સ્થાવર મિલકતની તબદિલી અને વિભાજનના હક્કોની શરતોની અસરો કેવી હોય છે?

 

વિભાજન કે તબદિલી પછીની વ્યવસ્થા બિન-કાયદેસર હોવાને કારણે આગલી વ્યવસ્થાને અસર થતી નથી

તમારી જમીન,  તમારી મિલકત |

 નિલેશ વી. ત્રિવેદી (એડવોકેટ)

thelaw_office@yahoo.com
​

સ્થાવર મિલકતની તબદિલી અને વિભાજનની કામગીરી સામાન્ય સંજોગોમાં વ્યાપક પ્રમાણમાં થતી હોય છે. તેમાં કેવા પ્રકારની શરતો હોય છે અને તેનું પાલન ન કરાય તો શું થઇ શકે છે તેની વિગતો આજે જોઇશું.    

અનુવર્તી શરતનું પાલન : સ્થાવર મિલકતની તબદિલી અને વિભાજનની કામગીરી માં જે તે શરતનું ચુસ્ત પાલન કરવામાં ન આવે તો, અગાઉની છેલ્લી કલમમાં જણાવેલા પ્રકારની પછીથી વ્યવસ્થા અસરકર્તા થઈ શકશે નહીં

વિભાજન કે તબદિલી પછીની વ્યવસ્થા બિન-કાયદેસર હોવાને કારણે આગલી વ્યવસ્થાને અસર ન થવા બાબત : પછીની વ્યવસ્થા કાયદેસરની ન હોય, તો તેથી આગલી વ્યવસ્થાને અસર થતી નથી.

કોઈ નિર્દિષ્ટ અચોક્ક્સ બનાવ બને અથવા ન બને ત્યારે તબદિલી અસરકર્તા રહેશે કે નહીં એવી

શરત : કલમ-૧૨ ની જોગવાઈઓને આધીન રહીને કોઈ મિલકત તબદિલ કરીને તે મિલકતમાં એવી શરત રાખીને કોઈ હિત ઉભું કરી શકાશે કે કોઈ નિર્દિષ્ટ અચોકકસ બનાવ બને અથવા કોઈ નિર્દિષ્ટ અચોકક્સ બનાવ ન બને ત્યારે તે હિતનો અંત આવશે એવી શરત બિન-કાયદેસર ન હોવી જોઈએ.

કોઈ હિતનો અંત આવે તેવી શરત કાયદેસર બને તે માટે જે બનાવ સંબંધી તે શરત રાખવામાં આવી હોય તે બનાવ કોઈ હિત ઊભું કરવા માટે શરતરૂપે કાયદેસર રીતે રાખી શકાય એવો હોય એ જરૂરી છે.

અમુક કાર્ય કરવાની શરતે કરેલી તબદિલી, કાર્ય કરવા માટે કોઈ સમય નિર્દિષ્ટ ન હોય ત્યારે ઃ કોઈ મિલકત તબદિલ કરીને તે મિલકતમાં એવી શરતે કોઈ હિત ઊભું કરવામાં આવે કે તે હિત પ્રાપ્ત કરનાર વ્યક્તિએ અમુક કાર્ય કરવું જોઈએ, પણ તે કાર્ય કરવા માટે કોઈ સમય દર્શાવવામાં આવ્યો ન હોય ત્યારે તે વ્યકિત, તે કાર્ય કરવું સદાને માટે અથવા કોઈ અચોક્ક્સ મુદત માટે અશક્ય બનાવે, તો તે શરતનો ભંગ થયો ગણાય.

અમુક કાર્ય કરવાની શરતે કરેલી તબદિલી, સમય નિર્દિષ્ટ હોય ત્યારે, મિલકત તબદિલ કરીને ઊભા કરેલા કોઈ હિતનો કોઈ વ્યકિત ઉપભોગ કરે તે પહેલાં તેણે પાલન કરવાની શરત તરીકે અથવા શરતનું પાલન ન થવાથી તે હિત તેની પાસેથી બીજી વ્યકિતને પ્રાપ્ત થવાનું હોય એવી શરત તરીકે તેણે કોઈ કાર્ય કરવાનું હોય અને તે કાર્ય કરવા માટેનો સમય દર્શાવ્યો હોય ત્યારે જે વ્યકિતને તે શરતનું પાલન ન થવાથી સીધી રીતે ફાયદો થનાર હોય તેણે કપટ કરીને નિર્દિષ્ટ સમયમાં તે કાર્ય થતું અટકાવ્યું હોય તો, તે વ્યક્તિને સંબંધ હોય ત્યાં સુધી એવા કપટને કારણે થયેલા વિલંબને પહોંચી વળવા માટે જેટલો સમય જોઈએ તેટલો સમય આપવો જોઈશે, પણ તે કાર્ય કરવા માટે કોઈ સમય દર્શાવ્યો ન હોય ત્યારે, તે શરતનું પાલન ન થવામાં રસ ધરાવતી વ્યકિતના કપટને કારણે તે કાર્ય કરવાનું અશક્ય બન્યું હોય અથવા અચોક્કસ મુદત સુધી મુલતવી રહ્યું હોય, તો તે વ્યક્તિને સંબંધ હોય ત્યાં સુધી તે શરતનું પાલન કરવામાં આવ્યું છે એમ ગણાશે.

પસંદગી કરવી કયારે જરૂરી છે ઃ કોઈ વ્યક્તિ પોતાને તબદિલ કરવાનો હક્ક ન હોય તે મિલકત તબદિલ કરવાનું કરે અને એ જ વ્યવહારના ભાગરૂપે તે મિલકતના માલિકને કોઈ ફાયદો કરી આપે ત્યારે માલિકે એવી તબદિલી મંજૂર રાખવી અથવા ન રાખવી એ બેમાંથી એક વાત પસંદ કરવી જોઈએ અને જો તે નામંજુર રાખે તો તેણે પોતાને મળેલો ફાયદો જતો કરવો જોઈશે અને એ રીતે જતો કરેલો ફાયદો તેની કોઈ વ્યવસ્થા કરવામાં આવી ન હોય, તેમ તબદિલ કરનારને અથવા તેના પ્રતિનિધિને તે પાછો મળશે. તેમ છતાં, તબદિલી ન થવાથી નિરાશ થયેલી વ્યકિતને, તબદિલી વિનામૃલ્યે કરવામાં આવી હોય, અને તબદિલી કરનાર પસંદગી થયા પહેલાં મૃત્યુ પામ્યો હોય કે અન્યથા નવેસરથી તબદિલ કરવા માટે અસમર્થ બન્યો હોય ત્યારે, અને તબદિલી વિનામૂલ્યે કરવામાં આવી હોય અને તબદિલી કરનાર પસંદગી થયા પહેલાં મૃત્યુ પામ્યો હોય કે અન્યથા નવેસરથી તબદિલ કરવા માટે અસમર્થ બન્યો હોય ત્યારે, અને તબદિલી અવેજસરની હોય એવા દરેક પ્રસંગે અવેજની રકમ અથવા જે મિલકત તેને તબદિલી કરી આપવાની કોશિશ કરવામાં આવી હોય તેની કિંમત આપવાની જવાબદારીને અધીન રહીને સદરહુ ફાયદો તબદિલ કરનારને અથવા તેના પ્રતિનિધિને પાછો મળશે.

અગાઉના છેલ્લા ચાર નિયમોનો અપવાદ ઃ તબદિલ કરનાર તબદિલ કરવાનું જાહેર કરતો હોય તે મિલકતના માલિકને કોઈ ખાસ ફાયદો આપવાનું સ્પષ્ટ રીતે દર્શાવ્યું હોય અને તેવો ફાયદો તે મિલકતના બદલામાં હોવાનું સ્પષ્ટ રીતે દર્શાવ્યું હોય ત્યારે, તેવો માલિક તે મિલકતની માગણી કરે તો તેણે ખાસ ફાયદો જતો કરવો જોઈશે, પણ તે જ વ્યવહારથી તેને બીજો કોઈ ફાયદો આપવામાં આવ્યો હોય તે જતો કરવા માટે તે બંધાયેલો નથી. જે વ્યક્તિને સદરહુ ફાયદો આપવામાં આવ્યો હોય તેણે પસંદગી કરી લેવાની પોતાની ફરજની અને પસંદગી કરી લેવામાં કોઈ સમજદાર માણસના નિર્ણયને અસર કરે એવા સંજોગોની જાણ હોય અથવા એવા સંજોગો વિષે તપાસ કરવાનું તેમ માંડી વાળે અને ફાયદો સ્વીકારે તો તેણે સદરહુ વ્યવહારને મંજુર રાખવાનું પસંદ કરી લીધું ગણાય.

જેને સદરહુ ફાયદો આપવામાં આવ્યો હોય તે વ્યક્તિને અસંમતિ દર્શાવતું કોઈ કૃત્ય કર્યા વિના બે વર્ષ સુધી તેનો ભોગવટો કર્યો હોય તો, વિરુદ્ધનો પુરાવો ન હોય ત્યારે, તેને એવી જાણ હતી અથવા તેણે તપાસ કરવી માંડી વાળી હતી એમ માની લેવું જોઈશે.

તે કોઈ એવું કૃત્ય કરે કે જેથી તબદિલ થયેલી મનાતી મિલકતમાં હિત ધરાવતી વ્યક્તિઓને એવું કૃત્ય કરવામાં આવ્યું ન હોત તો તેઓ જે સ્થિતિમાં રહેતા તે જ સ્થિતિમાં મૂકવાનું અશક્ય બને, તો તેને એવી જાણ હતી અથવા તેણે તપાસ કરવી માંડી વાળી હતી એવું અનુમાન કરી શકાશે.

હક્કદાર વ્યક્તિના હિતનો અંત આવ્યે, નિયત મુદતે ચૂકવવાની રકમોની ફાળવણી ઃ વિરુદ્ધનો કોઈ કરાર અથવા સ્થાનિક પ્રથા ન હોય ત્યારે, તમામ ભાડાં, વર્ષાસનો, પેન્શનો ડિવિડન્ડ અને આવકના પ્રકારની નિયત મુદતે ચૂકવવાની બીજી રકમો, મેળવવા માટે હકદાર વ્યકિતનું હિત તબદિલ થયે તબદિલ કરનાર અને તબદિલીથી મેળવનાર વચ્ચેનો પ્રશ્ન હોય ત્યાં સુધી, તેવી રકમો રોજબરોજ લેણી થાય છે અને તદનુસાર ફાળવવાની પણ ચૂકવવા માટે નકકી કરેલી તારીખોએ ચૂકવવાની થાય છે એમ ગણાશે.

જવાબદારીનું વિભાજન થતાં તેના લાભની ફાળવણી ઃ કોઈ તબદિલીના પરિણામે મિલકતનું વિભાજન કરવામાં આવે અને તે એકથી વધુ હિસ્સામાં ધારણ કરવામાં આવે અને તેમ થયે તે આખી મિલકત સંબંધી કોઈ જવાબદારી અંગેનો ફાયદો તે મિલક્તના એક માલિક પાસેથી એકથી વધુ માલિકોને પ્રાપ્ત થાય ત્યારે સદરહુ જવાબદારી અંગેની ફરજ માલિકો વચ્ચે વિરુદ્ધનો કરાર ન હોય, તો તેઓ પૈકી દરેકની તરફેણમાં તે મિલકતમાંના તેના ભાગની કિંમતના પ્રમાણમાં અદા કરવી જોઈશે, પરંતુ સદરહુ ફરજ વિભાજન કરી શકાય તેવી હોવી જોઈએ અને તેમ થવાથી સદરહુ જવાબદારીના બોજામાં નોંધપાત્ર વધારો થવો જોઈએ નહીં, પણ જો સદરહુ ફરજ વિભાજન થઈ શકે તેવી ન હોય અથવા તેમ થવાથી સદરહુ જવાબદારીના બોજામાં નોંધપાત્ર વધારો થાય તેમ હોય તો સદરહુ ફરજ, એવા માલિકો સંયુક્ત રીતે તે માટે જેનું નામ આપે તેવા, તેઓ પૈકીના એક માલિકના ફાયદા માટે અદા કરવી જોઈશે. પરંતુ જેના ઉપર સદરહુ જવાબદારીનો બોજો હોય એવી કોઈપણ વ્યક્તિ, પોતાને સદરહુ વિભાજનની વાજબી નોટિસ મળી ન હોય ત્યાં સુધી, આ કલમથી ઠરાવેલી રીતે પોતાની ફરજ અદા કરવા માટે જવાબદાર નથી. રાજ્ય સરકાર, રાજપત્રમાં જાહેરનામું પ્રસિદ્ધ કરીને એ રીતે આદેશ આપે નહીં ત્યાં સુધી ખેતીના હેતુ માટે આપેલા ભાડાપટ્ટાને આ બાબતનો કોઈ પણ મજકૂર લાગુ પડશે નહીં. મિલકત તબદિલી અધિનિયમ-૧૯૮૨ ની કલમો ૨૯ થી ૩૭ ની જોગવાઈઓ ઉપર જણાવ્યા મુજબની છે.

નોંધઃ-(જમીન/મિલકત માટેના લેખોના સંદર્ભે વાચકોના કોઈ સુચન કે પ્રશ્નો હોય તો ‹નવગુજરાત સમય› ના નવા સરનામે (૧૦૧, પહેલો માળ, ઓમ શાયોના આર્કેડ, સિલ્વર ઓક કોલેજ પાસે, ગોતા, અમદાવાદ-૩૮૨૪૮૧) લેખિત રૂપે મોકલવા અથવા લેખકનો સંપર્ક કરવો કે લેખકને ઈ-મેઈલ કરવા)