જમીન મિલ્કતના હક્કપત્રકની નોંધો અંગે કાયદાકીય જોગવાઈઓ

 જમીન મિલ્કતના હક્કપત્રકની નોંધો અંગે કાયદાકીય જોગવાઈઓ

લોકાભિમુખ માર્ગદર્શન - એચ.એસ. પટેલ IAS (નિ.)

- મહેસૂલી તંત્ર સીટી સર્વે વિસ્તાર સિવાય પણ પ્રજાહિતમાં પ્રોપર્ટી કાર્ડ આપવાની કામગીરી કરે

જમીન મહેસૂલ અધિનિયમ, ૧૮૭૯માં જમીન વ્યવસ્થાપનના ભાગરૂપે જમીનને લગતું રેકર્ડ તૈયાર કરવા બાબતે પ્રકરણ-૮માં કલમ-૯૫થી ૧૧૭ સુધી જમીનનું સર્વે, એસેસમેન્ટ અને સેટલમેન્ટ (Survey, Assessment, Settlement) એટલે કે જમીનની મોજણી, આકારણી અને જમાબંધી મહેસૂલી શબ્દ પ્રયોગો છે અને જમીન વ્યવસ્થાપનમાં આ પાયાની બાબતો છે. આના આધારે રેવન્યુ એકાઉન્ટ મેન્યુઅલના ગામના નમુના નં. ૧થી ૧૮ તૈયાર કરવામાં આવે છે કે જેમાં સમગ્ર મહેસૂલી ગામનો વહીવટ આવી જાય છે. આમ તો પ્રાથમિક રીતે ખેતીની જમીનના વહીવટ માટે આ નમુનાઓ ઘડવામાં આવેલ અને ૧૯૦૩માં જમીન મહેસૂલ અધિનિયમમાં પ્રકરણ-૧૦ એ ઉમેરવામાં આવ્યું કે જે હક્કપત્રકના નામે Record of Rights ના ઓળખાય છે અને આ સૌથી અગત્યનો નમુના નં. ૬ છે. જેમાં ખેતીની જમીનને લગતા જે પણ વ્યવહાર, વેચાણ, તબદીલી, ગીરો, બોજો વિગેરે તમામની નોંધ ગામના નમુના નં.૬માં (હક્કપત્રકમાં) પાડવામાં આવે છે અને પ્રમાણિત અધિકારીએ નોંધ પ્રમાણિત કર્યા બાદ સબંધિત નમુના નં.૭ માં (૭/૧૨) ફેરફાર કરવામાં આવે છે. આમ હક્કપત્રકએ સૌથી અગત્યનો નમુનો છે. હવે કોમ્પ્યુટરાઈઝેશન થવાને કારણે આ અંગેની નોંધ ઈ-ધરા કેન્દ્રમાં તે જ નમુના હેઠળ થાય છે અને જે તે સમયે તલાટી દ્વારા હસ્તલિખીત નોંધ કરવામાં આવતી અને ફેરફાર પણ હસ્તલિખીત કરવામાં આવતો તેના બદલે હવે કોમ્પ્યુટરાઈઝ સિસ્ટમમાં નોંધ પ્રમાણિત થયે, આપો આપ ફેરફાર સબંધિત નમુના નં.૭ માં થાય છે અને આ પ્રક્રિયાથી મોટાભાગના લોકો પરિચિત છે. પરંતુ ખેતીની જમીન માટે નિભાવવામાં આવતું હક્કપત્રક તેમજ નમુના નં.૭ ને બદલે સીટી સર્વે થયા બાદ જે પ્રક્રિયા અનુસરવામાં આવે છે તેનાથી મોટાભાગના લોકો પ્રોપર્ટી કાર્ડ સિવાય અન્ય બાબતોથી માહિતગાર હોતા નથી.

જમીન મહેસૂલ અધિનિયમના પ્રકરણ-૧૦માં કલમ-૧૨૬થી ૧૩૪ સુધી ગામની અંદર, નગર અને શહેરોમાં આવેલ જમીન અંગે જોગવાઈ છે અને કલમ-૧૨૬માં કલેક્ટરને ગામ, નગર અને શહેરની હદ નક્કી કરવાની જોગવાઈઓ છે. જમીન મહેસૂલ અધિનિયમ-૧૮૭૯ અમલમાં આવ્યો તે પહેલાં મુંબઈ એક્ટ-૧૮૬૩ તરીકે મુંબઈ અને હાલના ગુજરાતમાં અમલમાં હતો અને તેમાં ખેતી સિવાયની અન્ય જમીનો અંગે જોગવાઈ હતી. જેમ ખેતીની જમીનોનું સર્વે થાય અને ત્યારબાદ મહેસૂલી રેકર્ડ લખાય તે રીતે કલમ-૧૨૬ હેઠળ કલેક્ટરશ્રી દ્વારા વિકસીત વિસ્તારો કે જ્યાં મોટાભાગની જમીનો બિનખેતીમાં ફેરવાઈ હોય અને રહેણાંક અને અન્ય ઈમારતો અસ્તિત્વમાં આવ્યા હોય તેવા વિસ્તારોને સીટી સર્વે દાખલ કરવાના હુકમો કરવામાં આવે છે અને પાયાની કામગીરી તરીકે સીટી સર્વેમાં સમાવિષ્ઠ સર્વે નંબરોની માપણી કરવામાં આવે છે અને તમામ મિલ્કતોની હક્ક ચોક્સી (Verification of Rights) માટે Enquiry Officer હક્કચોક્સી અધિકારીની નિમણૂંક કરવામાં આવે છે અને તેઓ દ્વારા સીટી સર્વેમાં સમાવિષ્ઠ મિલ્કત ધારકોને નોટીસ આપી રજૂઆત કરવાની તક આપી હક્કચોક્સી અધિકારી મિલ્કત રજીસ્ટરમાં તેઓનો નિર્ણય નોંધે છે અને જે મિલ્કત રજીસ્ટરમાં ચાલતા નંબર હોય તે મુજબ મિલ્કત કાર્ડ તૈયાર કરવામાં આવે છે. જે સામાન્ય રીતે જનમાનસમાં પ્રોપર્ટીકાર્ડ તરીકે ઓળખાય છે. એકવાર સીટી સર્વેની કામગીરી પૂર્ણ થાય એટલે સબંધિત પેટાવિભાગના પ્રાન્ત અધિકારી દ્વારા આ રેકર્ડ (Promulgate) પ્રમાણિત જાહેર કરવામાં આવે છે અને ત્યારબાદ સબંધિત મિલ્કતના જે પણ ફેરફાર થાય તે સબંધિત પ્રોપર્ટીકાર્ડમાં કરવામાં આવે છે. શહેરી વિસ્તારમાં એવું બને છે કે ઘણીવાર સીટી સર્વે રેકર્ડ જાહેર થયા બાદ પણ મૂળ સીટી સર્વે વિસ્તારમાં સમાવિષ્ઠ સર્વે નંબરોને લગતી નોંધ હક્કપત્રકમાં કરવામાં આવે છે. ખરેખર તો એકવાર સીટી સર્વેનું રેકર્ડ પ્રમાણિત થાય એટલે પ્રાન્ત અધિકારી દ્વારા હક્કપત્રકમાં તેની નોંધ કરવામાં આવે છે એટલે કે હક્કપત્રકમાં પાડવામાં આવતી નોંધ સીટી સર્વે પ્રમોલગેટ થાય એટલે ભીચજી બંધ કરવાની હોય છે. ખરેખર તો આજકાલ મોટા શહેરોમાં વર્ષોથી જ્યાં હાઉસીંગ સોસાયટીઓ બનેલ છે અને રહેણાંકના મકાનોના પ્લોટ, સોસાયટીના, સભ્યોના બદલે એક જ પ્રોપર્ટી કાર્ડમાં ઉપર સોસાયટીનું નામ અને સંયુક્તપણામાં તમામ પ્લોટધારકોના નામ હોય છે. તેના બદલે સહકારી અધિનિયમ મુજબ જે સોસાયટી નોંધાયેલ હોય તેમાં વ્યક્તિગત પ્લોટધારકોના નામ સીટી સર્વેમાં અલગ પ્રોપર્ટીકાર્ડ આપવું જોઈએ કે જેથી પ્લોટધારક તરીકે અલગ કાયદેસરનો દસ્તાવેજ મળી શકે.

સરકારના મહેસૂલ વિભાગના પરિપત્ર મુજબ હવે તમામ ખેતીની જમીન અને બિનખેતી થયેલ જમીનના પ્લોટ સીટી સર્વે થયેલ ન હોય તો પણ રી સર્વે મુજબ અને ડીઆઈએલઆર દ્વારા માપણી થયા બાદ પ્રોપર્ટીકાર્ડ આપવાની સુચનાઓ છે અને હવે જ્યારે રાજ્યની મોટાભાગની જમીનોનું રી સર્વે થયેલ છે. જો કે ક્ષેત્રફળમાં વિસંગતતા હોવાની મોટાપાયે રજૂઆતો છે. પરંતુ જે જે કિસ્સામાં સબંધિત કબજેદાર દ્વારા માન્ય ક્ષેત્રફળ છે તેમાં જે માપણી થયેલ છે તેમાં નવા નમુના નં.૭ માં પ્રિન્ટેડ સર્વે નંબરના ક્ષેત્રફળનો નકશો પણ બતાવવામાં આવે છે. 

જેથી મહેસૂલ વિભાગ દ્વારા લીધેલ નિર્ણય મુજબ સીટી સર્વે સિવાયના વિસ્તારોમાં પણ બિનખેતી થયેલ પ્લોટના પ્રોપર્ટીકાર્ડ આપવાની કામગીરી કરવી જરૂરી છે. જેથી સરકારને પણ કાયમી મહેસૂલી ધારો વસુલ કરવામાં નમુનો નં.૨ પણ અદ્યતન કરી શકાય. આશા રાખવામાં આવે છે કે જાહેર જનતાને ઉક્ત સ્પષ્ટતાથી હક્કપત્રકની જોગવાઈઓ અને સીટી સર્વે વિસ્તારમાં પ્રોપર્ટીકાર્ડની જોગવાઈઓની જાણકારી મળશે. બંને પ્રક્રિયામાં જમીન મહેસૂલ અધિનિયમના હક્કપત્રકની જોગવાઈઓ લાગુ પડે છે.