ટાઉન પ્લાનીંગ એક્ટની જોગવાઈઓ પૂરક હોવી જરૂરી

 

- જમીન મહેસૂલ કાયદાઓ અને 

- લોકાભિમુખ માર્ગદર્શન - - એચ.એસ. પટેલ IAS (નિ.)

- માસ્ટર ડેવલપમેન્ટ પ્લાનમાં સમાવિષ્ટ જમીનોમાં બિનખેતીની પરવાનગી ગૌણ કરવી જરૂરી

જમીનના નિયમન માટે પાયાનો કાયદો જમીન મહેસુલ અધિનિયમ-૧૮૭૯ છે. જે તે સમયે અને આજે પણ આ કાયદાનુ સ્વરૂપ નિયમનકારી છે. (Regulating) જમીન એ અગત્યના Cadastral તરીકે સામાજીક, આર્થિક વિકાસમાં મહત્વનું અંગ છે. અંગ્રેજ શાસન વ્યવસ્થા દરમ્યાન ઘડાયેલ આ કાયદાનો મુખ્ય હેતુ જમીન ઉપરનું મહેસુલ ઉઘરાવવુઅને જમીન મહેસુલ એ રાજ્ય સરકારનું જે તે સમયે આવકનું મુખ્ય સાધન હતું તે ઉક્તિ “To collect revenue and administer state” અને તે માટે જે વ્યવસ્થાતંત્ર ઉભું કરવામાં આવ્યું તેમાં સર્વે સેટલમેન્ટ અને તે આધારે રેવન્યુ એકાઉન્ટ મેન્યુઅલ આજે પણ અસ્તિત્વમાં છે અને તેમાં મુખ્યત્વે ગામનો નમુનો નં-૬ હક્ક પત્રકનું રજીસ્ટર (Mutation Register) નમુનો નં-૮ અને ૭ટ૧૨ જમીનના કબજેદાર અને તેમાં થતા ફેરફાર માટે અગત્યનો છે. થોડાક સમય પહેલાં અગાઉ જે જમીનોનું સર્વે થયેલ અને મહેસુલી રેકર્ડ તૈયાર કરેલ, તેમાં રેકર્ડ અદ્યતન કરવાના ભાગરૂપે રી-સર્વે કરવામાં આવ્યું અને જે રેકર્ડ (કમ્પ્યુટરાઈઝ) તૈયાર કરી પ્રમાણિત જાહેર કરવામાં આવેલ છે તે અંગે સમગ્ર રાજ્યમાં સંખ્યાબંધ ક્ષેત્રફળમાં ક્ષતિઓ રહેવા પામેલ છે અને તેનો જાણકારી મુજબ હજુ આખરી શુધ્ધિકરણ થયેલ નથી.

ઉપર્યુક્ત પુર્વભુમિકા આપવાનો આશય ફક્ત જમીન મહેસુલ વ્યવસ્થાપન ક્ષેત્રમાં પ્રવર્તમાન સ્થિતિની જાણકારી આપવાનો છે. મૂળભુત રીતે આપણા દેશ અને રાજ્યમાં આજે પણ જમીન એટલે કૃષિવિષયક સંદર્ભમાં વાત કરવામાં આવે છે અને આજે પણ એ હકિકત છે કે ૬૫% જેટલી વસ્તી ખેતી આધારિત તેમજ સંલગ્ન વ્યવસાયમાં આર્થિક ઉપાર્જનના સાધન તરીકે જોડાયેલ છે. જેમ જેમ શહેરીકરણ / ઔદ્યોગિકરણ થયું તેમ જમીનના ઉપયોગમાં (Land Usage) બદલાવ આવ્યો છે અને ખેતીવિષયક જમીનોનું બિનખેતી વિષયક હેતુ માટે રૂપાંતર થયું છે. 

આજના લેખનો મૂળભુત હેતુ ખેતીની જમીનને બિનખેતી વિષયક હેતુ માટે ફેરવવામાં એટલે કે જમીન મહેસુલ અધિનિયમની કલમ-૬૫ હેઠળની પરવાનગીને એક મોટું સ્વરૂપ આપવામાં આવી રહ્યું છે અને તે ખરેખર ગૌણ  બાબત હોવી જોઈએ તે અંગે સ્પષ્ટતા કરવી છે જમીન મહેસુલ અધિનિયમના કાયદાનો મૂળભુત હેતુ જેમ જણાવ્યો તેમ જમીન ઉપરનું મહેસુલ ઉઘરાવવું તે મહેસુલી તંત્રની કામગીરી છે. એટલે જે જમીન ખેતીવિષયક સદર (હેઠળ) સર્વે નંબરની જમીન છે અને જેનો આકાર (Revenue assessment) નક્કી કરવામાં આવેલ છે તે બિનખેતીવિષયક ઉપયોગ કરવાનો થાય ત્યારે કલેક્ટર / મહેસુલી તંત્રનું કામ ખેતવિષયક જમીનના આકારને બદલે બિનખેતી વિષયક આકાર (મહેસુલ) નક્કી કરવાનો અને વસુલ કરવાનું છે આમ આ બાબત એક ગૌણ પ્રક્રિયા છે. કદાચ જો જમીન નિયંત્રિત સત્તાપ્રકારની (નવીશરત) હોય તો નિયમોનુસાર પ્રિમિયમની રકમ વસુલ કરવાની છે. જ્યારે જુની શરતની (Old Tenure) જમીન હોય તો ફક્ત કલમ-૬૫ની જોગવાઈ હેઠળ બિનખેતી આકાર નક્કી કરવાનો છે અને જાહેર જનતાની જાણકારી માટે એ પણ સ્પષ્ટ કરવામાં આવે છે કે જો જમીન જુની શરતની હોય અને બિનખેતી વિષયક ઉપયોગ કરી દેવામાં આવ્યો હોય તો પણ જમીન મહેસુલ અધિનિયમની કલમ-૬૬/૬૭ હેઠળ આકારના પટ્ટની રકમ લઈ બિનખેતી કૃત્ય નિયમબધ્ધ કરવાની જોગવાઈ છે. 

એટલે ખેતીવિષયક જમીનને જો જમીન ઉપરનું ટાઈટલ ચોખ્ખુ (Clear Title) હોય તો બિનખેતીની પરવાનગીને ગૌણ પ્રક્રિયા અથવા તો ઔપચારીકતાનો ભાગ ગણવો જરૂરી. આજ કાલ Ease of Doing businessના ભાગરૂપે ઘણી બધી પરવાનગીની પ્રક્રિયામાં સરણીકરણ કરવામાં આવ્યું છે અને તે મુજબ બિનખેતીની પ્રક્રિયાને ઓનલાઈન કરવામાં આવી છે. 

પરંતુ મારી પાસે જે  Feedback મળી રહ્યું છે તે મુજબ ટાઈટલ વેરીફીકેશનના ભાગરૂપે ક્ષુલ્લક કારણો બતાવીને જેવાં કે અગાઉની નોંધ રીવીઝનમાં લેવા પાત્ર, ક્ષેત્રફળમાં ફેરફાર, ૧૯૫૧થી શરૂ કરીને ટાઈટલ વેરીફીકેશન, સ્ટેમ્પડયુટી વસુલાત વિગેરેના કારણો રજુ કરી બિનખેતીની મંજુરીની અરજી નામંજુર કરવામાં આવે છે. ખરેખર તો અત્યારે સરકારે જ્યારે રેકર્ડનું કોમ્પ્યુટરાઈઝેશન કરવામાં આવ્યું છે ત્યારે તમામ રેકર્ડ ઓનલાઈન ઉપલબ્ધ છે અને અગાઉની હક્કપત્રકની નોધો જે મંજુર કરવામાં આવી છે તે મહેસુલી અધિકારીઓ દ્વારા કરવામાં આવી છે તે ઘણા વર્ષો બાદ કોઈપણ બાબત Void ab initio શરૂઆતથી જ ગેરકાયદેસર હોય તેવા ગંભીર કેસો જેવાં કે બિનખેડુત હોય તે સિવાયના કારણો રજુ કરી નામંજુર કરવામાં આવે છે તે અંગે રાજ્ય સરકારે કલેક્ટર દ્વારા નામંજુર કરાતા તમામ કેસોની સમિક્ષા કરવી જોઈએ અને ઘણા કિસ્સાઓમાં જે ક્ષતિપૂર્તતી હેઠળ નામંજુર કરવામાં આવ્યુ હોય તે થોડા સમય બાદ મંજુર કરવામાં આવે છે જે મોટાભાગે મહેસુલી રેકર્ડ આધારિત હોય છે. 

આમ બિનખેતીવિષયક પ્રક્રિયાને મોટુ સ્વરૂપ ગણવાને બદલે ઔપચારિકતા સ્વરૂપે સરણીકરણ કરવામાં આવે તે જરૂરી છે.

આ જમીન મહેસુલ સાથેની સંલગ્ન ટાઉન પ્લાનિંગની જોગવાઇઓ અંગે આવતા અંકે વિવરણ કરીશું.

(ક્રમશઃ)