જાહેર હરાજીથી મળતી મિલકત ઉપર સરકારના અન્ય નિયંત્રણો લાગુ પડતા નથી

 

હરાજીમાં મેળવેલ મિલકતના માર્કેટેબલ ટાઈટલ અંગે સુપ્રિમકોર્ટનો મહત્વનો ચુકાદો

- બેંકોના લ્હેણા પેટે ટાંચમાં મૂકેલ મિલકતોની

FOR JUDGEMENT CLIK HERE

લોકાભિમુખ માર્ગદર્શન  એચ.એસ.પટેલ IAS (નિ.)

જાહેર હરાજીથી મેળવેલ મિલકતના ટાઈટલ અંગે અનેક પ્રશ્નો થતા હોય છે. જાહેર હરાજી કરવાની જોગવાઈઓ પણ જુદા જુદા કાયદામાં જુદા પરિપ્રેક્ષ્યમાં પણ હોય છે. દા.ત. સરકારી જમીનનો કે મ્યુનિસિપલ કોર્પોરેશન હસ્તકની જમીનોની જાહેર હરાજી થાય ત્યારે ટાઈટલ સ્વાભાવિક રીતે clear હોય છે. પરંતુ બેંકોના લ્હેણા પેટે / જામીનગીરી આપનારની મિલકતો, જમીન મહેસૂલ બાકી તરીકે વસુલ કરવાના ભાગરૂપે થતી હરાજી જુદી જુદી નાણાંકીય સંસ્થાઓ તેમજ અન્ય કાનુની સત્તામંડળોના (Enforcement Agencies) ધિરાણ જે કાયદાકીય secured હોય તે વસુલ ન થાય ત્યારે ટાંચમાં (Attached) લેવામાં આવે અને હરાજી કરવામાં આવે ત્યારે જમીન / મિલકતના ટાઈટલના પ્રશ્નો ઊભા થતા હોય છે. વિશેષમાં બેંકોના ધિરાણ અને વસુલાતની પ્રક્રિયામાં ધિરાણ લેનાર ઉપરાંત Securityના ભાગરૂપે જામીનદાર અને જે મિલકતો ગીરો મૂકવામાં આવેલ હોય તે સંલગ્ન પક્ષકારો હોય છે એટલે વાંચકો તરફથી આવા પ્રકારના પ્રશ્નોની પૃચ્છા કરવાનો વ્યાપ વધતો જાય છે એટલે આ અંગે પણ બહોળા જનસમુદાયને જાણકારી મળે તે માટે આ બાબતમાં સુપ્રિમ કોર્ટ દ્વારા વર્ષ ૨૦૧૪માં આપવામાં આવેલ ચુકાદા સાથે આલેખન કરવામાં આવે છે. જેથી ટાંચમાં લીધેલ મિલકતની હરાજીમાં મેળવનારને clear and marketable title પ્રાપ્ત થાય છે જેની સ્પષ્ટતા થાય છે.

પાયાના સિદ્ધાંંત તરીકે જાહેર હરાજી કરવામાં પારદર્શકતા જળવાય અને Discovery of market price ના ભાગરૂપે Bidding process કરવામાં આવે છે અને જેમાં સૌથી ઊંચી બોલી બોલનારને હરાજીની પ્રક્રિયાના ભાગરૂપે સક્ષમ સત્તાધીકારી દ્વારા મંજૂર કરવામાં આવે છે. આમ તો મિલકતોની તબદીલીને નિયમન કરતો કાયદો મિલકત તબદીલી અઘિનિયમ-૧૮૮૨ છે. જેમાં જુદા જુદા વ્યવહારોના માધ્યમથી દા.ત. વેચાણ, બક્ષીસ, ગીરો વિગેરેથી મિલકતની તબદીલી થાય છે. બેંકો તેમજ અન્ય નાણાંકીય સંસ્થાઓ દ્વારા જે ધિરાણ કરવામાં આવે તેમાં સમયસર વસુલાત ન થાય તો મિલકતો ટાંચમાં લઈ હરાજી કરવામાં આવે તેના ટાઈટલ સબંધી નામદાર સુપ્રિમકોર્ટનો તા.૮-૧-૨૦૧૪ સિવિલ અપીલ નં.૧૬૧-૧૬૨/૨૦૧૪નો ચુકાદો, ન્યાયમૂર્તિ, એ. કે. પટનાયક અને જગદીશશીઘ કહેર દ્વારા સદાશિવ પ્રસાદ શિંઘ વિરૂદ્ધ હરેન્દ્ર સિંઘ અને બીજાઓમાં મહત્વપૂર્ણ ચુકાદાની હકિક્ત એવી છે કે અલ્હાબાદ બેંકે તા.૧૧-૯-૧૯૮૯ના રોજ મેસર્સ અમર ટીંબર વર્કસને ૧૨.૭૦ લાખની લોન ભાગીદારી પેઢીને આપવામાં આવેલ, જે સમય મર્યાદામાં વસુલ ન આવતાં, કાયદાકીય જોગવાઈ પ્રમાણે ડી.આર.ટી. દ્વારા (Debt Recovery Tribunal) વસુલાતની કાર્યવાહી શરૂ કરી હતી. આ દરમ્યાન અંબર ટીમ્બર વર્કસના ભાગીદારો પૈકી જગમોહન સિંઘ વસુલાતની કાર્યવાહી દરમ્યાન મૃત્યુ પામ્યા હતા અને પટણામાં ટાંચમાં લીધેલ પ્લોટ તેઓની માલિકીનો હતો અને જગમોહન સિંઘના ભાઈ હરેન્દ્ર સિંઘે વસુલાત અધિકારી સમક્ષ વાંધા અરજી દાખલ કરી હતી અને તેઓનો આક્ષેપ હતો કે, ટાંચમાં લેવાયેલ મિલકત દેણદારોની માલિકીની ન હતી, પરંતુ તેમના દ્વારા તેમના ભાઈ જગમોહન સિંઘ પાસેથી ખરીદવામાં આવી હતી, પરંતુ તે અંગેનું સાટાખત હતું, રજીસ્ટર્ડ દસ્તાવેજ નોંધાયેલ ન હતો એટલે કે કાયદાકીય પીઠબળ હતું નહી એટલે વસુલાત અધિકારી સમક્ષ ત્યારબાદની કાર્યવાહી દરમ્યાન તેઓના દાવા / હક્ક અંગે તેઓ ગંભીર ન હતા. આ કેસમાં ફક્ત બે મુખ્ય પક્ષકારો હતા. અલ્હાબાદ બેંક તરફે ઋણ વસુલી ટ્રીબ્યુનલના (DRT) વસુલાત અધિકારી દ્વારા હરાજીની કાર્યવાહી કરવામાં આવી અને તે મુજબ ઊંચી બોલી બોલનાર (Highest Bidder) શ્રી સદાશીવ પ્રસાદ સિંઘની તરફેણમાં તા.૨૮-૮-૨૦૦૮ના રોજ વેચાણ જાહેર કરવામાં આવેલ અને સવાલવાળી જમીનનો કબજો હરાજીથી ખરીદનારને તા.૧૧-૩-૨૦૦૯ના રોજ સુપ્રત કરવામાં આવ્યો હતો. 

આ કેસમાં વસુલાત અધિકારીના (DRT) નિર્ણયને પટણા હાઈકોર્ટમાં પડકારવામાં આવ્યો અને હાઈકોર્ટ દ્વારા હરાજીથી ખરીદનાર સદાશીવ પ્રસાદને પક્ષકાર તરીકે હાઈકોર્ટ દ્વારા જોડવામાં આવ્યા હતા. અપીલકર્તાએ હાઈકોર્ટમાં એવી રજૂઆત કરી હતી કે અમર ટીમ્બર વર્કસ એ ભાગીદારી પેઢી છે અને ભાગીદાર પૈકી એક ભાગીદારની મિલકતને ટાંચમાં લઈ હરાજી કરી શકાય નહીં. નામદાર હાઈકોર્ટે તમામ પાસાંઓ ચકાસીને વેચાણ / હરાજીની કાર્યવાહી જે તબક્કે પહોંચેલ છે તે જોતાં યોગ્ય સમયે પડકારવામાં આવેલ નથી તેમજ પક્ષકાર પાસે તે અંગેના કોઈ સંતોષકારક ખુલાસા રજૂ થયા નથી અને જેને કોર્ટે અવલોકન કરેલ કે અરજદારની વર્તણૂંકને કારણે તેમની તરફેણમાં કોઈપણ પ્રકારના હુકમો કરતાં અટકાવેલ છે તેમજ પ્રતિબંધિત કરેલ છે અને જેથી હાઈકોર્ટ રીટ અરજીમાં કોઈ ગુણદોષ ન હોવાથી રીટ રદ કરવામાં આવેલ. આ હુકમથી નારાજ થઈ પક્ષકારે LPA લેટર્સ પેટન્ટ અપીલ કરવામાં આવી. જેમાં પક્ષકારે લોન લીધેલ હોવાનું કબુલ કરેલ, પરંતુ હરાજીમાં બોલેલ રકમ અને વસુલ કરવાપાત્ર રકમ અંગે કોર્ટ દ્વારા વિસંગતતા ધ્યાનમાં આવતાં, નાણાં વસુલી અધિનિયમ તેમજ સમન્યાયિતા અને અન્ય બાબતો ચકાસીને હરાજીમાં ખરીદનાર વ્યક્તિને વ્યાજ સહિત રૂ. ૧૭ લાખ પરત આપવા અને લ્હેણદારોને હપ્તા કરી આપવાનો હુકમ LPAમાં કરવામાં આવેલ અને પુરેપુરી રકમ હરાજીમાં ખરીદનારને ચૂકવાયા બાદ વસુલાત અધિકારીએ કબજો પરત ચૂકવવાનો હુકમ કરવામા આવેલ, આમ LPAમાં સીંગલ જ્ડજનો હુકમ રદ કરવામાં આવેલ.

    પટણા હાઈકોર્ટના બંને ચુકાદાઓને એટલે કે LPAને સુપ્રિમ કોર્ટમાં હરાજીથી રાખનાર પક્ષકાર સદાશિવ પ્રસાદ સિંઘ દ્વારા પડકારવામાં આવ્યો અને સુપ્રિમ કોર્ટે શકવર્તી ચુકાદો આપી, પટણા હાઈકોર્ટનો LPAમાં આપવામાં આવેલ ચુકાદો રદ (Set aside) કરવામાં આવ્યો અને નોંધવામાં આવ્યું કે LPAમાં બેંક અને ર્ંધીરાણ લેનાર વ્યક્તિઓ વચ્ચેના પ્રસ્તાવો અને પ્રતિ પ્રસ્તાવો (Claims and Counterclaim) આધારિત બાબતો રજૂ થઈ હતી. જ્યારે હરાજીથી ખરીદનાર યોગ્ય રીતે જાહેર કરાયેલ હરાજીના અનુસંધાનમાં મૂલ્ય માટે શુદ્ધબુદ્ધિથી ખરીદનાર હોઈ (Bonafide Purchaser) ત્યારે હાઈકોર્ટ દ્વારા સમન્યાયના સિદ્ધાંત ઉપર નિર્ણય લેવાપાત્ર ન હતો. આમ હરાજીથી મિલકત રાખનાર અપીલકર્તાના હક્કને બહાલી આપવામાં આવી. આ કેસની વિગતો આમ જનતા માટે જણાવવી એટલા માટે જરૂરી હતી કે જાહેર હરાજીમાં રાખનાર વ્યક્તિનો હક્ક સબંધી કોઈપણ પ્રકારના બોજા વગર માર્કેટેબલ ટાઈટલથી પ્રાપ્ત થાય છે.