ટી.પી. એક્ટ અન્વયે નગર યોજનાઓનું અમલીકરણ વિશ્વનીય સ્વરૂપે જરૂરી

 લોકાભિમુખ માર્ગદર્શન  - એચ.એસ. પટેલ IAS (નિ.)

- 'જાહેર હેતુ માટે ડ્રાફ્ટ ટીપી તબક્કે પણ જમીનનો કબજો લેવાની કાયદાકીય જોગવાઈ

હિન્દુસ્તાનના સાંસ્કૃતિક ભવ્ય વારસા સાથે નગર આયોજનની દ્રષ્ટિએ પણ ઐતિહાસિક વિરાસત છે. મોહેજદડો અને હરાપ્પાના (Harrapan Civilization) અવશેષો ઉપરથી પ્રસ્થાપિત થાય છે તે વખતની Streets, Roads, Drainage, Bathingghats, Water Conservation નું આયોજન હતું. ગુજરાતના કચ્છમાં ધોલાવીરા અને લોથલમાં આજ પ્રકારની વ્યવસ્થા હતી તેવું પ્રત્યક્ષ જોઈ શકાય છે. માનવ ઉત્ક્રાંતિનો ઈતિહાસ સતત વિકસી રહ્યો છે અને તે સાથે માનવીની જરૂરિયાત મુજબ ફેરફાર થવાનો કુદરતી ક્રમ છે. જુદાજુદા શાસકોના સમયમાં પણ પ્રગતિશીલ રજવાડાઓ જેવાં કે, વડોદરા, ગોંડલ, મૈસુર વિગેરે રાજ્યો પણ સુઆયોજીત સ્વરૂપે વિકસિત કરવામાં આવેલ તે સાથે તેને અનુરૂપ માળખાગત સુવિધા, રસ્તા, પાણી, ગટર, બગીચા જેવી વ્યવસ્થાઓ પણ ઊભી કરવામાં આવેલ, આ તમામ વ્યવસ્થાઓ સર સયાજીરાવ ત્રીજા વડોદરામાં દિર્ઘદ્રષ્ટિથી કરવામાં આવેલ, ગોંડલના રસ્તા -Street – Underground Electricity Wiring જે સાંપ્રત સમયમાં બધા શહેરોમાં યોગ્ય સ્વરૂપે નથી. આ પૂર્વભૂમિકા ફક્ત આજના શાસકો, વહીવટદારો અને નાગરિકોની જવાબદેહી (Accountability) નક્કી કરવા માટે છે કારણ કે હાલ આપણે રાજાશાહીના બદલે લોકશાહી શાસન વ્યવસ્થાના એક ભાગ છીએ.

સૌ પ્રથમ તો કાનુની સ્વરૂપે જોઈએ તો ગુજરાતમાં સુઆયોજીત સ્વરૂપે શહેરી વિસ્તારોનો વિકાસ થાય તે માટે ગુજરાત ટાઉન પ્લાનીંગ અને અર્બન ડેવલપમેન્ટ એક્ટ -૧૯૭૬ ઘડવામાં આવ્યો અને આજે અમલમાં છે. ગુજરાત અને મહારાષ્ટ્રમાં આ કાયદો સ્વીકૃતિ સ્વરૂપે અમલમાં છે અને આ કાયદા પહેલાં જે તે મહાનગરપાલિકા / નગરપાલિકા સબંધિત  બીપીએમસી એક્ટ / મ્યુનિસિપાલીટી એક્ટ હેઠળ પોતાના શહેરનો માસ્ટર ડેવલપમેન્ટ પ્લાન બનાવી, યોગ્ય સ્વરૂપે અમલી કરી શકતા, પરંતુ તે ડેવલપમેન્ટ પ્લાન સર્વગ્રાહી સ્વરૂપે અમલમાં થતો ન હતો. ફક્ત બૃહદ સ્વરૂપે લેન્ડ યુઝ પ્લાન ગણાતો. ટી.પી. એક્ટ અમલમાં આવતાં શહેરી વિકાસ મંડળો અને વિસ્તાર વિકાસ મંડળો - AUDA / VUDA /RUDA / SUDA વિગેરે અસ્તિત્વમાં આવ્યા અને શહેરો પણ આ એક્ટની જોગવાઈઓ પ્રમાણે અનુસરણ કરે તેવી આ કાયદામાં જોગવાઈઓ છે, જેમાં સબંધિત વિસ્તારોની વિકાસ પ્રક્રિયા, શહેરીકરણનો વ્યાપ, વિસ્તારની જરૂરિયાત, જાહેર સુખાકારીને ધ્યાનમાં લઈ પરામર્શ પ્રક્રિયા બાદ માસ્ટર ડેવલપમેન્ટ પ્લાન દસ વર્ષના સમયગાળા માટે બનાવવામાં આવે છે. જેને રાજ્યસરકારના શહેરી વિકાસ વિભાગ દ્વારા મંજૂર કરવામાં આવે છે અન જેમાં ખાસ કિસ્સામાં જરૂરિયાતને ધ્યાનમાં લઈ વચગાળાના સમયમાં પણ ઝોનીંગ Land use Patternમાં બદલાવ પણ કરવામાં આવે છે.

કોઈપણ વિસ્તારનો માસ્ટર ડેવલપમેન્ટ પ્લાન Land use Plan તરીકે ઓળખાય છે તેનું અમલીકરણ ટીપી સ્કીમના માધ્યમથી થાય છે અને ટીપી સ્કીમનું કદ ૫૦ એકરથી (Micro TP) શરૂ કરીને ૫૦૦ એકર કે ૧૦૦૦ એકર સુધીનું થઈ શકે છે. જે Development Swing ને ધ્યાનમાં લઈ કરવામાં આવે છે. આ પ્રક્રિયાને ટીપી સ્કીમનો ઈરાદો (Intention) પ્રારંભિક ડ્રાફ્ટ ટીપી અને ફાઈનલ જેવા વિવિધ કાનુની તબક્કા હાથ ધરી ટાઉન પ્લાનીંગ ઓફિસર ટીપી સ્કીમમાં સમાવિષ્ટ જમીન / પ્લોટધારકોને સાંભળીને આખરી (Final) કરવા રાજ્ય સરકારને મોકલે છે અને રાજ્ય સરકારની મંજૂરી બાદ અમલીકરણ કરવાની જવાબદારી સબંધિત Appropriate Authority તરીકે શહેરી સત્તા મંડળો / મહાનગરપાલિકા / નગરપાલિકાની છે. સામાન્ય નાગરિકો કે જમીનધારકોની જાણકારી માટે શહેરી વિકાસ વિભાગ દ્વારા ટીપીમાં સમાવિ જમીનનાધારકોની (Occupied Plot – OP) જમીનની કપાતના ધોરણો ૪૦% સુધી અને જુદા જુદા હેતુ માટે કપાત કરવામાં, રોડ આંતરમાળખાકીય સુવિધા (Social Infrastructure) Saleable Plot, ફરજીયાતપણે નબળા અને આર્થિક રીતે પછાત માટે (EWS) ફરજીયાત આવાસ યોજના માટે ૭.૫% જેટલી જમીન કપાતનો સમાવેશ થાય છે. આ પ્રક્રિયામાં ટીપીઓ દ્વારા પારદર્શકતા જાળવવામાં આવે તે જરૂરી છે તે સાથે સમયમર્યાદામાં ટીપી આખરી (Final)  કરવામાં આવે તો જ હેતુ સિધ્ધ થાય છે

આજના લેખનો મુખ્ય ઉદ્દેશ ટીપી ફાઈનલ થયા બાદ અમલીકરણના છે. જેમા મુળ જમીનધારકોના સર્વે નંબરનું Reconstitution એટલે કે પુનઃઘટન થવાથી FPના ક્ષેત્રફળ મુજબના કબજાફેર અને જાહેર હેતુ માટે જમીનોના કબજા અગત્યના છે. આ કાયદાની અગત્યતા એ છે કે, જમીન સંપાદનની કાયદાની પ્રક્રિયા વગર સુઆયોજીત વિકાસ માટે જમીન સંપ્રાપ્ત થાય છે. અમો જયારે વડોદરા ડેપ્યુટી મ્યુનિસીપલ કમિશનર હતા ત્યારે ટીપીના આખરીકરણમાં વિલંબ થતો એટલે ૧૯૯૯માં ટીપી એક્ટમાં સુધારો કરાવડાવી જાહેર હેતુ માટે રસ્તા તેમજ અન્ય આંતરમાળખાકીય સુવિધા માટે જમીન ડ્રાફ્ટ ટીપીના તબક્કાએ કબજો લેવા માટે સુધારો કરાવવામાં આવેલ અને તેનો પ્રથમ અમલ અમોએ વડોદરામાં ભીમનાથ માઈક્રો ટીપી સ્કીમ બનાવી,  ભીમનાથ બ્રીજ પુરો કરી સયાજીગંજથી જેલ રોડનું જોડાણ કરી મહત્વનું નેટવર્ક ઊભુ કરેલ, આજ જોગવાઈઓ અમદાવાદના એસ.પી. રીંગ રોડ પુરો કરવામાં તત્કાલીન ઔડાના ચેરમેન સુરેન્દ્રભાઈ પટેલ દ્વારા લાગુ કરી અમલ કરવામાં આવેલ, આમ ટીપીમાં સમાવિષ્ટ જમીનધારકોના પ્લોટ હોલ્ડર્સને તેમજ નાગરિકોની વિશ્વસનિયતા પેદા કરવા જાહેર હેતુ માટે સૌ પ્રથમ આંતરમાળખાકીય સુવિધામાં રોડ, ગટર અને પાણીની વ્યવસ્થા ઉપલબ્ધ કરવામાં આવે તો લોકોની ટીપીના અમલીકરણમાં વિશ્વસનીયતા ઊભી કરી શકાય. બીજું કે ટીપીના પ્લોટધારકો પાસેથી Incremental Cost તેમજ વિકાસ પરવાનગી / બાંધકામ પરવાનગી માટે જે ચાર્જીસ વસુલ કરવામાં આવે તે રકમ સબંધિત વિસ્તારની ટીપી સ્કીમ માટે earmark નિયત કરી વાપરવી જોઈએ અને હાલ upfront  સ્વરૂપે આ ચાર્જીસ વસુલ કરવામાં આવે છે. બીજું કે ટીપી સ્કીમની કલમ - ૬૭/૬૮ હેઠળ ફાઈનલ ટીપીના પ્લોટના કબજામાં ફેરફાર / સંપાદન કરવાની જોગવાઈ છે. આમાં ફોજદારી કાર્યવાહી સહિતની જોગવાઈ છે