને labour contract કહે છે. જયારે construction serviceમાં બિલ્ડર કે ડેવલપર પાસે અગાઉથી નક્કી એવો ગ્રાહક હોતો નથી. ભલે થોડાક ગ્રાહક જાણીતા હોય તો પણ બિલ્ડર કે ડેવલપર પોતાની રીતે બાંધકામ હાથ ધરે છે અને કેટલાક ગ્રાહક બાદમાં આવે છે. ગ્રાહક પાસે જમીન હોતી નથી કે રહેતી નથી

હકીકતની ભૂલ હોય તો જમીનનો વેચાણ કરાર રદબાતલ ઠરી શકે

 જમીન/મિલકતના વેચાણ કરારમાં નક્કી કરાયેલી કિંમત “એક વીઘા દીઠ” કે “એક કનલ દીઠ” તે બાબતે પક્ષકારો વચ્ચે સ્પષ્ટ સમજૂતી હોવી ખૂબ જ જરૂરી છે. કારણ કે જમીનની કિંમત એ કરારની મહત્ત્વની શરત હોઇ તેમાં ગેરસમજ અથવા ભૂલ એ હકીકતની ભૂલ બની રહે છે અને આ પ્રકારની ભૂલ કે જે જમીન વેચવાના કરાર માટે મહત્ત્વની છે તે પુરવાર થયેથી કરાર રદબાતલ ઠરે છે.

આવા સંજોગોમાં જમીનના વેચાણ કરારના વિશિષ્ટ પાલનના દાવામાં ખરીદનાર દ્વારા ચૂકવવામાં આવેલ અર્નેસ્ટ મનીની રકમ તેને પરત ચૂકવવાનો આદેશ યોગ્ય ઠરે છે. તેવો સિદ્ધાંત તારસેમ સિંઘ વિરુદ્ધ સુખમિંદર સિંઘના કેસમાં નામદાર સુપ્રીમ કોર્ટ દ્વારા ઠરાવવામાં આવે છે.
નામદાર સુપ્રીમ કોર્ટ સમક્ષ પ્રસ્તુત થયેલ આ કેસમાં અરજદાર પટીયાલા મુકામે ૪૮ કનલ્સ જેટલું ક્ષેત્રફળ ધરાવતી ખેતીની જમીનની માલિકી ધરાવતા હતા. આ જમીન અંગે અરજદારે સામાવાળા સાથે તા.૨૦/૦૫/૧૯૮૮ના રોજ આ જમીન રૂ.૨૪,૦૦૦/- એકર દીઠ ભાવ નક્કી કરી વેચાણ કરાર કરેલો. આ વેચાણ અંગેનો કરાર કરતી વેળા (અમલ સમયે) બાના તરીકે સામાવાળા તરફથી અરજદારને રૂ.૭૭,૦૦૦/- જેટલી રકમ પણ ચૂકવવામાં આવેલી. પરંતુ ત્યારબાદ વેચાણ કરારની શરતો મુજબ અરજદાર દ્વારા સામાવાળાની તરફેણમાં વેચાણ દસ્તાવેજ કરી આપવામાં આવેલો ન હતો, જોકે સામાવાળા પણ કરારની શરતો મુજબ વર્તવા તૈયાર હતા.
ત્યારબાદ સામાવાળાએ અરજદાર વિરુદ્ધ કરારના વિશેષ અમલનો દાવો નામદાર નીચલી સિવિલ કોર્ટ સમક્ષ દાખલ કરેલો. જે કામે નામદાર ટ્રાયલ કોર્ટે હુકમ પણ કરેલો. ત્યારબાદ નામદાર ટ્રાયલ કોર્ટે કરેલ હુકમ સામે ડિસ્ટ્રિકટ કોર્ટ (લોઅર એપેલેટ કોર્ટ) સમક્ષ અપીલ કરવામાં આવેલ. જેમાં લોઅર એપેલેટ કોર્ટ દ્વારા નીચલી કોર્ટના હુકમમાં સુધારાઓ કરવામાં આવેલ. જેમાં લોઅર એપેલેટ કોર્ટ એવા તારણ ઉપર આવેલ કે અરજદાર અને સામાવાળા એમ બંને પક્ષકારો હકીકતની ભૂલ (મીસ્ટેક)નો ભોગ બનેલ છે, પક્ષકારો વચ્ચે વેચાણ આપેલ જમીનની કિંમત વીઘા દીઠ નક્કી કરવામાં આવેલ છે યા કનલ્સ દીઠ નક્કી કરવામાં આવેલ છે તે બાબતે બંને પક્ષકારો વચ્ચે ગેરસમજ છે. વધુમાં સામાવાળા પક્ષકારો વચ્ચે થયેલ કરાર મુજબ અને તેમાં જણાવેલી શરતો મુજબ વર્તવા તૈયાર ન હતા. આથી નામદાર કોર્ટ દ્વારા મજકુર કેસની અંદર કરારના વિશેષ અમલ બાબતે હુકમનામું નહી કરી આપેલ, પરંતુ પક્ષકારો વચ્ચે અપાયેલ બાના પેટેની રકમ રૂ.૭૭,૦૦૦/- રિફંડ આપવા બાબતે અરજદાર સામે હુકમનામુ કરવામાં આવેલું.
મજકુર હુકમની સામે પણ નામદાર હાઇકોર્ટ સમક્ષ અપીલ દાખલ કરવામાં આવેલી પરંતુ નામદાર હાઇકોર્ટે પણ લોઅર એપેલેટ કોર્ટના તારણો અને લોઅર એપેલેટ કોર્ટના હુકમને સમર્થન આપતો હુકમ કરેલો. ત્યારબાદ નામદાર હાઇકોર્ટના હુકમથી નારાજ થઇને અરજદારે નામદાર સુપ્રીમ કોર્ટ સમક્ષ હાલની આ અપીલ દાખલ કરેલી.
જેમાં નામદાર સુપ્રીમ કોર્ટ એવા તારણ ઉપર આવેલ કે, આ કામના પક્ષકારોએ કબૂલ કરેલ અને આ કેસની ર્નિિવવાદ હકીકત એ છે કે પક્ષકારો વચ્ચે ખેતીની જમીન અંગે વેચાણ કરાર થયેલ, જેમાં જમીનનું ક્ષેત્રફળ ૪૮ કેનલ્સ ૧૧ મારલાસ જેટલું છે આ જમીનની વેચાણ કિંમત રૂ.૨૪,૦૦૦/- વીઘા દીઠ અથવા કેનાલ દીઠ નક્કી થયેલ છે અને તે અંગે રૂ.૭૭,૦૦૦/- બાના પેટે ચૂકવવામાં આવેલ છે અને બાકી વેચાણ અવેજની રકમની ચુકવણી અરજદારને નિયત સમયમાં કરવાની તથા જો સામાવાળા બાકીની રકમ નિયત સમયમાં ચૂકવવામાં નિષ્ફળ જાય તો બાનાની રકમ જપ્ત થશે તેવી શરત પણ થયેલી.
ડિસ્ટ્રિકટ કોર્ટ (લોઅર એપેલેટ કોર્ટ) સમક્ષ જ્યારે અપીલ પેન્ડિંગ હતી તે દરમ્યાન સામાવાળા દ્વારા દાવા અરજીમાં જમીનના ક્ષેત્રફળમાં તથા અવેજની રકમમાં સુધારા કરવામાં આવેલા, જેને કોર્ટના નિર્ણયમાં સામેલ પણ કરવામાં આવેલા. તે મુજબ જમીનનું ક્ષેત્રફળ ૪૮ કેનલ્સ ૧૧ બીસ્વાસને બદલે ૪૮ વીઘા ૧૧ બીસ્વાસ સુધારવામાં આવેલ. આ ઉપરાંત બીજી કેટલીક લાઇનો, પેરાઓ પણ સુધારવામાં આવેલ. નામદાર સુપ્રીમ કોર્ટે આ કેસમાં ઠરાવેલ કે, એ જરૂરી નથી કે કાયદા મુજબ દરેક કરાર લેખિતમાં જ હોવા જોઇએ.
જ્યાં કોઇ લખાણો કાયદા મુજબ લેખિતમાં હોવા જરૂરી ન હોય ત્યાં પક્ષકારો વચ્ચે મૌખિકમાં થયેલ એગ્રીમેન્ટ પક્ષકારોને એકસમાન બંધનકર્તા રહે છે. કરાર અધિનિયમની કલમ-૧૦ મુજબ કાયદેસર કરાર માટે (૧) પક્ષકારોની મુક્ત સંમતિ (૨) પક્ષકારોની કરાર માટે યોગ્યતા,(૩) કાયદેસરનો અવેજ (૪) કાયદેસરના ઓબ્જેક્ટ જેવા તત્ત્વો ખૂબ જ જરૂરી છે. કાયદાની કલમ-૨૦ મુજબ જે કરાર રદબાતલ હોય તેનો લાભ પક્ષકારો પૈકી કોઇ એક પક્ષકારને મળે. કાયદાની કલમ-૬૫ અંગે કહી શકાય કે કરાર મુજબ સામાવાળા પાસેથી અરજદારે રૂ. ૭૭,૦૦૦/- મેળવેલ કે જે રકમ સામાવાળાને પરત સોંપવા બંધાયેલ છે.
અને નીચલી કોર્ટે પણ બાના પેટેની રકમ સામાવાળાને પરત સોંપવા અરજદાર વિરુદ્ધ હુકમનામું ફરમાવવામાં આવેલ છે. આથી નામદાર સુપ્રીમ કોર્ટે અરજદારની સ્પેશિયલ લીવ પિટિશન રદ કરવા માટેનો હુકમ ફરમાવેલો. કલમ ૨૩ અને ૨૪ મુજબ કરાર કોઇપણ કારણોસર રદબાતલ થઇ શકે છે. જમીન/મિલકતના વેચાણ કરારમાં જમીન/મિલકતની નક્કી કરવામાં આવેલ કિંમત ‘એક વીઘા દીઠ’ કે ‘એક કનલ દીઠ’ છે તે બાબતે પક્ષકારો વચ્ચે સ્પષ્ટ સમજૂતી હોવી ખૂબ જ જરૂરી છે. કારણ કે જમીનની કિંમત એ કરારની મહત્ત્વની શરત હોઇ તે અંગેની ગેરસમજ અથવા ભૂલ એ હકીકતની ભૂલ બની રહે છે અને આ પ્રકારની ભૂલ કે જે જમીન વેચવાના કરાર માટે મહત્ત્વની છે તે પુરવાર થયેલી કરાર રદબાતલ ઠરે છે. આવા સંજોગોમાં જમીનના વેચાણ કરારના વિશિષ્ટ પાલનના દાવામાં ખરીદનાર દ્વારા ચૂકવવામાં આવેલ અર્નેસ્ટ મનીની રકમ તેને પરત ચૂકવવાનો આદેશ યોગ્ય ઠરે છે.

પ્રોબેટ આપનારી અદાલત મિલકતની માલિકીનો પ્રશ્ન નક્કી કરી શકે નહીં

 

જયારે કોઈ વીલ યા વસિયતનામા અંગે પ્રોબેટ મેળવવાની માગણી કોર્ટ સમક્ષ કરવામાં આવેલ હોય ત્યારે તે વીલ યોગ્ય રીતે કરવામાં આવેલ છે કે કેમ? અને કાયદા મુજબ તે વીલનું સાક્ષીકરણ કરવામાં આવેલ છે કે કેમ? માત્ર આવા પ્રશ્ન અંગે પ્રોબેટ કોર્ટને સંબંધ છે, પરંતુ વીલવાળી મિલકતના માલિકી અંગેની તપાસ પ્રોબેટ કોર્ટ કરી શકે નહીં. પ્રોબેટ કોર્ટ માત્ર વીલ યાને વસિયતનામું પ્રામાણિક છે કે કેમ? યાને તેની સચ્ચાઈ જાહેર કરી શકે અથવા વીલ યાને વસિયતનામું યોગ્ય રીતે અને કાયદા મુજબ કરવામાં આવેલ નથી તેવું માત્ર જાહેર કરી શકે. પ્રોબેટ કોર્ટ પોતાની હકૂમતનું વિસ્તરણ મિલકતના માલિકીમાં તપાસ કરી ન શકે. ઉપર મુજબનો સિદ્ધાંત નામદાર ગુજરાત હાઈકોર્ટે બાપુભાઈ સોમાભાઈ પટેલ, ગુજરનારના વારસદારો અને કાયદેસર પ્રતિનિધિઓ વિરુદ્ધ વિઠ્ઠલભાઈ સોમાભાઈ પટેલ, સેકન્ડ અપીલ નં. ૬૦/૧૯૯૮ના કેસમાં પ્રસ્થાપિત કરેલ છે. આ કેસની ટૂંકમાં હકીકત નીચે મુજબ છે.

સોમાભાઈ દ્વારકાદાસ પટેલ પોતાની મિલકત અંગે તા. ૦૨-૦૩-૧૯૭૪ના રોજ વસિયત યાને વીલ કર્યા બાદ તા. ૨૮-૦૪-૧૯૭૪ના રોજ અવસાન પામેલ. સોમાભાઈ પટેલના આ વીલ અંગે તેઓના પુત્ર વિઠ્ઠલભાઈ સોમાભાઈ પટેલે નડિયાદ કોર્ટમાં પ્રોબેટ મેળવવા અંગેની અરજી દાખલ કરેલી. જે કામે સોમાભાઈ પટેલના બીજા પુત્ર બાપુભાઈ સોમાભાઈ પટેલ હાજર થયેલા, પરંતુ ત્યાર બાદ તેઓનું અવસાન થતાં તેઓના કાયદેસરના વારસદારો બાપુભાઈ સોમાભાઈ પટેલ વગેરે જોડાયેલા. આ વીલથી માત્ર વિઠ્ઠલભાઈ સોમાભાઈ પટેલને એકલાને મિલકત આપવામાં આવેલી. આ વીલમાં બે સાક્ષીઓ દ્વારા કાયદેસર રીતે સાક્ષીકરણ કરવામાં આવેલું તેમ જ તે બોન્ડ રાઈટર દ્વારા લખવામાં આવેલું.
પ્રોબેટ અરજીના કામે હાજર થઈ સોમાભાઈ પટેલના અન્ય વારસદારોએ એવો વાંધો લીધેલ કે, સોમાભાઈ પટેલ દ્વારા કરવામાં આવેલ વીલ શંકાસ્પદ છે તેમ જ વીલ અગાઉના દિવસે લખાયેલું અને તેની ઉપર સહી તા. ૦૪-૦૩-૧૯૭૪ના રોજ કરવામાં આવેલી તેમ જ સોમાભાઈ પટેલ યાને વીલ કરનાર તંદુરસ્ત મનના ન હતા તેમ જ સોમાભાઈ પટેલ યાને વીલ કરનાર શિક્ષિત અને ભણેલી વ્યક્તિ હતા, જ્યારે વીલમાં સોમાભાઈનો અંગૂઠો કરવામાં આવેલ હતો તેમ જ સોમાભાઈ પટેલે પૂર્વજોની મિલકત અંગે વીલ કરેલ છે જે માટે વીલ કરવાનો તેઓને કોઈ હક, અધિકાર ન હતો તેમ જ વીલમાં સાક્ષી તરીકે સહી કરનારને તપાસતાં તે હિત ધરાવતો સાક્ષી હતો.
જે અંગે નડિયાદ કોર્ટે વિઠ્ઠલભાઈ સોમાભાઈ પટેલની પ્રોબેટ અરજી રદ કરવાનો હુકમ કરેલો. નડિયાદ કોર્ટ એવા તારણ ઉપર આવેલ કે,વસિયત કરવાનું શંકાસ્પદ હતું, કારણ કે વસિયતકર્તાએ વસિયત દ્વારા જે મિલકત આપેલી, તે માટે વસિયત કરવાની તેઓને સત્તા ન હતી તેમ જ વીલ લખ્યા પછી બીજા દિવસે તેમાં સહી કરવામાં આવેલી. આ હુકમથી નારાજ થઈ વિઠ્ઠલભાઈ સોમાભાઈ પટેલે નડિયાદના પ્રથમ એપેલેટ કોર્ટ સમક્ષ અપીલ દાખલ કરેલી. જેમાં પ્રથમ એપેલેટ કોર્ટ એવા તારણ ઉપર આવેલ કે, કેટલીક મિલકત પૂર્વજોની મિલકત હતી કે જે માટે વસિયતકર્તાને કોઈ અધિકાર ન હતો તેમ છતાં વીલના ખરાપણાં અંગે કોઈ શંકા થઈ શકે નહીં. વીલમાં અંગૂઠાની છાપ હતી, પરંતુ વીલ કરનાર ભણેલ વ્યક્તિ હતી અને સહી કરવા સક્ષમ હતા તેવો કોઈ પુરાવો નથી. વીલ તેમ જ વીલના સાક્ષી હિત ધરાવતા સાક્ષી ન હતા, કારણ કે તે સાક્ષી હિત ધરાવતા હોવા અંગે કોઈ પુરાવો પણ ન હતો. આમ પ્રથમ એપેલેટ કોર્ટે નડિયાદની મૂળ કોર્ટનો હુકમ રદ કરેલો અને અરજદાર વિઠ્ઠલભાઈ સોમાભાઈ પટેલને પ્રોબેટનું પ્રમાણપત્ર મંજૂર કરવામાં આવેલ હતું અને ઠરાવેલ કે વસિયત કરનારના બાળકોને કોઈપણ મિલકત ન આપવાથી વીલ ગેરકાયદેસર થઈ જતું નથી. હાલના કેસમાં વીલ થયાનું સ્પષ્ટ રીતે પુરવાર થાય છે.
ઉપરોક્ત પ્રથમ એપેલેટ કોર્ટના હુકમથી નારાજ થઈ બાપુભાઈ સોમાભાઈ પટેલ વગેરેનાઓએ ગુજરાત હાઈકોર્ટ સમક્ષ સેકન્ડ અપીલ દાખલ કરેલી. જેમાં પણ તેઓએ એવી રજૂઆત કરેલ કે, વીલવાળી મિલકત પૂર્વજોની મિલકત હતી તેમ જ વીલ જે દિવસે લખાયેલું તેમાં બીજા દિવસે સહી થયેલી અને તે અંગેના કોઈ કારણો દર્શાવ્યા નથી તેમ જ વીલમાં સહી કરનાર સાક્ષી તેમાં હિત ધરાવતો સાક્ષી છે તેમ જ સ્વસ્થ મનની વ્યક્તિ પૂર્વજોની મિલકત વસિયતમાં આપે નહીં. જે અંગે વિઠ્ઠલભાઈ પટેલ તરફથી રજૂઆત થયેલ કે, પ્રોબેટ કોર્ટ સૌપ્રથમ વસિયત કરેલ મિલકતની માલિકીની તપાસ કરી શકે નહીં તેમ જ આ સેકન્ડ અપીલ નક્કી કરવા માટે કાયદાનો એક પણ મહત્ત્વનો મુદ્દો ઉપસ્થિત થયેલ નથી.
જેમાં નામદાર હાઈકોર્ટ એવા તારણ ઉપર આવેલ કે, પ્રોબેટ કોર્ટ વીલની સચ્ચાઈ જાહેર કરી શકે અથવા વીલ યોગ્ય રીતે કરવામાં આવેલ નથી તેવું જાહેર કરી શકે. પ્રોબેટ કોર્ટ પોતાની હકૂમતનો વિસ્તરણ મિલકતની માલિકીમાં તપાસ કરી શકે નહીં. વીલ દ્વારા આપવામાં આવેલ મિલકત બાબતમાં કોઈપણ પક્ષકારો કાયદા મુજબ ઉપલબ્ધ કાર્યવાહીઓ કરવા અને પોતાનો દાવો સ્થાપિત કરવા કાર્યવાહી કરી શકે છે. આમ, નામદાર ગુજરાત હાઈકોર્ટે હાલની આ સેકન્ડ અપીલ એડમિશનના તબક્કે જ રદ કરવા હુકમ કરેલ.
આમ ઉપરોક્ત કેસ ઉપરથી સ્પષ્ટપણે ફલિત થાય છે કે, કોઈ વીલ યા વસિયતનામા અંગે પ્રોબેટ મેળવવાની માગણી કોર્ટ સમક્ષ કરવામાં આવેલ હોય ત્યારે તે વીલ યોગ્ય રીતે કરવામાં આવેલ છે કે કેમ ? અને કાયદા મુજબ તે વીલનું સાક્ષીકરણ કરવામાં આવેલ છે કે કેમ? માત્ર આવા પ્રશ્ન અંગે પ્રોબેટ કોર્ટને સંબંધ છે, પરંતુ વીલવાળી મિલકતના માલિકી અંગેની તપાસ પ્રોબેટ કોર્ટ કરી શકે નહીં. આમ છતાં મિલકતની માલિકી પ્રોબેટ કોર્ટ દ્વારા મુદ્દાના સુસંગત હકીકત તરીકે જોઈ શકે યાને જો વસિયતકર્તા અંગેનું જો વસિયત કર્યા અંગે શંકાસ્પદ સંજોગો વધુ હોય તો આવી સુસંગત હકીકત કે ગુજરનાર વસિયતકર્તાને વસિયતમાં જણાવેલ મિલકત આપવાનો કોઈ અધિકાર ન હતો તેને પ્રોબેટ કોર્ટ ધ્યાને લઈ શકે, પરંતુ મિલકતની માલિકી અને સત્તા અંગે તપાસ કરવા ક્ષેત્ર વધુ વિસ્તારતું નથી.

(સંદર્ભ : ૧૯૯૯-૨-જી.એલ.એચ. ૧૭૮

ફ્લેટ બુક કરાવેલ હોય તો કમ્પ્લીશન સર્ટિફિકેટ આવ્યા બાદ ભરેલ રકમ પર GST લાગે ?

 બિલ્ડર અને ગ્રાહક વચ્ચે કરાર થાય અને એલોટમેન્ટ લેટર અપાય કે ફ્લેટ નક્કી થાય તેનો મતલબ કે ગ્રાહક, બિલ્ડર પાસેથી બાંધકામની સેવા લેવા અને બિલ્ડર એ સેવા પૂરી પાડવાનો કરાર કરે છે

GST હેઠળ સૌથી મોટા ઝઘડા અને વિવાદ ગ્રાહક અને બિલ્ડર વચ્ચે વેરાની રકમ અને ટાઈમિંગ બાબતે થતા હોય છે. તા ૦૧.૦૪.૨૦૧૯ પહેલાની સ્કીમ કે પછીની અને કમ્પ્લીશન સર્ટિફિકેટ પહેલા કે પછી કેટલો વેરો લાગે? GST માટે કેટલીક વાર તો મામલો પોલીસ સ્ટેશને કે કોર્ટમાં પણ પહોંચી જાય છે. મૂળ પ્રશ્ન એ છે કે ફ્લેટના બુકિંગ સમયે તે construction service થતી હોઈ કરારમાં નક્કી થયા મુજબ લાગુ પડતા દરે જીએસટી લાગે છે. પરંતુ કેટલાક લોકોની સમજ એવી છે કે કમ્પ્લીશન સર્ટિફિકેટ આવી ગયું હોય એ પછી મકાનની કુલ કિંમત પૈકી અગાઉ ચૂકવેલ હપ્તાની રકમ બાદ કરતાં જે રકમ રહે તે ચુકવણી કરતા તે રકમ ઉપર જીએસટી ન લાગવો જોઈએ. જેમકે રૂ. ૮૦ લાખના ફ્લેટમાં કમ્પ્લીશન સર્ટિફિકેટ આવતા પહેલા રૂ. ૬૦ લાખ હપ્તે- હપ્તે ચૂકવવામાં આવેલ હોય તો તેના પર જીએસટી લાગે પરંતુ ૨૦ લાખની જે રકમ કમ્પ્લીશન સર્ટિફિકેટ આવ્યા બાદ ચુકવવામાં આવી છે તેના ઉપર જીએસટી ન લાગે. આ બાબત ખરેખર અર્થઘટનના વિવાદની છે. પરંતુ હાલ GSTના કાયદામાં જે જોગવાઈ છે તેમાં એવું લખ્યું છે કે,

Schedule-II [Section 7] Activities[or Transactions] to be treated as supply of goods or supply of services (Juhtvtºt) &

“5. Supply of services : The following shall be treated as supply of services, namely:- (a) renting of immovable property; (b) construction of a complex, building, civil structure or a part thereof, including a complex or building intended for sale to a buyer, wholly or partly, except where the entire consideration (અર્થઘટનના વિવાદની ઝંઝટ અહીંયા છે. અહીં શબ્દ 'એન્ટાયર કન્સીડરેશન' વાપરેલ છે એટલે કે સંપૂર્ણ રકમ અથવા અવેજ. એટલે કાયદાની ભાષામાં જોવા જઈએ તો જો under-construction  મકાનના બુકિંગ માટે ઓછામાં ઓછો એક પણ રૂપિયો આપેલ હોય અને બાકીની રકમ કમ્પ્લીશન સર્ટિફિકેટ પછીથી આપેલ હોય તો પણ તે entire considerationન કહેવાય અને તેથી પૂરેપૂરી રકમ ઉપર એટલે કે કમ્પ્લીશન સર્ટિફિકેટ પહેલા આપેલ રકમ અને કમ્પ્લીશન સર્ટિફિકેટ રકમ આવ્યા બાદની રકમ સહિત મકાનની પુરેપુરી કિંમત ઉપર GST લાગે. ઉપરના દાખલામાં રૂ. ૬૦ લાખ નહિ પરંતુ રૂ ૮૦ લાખ એમ તમામ રકમ ઉપર જીએસટી લાગે. બિલ્ડર અને ગ્રાહક વચ્ચે કરાર થાય અને એલોટમેન્ટ લેટર અપાય કે ફ્લેટ નક્કી થાય તેનો મતલબ કે ગ્રાહક, બિલ્ડર પાસેથી બાંધકામની સેવા લેવા અને બિલ્ડર એ સેવા પૂરી પાડવાનો કરાર કરે છે. આવા કેસમાં મકાનની ફાઈનલ સોંપણી completion certificate આવ્યા પહેલા થાય કે પછી, વેરાકીય જવાબદારીમાં વધ-ઘટ થતી નથી.) has been received after issuance of completion certificate, where required, by the competent authority or after its first occupation, whichever is earlier. 

વધુમાં આ બાબતે જાહેરનામાં ક્ર ઃ૪/૨૦૧૯ તા ૨૯.૩.૨૦૧૯માં જણાવ્યા મુજબ, 

((xii) “an apartment booked on or before the date of issuance of completion certificate or first occupation of the project” shall mean an apartment which meets all the following three conditions, namely- 

(a) part of supply of construction of the apartment service has time of supply (cw®fd) on or before the said date; and 

(b) consideration equal to at least one instalment (બાનાખત કે અન્ય રીતે આપેલ બુકિંગની રકમ)  has been credited to the bank account of the registered person on or before the said date; and 

(c) an allotment letter or sale agreement or any other similar document evidencing booking of the apartment has been issued on or before the said date. આ. જોગવાઈ મુજબ ઉપરના દાખલામાં રૂ. ૬૦ લાખ નહિ પરંતુ રૂ ૮૦ લાખ એમ તમામ રકમ ઉપર જીએસટી લાગશે. જયારે મકાનનું completion certificate આવ્યા બાદ ખરીદ-વેચાણ થાય તો GST ન લાગે.

સામે GSTની ડિઝાઈન મુજબ સમાનતાના આધારે TDR ના કિસ્સામાં completion certificate પછી વેચાતા મકાનો પર RCM પદ્ધતિએ ડેવલપર ઉપર GST લાગે છે. વધુમાં GST હેઠળ એડવાન્સ રકમ ઉપર પણ વેરો લાગે છે.

બીજો વિવાદ : ૧.૭.૨૦૧૭ પહેલાના ફ્લેટના બુકિંગના કેસોમાં પણ વેરા બાબતે ઘણી રજુઆતો અને કેસો થયેલ છે. તારીખ ૧.૭.૨૦૧૭ પહેલા એટલે કે જીએસટીના અમલ પહેલા વેટ અને સર્વિસ ટેક્સનો જે વેરાનો દર હતો અને વેટ હેઠળ સર્વિસ ટેક્સની વેરા શાખ મળતી ન હતી તેથી વેરાનુ કુલ ભારણ વધારે રહેતું હતું. પરંતુ જીએસટી આવ્યા બાદ વેરાનું cascading નીકળી જવાથી વેરાનું કુલ ભારણ ઓછું થવા પામેલ હોય તો તેનો લાભ ગ્રાહકોને મળે તેવું આયોજન સરકારે કરેલ અને જો કોઈ વેપારી આવો લાભ ગ્રાહકોને pass-on ન કરે તો જીએસટીની કલમ ૧૭૧ હેઠળ રચાયેલ એન્ટી પ્રોફિટયરીંગ ઓથોરિટીને ફરિયાદ કરી શકાય અને આ ઓથોરિટી વેપારી સામે પગલાં લઈ શકે તેવી જોગવાઈ કરવામાં આવેલ હતી. જેના અનુસંધાને ઘણી બધી ફરિયાદો થઈ અને બિલ્ડરો/વેપારીઓની વિરુદ્ધ નિર્ણયો આવ્યા. આ પૈકીના ઘણા વેપારીઓ કોર્ટમાં ગયા અને કેટલાક કેસ હજી પેન્ડિંગ છે. વેપારીઓનું એવું કહેવું છે કે કોઈપણ ફ્લેટ કે મકાનની કિંમતમાં બજારના પરિબળો વધારે અસર કરતા હોય છે નહીં કે વેરો અને વેરા શાખ. હાલ એન્ટી પ્રોફિટયરીંગ ઓથોરિટીનું કામ કોમ્પિટિશન કમિશન ઓફ ઇન્ડિયાને સોંપવામાં આવેલ છે. તાજેતરમાં એપ્રિલ ૨૦૨૪ દરમ્યાન મે. સ્વાતિ રિયાલીટીએ GST કાયદાની એન્ટી પ્રોફિટયરીંગને લગતી જોગવાઈઓને બંધારણ વિરુદ્ધ ગણાવીને પડકારેલ છે. આ કેસમાં નામદાર સુપ્રિમ કોર્ટે આવા મુદ્દે ભારત સરકાર, CBIC, GST કાઉન્સિલ અને નેશનલ એન્ટી પ્રોફિટયરીંગ ઓથોરિટીને નોટીસ પાઠવેલ છે.

ત્રીજો વિવાદ : તાઃ ૧.૪.૨૦૧૯ થી વેરાના દરમાં ફેરફારો થયા છે. કેટલીક જગ્યાએ ૧૨% ને બદલે ૧% અને ૫% વેરો થયેલ છે. On-going સ્કીમોના કિસ્સામાં જો બિલ્ડર નવો વિકલ્પ સ્વીકારે તો ફ્લેટનું બુકિંગ કરાવ્યું હોય તેવા ગ્રાહકો ઉપર વેરાનું ભારણ ઘટે. અહી પણ ઘણા વિવાદો થયા. નવી યોજનામાં વેરાનો દર ઘટયો પણ ITC મળતી બંધ થઇ એટલે કેટલાક બિલ્ડરે તો ઉલટું GSTની વધારાની રકમ ગ્રાહક પાસેથી માંગી જયારે કેટલાક બિલ્ડર GSTની જૂની યોજનામાં ચાલુ રહ્યા.

RERAના કાયદામાં આપેલ અન્ય વ્યખ્યાઓ.

Section 2 (k) “ Carpet area” means the net usable area of an apartment, excluding the area covered by the external walls, areas under services (સીડી, લિફ્ટ, કોરિડોર, યુટીલીટી ડકટ, વગેરે) shafts, exclusive balcony or verandah area and exclusively open terrace area, but includes the area covered by the internal partition walls of the apartment. એટલે કે કાર્પેટ એરિયાનું સૂત્ર = બેડ રૂમ+ લિવિંગ રૂમ+ રસોડું+બાલ્કની + ટોયલેટનો એરિયા+ અંદરની દીવાલોની જાડાઈ. અંદરની દીવાલોની જાડાઈ ઉમેરવાથી (જે બિલ્ડરો ઉમેરતા નથી) RERA મુજબનો કાર્પેટ એરિયા ૪% થી ૫% જેટલો વધુ આવે છે, તે સિવાય built up area (કાર્પેટ એરિયા + દીવાલોની જાડાઈ અને કોરીડોર, વગેરે સહીત) અને super built up area (built up area + પૂલ, ગાર્ડન, ક્લબ હાઉસ વગેરે સહીત) એવા શબ્દો પણ આ સેક્ટરમાં ચલણમાં છે. સામાન્ય રીતે કાર્પેટ એરિયા built up area ના ૭૦%-૭૨% જેટલી આવે છે.

GST હેઠળ વેરાની ગણતરી અને વેરા-શાખ માટે કાર્પેટ એરિયાની વિગતો અને વ્યાખ્યા ખુબ મહત્વના છે કારણકે તેના આધારે long term lease ની પ્રિમીયમની રકમ અને Transfer of Development Rights (TDR) તેમજ અન્ય અગત્યની ગણતરીઓ કરવામાં આવે છે.

ખાતેદાર પોતાની જમીનનું બદલો, વેચાણ, ગીરો, બક્ષીસ, ભાડે કે તબદિલી કરી શકે છે

જે હેતુ માટે જમીન મેળવી હોય તે હેતુ માટે જ તેનો ઉપયોગ કરી શકાય. પરંતુ તે હેતુ વિરુદ્ધ ઉપયોગ કરવાનો હક્ક નથી

તમારી જમીન,તમારી મિલકત | 

નિલેશ વી. ત્રિવેદી (એડવોકેટ)

જેવી રીતે સરકારી અધિકારીશ્રીની ફરજો અને અધિકારો છે તેવી જ રીતે રૈયત જમીનના ખાતેદારોના પણ કાયદાથી નિશ્ચિત થયેલ અધિકારો અને ફરજો છે.

જમીનના ખાતેદારના હકકો અને ફરજો નીચે મુજબ છે:

(અ) ખાતેદારના હકકોઃ 

• મહેસૂલ નિયમિતવાળી જમીનનો કબજો કાયમી રાખવાનો અને ઉત્પન્ન લેવાના હક્કો, પ્રાપ્ત છે.
• જમીનમાં વધુ ઉત્પાદન થાય તેવા સુધારા વધારા કરવાના હક્ક છે. ખેતી ઉપયોગી મકાન, કુવા તથા ખેતીમાં સારો ઉપયોગ થઈ શકે તેવાં કાર્યો મંજુરી લીધા વિના કરવાનો હક્ક છે.
• એક એકર કરતાં વધુ જમીન ભાઠાની નીકળે તો આકારના ત્રણ પટ આપી ખરીદ કરવાનો હક્ક છે.
• નદી નાળા પ્રવાહને કારણે ખાતાની જમીન ધોવાઈ જાય તો અડધા એકર કરતાં વધુ જમીન હોય તો તે પૂરતું મહેસુલ કમી કરવાનો હક્ક છે.
• સરકારે વૃક્ષો જેવાં કે સાગ, સીસમ અને સુખડની માલિકી રાખેલી હોઈ તે સિવાયના બીજા વૃક્ષો  ખાતાની જમીનમાં આવેલા હોય તો સરકારની / ગ્રામ પંચાયતની પરવાનગી લઈને કાપવાનો હક્ક છે.
• ખાતેદાર પોતાની જમીનનું બદલો, વેચાણ, ગીરો, બક્ષીસ, ભાડે કે તબદીલી કરી શકે છે. તે માટે કોઈ ખાસ પરવાનગી લેવાની જરૂર રહેતી નથી પરંતુ જમીન નવી શરતની હોય તો પરવાનગી લેવી પડે. તે સિવાય કોઈ લાગુ પડતા કાયદાઓ હેઠળ પૂર્વ પરવાનગીની જરૂર હોય તો તેવી મંજુરીઓ લેવી પડે છે.
• ખાતાની જમીનનું રાજીનામું (મહાદુરી) આપવાનો ખાતેદારનો હક્ક છે.
• સેટલમેન્ટ સુધીમાં ખાતાની જમીનના આકારમાં વધારો ના થવા દેવાનો અને રજુઆત કરવાનો હક્ક છે.
• ગામના માટે નીમ થયેલા ગોચરમાં પોતાના ઢોર-ઢાંખર ચરાવવાનો હક્ક છે.
• જમીનના ખાતેદારના ક્યા હક્કો ભોગવવાના નથી ?
• ખાતેદારને પોતાની જમીનમાં ખાણ કે ખનીજ પરનો કોઈ જ હક્ક નથી.
• જમીનને ખેતી માટે નકામી બનાવી દેવાય કે અન્ય નફા માટે ખોદકામ કરવાનો હક્ક નથી.
• જ્યાં ખેતીની જમીન નિયંત્રણ નીચે મુકાયેલી હોય ત્યાં મંજુરી વિના ટ્રાન્સફર વેચાણ કરવાનો હક્ક નથી.
• પોતાના હસ્તકની કોઈપણ જમીન ઉપર મંજુરી વગર મીઠું પકવવાનો હક્ક નથી.
• સાર્વજનિક હેતુ માટે રાખવામાં આવેલા ખાતાની જમીનના અંદરના ખરાબા ખેડવાનો ખાતેદારને હક્ક નથી.
• જે હેતુ માટે જમીન મેળવી હોય તે હેતુ માટે જ તેનો ઉપયોગ કરી શકાય. પરંતુ તે હેતુ વિરુદ્ધ ઉપયોગ કરવાનો હક્ક નથી.
• કાયદામાં પ્રતિબંધિત હોય તે પ્રકારે જમીનનો ઉપયોગ કરવાનો હક્ક નથી.

(ક) જમીનના ખાતેદારની ફરજો / જવાબદારીઓ:

• જમીન મહેસૂલ નિયમિત ભરવાની જવાબદારી ખાતેદારની છે.
• પોતાના ખાતાની જમીનના હદ નિશાનની જાળવણી રાખવાની.
• જમીનની માપણી વખતે સર્વે ખાતાના અમલદારો હાજર રહેવા ફરમાવે ત્યારે હાજર રહી જરૂરી વિગતો પૂરી પાડવાની.
• માપણી વખતે વાવટા પકડનાર માણસો પૂરા પાડવાની (હવે તો મશીનોથી માપણી થતી આવેલ છે.) મંત્રી કે બીજા મહેસૂલી અમલદાર બોલાવે કે મદદ માગે તો હાજર રહેવાની, હક્કપત્રક અંગે કે તે અંગેના કોઈ રજિસ્ટર નકશા તેયાર કરતી વખતે હાજર રહેવા બોલાવે ત્યારે હાજર રહેવાની.
• જમીનમાં થતી ખેતીની ઉપજ અંગે માગણી થયેથી માહિતી આપવાની.
• કોઈપણ સક્ષમ અધિકારી માહિતી કે દસ્તાવેજ કે અન્ય કાગળો માગે તો રજૃ કરવાની ફરજ છે..
• સરકારી અધિકારી તરફથી જો ફરજમાં બેદરકારી કરવામાં આવે અગર ભષ્ટાચાર ગેરવર્તણૂક કરવામાં આવે તો તેઓની વિરુદ્ધ શિક્ષાત્મક પગલાં પણ લેવાનું કાયદામાં પ્રાવધાન છે.

(અ) મંત્રી (તલાટી) સામે શિક્ષાત્મક પગલાં :-

(૧) ગુજરાત પંચાયત અધિનિયમ અન્વયે મંત્રીશ્રીને સોંપાયેલાં કાર્યો, ફરજો, અને સત્તાઓ બજાવવામાં ગેરવર્તણૂક કરનાર અથવા શરમજનક વર્તણૂક માટે દોષિત ઠરનાર અથવા સત્તાનો દૂરુપયોગ કરનાર અથવા ફરજો અને કાર્યો બજાવવામાં વારંવાર કસૂર કરનાર અથવા ફરજો બજાવવામાં અસમર્થ થનાર અથવા ફરજો અને કાર્યો બજાવવામાં બેદરકારી, શિથિલતા, ગફલત, ભષ્ટાચાર, દાખવનારી જવાબદારી નક્કી કરી શિક્ષાત્મક પગલાં લેવાં અંગેની જોગવાઈઓ નીચે મુજબ છે.

ઉપર મુજબ દોષિત મંત્રી અથવા પંચાયતનો બીજો કોઈ કર્મચારી હોય તો તેની સામે ગુજરાત પંચાયત સેવા (શિસ્ત અને અપીલ) નિયમ-૧૯૯૭ ના નિયમ મુજબ નીચેના પૈકી કોઈ શિક્ષા નિયમ-૭ અને પરિશિષ્ટમાં જણાવેલ શિસ્તપાલન અધિકારી કરી શકશે.

(૧) ઈજાફા - બઢતી અટકાવવી, (૨) બેદરકારી અથવા આદેશ ભંગથી પંચાયતને થયેલ આર્થિક નુકસાન, (૩)પગારમાંથી પૂર્ણતાઃ અથવા અંશતઃ વસૂલ કરવું. (૪) પાયરી ઉતાર. (૫) પગાર ધોરણના નીચેના તબકકામાં ઉતારવા, (૬) ફરજિયાત નિવૃત્તિ, (૭) નોકરીમાંથી રૂખસદ / બરતરફ.

(બ) હોદો છોડતાં પહેલાં પંચાયતનું દફતર, નાણાં, મિલકત વિગેરે સોંપવા બાબત.

ગ્રામ પંચાયતના મંત્રી અથવા કર્મચારી પોતાનો હોદ્દો નિવૃત્તિથી નોકરીમાંથી મોકૂફીથી હોદ્દો ઉપરથી દૂર કર્યાથી છોડે ત્યારે પંચાયતના દફતર, નાણાં અથવા બીજી મિલકત કે જે તેનાં હવાલામાં હોય તે તરત જ સોંપી દેવા જોઈએ, જો સોંપવામાં ન આવે તો જિલ્લા વિકાસ અધિકારી એવા દફતર, મિલકત અથવા નાણાં સોંપવા હુકમ કરી શકે છે અને છતાં ન સોંપે તો ગુજરાત પંચાયત (કાર્યરીતિ) નિયમો ૧૯૯૭ ના િયમ ૬૩ થી નિયત કરેલા નમુના-ફ મુજબનું વોરંટ કાઢી દફતર મિલકત, નાણાં સોંપે નહીં ત્યાં સુધી પરંતુ વધુમાં વધુ એક માસ સુધી દિવાની જેલમાં કેદમાં રાખવા પકડાવી શક્શે. એટલું જ નહીં, વસુલ કરવાની રકમ જમીન મહેસૂલની બાકી તરીકે વસૂલ કરવા આદેશ કરી શકે છે તથા આવા કોઈ દફતર અથવા મિલકત પાછા મેળવવા ફોજદારી કાર્યરીતિ અધિનિયમ ૧૯૭૩ ના પ્રકરણ-૭ ની જોગવાઈઓ મુજબ જડતીનું વોરંટ કાઢી શકે છે અને તે અંગે મેજિસ્ટ્રેટ વાપરી શકે તેવી બધી સત્તા વાપરી શકે છે. આથી જો કોઈ હોદ્દો છોડનાર ગ્રામ પંચાયતનું દફતર મિલકત અથવા નાણાં ન સોંપે તેવા કોઈ પ્રસંગ ઉપરિથિત થાય કે તરત જ જિલ્લા વિકાસ અધિકારીનું ઘ્યાન દોરવું જોઈએ જેથી તેઓ અધિકારી વિરૂધ્ધ જરૂરી પગલાં લઈ શકે અને કાર્યવાહી કરી શકે.

નોંધ:- (જમીન-મિલકત માટેના લેખોના સંદર્ભે વાચકોના કોઈ સૂચન કે પ્રશ્નો હોય તો ‘નવગુજરાત સમય’ ના નવા સરનામે (૧૦૧, પહેલો માળ, ઓમ શાયોના આર્કેડ, સિલ્વર ઓક કોલેજ પાસે, ગોતા, અમદાવાદ-૩૮૨૪૮૧) લેખિત રૂપે મોકલવા અથવા લેખકને ઈ-મેઈલ કરવા)

 

વેચાણ દસ્તાવેજની કાયદેસરતાને સંબંધિત મુદ્દો રજિસ્ટ્રાર દ્વારા નિર્ણીત કરી શકાય નહીં

વેચાણ દસ્તાવેજની કાયદેસરતાને સંબંધિત મુદ્દો રજિસ્ટ્રાર દ્વારા નિર્ણીત કરી શકાય નહીં.

જ્યારે જમીન-મિલકત વેચાણ વ્યવહાર કરવામાં આવે અને તેવા દસ્તાવેજની નોંધણી અર્થે સબ-રજિસ્ટ્રાર સમક્ષ રજૂ કરવામાં આવે ત્યારે તેવા દસ્તાવેજની નોંધણી કરવા સબ-રજિસ્ટ્રાર બંધાયેલ છે અને તેમણે દસ્તાવેજની નોંધણી કરવી જ પડે અને તેમને નોંધણીનો ઈનકાર કરવાની કોઈ સત્તા નથી કે કોઈ જોગવાઈ નથી.

પરંતુ નોંધણી અધિનિયમની કલમ-૨૨(બી)નોંધણી અધિનિયમની કલમ-૨૨(બી)ની જોગવાઈ મુજબ : એક જ વ્યક્તિ દ્વારા નોંધાયેલ દસ્તાવેજ વડે પહેલાંથી જ તબદીલ કરાયેલ મિલકતના સંબંધમાં દસ્તાવેજની નોંધણીનો સ્વીકાર નહીં કરવા બાબતની જોગવાઈ કરવામાં આવેલ છે અને નોંધણી નહીં કરવાના કારણો નોંધી પક્ષકારને આપવા અંગેની જોગવાઈ નોંધણી અધિનિયમની કલમ-૭૧માં કરવામાં આવેલ છે.

વધુમાં સબ-રજિસ્ટ્રારને રજૂ થયેલ દસ્તાવેજના ટાઇટલ સંબંધી ન્યાયનિર્ણય કરવા યા દસ્તાવેજની કાયદેસરતા નક્કી કરવા અંગેની કોઈ સત્તા યા હકુમત નથી. જે અંગે ‘વેચાણ દસ્તાવેજની કાયદેસરતાને સંબંધિત મુદ્દો રજિસ્ટ્રાર દ્વારા નિર્ણીત કરી શકાય નહીં' તેવો સિદ્ધાંત નામદાર આંધ્રપ્રદેશ હાઇકોર્ટ (અમરાવતી) (ખંડપીઠ) દ્વારા એસ. અંબિકા વિરુદ્ધ સ્ટેટ ઓફ આંધ્રપ્રદેશ, રિટ અપીલ નં.૭૩૫/૨૦૨૨ ના કામે તા.૦૫/૧૨/૨૦૨૨ ના રોજ આખરી હુકમ કરી પ્રસ્થાપિત કરવામાં આવેલ છે (લેન્ડ લોઝ જજમેન્ટસ, વોલ્યુમ-૧, ઈશ્યૂ-૧૨, ડિસેમ્બર-૨૦૨૩, પાના નં. ૧૦૮૪) આ કેસની ટૂંકમાં હકીકત નીચે મુજબ છે. પ્રશ્નવાળી જમીન/મિલકતના મૂળ માલિક સ્વ.પેરુમલ્લુ નાદરના વારસદારો યાને અરજદારોએ સંયુક્ત કુટુંબના વિભાજન અને વહેંચણનો ખત નોંધણી અર્થે જોઈન્ટ સબ-રજિસ્ટ્રાર યાને પાંચમા બચાવકર્તા સમક્ષ રજૂ કરેલ. પરંતુ અરજદારોને મજકૂર લેખ કોઈ કારણ આપ્યા વિના નોંધણીનો ઈનકાર કરતો હુકમ કરેલ, ત્યારબાદ યોગ્ય તપાસ કરતા માલૂમ પડેલ કે પ્રશ્નવાળી મિલકતનું અરજદારોના પિતા સ્વ.પેરૂમલ્લુ નાદર દ્વારા છઠ્ઠા બચાવકર્તાની તરફેણમાં પહેલાંથી જ વેચાણ કરવામાં આવેલ છે. જે અંગે અરજદારોએ સબ-રજિસ્ટ્રારશ્રીના હુકમ વિરુદ્ધ રિટ અરજી વિદ્વાન સિંગલ જજ સાહેબ સમક્ષ દાખલ કરવામાં આવેલ. જે રિટ અરજી નામદાર કોર્ટ તરફથી એવું ઠરાવીને રદ કરવામાં આવેલ કે, વેચાણ/ શરતી વેચાણ વગેરે અંગે ઉપસ્થિત કરવામાં આવેલ મુદ્દાઓ તે તમામ હકીકતની બાબતો છે અને નોંધણી માટે રજૂ કરવામાં આવેલ વિભાજન ખત ઉપર તેની અસર એ પણ પક્ષનિવેદનો અને પુરાવાની બાબત છે, કે જેનો નિર્ણય કરવાનું ભારતીય બંધારણના આર્ટિકલ ૨૨૬ હેઠળ પરવાનગીપાત્ર નથી. જે નામદાર કોર્ટના હુકમ વિરુદ્ધ અરજદારોએ હાલની લેટર્સ પેટન્ટ અપીલ નામદાર હાઈકોર્ટ સમક્ષ ઉપસ્થિત કરેલ.

નામદાર હાઇકોર્ટ એવા તારણ ઉપર આવેલ કે, નોંધણી અધિનિયમની કલમ-૨૨(બી) નોંધણી અધિનિયમની કલમ-૨૨(બી) : એક જ વ્યક્તિ દ્વારા નોંધાયેલ દસ્તાવેજ વડે પહેલાંથી જ તબદીલ કરાયેલ મિલકતના સંબંધમાં દસ્તાવેજની નોંધણીનો સ્વીકાર નહીં કરવા બાબતની જોગવાઈ કરવામાં આવેલ છે.

તેમજ નોંધણી અધિનિયમની કલમ-૭૧ : નોંધણીનો ઇનકાર કરવા માટેના કારણો નોંધવા જોઈશે. એટલે કે જ્યારે સબ-રજિસ્ટ્રાર એક દસ્તાવેજ નોંધાવવાનો ઈનકાર કરે ત્યારે, (૧) તેઓએ નોંધણીનો ઇનકાર કરતો હુકમ કરવો જોઈશે, (૨) તેમની બુક નં.ર માં તેવા હુકમ માટેના તેમના કારણો નોંધવા જોઈશે. (૩) દસ્તાવેજ ઉપર ‘નોંધણીનો ઇનકાર કર્યો' એવા શબ્દોનો શેરો મારવો જોઈશે, (૪) દસ્તાવેજ કરનારી અથવા તે હેઠળ દાવો કરી રહેલ કોઈપણ વ્યક્તિ દ્વારા કરાયેલ અરજી ઉપર ચુકવણી અને બિનજરૂરી વિલંબ વિના તે મુજબ નોંધાયેલ કારણોની નકલ તેને આપવી જોઈશે.

નામદાર હાઇકોર્ટે યાદલા રમેશ નાયડુ વિ. સબ-રજિસ્ટ્રાર, સબ્બાવરમ, ૨૦૦૯(૧)એ.એલ.ડી. ૩૩૭ ના ચુકાદાનો સંદર્ભ લેતા તેમાં નોંધ્યું હતું કે, ‘૨૩. નોંધણી અધિનિયમની કલમ-૭૧ નોંધણીનો ઇનકાર કરવા માટે નોંધવાના થતાં કારણો સાથે કામ લે છે કે જે મુજબ : જે મિલકતને સંબંધિત હોય તે સબ-ડિસ્ટ્રિકટની અંદર આવેલ નથી, તેવા આધારે હોય તે સિવાય દસ્તાવેજ નોંધવાનો ઇનકાર કરતા પ્રત્યેક સબ-રજિસ્ટ્રારે બુક નં.૨ માં નોંધ પાડવી જોઈશે અને દસ્તાવેજ ઉપર ‘નોંધણીનો ઈનકાર કર્યો’ એવા શબ્દોનો શેરો મારવો જોઈશે. જયારે નોંધણી અધિનિયમની કલમ-૭૨ દસ્તાવેજની નોંધણીનો ઈનકાર કરતા સબ-રજિસ્ટ્રારના હુકમો ઉપરથી ડિસ્ટ્રિક્ટ રજિસ્ટ્રારને અપીલ કરવા સાથે કામ લે છે. એ બાબતે કોઈ શક નથી કે, નોંધણી અધિનિયમની કલમ-૭૧ હેઠળ નોંધણી કરનાર સત્તાધિકારી નોંધણીનો ઈનકાર કરવા માટેના કારણો નોંધવા ફરજથી બંધાયેલ છે, પરંતુ હકીકત એ રહેવા પામે છે કે હાલના કેસમાં નોંધણી કરનાર સત્તાધિકારીએ દસ્તાવેજ નોંધવાનો ઇનકાર કર્યો નહોતો પરંતુ દસ્તાવેજ નોંધ્યો હતો.'

આમ, ઉપરોકત કલમ અને ટાંકેલ ચુકાદો દર્શાવે છે કે, સબ- રજિસ્ટ્રારે કારણો નોંધવાના રહે છે કે જયારે તેઓ નોંધણી માટે તેમની સમક્ષ રજૂ કરવામાં આવેલ દસ્તાવેજને નોંધવાનો ઇનકાર કરે છે, પરંતુ તેવા કારણો તેમની કચેરી દ્વારા જાળવવામાં આવતા બુક નં.ર રજિસ્ટરમાં નોંધવાના રહે છે અને દસ્તાવેજ ઉપર "નોંધણીનો ઇનકાર કર્યો" એવા શબ્દોનો શેરો મારવો જોઈશે તેમજ દસ્તાવેજ કરનારી અથવા તે હેઠળ દાવો કરી રહેલ વ્યક્તિને ચુકવણી અને બિનજરૂરી વિલંબ વિના તે મુજબ નોંધાયેલ કારણોની નકલ તેને આપવી જોઈશે.

વધુમાં જ્યાં સુધી, છઠ્ઠા બચાવકર્તાની તરફેણમાં થયેલ અગાઉના નોંધાયેલ વેચાણ દસ્તાવેજ છતાં તેમજ કલમ-૨૨(બી) હેઠળ ઊભા કરાયેલ પ્રતિબંધ છતાં, સબ-રજિસ્ટ્રાર પક્ષકારોના ટાઇટલનો નિર્ણય કરી શકે નહીં અને નોંધણીનો ઈનકાર કરી શકે નહીં, કારણ કે, અગાઉનું વેચાણ એ માત્ર શરતી વેચાણ દસ્તાવેજ હતો અને કારણ કે, છઠ્ઠા બચાવકર્તા વેચાણ દસ્તાવેજમાંની શરતોનું પાલન કરવામાં નિષ્ફળ ગયા હતા, તેણી પ્રશ્નવાળી મિલકતના સંબંધમાં કોઈ દાવો લાવી શકે નહીં અને તેથી સબ-રજિસ્ટ્રારે નોંધણીનો ઇનકાર કરવામાં ભૂલ કરી હતી, એવી અપીલકર્તાઓની રજૂઆતનો પ્રશ્ન છે ત્યાં સુધી, વિદ્વાન સિંગલ જજ સાહેબ દ્વારા સાચી રીતે ઠરાવાયા મુજબ અગાઉના વેચાણ દસ્તાવેજની કાયદેસરતાને સંબંધિત મુદ્દો પાંચમા બચાવકર્તા દ્વારા નિર્ણીત કરી શકાય નહીં, તેમ છતાં કલમ-૨૨(બી)ને ધ્યાને લેતાં તેઓ માત્ર પાછળથી કરાયેલ દસ્તાવેજ એટલે કે વિભાજન ખતની નોંધણીનો ઈનકાર કરી શકે છે. ઉપરોકત નામદાર હાઇકોર્ટના ચુકાદા ઉપરથી કહી શકાય કે, વેચાણ દસ્તાવેજની કાયદેસરતાના સંબંધિત મુદ્દો સબ-રજિસ્ટ્રાર દ્વારા નિર્ણીત કરી શકાય નહીં, તેમ છતાં કલમ-૨૨(બી)ને ધ્યાને લેતાં તેઓ માત્ર પાછળથી કરાયેલ દસ્તાવેજ એટલે કે વિભાજન ખતની નોંધણીનો ઇનકાર કરી શકે છે. 

(લેન્ડ લોઝ જજમેન્ટસ, વોલ્યુમ-૧, ઈશ્યૂ-૧૨, ડિસેમ્બર-૨૦૨૩, પાના નં. ૧૦૮૪)

 

જમીન મિલકતના રેકર્ડ્સની જાળવણી માટે હવે તલાટીની ભૂમિકા કેવી રહી છે?

પંચાયત મંત્રીના કાર્યો અને ફરજો

ગા.ન.નં. ૬ તથા ૭/૧૨ ના રેકર્ડ / પ્રમાણિત નકલ હવે મામલતદાર કચેરીમાંથી મેળવવાની હોઈ તલાટીએ આવી નકલ ફી મેળવવાની રહેતી નથી

તમારી જમીન, તમારી મિલકત |

નિલેશ વી. ત્રિવેદી (એડવોકેટ)

 હિન્દુસ્તાનમાં મોગલ સામ્રાજય, ત્યારબાદ બ્રિટીશ રાજ, તેમજ રાજા-રજવાડાઓમાં જમીનોનો રેકર્ડ રાખવામાં આવતો હતો અને ત્યારબાદ ભારત દેશ આઝાદ થયા પછી પણ જમીન-મિલકતના રેકર્ડ સરકાર તરફથી રાખવામાં આવે છે અને તેવા રેકર્ડ માટે તલાટી કમ મંત્રીની ભૂમિકા મહત્વની રહે છે. જો કે હાલમાં તો ડિજિટલ કોમ્પ્યુટરાઈઝડ રેકર્ડ સરકારી કચેરીમાં રાખવામાં આવે છે.

તલાટીની નિમણૂક ફરજો સત્તાઓ અને જવાબદારીઓ ઃ (૧) ગામની જમીન, જમીન મહેસૂલ તથા હક્કપત્રક અને ગામની વસ્તી, ઢોર, પિયતના પાણીનાં સાધનો, તથા રોગચાળા વિગેરેની માહિતી રેવન્યુ એકાઉન્ટસ મેન્યુઅલના નિયત થયેલા ૧૮ નમૂનામાં અદ્યતન રાખવાની હોય છે. તલાટી ગ્રામ્ય કક્ષાનો રાજ્યનો જવાબદાર સેવક છે. ગામની સાચી પરિસ્થિતિ, જરૂરિયાતો તથા મુશ્કેલીઓની વિગતો તેણે તાલુકા મામલતદારશ્રી/તાલુકા વિકાસ અધિકારીશ્રી સમક્ષ યથાર્થ રીતે રજૂ કરવાની હોય છે. પહાણી પત્રક (ગામ નમુના નં. ૧૨ માં નોંધ) ખેતરે ખેતરે ફરીને કરવાનું હોય છે તથા આનાવારીની કામગીરી પણ કરવાની હોય છે.

(૨) જમીન મહેસૂલ કાયદો ૧૮૭૯ ની કલમ ૧૬ તથા ૧૭ માં જણાવ્યા મુજબ તલાટીએ કામગીરી કરવાની હોય છે તથા રાજય સરકાર નક્કી કરે તે મુજબના રજિસ્ટર્સ તથા હિસાબો રાખવાના હોય છે. તલાટીશ્રીની નિમણૂક તથા મુખ્ય ફરજો નીચે મુજબ છે.

(એ) તલાટીની નિમણૂક : (૧) જમીન મહેસુલનો કાયદો - ૧૮૭૯ ની કલમ-૧૬ મુજબ:- (૧) રાજય સરકાર કોઈ એક ગામ અથવા ગામોનાં જુથ માટે તલાટીની નિમણૂકરે છે. આ કાયદામાં, જણાવેલી અથવા તે સમયે અમલમાં હોય તેવાં કોઈ

બીજા કાયદાથી ઠરાવવામાં આવેલી તમામ ફરજો તલાટી બજાવશે. તથા કલમ-૧૭ મુજબ જિલ્લા કલેક્ટરશ્રી જે રેકર્ડ રાખવાનું ફરમાવે તે તલાટીએ રાખવું અને સરકારી લખાણો તૈયાર કરવાં તલાટીએ કયા રજિસ્ટરો, હિસાબ તથા બીજા રેકર્ડ રાખવા જોઈએ તે રાજ્ય સરકારના સામાન્ય હુકમોને આધિન રહી કલેકટર વખતો વખત ઠરાવે છે.

ગામનાં કામ અંગેના લખાણો જેવાં કે, નોટીસો, મૃત્યુ વિષયક તપાસના રીપોર્ટો અને ફોજદારી પ્રકરણોની જુબાનીઓ તથા રાજય સરકારના અથવા લોકોના ઉપયોગ સારુ જરૂરનાં હોય તેવા લખાણો, તલાટી જે ગામનું કામ કરતા હશે તે ગામના પટેલે અથવા તાલુકાના અથવા જિલ્લાના કોઈ ઉપર, મહેસુલી અથવા પોલીસ અધિકારીએ તૈયાર કરવાનું ફરમાવ્યું હોય તો તે તૈયાર કરવાની ફરજ પણ તલાટીની છે.

તલાટીની ફરજો:-

મહેસુલ વસુલ કરવામાં તકેદારી રાખવાની અને લોકોને મહેસુલ ભરવાની તારીખોની સમયસર યાદી આપવાની છે.

તેમણે હકકપત્રક અદ્યતન રાખવાના હતા પરંતુ હવે મામલતદાર ઈ-ધરા કેન્દ્રમાં જમીન દફતરનું કોમ્પ્યુટરાઈઝેશન થતાં, ગામ નમુના નં.૬ ની નોંધ પાડવાની કામગીરી મામલતદાર કચેરીમાં થાય છે. અને તલાટીએ ઈ-ધરા મેન્યુઅલ અંતર્ગત કામગીરી કરવાની રહે છે.

૭/૧૨ માં પાકની નોંધ તેણે સ્થળે જઈ તપાસ કરી, કરવાની હોય છે.

જમીના મહેસુલના હિસાબો રાખવાની તેની જવાબદારી છે. ઉપરાંત અન્ય આંકડા એકઠા કરવાનું તથા રેવન્યુ એકાઉન્ટસ મેન્યુઅલમાં ઠરાવ્યા મુજબનાં નમુના રાખવાની તેની જવાબદારી છે. તલાટીની બીજા ખાતાઓની લેણી રકમ વસુલ કરવાની જવાબદારી છે. અને આવા લેણાંની માગણીની વિગત તાલુકે બીજા મામલતદારશ્રીના મારફતે આવે છે. જે ગામની મહેસુલ હોય તે, તે ગામનાં તલાટીને સામાન્ય રીતે ભરવાની હોય છે. તલાટી તેના માટે ગ્રામ પંચાયત કચેરીએ બેસી વસુલાત કરે છે અને રકમ ભરનારાને તુરંત જ સહી-સિકકાવાળી પાકી છાપેલી આપે છે. પરંતુ કાચી આપવાની સખ્ત મનાઈ છે. એટલે તલાટીએ દરેક રકમ માટે પાડી છાપેલી સિકકાવાળી પહોંચ આપવાની પોતાની પાસેના ગા.ન.નં. ૬ તથા ૭/૧૨ ના રેકર્ડ / દફતરની પ્રમાણિત નકલ હવે મામલતદાર કચેરીમાંથી મેળવવાની હોઈ તલાટીએ આવી નકલ ફી મેળવવાની રહેતી નથી.

આગ, પૂર, અછત કે આવી આપત્તિ અંગે તેણે તુરંત ઉપરી અધિકારીને અહેવાલ મોકલવાનો હોય છે. તેમણે અછતની કામગીરી, નાગરિક પુરવઠા ખાતાની કામગીરી વગેરે કરવાની હોય છે. તલાટીએ તુલની તપાસ માટે વર્ષમાં બે વખત ખેતરે ખેતરે સીમમાં જવાનું હીય છે. તે વખતે તુલની નોંધ સાથે ગણોતીયાના સંબંધોના દફતરની ખરાઈ કરવાની, હદ નિશાનોની સ્થિતિ જોવાની, સરકારી પડતર જમીનની તપાસ કરવાની અને ગામના રસ્તા, કેડી વિગેરે ઉપરનાં દબાણો થયા હોય તો તે શોધી કાઢવાની અને તાલુકે રીપોર્ટ કરવાની તેની જવાબદારી છે.

જમીન સતત પડતર રખાતી હોય તો ગણોતધારાના કાયદા મુજબ તેવી જમીનો સરકારી વહીવટમાં લેવાની થાય તે અંગે તલાટીએ પહાણીપત્રક વખતે જમીન કૌણ ખેડે છે. તેની પણ તપાસ કરીને અહેવાલ તાલુકે મોકલવાનો હોય છે. આમ તલાટીની મુખ્ય ફરજ સરકારી મહેસુલ ઉઘરાવવાની તથા તેનો હિસાબ રાખવાની છે. તદુઉપરાંત જમીન મહેસુલ નિયમોના વહીવટી હુકમો મુજબ કામગીરી કરવાની રહે છે.

પંચાયત મંત્રીના કાર્યો અને ફરજો ક્લમ-૧૧૪ (૨) મુજબ મંત્રીએ સરપંચના નિયંત્રણને આધીન રહી પોતાની ફરજો બજાવવાની છે. ગુજરાત ગ્રામ અને નગર પંચાયતના મંત્રીઓનાં કાર્યો અને ફરજો બાબતના [િયમો-૧૯૬૩ ના નિયમ ૩(૨) મુજબ પંચાયતના મંત્રીએ પંચાયતના મંત્રી હોવા ઉપરાંત ગ્રામસભા, પંચાયતની સભા તથા પંચાયતની સભા તથા પંચાયતની દરેક પેટા સમિતિઓના પણ મંત્રી હોવાથી ગ્રામ પંચાયતના વહીવટમાં ગુજરાત પંચાયત અધિનિયમ અને તે અન્વયે સરકારે બહાર પાડેલા નિયમો, હુકમો, ઠરાવો, પરિપત્રો વગેરેની જોગવાઈઓનો અમલ થાય તે મુજબના બધા કાર્યો અને ફરજો બજાવવામાં આવે, નાણાંકીય ઓચિત્યના સિદ્ધાંતોનો ચુસ્તપણે અમલ થાય તે માટે ઉપરોક્ત જોગવાઈઓ વિરુધ્ધ કોઈ ઠરાવ અથવા આદેશ થતો જણાય તો મંત્રીએ જે તે જોગવાઈ સરપંચ અથવા ગ્રામસભા અથવા પંચાયતની સભા અથવા પંચાયતની સમિતિના ધ્યાને મૂકવી જોઈએ. ઉપરોક્ત કલમ ૧૧૪(૨) તથા નિયમ-૩(૨) મુજબની ફરજો અને કાર્યો નીચે મુજબ છે.

પંચાયતના દફતરો અને રજીસ્ટરો પોતાની કસ્ટડીમાં રાખવાં, પહોંચબુકો, ચેકબુકો વગેરે મંત્રીએ પોતાના કબજામાં તાળાકુચીમાં સુરક્ષેત રાખવાં. પંચાયત વતી તેને મળેલી નાણાંની રકમો બદલ પોતાની સહીવાળી પહોંચ આપવી.

અધિનિયમ હેઠળના સઘળાં પત્રકો અને જરૂરી રિપોર્ટ તૈયાર કરવા અને પંચાયતના હિસાબો નિયત નમૃનાઓમાં વ્યસ્થિત નિભાવવા. પંચાયતના સઘળા કારોબારી આદેશોનું પાલન ડરવું. પંચાયતના બીજા કર્મચારીઓના પર્યવીક્ષણ, નિર્દેશ અને નિયંત્રણ માટે જવાબદાર છે.

પંચાયતના વેરા અને બીજા લેણાં તથા સરકારી લેણાંની ઝડપી વસૂલાત કરવી. તાલુકા પંચાયત, અથવા જિલ્લા પંચાયત અથવા ઓડિટ તરફથી જણાવાયેલ નિયમ બાહયતાઓ દૂર કરવા પગલાં લેવાં. પંચાયતનાં નાણાં અથવા મિલક્ત સબંધી કપટ, ઉચાપત, ચોરી, ખોટના કિસ્સાઓનો અહેવાલ સરપંચને આપવો અને નકલ તાલુકા પંચાયતને મોકલવી આવી જાણ જિલ્લા સહાયક નિરીક્ષક સ્થાનિક ભંડોળ હિસાબ અને કલેક્ટરને પણ કરવા જોગવાઈ છે. પોતાના મુખ્ય મથક સિવાયના સ્થળે રહેવાની તાલુકા વિકાસ અધિકારીએ મંજુરી આપી હોય તે સિવાય મુખ્ય મથકે રહેવું. તાબાના કર્મચારીઓ અથવા કોન્ટ્રાકટરોના પક્ષે થયેલ ગફલત ગેરકાયદેસરપણું, નિયમોનું ઉલ્લંઘન અને અવજ્ઞાના કિસ્સાઓ પંચાયતના ધ્યાને મૂકવા. અધિનિયમ, નિયમો, ઉપવિધિઓના ઉપબંધો અને સ્થાયી આદેશોનું ઉલ્લંઘન થયાના કિસ્સા નિયંત્રણ અધિકારીઓના ધ્યાને મૃડવાં.

મરામત, સુધારણા, નવા કામો અથવા બીજા જરૂરી પગલાંના કિસ્સામાં નિયંત્રણ અધિકારીઓના ધ્યાને મૃકવા.

(૧૩) પંચાયતની સઘળી “મિલકતોની દેખરેખ રાખવી.

(૧૪) પંચાયતના મંત્રી પંચાયતની દરેક સમિતિના પણ મંત્રી હોવાથી ગ્રામસભા પંચાયતની તથા તેની દરેક સમિતિની દરેક સભામાં હાજરી આપવી તથા ખુલાસા પુરા પાડવા.

(૧૫) સરપંચ, ઉપસરપંચ, સદસ્ય, તાલુકા વિકાસ અધિકારી, જિલ્લા વિકાસ અધિકારી, મામલતદાર, કલેકટરશ્રી ફરમાવે તેવી માહિતી પૂરી પાડવી.

(૧૬%) દરેક સભાઓની કાર્યવાહીઓની કાર્યનોંધ રાખવી અને તેની નકલ તાલુકા પંચાયતને મોકલી આપવી.

(૧૭) પંચાયતે અધિકૃત કરેલ હોય તો પંચાયત વતી ફરિયાદો અને દાવા માંડી શકે છે.

(૧૮) કલમ-9૧ અને ગુજરાત પંચાયત કાર્યરીતિ બાબતના નિયમો ૧૯૯૭ ના નિયમ 9૦ મુજબ સરપંચ, ઉપસરપંચ, સભ્યની ખાલી બેઠકોની માહિતી તાલુકા વિકાસ અધિકારી અને નાયબ કલેક્ટરને મોકલવી.

(૧૯) કલમ-૯૪ મુજબ ગ્રામસભાની પ્રથમ બેઠકમાં વાર્ષિક હિસાબોનું પત્રક રજ કરવું. પાછલા વર્ષનો ચાલુ નાણાંકીય વર્ષ માટે યોજેલ વિકાસ કાર્યો અને કાર્યક્રમોનો વહીવટ અહેવાલ રજૃ કરવો. છેલ્લી ઓડિટ નોંધ અને તેના ઉપર આપેલ જવાબો રજૃ કરવા.

(૨૦) કલમ ૧૨૦(૧) મુજબ પંચાયતના વહીવટનું વાર્ષિક નિવેદન તૈયાર કરી, હિસાબો અને નિવેદન મંજૂરી માટે પંચાયત સમક્ષ મૃકવા.

(૨૧) કલમ ૧૨૦(૨) અને નિયમ ગ-૫ (૨) મુજબ વાર્ષિક નિવેદન અને વાર્ષિક હિસાબોની નકલ પહેલી જુન પહેલા તાલુકા પંચાયતને મોકલવી.

(૨૨) કલમ ૧૨૧ અને ગુજરાત લોકલ ફંડ ઓડિટ એકટની કલમ ૯ મુજબ ઓડિટ નોંધ મળ્યા તારીખથી ચાર માસમાં તેમાં જણાવેલી ખામીઓ અને નિયમ બાહયતાઓ દૂર કરી ખુલાસાઓ તેયાર કરી ઓડિટ કચેરીને ત્રણ નકલમાં પંચાયતની મંજૂરી મેળવી, સરપંચની સહીથી મોકલી આપવા.