બુક કરાવેલ ફ્લેટનો સોદો રદ થવાના કિસ્સામાં બુકિંગ સમયે ભરેલ GST પરત કઈ રીતે મળે?

 GSTનું છ A to Z - હર્ષ કિશોર

બિન-નોંધાયેલ વ્યક્તિને રિફંડ મેળવવા માટેનો જીએસટી પોર્ટલ ઉપર રિફંડ પર અન-રજીસ્ટર પર્સનની નવી શ્રેણી ચાલુ કરવામાં આવી છે. તારીખ ૨૬-૧૨-૨૨ના જાહેરનામાથી નિયમ ૮૯(૨)માં સુધારો કરીને ફોર્મ જીએસટી 

RFD-01માં સ્ટેટમેન્ટ આઠ સામેલ કરવામાં આવેલ છે

બિ લ્ડર અને ગ્રાહક વચ્ચેના અન્ય એક વિવાદની વિગતો જોઈએ. ઘણીવાર એવું બનતું હોય છે કે કોઈ વ્યક્તિએ બિલ્ડર સાથે કરાર કરેલ હોય અને મકાન કે ફ્લેટ બુક કરેલ હોય અને GST સહીત અંશતઃ પેમેન્ટ કરેલ હોય પણ પાછળથી સોદો રદ થાય અને બિલ્ડર ગ્રાહકને કે જે સામાન્ય રીતે GSTમાં બિન-નોંધાયેલ હોય છે તેને ઉઘરાવેલ રકમ પરત કરી દે પરંતુ GSTની ઉઘરાવેલ રકમ પરત ન કરે કે કાયદાની જોગવાઈઓની મર્યાદાઓને કારણે પરત ન કરી શકે તેવું બને. આવું લાંબા ગાળાની ઇન્શ્યોરન્સની પોલીસીમાં પણ બની શકે છે જેમાં અધવચ્ચેથી પ્રીમીયમ ભરવાનું બંધ થાય અને પોલીસી સુશ્રુપ્ત થઇ ગઈ હોય. તો ભરેલ GSTનું શું? આપણે ફ્લેટના કેસની વિગતો જોઈએ ઃ

૧. બિલ્ડર ગ્રાહકને ક્રેડિટ નોટ આપીને ઉઘરાવેલ રકમ પરત કરી શકે છે. GST કાયદાની કલમ ૩૪માં ક્રેડિટ નોટ આપવાની જોગવાઈ છે. કલમ ૩૪(૨) મુજબ જે નાણાકીય વર્ષમાં સપ્લાય થયો હોય તે વર્ષની તુરંત પછીની ૩૦મી નવેમ્બર અથવા જે તે વર્ષના વાર્ષિક પત્રક ભર્યાની તારીખ બેમાંથી જે વહેલું હોય ત્યાં સુધી ક્રેડિટ નોટ આપી શકાય છે. પરંતુ આ સમય મર્યાદા વીતી જાય તો? 

૨. બિન-નોંધાયેલ વ્યક્તિને રિફંડ મેળવવા માટેનો જીએસટી પોર્ટલ ઉપર રિફંડ પર અન-રજીસ્ટર પર્સનની નવી શ્રેણી ચાલુ કરવામાં આવી છે. તારીખ ૨૬-૧૨-૨૨ના જાહેરનામાથી નિયમ ૮૯(૨)માં સુધારો કરીને ફોર્મ જીએસટી RFD-01માં સ્ટેટમેન્ટ આઠ સામેલ કરવામાં આવેલ છે.

૩. અત્યાર સુધી GSTમાં નોંધાયેલ કરદાતાને રીફંડ મળી શકતું હતું. હવે આવા કિસ્સાઓને કારણે કેટલીક શરતોને આધીન બિન-નોંધાયેલ વ્યક્તિને પણ રીફંડ મળી શકશે. તેમને રિફંડ મેળવવા કરવાની પ્રક્રિયા સેન્ટ્રલ બોર્ડ ઓફ ઇનડાયરેક્ટ ટેક્સીસ એન્ડ કસ્ટમની જીએસટી પોલીસી વિંગ દ્વારા તારીખ ૨૭.૧૨.૨૦૨૨ ના રોજ પરિપત્ર ક્રમાંક ૧૮૮/૨૦/૨૦૨૨ જીએસટીથી જણાવવામાં આવી છે.

૩. કલમ ૫૮(૮)(e)ની જોગવાઈઓ મુજબ જો બિન-નોંધાયેલ વ્યક્તિએ વેરાનું ભારણ ભોગવ્યું હોય અને અન્ય વ્યક્તિને તે તબદીલ કરેલ ન હોય તો તેને તે રકમનું રિફંડ મળવા પાત્ર છે. આવું રિફંડ મેળવનાર વ્યક્તિએ પોતાના પાન નંબરના આધારે GST પોર્ટલ ઉપર કામ-ચલાઉ નોંધણી દાખલો મેળવવાનો રહે છે. અને PAN સાથે લિંક થયેલ બેંક ખાતાની વિગતો પણ આપવાની રહે છે.

૪. આવા કેસોમાં જે તારીખે બિલ્ડર અને ગ્રાહક વચ્ચે ફલેટનો કરાર રદ થયો હોય અને બિલ્ડર દ્વારા તેનો કાગળ ગ્રાહકને પૂરો પાડવામાં આવે તે તારીખે સેવા મળેલ છે તેમ ગણવામાં આવશે. રિફંડ માંગનાર વ્યક્તિએ બિલ્ડર પાસેથી એક પ્રમાણપત્ર મેળવવાનું રહેશે કે જેમાં બિલ્ડર જણાવશે કે તેમણે ગ્રાહક પાસેથી ઉઘરાવેલ GSTની રકમ સરકારમાં જમા કરાવેલ છે. ઉપરાંત આવી રકમ ક્રેડીટ નોટથી સરભર કરેલ નથી. આ સિવાય રિફંડ માંગનાર અરજદારે તેમના રિફંડના દાવાના સમર્થનમાં બુકિંગ રકમની સ્લીપ, વગેરે જેવા અન્ય કેટલાક દસ્તાવેજી પુરાવા પણ રજુ કરવાના રહેશે.

૫. બિન-નોંધાયેલ વ્યકિત દ્વારા રિફંડ માટેની અરજી બે સંજોગોમાં કરી શકાશે નહીં, એક ક્રેડિટ નોટ ઇશ્યૂ કરવાની સમય મર્યાદા હજી બાકી હોય અને બે, રિફંડની રકમ રૂ. ૧,૦૦૦થી ઓછી હોય.

૬. જીએસટીના અધિકારીએ રિફંડના અન્ય કેસોના દાવાની જેમ જ આવા કેસોની ચકાસણી કરવાની રહેશે અને કારણોની યોગ્ય નોંધ કરીને રિફંડ આપતો આદેશ ફોર્મ જીએસટી આર. એફ. ડી- ૦૬માં કરવાનો રહેશે.

વર્કસ કોન્ટ્રાકટ, કન્સ્ટ્રકશન સવસ અને રીયલ એસ્ટેટ પ્રોજેક્ટ એટલે શું? 

આપણે રીયલ એસ્ટેટને લગતી અન્ય કેટલીક અગત્યની વ્યાખ્યાઓ જોઈએ.

Section 2 (z) “immovable property” (સ્થાવર મિલકત) includes land, buildings, rights of ways, (જેમ કે ડેમ, પુલ, કેનાલ, વગેરે) lights or any other benefit arising out of land and things attached to the earth  (જેમ કે વિજળીના થાંભલાનો પાયો) or permanently fastened to anything which is attached to the earth, (જેમ કે વિજળીના કે ટેલીફોનના થાંભલા અથવા ટાવર), but not standing timber, standing crops or grass. Immovable propertyle વ્યાખ્યા General Clauses Act, ૧૮૯૭ ની કલમ ૩(૨૬), Registration Act, ૧૯૦૮ ની કલમ ૨(૬) અને Transfer of Property Act,૧૮૮૨ની કલમ-૩ માં પણ આપેલ છે. જો કે GST માટે આપણે RERAના કાયદામાં આપેલ વ્યાખ્યા પ્રમાણે ચકાસણી કરીશું.

Section 2 (zn) “real estate project” (REP) means the development of a building or a building consisting of apartments (એની પણ જુદી વ્યાખ્યા કરેલ છે), or converting an existing building or a part thereof into apartments, or the development of land into plots or apartments, as the case may be, for the purpose of selling all or some of the said apartments or plots or building, as the case may be, and includes the common areas, the development works, all improvements and structures thereon, and all easements, rights and appurtenances (ઉપ્યુક્તિઓ) belonging thereto.

Apartment : Section 2 (e)- Whether called block, chamber, dwelling unit, flat, office, showroom, shop, godown, premises, suite, tenment, unit or by any other name, means a separate and self-contained part of any immovable property, including one or more rooms or enclosed spaces, located on one or more floors or part thereof, in a building or on a plot of land, used or intended to be used for nay residential or commercial use such as residence, shop, showroom or godown or for carrying on any business, occupation, profession or trade, or for any other type of use ancillary to the purpose specified.

સામાન્ય રીતે મકાનોની બાબતમાં કાયદાકીય ભાષા સિવાય પણ કેટલાક શબ્દો વપરાય છે જેમ કે flat, row house, duplex, abode, bungalow, farm house, office building, shops, shopping complex/centre, વગેરે. પરંતુ GST માટે આપણે આ તમામ શબ્દોને સ્થાને apartment શબ્દ ધ્યાને રાખીશું. RERAના કાયદામાં આ ઉપરાંત, building, commencement certificate, completion certificate અને developmentની વ્યાખ્યા પણ આપેલ છે.

GSTના જાહેરનામાં ક્રઃ ૧૧/૨૦૧૭ Central Tax (Rate)- તા ૨૮.૬.૨૦૧૭માં લેબર કોન્ટ્રાકટ અને 'વર્કસ કોન્ટ્રાકટનો સમાવેશ Heading ૯૯૫૪ Construction services  હેઠળ કરવામાં આવેલ છે અને વર્કસ કોન્ટ્રાકટની વ્યખ્યા કલમ ૨(૧૧૯) તળે આપવામાં આવેલ છે. આમ તો construction contract પણ એક works contract છે. જો કે GSTની જોગવાઈઓ મુજબ works contract  અને construction serviceમાં થોડોક તફાવત રહેલ છે. Works contractમાં ગ્રાહક (સેવા મેળવનાર) contractor (સેવા આપનાર)નો સંપર્ક કરે છે અને પોતાની જરૂરિયાત મુજબ બાંધકામ કરવાનું કહે છે. મોટાભાગના કિસ્સામાં જમીન ગ્રાહકની પોતાની અથવા લીઝ પર લીધેલ હોય છે. Contractor અને ગ્રાહક વચ્ચે એક કરાર થાય છે અને contractor, labour અને materialથી કરાર મુજબ બાંધકામ કરે છે. જો તે પૈકી material  ગ્રાહક તરફથી પૂરો પાડવામાં આવે તો આવા કામને labour contract કહે છે. જયારે construction serviceમાં બિલ્ડર કે ડેવલપર પાસે અગાઉથી નક્કી એવો ગ્રાહક હોતો નથી. ભલે થોડાક ગ્રાહક જાણીતા હોય તો પણ બિલ્ડર કે ડેવલપર પોતાની રીતે બાંધકામ હાથ ધરે છે અને કેટલાક ગ્રાહક બાદમાં આવે છે. ગ્રાહક પાસે જમીન હોતી નથી કે રહેતી નથી