સ્થાવર મિલકતની કરેલી તબદિલી બીજી વ્યક્તિની તરફેણમાં ક્યારે અસરકર્તા બને?

 

અવિભક્ત કુટુંબના રહેઠાણનો હિસ્સો એ કુટુંબના સભ્ય ન હોય એવી વ્યક્તિ ભોગવટા માટે હક્કદાર ગણાય ખરી?

તમારી જમીન તમારી મિલકત | 

નિલેશ  વી. ત્રિવેદી (એડવોકેટ)

સ્થાવર મિલકતની તબદિલીની બાબત ઘણી અગત્યની અને તેના અણલી કરણમાં અનેક કાયદાકીય અર્થઘટનો માગી લે છે. આપણે ત્યાં અમલી બનેલા ટ્રાન્સફર ઓફ પ્રોર્પટી એક્ટ-૧૮૮૨ની ક્લમ ૩૮ થી ૪૯ની જોગવાઇઓ વિષે આજે જોઇશું. આ કલમોની જોગવાઇ નીચે મુજબ છે.

સ્થાવર મિલકતની તબદિલી : અમુક સંજોગોમાં જ તબદિલ કરવા અધિકૃત વ્યક્તિએ કરેલી તબદિલી ઃ સ્વાભાવિક રીતે બદલાતા રહેતા અમુક સંજોગોમાં જ કોઈ સ્થાવર મિલકતની વ્યવસ્થા કરવા માટે અધિકૃત વ્યકિત એવા સંજોગો છે એમ કહી અવેજસર એવી મિલક્ત તબદિલ કરે, ત્યારે તબદિલીથી મેળવનાર એવા સંજોગો છે એની ખાતરી કરવા માટે વાજબી કાળજી લઈને શુદ્ધબુદ્ધિથી વર્ત્યો હોય તો, એક તરફ તબદિલીથી મેળવનાર અને બીજી તરફ તબદિલ કરનારની અને તબદિલીની જેના ઉપર અસર પહોંચી હોય તેવી, હોય તેવી અન્ય વ્યક્તિઓ વચ્ચેનો પ્રશ્ન હોય ત્યાં સુધી, એવા સંજોગો અસ્તિત્વમાં હતા એમ ગણાશે.

ત્રાહિત વ્યક્તિ ભરણપોષણ મેળવવા હક્કદાર હોય ત્યારે તબદિલી ઃ કોઈ ત્રાહિત વ્યકિતને કોઈ સ્થાવર મિલકતના નફામાંથી તેનું ભરણપોષણ  મેળવવાનો અથવા તેની ઉન્નતિ અથવા લગ્ન માટેનું ખર્ચ મેળવવાનો હક્ક હોય અને તેવી મિલકત તબદિલ કરવામાં આવે, ત્યારે તબદિલીથી મેળવનારને, તે હક્ક અંગેની જાણ હોય તો, અથવા જો તે તબદિલી વિનામૂલ્યે કરવામાં આવી હોય તો, તબદિલીથી મેળવનારની વિરુદ્ધ તે હક્કનો અમલ કરાવી શકાશે, પણ તે હક્ક અંગેની જાણ વિના અવેજ આપીને તબદિલીથી મેળવનાર વિરુદ્ધ અથવા તેના હસ્તકની તે મિલકત વિરુદ્ધ તે હક્કનો અમલ કરાવી શકાશે નહીં.

જમીનના ભોગવટા ઉપર નિયંત્રણ મૂકતી જવાબદારીનો બોજો અથવા માલિકીની સાથે સંલગ્ન, પરંતુ તેમાંનું હિત કે પડોશ હક્ક ન હોય તેવી જવાબદારીનો બોજો ઃ કોઈ ત્રાહિત વ્યકિતને, પોતાની સ્થાવર મિલકત વધુ લાભકારક રીતે ભોગવવા માટે બીજી વ્યકિતની સ્થાવર મિલકતમાંનો કોઈ હિત અથવા પડોશીહક્કથી સ્વતંત્ર એવો, તે બીજી વ્યક્તિની મિલકતનો અમુક રીતે ભોગવટો થતો અટકાવવાનો હક્ક હોય ત્યારે અથવા કરારથી ઉત્પન્ન થયેલી અને સ્થાવર મિલકતની માલિકી સાથે જોડાયેલી હોય પણ જે મિલકતમાંનું હિત અથવા તેનો પડોશહક્ક ન બનતો હોય એવી કોઈ જવાબદારીનો ફાયદો મેળવવાનો કોઈ ત્રાહિત વ્યકિતને હક્ક હોય ત્યારે એવા હક્ક અથવા જવાબદારીની જાણ સાથે તબદિલીથી મેળવનાર વિરુદ્ધ અથવા તેની અસર પહોંચતી હોય તે મિલકત વિનામૂલ્યે તબદિલીથી મેળવનાર વિરુદ્ધ તેનો અમલ કરાવી શકાશે, પણ તે હક્ક અથવા જવાબદારીની જાણ વિના અવેજસર તબદિલીથી મેળવનાર વિરુદ્ધ અથવા તેના હસ્તકની એવી મિલકત વિરુદ્ધ તેનો અમલ કરાવી શકાશે નહિ.

દેખીતા માલિકે કરેલી તબદિલી ઃ કોઈ સ્થાવર મિલકતમાં હિત ધરાવતી વ્યકિતઓની સ્પષ્ટ અથવા ગર્ભિત સંમતિથી કોઈ વ્યકિત એવી મિલકતનો દેખીતો માલિક હોય અને તે મિલકત અવેજસર તબદિલ કરે ત્યારે તબદિલ કરનારને તબદિલ કરવાને અધિકાર આપેલ ન હતો તે કારણે તે તબદિલી રદ થવા પાત્ર થશે નહીં, પરંતુ તબદિલીથી મેળવનાર તબદિલ કરનારને તબદિલ કરવાની સત્તા હતી તેની ખાતરી કરવા માટે વાજબી કાળજી લીદ્યા પછી શુદ્ધબુદ્ધિથી વર્ત્યો હોવો જોઈએ.

આગલી તબદિલી રદ કરવાનો અધિકાર ધરાવતી વ્યક્તિએ કરેલી તબદિલી ઃ તબદિલી રદ કરવાની સત્તા સ્વાધીન રાખીને કોઈ વ્યકિત સ્થાવર મિલકત તબદિલ કરે અને ત્યારપછી તે મિલકત બીજી કોઈ વ્યકિતને અવેજસર તબદિલ કરે ત્યારે, સદરહુ સત્તાની રૂએ આગલી તબદિલી રદ કરી શકાતી હોય તેટલે અંશે (તે સત્તાનો ઉપયોગ કરતી વખતે પાળવાની શરતને અધીન રહીને) તે રદ કરવામાં આવી છે એમ ગણીને પાછળથી કરેલી તબદિલી તે બીજી વ્યક્તિની તરફેણમાં ક્યારે અસરકર્તા બને છે?

પ્રથમ તબદિલ કરવા અનધિકૃત પરંતુ પોતે તબદિલ કરેલ મિલકતમાં પાછળથી હિત સંપાદિત કરનાર વ્યક્તિએ કરેલી તબદિલી ઃ કોઈ વ્યકિત કપટપૂર્વક અથવા ભૂલથી એવી રજુઆત કરે કે પોતાને અમુક સ્થાવર મિલકત તબદિલ કરવાનો અધિકાર છે અને પોતે તે મિલકત અવેજસર તબદિલ કરવાનું કરે ત્યારે, તબદિલીથી મેળવનાર જો તેમ ઈચ્છે, તો એવી તબદિલી અંગેનો કરાર અમલમાં હોય તે દરમિયાન કોઈપણ સમયે તબદિલ કરનાર તે મિલકતમાં હિત સંપાદન કરે, ત્યારે તે હિત અંગે તે તબદિલીથી અસરકર્તા થશે. સદરહુ વિકલ્પ હોવાની જાણ વિના શુદ્ધબુદ્ધિથી અવેજસર તબદિલીથી મેળવનારાઓના હકકને આ કલમના કોઈપણ મજકુરથી નુકસાન થશે નહીં.

એક સહમાલિકે કરેલી તબદિલી ઃ સ્થાવર મિલકતના બે અથવા વધુ સહમાલિકો પૈકી એક સહમાલિક એવી [મિલકતમાંનો પોતાનો હિસ્સો અથવા તેમાંનુ હિત તબદિલ કરવાની કાયદેસર ક્ષમતા ધરાવતો હોય અને તેમ કરે ત્યારે તબદિલીથી મેળવનાર એવા હિસ્સા અથવા હિત અંગે અને તબદિલીનો અમલ કરવા માટે જરૂરી હોય તેટલે અંશે તે મિલકતના સંયુકત કબજા માટેનો અથવા મિલકતનો સહિયારો અથવા આંશિક ભોગવટો કરવાને, અને તેનું વિભાજન કરવાનો તબદિલ કરી આપનારનો હકક, એ રીતે તબદિલ કરેલ હિસ્સા અથવા હિતને તબદિલીની તારીખે અસરકર્તા હોય એવી શરતો અને જવાબદારીઓને અધીન રહીને, સંપાદિત કરે છે. કોઈ અવિભક્ત કુટુંબની માલિકીના રહેઠાણના ઘરનો કોઈ હિસ્સો તબદિલીથી મેળવનાર વ્યક્તિ, તે કુટુંબના સભ્ય ન હોય ત્યારે, તે આ કલમના કોઈપણ મજકુરથી તે ઘરના સંયુક્ત કબજા માટે અથવા બીજા સહિયારા કે આંશિક ભોગવટા માટે હકદાર થાય છે એમ ગણાશે નહીં.

અવેજસર સંયુક્ત તબદિલી ઃ કોઈ સ્થાવર મિલક્ત બે અથવા વધુ વ્યક્તિઓને અવેજસર તબદિલ કરવામાં આવે અને એવો અવેજ તેમના સહિયારા ભંડોળમાંથી આપવામાં આવ્યો હોય ત્યારે વિરુદ્ધનો કરાર ન હોય, તો સદરહુ ભંડોળમાં તેઓ અનુકમે જે હિત માટે હકદાર હોય તેટલા શકય હોય ત્યાં સુધી સમાન હિત માટે હકદાર થશે, અને જ્યારે એવો અવેજ તેમના પોતે પોતાના ભંડોળમાંથી આપવામાં આવ્યો હોય ત્યારે, એથી વિરુદ્ધનો કરાર ન હોય તો, તેઓએ અનુકમે અવેજનો જે હિસ્સો આપ્યો હોય ત્યારે, એથી વિરૃઘ્ધનો કરાર ન હોય તો, તેઓએ અનુકમે અવેજનો જે હિસ્સો આપ્યો હોય તેના પ્રમાણમાં તેઓ તે મિલકતમાંના હિત માટે હકકદાર થશે. તે ભંડોળમાં તેઓ અનુક્રમે કેટલા હિત માટે હકદાર હતા અથવા તેઓએ અનુકમે અવેજનો કેટલો હિસ્સો આપ્યો હતો તે વિષે પુરાવો ન હોય, તો તે વ્યક્તિઓ તે મિલકતમાં સરખું હિત ધરાવે છે એમ માની લેવું જોઈશે.

 જુદાં જુદાં હિત ધરાવતી વ્યકિતઓએ અવેજસર કરેલી તબદિલી ઃ કોઈ સ્થાવર મિલકતમાં જુદું જુદું હિત ધરાવતી વ્યક્તિઓ તે મિલકત તબદિલ કરે ત્યારે વિરુધ્ધનો કરાર ન હોય તો, તબદિલ કરનારા, તે મિલક્તમાંના તેઓના હિત સરખી કિંમતનાં હોય ત્યારે સરખે ભાગે અને જયારે એવાં હિત અસમાન કિંમતના હોય ત્યારે પોતપોતાના હિતના પ્રમાણમાં અવેજનો હિસ્સો મેળવવા હક્કદાર છે.

સહમાલિકોએ સહિયારી મિલક્તના હિસ્સાની કરેલી તબદિલી ઃ કોઈ સ્થાવર મિલકતના સહમાલિકો પોતાના ક્યા હિસ્સા અથવા હિસ્સાઓ અંગે તબદિલી અમલી બનશે તે દર્શાવ્યા વિના તે મિલકતનો કોઈ હિસ્સો તબદિલ કરે ત્યારે, તબદિલી કરનાર વચ્ચેનો પ્રશ્ન હોય ત્યાં સુધી સદરહુ હિસ્સા સરખા હોય ત્યારે, એવા હિસ્સાઓ અંગે સરખે ભાગે અને સદરહુ હિસ્સા અસમાન હોય ત્યારે તેના પ્રમાણમાં તે તબદિલી અમલી બનશે.

ઉદાહરણ ઃ મોજે સુલતાનપુરમાં ”ક” ૧/ર અને ”ખ” અને ”ગ” દરેકનો ૧/૪ હિસ્સો છે. તેઓ તેમના જુદા જુદા ક્યા હિસ્સામાંથી તબદિલી કરવામાં આવે છે તે દર્શાવ્યા વિના તે મોજેનો ૧/૮ હિસ્સો ”ઘ” ને તબદિલ કરે છે. તે તબદિલીનો અમલ કરવા માટે ”ક” ના હિસ્સામાંથી ૧/૧% [હિસ્સો અને ”ખ” અને ”ઘ” દરેકના હિસ્સામાંથી ૧/૩૨ હિસ્સો લેવામાં આવશે.

તબદિલીથી ઉત્પન્ન કરેલા હકકોની અગ્રતા ઃ એક જ મિલકત જુદા જુદા વખતે તબદિલ કરીને તેમાં અથવા તે ઉપર કોઈ વ્યકિતએ હક્ક ઊભો કર્યાનું અભિપ્રેત થતું હોય અને એવા તમામ હક્ક એક સાથે અસ્તિત્વમાં ન રહી શકે અથવા તેનો સંપૂર્ણપણે એક સાથે અમલ થઈ શકે તેમ ન હોય ત્યારે પાછળથી ઊભો કરેલો દરેક હકક, આગળની તબદિલીથી લેનારાઓને બંધનકર્તા કોઈ ખાસ કરાર અથવા શરત ન હોય તો, અગાઉ ઊભા કરેલા હક્કોને અધીન રહેશે.

વીમા પોલિસીની રૂએ તબદિલીથી મેળવનારનો હકક ઃ કોઈ સ્થાવર મિલકત અવેજસર તબદિલ કરવામાં આવે અને તબદિલીની તારીખે એવી મિલકતનો કે તેના કોઈ ભાગનો આગથી થતી નુકસાની અથવા હાનિ સામે વીમો ઉતરાવેલ હોય તો એવી નુકસાની કે હાનિ થાય તે પ્રસંગે, તબદિલીથી મેળવનાર, વિરુદ્ધનો કરાર ન હોય ત્યારે, તે પોલિસી હેઠળ તબદિલી કરનારને મળે તે રકમ અથવા તેમાંથી જરૂરી હોય એટલી રકમ તે મિલકતને મૂળ સ્થિતિમાં મૂકવા માટે વાપરવામાં આવે એવી ફરજ પાડી શકશે.