ટ્રાન્સફર ઓફ પ્રોપર્ટી : વેચાણ લેનાર- આપનારના હક્કો અને જવાબદારીઓ

 

મિલકતના વેચાણ સુધીની  બાકી સરકારી લાગત, ભાડું કે બીજા બોજા વ્યાજ સહિત ચુકવવા માટે વેચાણ કરનાર બંધાયેલા છે

તમારી જમીન,  તમારી મિલકત

 નિલેશ વી. ત્રિવેદી (એડવોકેટ)

ટ્રાન્સફર ઓફ પ્રોપર્ટી એકટ ૧૮૮૨ માં જમીન મિલકતના વેચાણ અંગે જે પદ્ધતિ અને કાર્યવાહી અનુસારવાની હોય છે તે અંગે આ લેખમાં જોઈશું. આપણા સમાજમાં પ્રચલિત કહેવત છે કે ”જર-જમીન અને જોરુ તે કજિયાના છોરુ ” જેમાંથી હાલના સંજોગોમાં જમીન મિલકત અંગે મહદ્‌અંશે વાંધા, તકરારો થતી હોય છે. ખાસ કરીને મિલકતની કિંમતો ઘણી વધી ગયેલા હોઈ વાંધા, તકરારો ઝઘડાનું પ્રમાણ વધી ગયેલા છે. ઘણી વખત તેને લીધે સમાજમાં ક્રાઈમ, ગુના પણ વધી ગયેલા છે.

સ્થાવર મિલક્તનાં વેચાણો - વેચાણની વ્યાખ્યા:
”વેચાણ” એટલે ચૂકવેલી અથવા ચૂકવવાનું વચન આપેલી અથવા અંશતઃ ચૂકવેલી અને અંશતઃ ચૂકવવાનું વચન આપેલી કિંમતના બદલામાં માલિકી હકની તબદિલી.

વેચાણ કરવાની રીતઃ
સો રૂપિયા અને તેથી વધુ કિંમતની મૂર્ત સ્થાવર મિલકત અંગે હોય ત્યારે, અથવા કોઈ ઉત્તરાધિકાર અથવા બીજી અમૂર્ત વસ્તુ અંગે હોય ત્યારે, એવી તબદિલી રજિસ્ટર કરેલા દસ્તાવેજથી જ કરી શકાશે. સો રૂપિયાથી ઓછી કિંમતની મૂર્ત સ્થાવર મિલકત અંગે હોય તે પ્રસંગે, એવી તબદિલી રજિસ્ટર કરેલા દસ્તાવેજથી અથવા તે મિલકતની ડિલિવરી આપીને કરી શકાશે.

વેચનાર ખરીદનારને અથવા તે આદેશ કરે તેને તે કોઈ મૂર્ત સ્થાવર મિલકતનો કબજો સોંપે ત્યારે તેની ડિલિવરી આપી ગણાય. ફક્ત તેવો કરાર થયો હોવાથી તે મિલકતમાં કોઈ હિત અથવા તેના ઉપર કોઈ બોજો ઉત્પન્ન થતો નથી. જે બાબતને નામદાર હાઈકોર્ટસ તેમજ સુપ્રીમ કોર્ટ ઓફ ઈન્ડિયા
પણ ચુકાદાઓથી સમર્થન કરે છે.
ખરીદનાર અને વેચનારનાં હક અને જવાબદારીઓ ઃ જ્યારે વિરુદ્ધનો કરાર ન હોય તો, સ્થાવર મિલકત ખરીદનાર અને વેચનાર અનુકમે નીચેના નિયમોમાં અથવા તે પૈકીના વેચેલી મિલકતને લાગુ પડતા હોય તે નિયમોમાં જણાવેલી જવાબદારીઓને અધીન છે અને તેમને તેમાં જણાવેલા હક છે.

(૧) વેચનાર નીચે પ્રમાણે કરવા માટે બંધાયેલ છે -
(ક) જેની વેચનારને જાણ હોય પણ ખરીદનારને ન હોય અને ખરીદનાર સાધારણ કાળજીથી જે શોધી શકે નહીં એવી કોઈ મહત્વની ખામી તે મિલકતમાં અથવા વેચનારના માલિકી હકમાં હોય તો ખરીદનારને તે પ્રગટ કરવા માટે,
(ખ) ખરીદનાર વિનંતી કરે ત્યારે પોતાના કબજામાં અથવા અધિકારમાં હોય એવા તે મિલકત સંબંધી માલિકી હકના તમામ દસ્તાવેજ તપાસવા માટે તેની પાસે રજૂ કરવા માટે,
(ગ) તે મિલકત અથવા તેના માલિકીહક અંગે ખરીદનાર પૂછે તે તમામ પ્રસ્તુત પ્રશ્નોના પોતાની પૂરી માહિતી અનુસાર જવાબ દેવા માટે,
(ઘ) ખરીદનાર યોગ્ય સમયે અને સ્થળે મિલકતનું યોગ્ય વેચાણખત રજૂ કરે ત્યારે કિંમત અંગે લેણી થતી રકમ ચૂકવવામાં અથવા ધરવામાં આવે તો તેવું ખત કરી આપવા માટે
(ચ) વેચાણના કરારની અને મિલકતની ડિલિવરીની તારીખ દરમિયાન મિલકતની અને તે સંબંધી પોતાના કબજામાં હોય તે તમામ માલિકીના દસ્તાવેજોની એક સમજદાર માલિક એવી મિલક્ત અને દસ્તાવેજોની સંભાળ રાખે તેવી સંભાળ રાખવા માટે,
(છ). ખરીદનાર તરફથી માગણી થયે તેને અથવા તે આદેશ કરે તેને મિલકતનો પ્રકાર જોતાં આપી શકાય તેવો તેનો કબજો આપવા માટે,
(જ) વેચાણની તારીખ સુધીમાં તે મિલકત અંગે લેણાં થઈ ચૂકેલ તમામ સરકારી લાગત તથા ભાડું અને તે તારીખે તે મિલકત ઉપરના તમામ બોજા અંગે લેણું થતું વ્યાજ ચૂકવવા માટે અને મિલકત બોજા સહિત વેચી હોય તે સિવાય, તે મિલકત ઉપર તે વખતે હોય તે તમામ બોજાઓમાંથી તેને છોડાવવા માટે.
વેચનાર જે હિત તબદિલ કરવા કહેતો હોય તે હિત અસ્તિત્વમાં છે અને તબદિલ કરવાની તેને સત્તા છે એવો તેણે ખરીદનાર સાથે કરાર કર્યો ગણાશે.પરંતુ કોઈ વ્યકિતએ પોતાની વિશ્વાસ યોગ્ય હેસિયતથી વેચાણ કર્યું હોય ત્યારે તેણે ખરીદનાર સાથે એવો કરાર કર્યો ગણાશે કે વેચનારે મિલકત ઉપર બોજો જાય એવું અથવા તો તબદિલ કરવામાં તેને હરકત આવે એવું કોઈ કૃત્ય કર્યું નથી.આ  મિલકત તબદીલી અધિનિયમમાં જણાવેલા કરારનો લાભ, તબદિલીથી મેળવનારના તબદિલીથી મેળવનાર તરીકેના હિતની સાથે જોડાયેલો રહેશે અને તે હિતની સાથે તે પ્રાપ્ત થશે અને જે વ્યકિતમાં તે હિત વખતોવખત પૂરેપૂરું અથવા અંશતઃ નિહિત થયેલું હોય તે દરેક વ્યક્તિ તેનો અમલ કરાવી શકશે. વેચનારને પૂરેપૂરી વેચાણ કિંમત ચૂકવી દેવામાં આવી હોય ત્યારે, તેના કબજામાં કે અધિકારમાં હોય તેવા તે મિલકત સંબંધી માલિકી હકના તમામ દસ્તાવેજો ખરીદનારને સોંપી દેવા માટે તે પણ બંધાયેલો છે. પરંતુ (ક) વેચનાર તે દસ્તાવેજોવાળી મિલકતનો કોઈ ભાગ પોતે રાખે ત્યારે, તમામ દસ્તાવેજો રાખવા તે હક્કદાર છે, અને (ખ) તે આખી મિલકત જુદા જુદા ખરીદનારાઓને વેચી હોય ત્યારે, સૌથી વધુ કિંમતી ભાગ ખરીદનાર તે દસ્તાવેજો માટે હકદાર છે પણ (ક)ની બાબતમાં વેચનાર અને (ખ)ની બાબતમાં સૌથી વધુ કિંમતી ભાગ ખરીદનાર, યથાપ્રસંગ, ખરીદનાર અથવા બીજા ખરીદનારાઓ પૈકી કોઈ જ્યારે પણ વાજબી માગણી કરે ત્યારે અને માગણી કરનાર વ્યકિતના ખર્ચે તે દસ્તાવેજો રજૂ કરવા અને તે માગે તેવી તે દસ્તાવેજોની ખરી નકલો અથવા તેમાંના ઉતારા આપવા માટે બંધાયેલ છે, અને તે દરમિયાન યથાપ્રસંગ, સદરહુ વેચનારે અથવા સૌથી વધુ કિંમત ભાગના ખરીદનારે સદરહુ દસ્તાવેજોને સલામતીપૂર્વક અને રદ કર્યા વિના અને ચેક-ભૂસ કર્યા વિના રાખવા
જોઈશે, સિવાય કે આગ અથવા બીજા અનિવાર્ય અકસ્માતને કારણે તે એ પ્રમાણે કરી શકે નહીં.

વેચાણ માટેનો કરારઃ
કોઈ સ્થાવર મિલકત વેચવાનો કરાર (બાનાખત-સાટાખત) એટલે પક્ષકારો વચ્ચે નક્કી થયેલી શરતોએ તેનું વેચાણ થશે એવો કરાર.
વેચનાર નીચેના માટે હકકદાર છે:
(ક) મિલકતની માલિકી ખરીદનારે પ્રાપ્ત થતા સુધી તેના ભાડા અને નફા માટે, (ખ) પૃરી ખરીદ કિંમત ચુકવાયા પહેલાં મિલકતની માલિકી ખરીદનારને પ્રાપ્ત થઈ હોય ત્યારે ખરીદ-કિંમત અથવા તેનો કોઈ બિનચૂકવાયેલા ભાગનો અને જે તારીખે કબજો સોંપી દેવામાં આવ્યો હોય તે તારીખથી વેચાણ કિંમત અથવા તેના કોઈ ભાગ ઉપરના વ્યાજનો બોજો સદરહુ ખરીદનાર, અવેજ વિના તબદિલીથી લેનાર અથવા વેચાણ કિંમત ચૂકવાઈ નથી એવી જાણ સાથે તબદિલીથી મેળવનાર હસ્તરની તે મિલકત ઉપર બોજો રહે તે માટે. 
ખરીદનાર નીચે પ્રમાણે કરવા બંધાયેલ છે:
(ક) મિલકતમાંનું વેચનારનું હિત કેવા પ્રકારનું છે અને કેટલું છે તે વિશે કોઈ હકીક્ત ખરીદનાર જાણતો હોય પણ વેચનાર જાણતો ન હોવાનું માનવાને ખરીદનારને કારણ હોય અને તેથી એવા હિતની કિંમતમાં સારો એવો વધારો થતો હોય તો તે હકીકત, વેચનારને પ્રગટ કરવા માટે.
(ખ) વેચાણ પૂરું થવાના સમયે અને સ્થળે વેચનારને અથવા તે આદેશ કરે તે વ્યકિતને ખરીદ કિંમત આપવા અથવા ધરવા માટે, પરંતુ મિલકત બોજા રહિત વેચવામાં આવી હોય ત્યારે ખરીદનાર વેચાણની તારીખે તે મિલકત ઉપર હોય તેવા બોજાઓની રકમ ખરીદ કિંમતમાંથી રાખી લઈ શકશે અને તેણે રોકી લીધેલી રકમ તે માટે હકકદાર વ્યકિતઓને તેણે ચૂકવવી જોઈશે. 
(ગ) વેચનારની મિલકતની માલિકી ખરીદનારને પ્રાપ્ત થઈ હોય ત્યારે વેચનાર જે માટે કારણભૂત ન હોય એવા, તે મિલકતના નાશ, હાનિ કે તેની કિંમતના ઘટાડાથી થયેલું નુકસાન સહન કરવા માટે.
(ઘ) વેચનારની મિલકતની માલિકી ખરીદનારને પ્રાપ્ત થઈ હોય ત્યારે, તેની અને વેચનારની વચ્ચેનો પ્રશ્ન હોય ત્યાં સુધી તે મિલકત અંગે ચૂકવવા પાત્ર થાય એવા તમામ સરકારી લાગત અને ભાડું, જે બોજા સહિત તે મિલકત વેચવામાં આવી હોય તેની લેણી થતી મુદ્લ રકમો અને ત્યારપછીની તેના ઉપર લેણું થતું વ્યાજ ચૂકવવા માટે
(૬) ખરીદનાર નીચના માટે હક્કદાર છે :
(ક) મિલકતની માલિકી પોતાને પ્રાપ્ત થઈ હોય ત્યારે મિલકતમાં કંઈ સુધારો અથવા તેની કિંમતમાં વધારો થયો હોય તેના ફાયદા માટે અને તે મિલકતનાં ભાડા અને નફા માટે,
(ખ) મિલકતની ડિલિવરી લેવાની તેણે અયોગ્ય રીતે ના પાડી ન હોય તો ડિલિવરી મળવાની અપેક્ષાએ ખરીદનારે યોગ્ય રીતે ના પાડે તો, બાનાની રકમ (હોય તો તે ) માટે અને કરારનું યથાનિર્દિષ્ટ પાલન કરાવવા અથવા તે રદ કરવા માટે હુકમનામું મેળવવા માટેના દાવામાં તેને કંઈ ખર્ચ અપાવવામાં આવ્યું (હોય તો) તેનો પણ બોજો વેચનાર અને તેની પાસેથી હક્ક પ્રાપ્ત કરનાર વ્યકિતઓ વિરુદ્ધ વેચનારના તે મિલકતમાંના હિત પૂરતો મિલકત ઉપર રહે તે માટે.
નોંધઃ-(જમીન/મિલકત માટેના લેખોના સંદર્ભે વાચકોના કોઈ સુચન કે પ્રશ્નો હોય તો ‘નવગુજરાત સમય’ ના નવા સરનામે (૧૦૧, પહેલો માળ, ઓમ શાયોના આર્કેડ, સિલ્વર ઓક કોલેજ પાસે, ગોતા, અમદાવાદ-૩૮૨૪૮૧) લેખિત રૂપે મોકલવા અથવા કે લેખકને ઈ-મેઈલ કરવા)