સ્થાવર મિલકતમાં માલિકીના હક્ક બદલવાની જોગવાઇ કેવી છે?

 

કોઈ પણ સ્થાવર મિલકતના સહમાલિકો પોતાના ક્યા હિસ્સા અથવા હિસ્સાઓ અંગે તબદિલી અમલી શકશે?

તમારી જમીન,  તમારી મિલકત > નિલેશ વી. ત્રિવેદી (એડવોકેટ)

ભારતીય કરારના કાયદાની મિલકતમાં હકક ધરાવતી જે તે વ્યક્તિ પોતાનો માલીક હકક તબદીલ કરવા માટેની વધુ જોગવાઈઓ વિષે જાણીશું.
દેખીતા માલિકે કરેલી તબદિલી ઃ કોઈ સ્થાવર મિલકતમાં હિત ધરાવતી વ્યકિતઓની સ્પષ્ટ અથવા ગર્ભિત સંમતિથી કોઈ વ્યકિત એવી મિલકતનો દેખીતો માલિક હોય અને તે મિલકત અવેજસર તબદિલ કરે ત્યારે તબદિલ કરનારે તબદિલ કરવાને અધિકાર આપેલ ન હતો તે કારણે તે

તબદિલી રદ થવા પાત્ર થશે નહિ, પરંતુ તબદિલીથી મેળવનાર તબદિલ કરનારને તબદિલ કરવાની સત્તા હતી તેની ખાતરી કરવા માટે વાજબી કાળજી લીદ્યા પછી શુઘ્ધબુધ્ધિથી વર્તેલ હોવો જોઈએ. 
આગલી તબદિલી ૨દ કરવાનો અધિકાર ધરાવતી વ્યક્તિએ કરેલી તબદિલી ઃ તબદિલી રદ કરવાની સત્તા સ્વાધીન રાખીને કોઈ વ્યક્ત સ્થાવર મિલકત તબદિલ કરે અને ત્યાર પછી તે ‘મિલક્ત બીજી કોઈ વ્યકિતને અવેજસર તબદિલ કરે ત્યારે, સદરહુ સત્તાની રૂએ આગલી તબદિલી રદ કરી શકાતી હોય તેટલે અંશે (તે સત્તાનો ઉપયોગ કરતી વખતે પાળવાની શરતને અધીન રહીને) તે રદ કરવામાં આવી છે એમ ગણીને પાછળથી કરેલી તબદિલી તે બીજી વ્યક્તિને તરફેણમાં અસરકર્તા બને છે.

ઉદાહરણ ઃ “ક” “ખ” ને એક ઘર ભાડે આપે છે જો નિર્દિષ્ટ સવેનો એવો અભિપ્રાય થાય કે, “ખ” તે ઘરનો ઉપયોગ તેની કિંમત ઘટી જાય એ રીતે કરે છે, તો ભાડા પટ્ટો રદ કરવાની સત્તા તે પોતાને સ્વાધીન રાખે છે. પછી, “ખ” એ રીતે ઉપયોગ કર્યો છે એવું માનીને “ક” તે ઘર “ગ” ને ભાડે આપે છે. ઘરની કિંમત ઘટી એ રીતે તે ઘરનો “ખ” એ ઉપયોગ કર્યો છે કે કેમ તે વિષે સર્વેયરનો અભિપ્રાયને અધીન રહીને, ”ખ”નો ભાડા પટ્ટો રદ થાય છે.

પ્રથમ તબદિલ કરવા અનધિકૃત પરંતુ પોતે તબદિલ કરેલી મિલકતમાં પાછળથી હિત સંપાદિન કરનાર વ્યક્તિએ કરેલી તબદિલી : કોઈ વ્યકિત કપટપૂર્વક અથવા ભૂલથી એવી રજુઆત કરે કે પોતાને અમુક સ્થાવર મિલકત તબદિલ કરવાનો હક્ક અને અધિકાર છે અને પોતે તે મિલકત અવેજસર તબદિલ કરવાનું કરે ત્યારે, તબદિલીથી મેળવનાર જો તેમ ઈચ્છે, તો એવી તબદિલી અંગેનો કરાર અમલમાં હોય તે દરમિયાન કોઈપણ સમયે તબદિલ કરનાર તે મિલકતમાં હિત સંપાદન કરે, ત્યારે તે હિત અંગે તે તબદિલીથી અસરકર્તા થશે.
સદરહુ વિકલ્પ હોવાની જાણ વિના શુધ્ધબુધ્ધિથી અવેજસર તબદિલીથી મેળવનારાના હકને કોઈપણ મજકુરથી નુકસાન થશે નહીં.

ઉદાહરણ ઃ પોતાના પિતા ”ખ” થી જુદો થઈ ગયેલો “ક” નામનો એક હિન્દુ પુત્ર “૨”, “લ” અને “વ” નામનાં ત્રણ ખેતરો તબદિલ કરવાનો પોતાને અધિકાર છે એવી રજૂઆત કરીને તે ખેતરો “ગ” ને વેચે છે. આ ત્રણ ખેતરોમાંનું “વ” નામનું ખેતર વિભાજન વખતે “ખ” એ પોતાની પાસે રાખ્યું હોવાથી તે “ક”ની માલિકીનું નથી પણ “ખ” ના મૃત્યુ પછી “ક”ને વારસદાર તરીકે તે “વ” નામનું ખેતર મળે છે. “ગ” એ વેચાણનો કરાર રદ કર્યો ન હોવાથી “વ” નામું ખેતર પોતાને આપવા માટે તે ને ફરજ પાડી શકશે.
કોઈપણ એક સહમાલિકે કરેલી તબદિલી ઃ સ્થાવર મિલકતના બે અથવા વધુ સહમાલિકો પૈકી એક સહમાલિક એવી મિલકતમાંનો પોતાનો હિસ્સો અથવા તેમાંનું હિત તબદિલ કરવાની કાયદેસર ક્ષમતા ધરાવતો હોય અને તેમ કરે ત્યારે તબદિલીથી મેળવનાર એવા હિસ્સા અથવા હિત અંગે અને તબદિલીનો અમલ કરવા માટે જરૂરી હોય તેટલે અંશે તે મિલકતના સંયુક્ત કબજા માટેનો અથવા (મિલકતનો સહિયારો અથવા આંશિક ભોગવટો કરવાને, અને તેનું વિભાજન કરાવવાનો તબદિલ કરી આપનારનો હક, એ રીતે તબદિલ કરેલ હિસ્સા અથવા હિતને તબદિલીની તારીખે અસરકર્તા હોય એવી શરતો અને જવાબદારીઓને અધીન રહીને, સંપાદિત કરે છે.

કોઈ અવિભક્ત કુટુંબની માલિકીના રહેઠાણના ઘરનો કોઈ હિસ્સો તબદિલીથી મેળવનાર વ્યકિત, તે કુટુંબનો સભ્ય ન હોય ત્યારે, તે આ કલમના કોઈપણ મજકુરથી તે ઘરના સંયુક્ત કબજા માટે અથવા બીજા સહિયારા કે આંશિક ભોગવટા માટે હકદાર થાય છે એમ ગણાશે નહિ.
અવેજસર સંયુક્ત તબિદીલી ઃ કોઈ સ્થાવર મિલક્ત બે અથવા વધુ વ્યકિતઓને અવેજસર તબદિલ કરવામાં આવે અને એવો અવેજ તેમના સહિયારા ભંડોળમાંથી આપવામાં આવ્યો હોય ત્યારે વિરુદ્ધનો કરાર ન હોય, તો સદરહુ ભંડળોમાં તેઓ અનુકમે જે હિત માટે હકદાર હોય તેટલા શક્ય હોય ત્યાં સુધી સમાન હિત માટે હકદાર થશે, અને જ્યારે એવો અવેજ તેમના પોતે પોતાના ભંડોળમાંથી આપવામાં આવ્યો હોય ત્યારે, એથી વિરુદ્ધનો કરાર ન હોય તો, તેઓએ અનુકમે અવેજનો જે હિસ્સો આપ્યો હોય તેના પ્રમાણમાં તેઓ તે મિલકતમાંના હિત માટે હકકદાર થશે. એટલે કે સમગ્ર ફુલ વેચાણ અવેજમાંથી જે ખરીદનારે જેટલા હિસ્સાનો અવેજ ચુકવેલ હોય તેટલી ટકાવારી મુજબ ખરીદનાર મિલકતમાં તેટલા હિસ્સાનો માલીક ગણાશે.
તે ભંડોળમાં તેઓ અનુકમે કેટલા હિત માટે હકદાર હતા અથવા તેઓને અનુકમે અવેજનો કેટલો હિસ્સો આપ્યો હતો તે વિષે પુરાવો ન હોય, તો તે વ્યકિતઓ તે મિલકતમાં સરખું હિત ધરાવે છે એમ માની લેવું જોઈશે. જુદાં જુદાં હિત ધરાવતી વ્યક્તિઓએ અવેજસર કરેલી તબદિલીઃ
કોઈ સ્થાવર મિલકતમાં જુદું જુદું હિત ધરાવતી વ્યક્તિઓએ તે મિલકત તબદિલ કરે ત્યારે વિરુદ્ધનો કરાર ન હોય તો, તબદિલ કરનારા, તે મિલકતમાંના તેઓનાં હિત સરખી કિંમતનાં હોય ત્યારે સરખે ભાગે અને જયારે એવાં હિત અસમાન કિંમતનાં હોય ત્યારે પોતપોતાના હિતના પ્રમાણમાં અવેજનો હિસ્સો મેળવવા હકકદાર છે.

ઉદાહરણ ઃ (ક) મોજે બોડકદેવની જમીનમાં “ક” ને જીવનપર્યંત હિત છે અને “ખ” અને “ગ›ને ઉત્તરાધિકાર છે. તેઓ રૂપિયા ૧૦૦૦ ની કિંમતે તે વેચે છે. “ક” નો જીવનપર્યત હક, રૂપિયા ૬00 ની કિંમતનો અને ઉત્તરાધિકાર રૂપિયા ૪૦૦ ની કિંમતનો છે એમ નકકી થાય છે. વેચાણ કિંમતમાંથી “ક” રૂપિયા 00 અને “ખ” અને “ગ” રૂપિયા ૪૦૦ મેળવવા માટે હકદાર છે.

સહમાલિકોએ સહિયારી મિલક્તના હિસ્સાની કરેલી તબદિલી.
કોઈ સ્થાવર મિલકતના સહમાલિકો પોતાના ક્યા હિસ્સા અથવા હિસ્સાઓ અંગે તબદિલી અમલી બનશે તે દર્શાવ્યા વિના તે મિલકતનો કોઈ હિસ્સો તબદિલ કરે ત્યારે, તબદિલી કરનાર વચ્ચેનો પ્રશ્ન હોય ત્યાં સુધી સદરહુ હિસ્સા સરખા હોય ત્યારે, એવા હિસ્સાઓ અંગે સરખે ભાગે અને સદરહુ હિસ્સા અસમાન હોય ત્યારે તેના પ્રમાણમાં તે તબદિલી અમલી બનશે.

ઉદાહરણ ઃ મોજે અમરેલીમાં “ક” નો ૧/૨ હિસ્સો અને “ખ” અને “ગ” દરેકનો ૧/૪ હિસ્સો છે. તેઓ તેમના જુદા જુદા કયા હિસ્સામાંથી તબદિલી કરવામાં આવે છે તે દર્શાવ્યા વિના તે જમીનનો ૧/૮ હિસ્સો “ઘ” ને તબદિલ કરે છે. તે તબદિલીનો અમલ કરવા માટે “ક”ના હિસ્સામાંથી ૧/૧૬ હિસ્સો અને “ખ” અને “ઘ” દરેકના હિસ્સામાંથી ૧/૩૨ હિસ્સો લેવામાં આવશે.
આ પૂર્ણ થતાં વર્ષ સને ૨૦૨૩ ના આ લેખ પછી નવા વર્ષે સને ૨૦૨૪ માં માહિતીસભર લેખોમાં કાયદાકીય જોગવાઈઓ વિષે જાણીશું.
નોંધ:- (જમીન-મિલકત માટેના લેખોના સંદર્ભે વાચકોના કોઈ સૂચન કે પ્રશ્નો હોય તો ‘નવગુજરાત સમય’ ના નવા સરનામે (૧૦૧, પહેલો માળ, ઓમ શાયોના આર્કેડ, સિલ્વર ઓક કોલેજ પાસે, ગોતા, અમદાવાદ-૩૮૨૪૮૧) લેખિત રૂપે મોકલવા અથવા લેખકને ઈ-મેઈલ કરવા)