જેને માટે દાવા ચાલતા હોય એવી મિલકત તબદિલ થઇ શકે નહીં

 

જે તે મિલકત પરનું લ્હેણું ડૂબાડવા કે તેને ચુકવવામાં વિલંબ થાય તો લ્હેણદાર તેની તબદિલી અટકાવી શકે છે

તમારી જમીન,  તમારી મિલકત

 - નિલેશ વી. ત્રિવેદી (એડવોકેટ)

આજના લેખમાં મિલક્ત તબદિલી અધિનિયમ-૧૮૮૨ ની કેટલીક વિશિષ્ટરૂપની અંગેનું જોગવાઈઓ વિષે જાણીશું.

મિલક્તની તબદિલીથી ઉત્પન્ન કરેલા હક્કોની અગ્રતા : એક જ મિલકત જુદે જુદે વખતે-સમયે તબદિલ કરીને તેમાં અથવા તે ઉપર કોઈ વ્યકિતએ હકક ઊભો કર્યાનું અભિપ્રેત થતું હોય, અને એવા તમામ હક્ક એક સાથે અસ્તિત્વમાં ન રહી શકે અથવા તેનો સંપૂર્ણપણે એક સાથે અમલ થઈ શકે તેમ ન હોય ત્યારે પાછળથી ઊભો કરેલો દરેક હક્ક, આગળની તબદિલીથી લેનારાઓને બંધનકર્તા કોઈ ખાસ કરાર અથવા શરત ન હોય તો, અગાઉ ઊભા કરેલા હકકોને અધીન રહેશે.

મિલકતની વીમા પોલિસીની રૂએ તબદિલીથી મેળવનારનો હકક: કોઈ સ્થાવર મિલકત અવેજસર તબદિલ કરવામાં આવે અને તબદિલીની તારીખે એવી મિલકતનો કે તેના કોઈ ભાગનો આગથી થતી નુકસાની અથવા હાનિ સામે વીમો ઉતરાવેલો હોય તો એવી નુકસાની કે હાનિ થાય તે પ્રસંગે, તબદિલીથી મેળવનાર, વિરુદ્ધનો કરાર ન હોય ત્યારે, તે પોલિસી હેઠળ તબદિલી કરનારને મળે તે રકમ અથવા તેમાંથી જરૂરી હોય એટલી ૨કમ તે મિલક્તને મૂળ સ્થિતિમાં મૃકવા માટે વાપરવામાં આવે એવી ફરજ પાડી શકે. ખામીવાળા માલિકીહક્ક હેઠળ મિલકત

ધરાવનારને શુઘ્ધબુદ્ધિથી ચૂકવેલું ભાડું: કોઈ વ્યક્તિએ પોતે જેની પાસેથી કોઈ મિલકત શુધ્ધબુધ્ધિથી ધરાવી હોય તેને શુઘ્ધબુધ્ધિથી ભાડું ચુકવ્યું હોય અથવા નફો આપ્યો હોય ત્યારે, તેણે જેને ભાડું ચૂકવ્યું હોય અથવા નફો આપ્યો હોય તે વ્યકિતને ભાડું અથવા નફો મેળવવાનો હકક ન હતો એવું પાછળથી જણાય તો પણ એવા ભાડાની કે નફાની રકમ માટે તે જવાબદાર રહેશે નહીં.

ઉદાહરણ :- ”5” ૫૦ રૂપિયાના ભાડેથી ”ખ” ને એક ખેતર ભાડે આપે છે અને પછી તે ખેતર ”ગ” ને તબદિલ કરે છે. ”ખ” ને આ તબદિલીની જાણ નથી અને શુઘ્ધબુધ્ધિથી ને ભાડું ચૂકવે છે. એ રીતે ચૂકવેલા ભાડા માટે ”ખ” જવાબદાર ગણાય નહિ.

ખામીવાળા હકક હેઠળ શુઘ્ધબુધ્ધિથી મિલકત ધરાવનારે કરેલો સુધારો ઃ  કોઈ સ્થાવર મિલક્ત તબદિલીથી મેળવનાર, તે મિલકતનો પોતે સંપૂર્ણ રીતે હક્કદાર છે એમ શુધ્ધબુધ્ધિપૂર્વક માનીને તેમાં કોઈ સુધારો કરે અને ત્યારપછી વધુ સંગીન હકક ધરાવનાર કોઈ વ્યક્તિ તેની પાસેથી તે મિલકત ખાલી કરાવે ત્યારે, પોતે કરેલ સુધારાના ખર્ચનો અંદાજ કરાવી તે રકમ પોતાને આપવાની અથવા સુનિશ્ચિત કરી આપવાની ખાલી કરાવનાર વ્યકિતને ફરજ પાડવાનો અથવા એવો સુધારો ગમે તે કિંમતનો હોય તો પણ તે મિલકતની તે વખતની બજાર કિંમતે તેમાંનું તેનું હિત પોતાને વેચવાની તેને ફરજ પાડવાનો તબદિલીથી મેળવનારને હકક છે.  એવા સુધારા અંગે આપવાની અથવા સુનિશ્ચિત કરી આપવાની રકમ મિલકત ખાલી કરાવવામાં આવે તે વખતે અંદાજેલા સુધારાના ખર્ચ બરાબર રહેશે. ઉપર જણાવેલ સંજોગોમાં તબદિલીથી મેળવનારે તે મિલકત ઉપર કોઈ પાક કર્યો વાવ્યો હોય અને ખાલી કરાવતી વખતે તે પાક ઉભો હોય, તો એવા પાક માટે તેમજ તે લણવા અને લઈ જવા માટે તે મિલકતમાં છુટથી આવવા જવાનો હકક છે.

મિલકત સંબંધી ચાલુ દાવા દરમિયાન તેની તબદિલી: જમ્મુ અને કાશ્મીર રાજય સિવાયના ભારતની હદમાં સત્તા ધરાવતી અથવા એવી હદ બહાર કેન્દ્ર સરકારે સ્થાપેલા કોઈ ન્યાયાલયમાં જે કપટયુક્ત ન હોય અને જેમાં સ્થાવર મિલકતનો કોઈ હકક સીધી રીતે અને ખાસ કરીને વાદગ્રસ્ત હોય તેવો દાવો અથવા કાર્યવાહી ચાલુ હોય તે દરમિયાન તેના કોઈ પક્ષકારથી, તે ન્યાયાલયના અધિકાર હેઠળ અને ન્યાયાલય ઠરાવે તેવી શરતે હોય તે સિવાય, તેના બીજા પક્ષકારોના લાભમાં તે દાવામાં જે હુકમનામા કે હુકમ થાય તે હેઠળના હકકને અસર પહોંચે એ રીતે, તે મિલકત તબદિલ કરી શકાશે નહિ અથવા અન્યથા તેની વ્યવસ્થા કરી શકાશે નહિ.

સ્પષ્ટીકરણ: આ કલમના હેતુઓ માટે, કાયદેસર સત્તા ધરાવતા કોઈ ન્યાયલયમાં દાવા અરજી રજૃ કરવાની અથવા કાર્યવાહી માંડવાની તારીખથી તે દાવા અથવા કાર્યવાહી ચાલુ થયેલ ગણાશે, અને આખરી હુકમનામાથી કે હુકમથી તે દાવાનો અથવા કાર્યવાહીનો નિકાલ કરવામાં આવે અને એવા હુકમનામાનો કે હુકમનો સંપૂર્ણ રીતે અમલ થઈ જાય, અથવા તે અંગેની જવાબદારી અદા થઈ જાય, અથવા તે સમયે અમલમાં હોય તેવા કાયદાથી તેની બજવણી માટે ઠરાવેલી મુદત વીતી જવાને કારણે તેમ કરાવી શકાય નહિ, ત્યાં સુધી તે દાવો અથવા કાર્યવાહી ચાલુ છે એમ ગણાશે.

ક્પટપૂર્વક કરેલી તબદિલીઃ

(૧) તબદિલી કરનારના લેણદારોનું લેણું ડુબાડવાના અથવા તે ચૂકવવામાં વિલંબ કરવાના ઈરાદાથી કરવામાં આવેલી સ્થાવર મિલક્તની દરેક તબદિલી, જેનું લેણું એ રીતે ડુબાડવામાં આવ્યું હોય અથવા તે ચૂકવવામાં વિલંબ કરવામાં આવ્યો હોય તે લેણદાર જો ઈચ્છે તો રદ કરી શકાય એવી તબદિલી છે. શુધ્ધબુધ્ધિથી અને અવેજસર તબદિલીથી લેનારના હકક્ને આ પેટા કલમના કોઈ પણ મજકૃરથી નુક્સાન અસર થશે નહીં. આ પેટા કલમના કોઈપણ મજકુરથી તે સમયે અમલમાં હોય એવા નાદારી સંબંધી કોઈ કાયદાને અસર પહોંચશે નહીં. તબદિલી કરનારના લેણદારોનું લેણું ડુબાડવાના અથવા તે ચૂકવવામાં વિલંબ કરવાના ઈરાદાથી કોઈ તબદિલી કરવામાં આવી હોવાને કારણે તેને રદ કરાવવા માટે કોઈ લેણદારનો (પોતાના હુકમનામાની બજવણી માટે અરજી કરી હોય કે ન કરી હોય તેવું હુકમનામું ધરાવનાર સહિત) દાવો તમામ લેણદારો વતી અથવા તેમના લાભાર્થે માંડવો જોઈશે.

(૨) પછીની તબદિલીથી મેળવનાર સાથે કપટ કરવાના ઈરાદાથી અવેજ વિના કરેલી સ્થાવર મિલકતની દરેક તબદિલી, તબદિલીથી મેળવનાર ઈચ્છે તો રદ કરી શકે છે. આ પેટા કલમના હેતુઓ માટે અવેજ વિના કરેલી કોઈપણ તબદિલીથી પછીથી અવેજસર તબદિલી કરી હોવાને કારણે જ કપટ કરવાના ઈરાદાથી કરવામાં આવી હતી એમ ગણાશે નહિ. 

કરાતું આંશિક પાલન: કોઈ વ્યકિત પોતે અથવા પોતાના વતી સહી કરેલા લખાણથી કોઈ સ્થાવર મિલકત અવેજસર તબદિલ કરવાનો કરાર કરે અને તે ઉપરથી તબદિલી થવા માટેની જરૂરી શરતો વ્યાજની ચોકસાઈ સાથે નકકી કરી શકાય તેમ હોય અને તબદિલીથી મેળવનારે તે કરારના આંશિક પાલનમાં તે મિલકત અથવા તેના કોઈ ભાગનો કબજો લીદ્યો હોય અથવા પોતે અગાઉથી કબજો ધરાવતો હોય અને કરારના આંશિક પાલનમાં કબજો ધરાવવાનું ચાલુ રાખે અને કરારનો વધુ અમલ ડરવા માટે તેણે કંઈ કૃત્ય કર્યું હોય, અને તબદિલીથી મેળવનારે કરારના પોતાના ભાગનું પાલન કર્યું હોય અથવા કરવા માટે પોતે તૈયાર હોય, તબદિલી અંગેનું ખત હોય ત્યારે, તે વખતે અમલમાં હોય તેવા કોઈ કાયદાથી તે માટે ઠરાવેલી રીતે સદરહુ તબદિલી પૃરી કરવામાં આવી ન હોય તે છતાં તબદિલ કરનારને અથવા તેની પાસેથી હકક પ્રાપ્ત કરનાર તબદિલીથી મેળવનાર સામે અને તેની પાસેથી હક્ક પ્રાપ્ત કરનારા સામે જે મિલકતનો તબદિલીથી લેનાર કબજો લીદ્યો હોય અથવા કબજો ધરાવવાનું ચાલુ રાખ્યું હોય તે મિલક્ત અંગે તે કરારની શરતોથી સ્પષ્ટ રીતે જોગવાઈ કરેલા હકક સિવાયના કોઈ હુકમનો અમલ કરાવવામાં બાધ આવશે. પરંતુ તે કરારની અથવા તેના આંશિક પાલનની જેને જાણ ન હોય એવા અવેજસર તબદિલીથી મેળવનારના હકકને આ વિગતના કોઈપણ મજકુરથી અસર થશે નહીં.

નોંધ:- (જમીન-મિલકત માટેના લેખોના સંદર્ભે વાચકોના કોઈ સૂચન કે પ્રશ્નો હોય તો ‘નવગુજરાત સમય’ ના નવા સરનામે (૧૦૧, પહેલો માળ, ઓમ શાયોના આર્કેડ, સિલ્વર ઓક કોલેજ પાસે, ગોતા, અમદાવાદ-૩૮૨૪૮૧) લેખિત રૂપે મોકલવા અથવા લેખકને ઈ-મેઈલ કરવા)