મૌખિક પુરાવો નોંધાયેલ વેચાણ દસ્તાવેજની ઉપરવટ અસરકારક બની શકે નહીં

 મૌખિક પુરાવો નોંધાયેલ વેચાણ દસ્તાવેજની ઉપરવટ અસરકારક બની શકે નહીં.

જ્યારે જમીન મિલકત વેચાણ વ્યવહાર કરવામાં આવેલ ત્યારે  પક્ષકારો વચ્ચે કાયદેસર રીતે નોંધાયેલ વેચાણ દસ્તાવેજ કરવામાં આવતો હોય છે, ત્યારે અવેજ ચૂકવાયેલ હોવાનું જણાવવામાં આવતું હોય છે અને ત્યારબાદ પાછળથી ઘણાં પક્ષકારો વચ્ચે અવેજની ચુકવણી થયેલ ન હોવાના સંબંધે તકરારો ઉપસ્થિત થતી હોય છે

આવા સંજોગોમાં મિલકત તબદીલી અધિનિયમની કલમ ૫૪ તેમજ નોંધણી અધિનિયમની કલમ ૧૭ ની રૂએ નોંધાયેલ દસ્તાવેજ થાય છે અને તકરાર કરનાર પક્ષકાર દ્વારા કોઈ લેખિત પુરાવાના અભાવમાં મૌખિક રીતે કોઈ બચાવ લેવામાં આવે તો તેવા સંજોગોમાં તેવા મૌખિક પુરાવા |નોંધાયેલ વેચાણ દસ્તાવેજની ઉપરવટ અસરકારક બની શકે નહીં.

ઉપર વર્ણવ્યા મુજબ "મૌખિક પુરાવો નોંધાયેલ વેચાણ દસ્તાવેજની ઉપરવટ અસરકારક બની શકે નહીં" તેવો સિદ્ધાંત નામદાર સુપ્રીમ કોર્ટ (ખંડપીઠ) દ્વારા દામોદર નારાયન સાવલે (મૃતક) કાનૂની પ્રતિનિધિઓ થકી વિરુદ્ધ તેજરાવ બાજીરાવ મ્હાસ્કે અને બીજાઓ, સિવિલ અપીલ નં.૯૩૦/૨૦૨૩ કામે તા.૦૪/૦૫/૨૦૨૩ ના રોજ આખરી હુકમ કરી પ્રસ્થાપિત કરવામાં આવેલ છે (લેન્ડ લોઝ જજમેન્ટસ, વોલ્યુમ-૧, ઈશ્યૂ-૪, એપ્રિલ-૨૦૨૪, પાના નં.૩૨૪) આ કેસની ટૂંકમાં હકીકત નીચે મુજબ છે.

પ્રશ્નવાળી જમીન મૂળ બીજા પ્રતિવાદીએ મૂળ વાદીની તરફેણમાં નોંધાયેલ વેચાણ દસ્તાવેજ થકી વેચાણે આપેલ અને ત્યારબાદ બીજા પ્રતિવાદીએ તેમના શાંતિપૂર્ણ કબજામાં ખલેલ કરવાનું શરૂ કર્યું ત્યારે વાદીએ ટાઇટલના આધારે કબજા માટે દાવો કરેલ. જે કામે ટ્રાયલ કોર્ટે એવું તારણ આપી દાવો રદ કરેલ કે, વાદીએ દાવો કર્યા મુજબ દાવાવાળું ખેતર ખરીધું નહોતું, એ કે તેઓ એવું સાબિત કરવામાં નિષ્ફળ ગયા હતા કે, વેચાણ દસ્તાવેજ બીજા પ્રતિવાદીની કાનૂની જરૂરિયાત બદલ કરવામાં આવ્યો હતો. વધુમાં તે એવા તારણ ઉપર આવી હતી કે, વેચાણ દસ્તાવેજ એક બનાવટી દસ્તાવેજ હતો અને તે નાણાં ધીરવાના વ્યવહાર પેટે જામીનગીરી તરીકે જ કરવામાં આવ્યો હતો અને મૂળ દાવો રદ કરવામાં આવ્યો હતો. વાદીએ ટ્રાયલ કોર્ટના હુકમને પડકારતી અપીલ પહેલી એપેલેટ કોર્ટ સમક્ષ દાખલ કરેલ. જે કામે પહેલી એપેલેટ કોર્ટે એવું ઠરાવ્યું હતું કે, બીજા પ્રતિવાદી એવું સાબિત કરવામાં નિષ્ફળ ગયા હતા કે, વેચાણ દસ્તાવેજ નામનો જ હતો, પરિણામે અપીલ મંજૂર કરવામાં આવી હતી અને ટાઇટલ આધારિત કબજાના દાવામાં વાદીની તરફેણમાં હુકમનામું કરવામાં આવેલ. જે ચુકાદા અને હુકમનામાથી નારાજ થઈને મૂળ બીજા પતિવાદીએ હાઈકોર્ટ સમક્ષ અપીલ દાખલ કરેલ અને હાઇકોર્ટે ટ્રાયલ કોર્ટનો ચુકાદો માન્ય રાખેલ. જે હાઈ કોર્ટના હુકમ વિરુદ્ધ હાલની આ અપીલ નામદાર સુપ્રીમ કોર્ટ સમક્ષ મૂળ વાદી દ્વારા દાખલ કરવામાં આવેલ. નામદાર સુપ્રીમ કોર્ટે આ સ્થિતિના પરિપેક્ષમાં મિલકત તબદીલી અધિનિયમની કલમ-૫૪ હેઠળ આપવામાં આવેલ "વેચાણ"ની વ્યાખ્યાનો સંદર્ભ લીધેલ કે જે, ૫૪. 'વેચાણ'ની વ્યાખ્યા - "વેચાણ" એ ચૂકવવામાં આવેલ અથવા ચૂકવવાનું વચન અપાયેલ હોય અથવા આંશિક રીતે ચૂકવવામાં આવેલ અને આંશિક રીતે ચૂકવવાનું વચન અપાયેલ હોય તેવી કિંમતના બદલામાં માલિકી હક્કની તબદીલી છે.

"તબદીલી" એવો શબ્દ એક વિસ્તૃત અર્થમાં છે અને "વેચાણ" એક વિશેષ શબ્દ છે. મિલકત તબદીલી અધિનિયમ હેઠળની વ્યાખ્યાને ધ્યાને લેતાં, વેચાણ મિલકતમાં રહેલ અધિકારની એક વ્યકિત તરફથી બીજી વ્યક્તિને કરાયેલ તબદીલીનું પૂર્વાનુમાન કરે છે અને બીજા શબ્દોમાં, વેચાણમાં મિલકતનો મલકતનો માલિકીહક્ક તબદીલ થાય છે. મિલકત તબદીલી અધિનિયમની કલમ-૫૪ તેમજ ભારતીય નોંધણી અધિનિયમ, ૧૯૦૮ ની કલમ-૧૭ નું સંયુક્ત વાંચન આદેશ આપે છે કે, રૂ.૧૦૦/- થી વધારે કિંમતની કોઈ જમીનના માલિકીહક્કની તબદીલીને નોંધાયેલ દસ્તાવેજ થકી અસર આપવી જોઈશે, તેથી એક નોંધાયેલ દસ્તાવેજ થકી કરાયેલ રૂ. १००/- થી વધુ કિંમતની જમીનની તબદીલી સંબંધિત મિલકતમાં વેચાણકર્તા જે ધરાવતો હતો તે તમામ અધિકારોનીતબદીલી સૂચિત કરે છે.

નામદાર સુપ્રીમ કોર્ટે નોંધાયેલ વેચાણ દસ્તાવેજની વિરુદ્ધ બીજા પ્રતિવાદી/હાલના પ્રથમ બચાવકર્તાની રજૂઆતોના પરિપેક્ષમાં, તેની નોંધણીની તેમજ તે કરાયાની હકીકતની કબૂલાતની નોંધ લેતા પુરાવા અધિનિયમની કલમો ૯૧ અને ૯૨ નો સંદર્ભ લવાનું જ ઉચિત છે. ચોક્કસપણે મૌખિક પુરાવો એવું દર્શાવવા માટે ગ્રાહ્ય છે કે, દસ્તાવેજમાં આવરી લેવાયેલ કરારનો ક્યારેય અમલ કરવાનો ઈરાદો રખાયો નહોતો, પરંતુ તે અમુક આકસ્મિક હેતુ માટે કરવામાં આવ્યો હતો, પરંતુ હાઈકોર્ટના ચુકાદામાં રહેલ વિશેષ તારણના પરિપેક્ષમાં કે જે બીજા પ્રતિવાદીની તરફેણમાં છે, તે એ પ્રમાણે કે બીજા પ્રતિવાદીનો સતત બચાવ એવો છે કે તેઓએ રૂ. ૩,૦૦૦/- ના કુલ અવેજ બદલ વેચાણ દસ્તાવેજ થકી એક એકર જમીનનું વેચાણ કરેલ છે અને પ્રથમ પ્રતિવાદીની તરફેણમાં તા.૦૪/૦૭/૧૯૭૮ ના રોજનો વેચાણ દસ્તાવેજ કર્યાની કબૂલાત તેમજ કથિત વેચાણ દસ્તાવેજ રદ કરાયાનું સાબિત કરતા રેકર્ડ ઉપરના કોઈ પુરાવાના અભાવમાં તેમજ એવી હકીકતના પણ પરિપેક્ષમાં કે પ્રથમ પ્રતિવાદી પણ સહદસ્તાવેજકર્તા છે, તેમ હોઈ, તા.૦૪/૦૭/૧૯૭૮ ના રોજના વેચાણ દસ્તાવેજ વડે આવરી લેવાયેલ વેચાણ વ્યવહારને સંબંધિત બહારના પુરાવામાં દાખલ થવાનું ઉચિત કે જરૂરી માનતા નથી. અહીં એ નોંધવું જોઈએ કે, મિલકત તબદીલી અધિનિયમની કલમ ૫૪ તેમજ નોંધણી અધિનિયમની કલમ ૧૭ ની રૂએ તેમજ કારણ કે, સ્થાવર મિલકત રૂ.૧૦૦/- થી વધુ મૂલ્યની હતી, વેચાણ દસ્તાવેજના લખાણમાં ઉતારવામાં આવ્યો હતો અને નોંધવામાં આવ્યો હતો. પક્ષકારોનો ઈરાદો પણ નોંધાયેલ દસ્તાવેજમાં વિશેષ રૂપે પ્રતિબંધિત થાય છે અને તે સાથે જ, વળી તેમાં ગર્ભિત રીતે પણ ટાઇટલ અને માલિકીહક્ક પસાર નહીં કરવાનો વિરુદ્ધનો ઈરાદો પ્રદર્શિત કરતું કશુંય નથી. બીજા શબ્દોમાં ટાઈટલ પસાર થવાના પ્રશ્નનો નિર્ણય કરવામાં જરૂરી એવા વામા જરૂરી આસપાસના સંજોગો તેમજ પક્ષકારોની વર્તણુંકને ધ્યાને લેવાનો પ્રશ્ન માત્ર ત્યારે ઉપસ્થિત થશે, કે જયારે દસ્તાવેજના લખાણો અનિર્ણાયક તેમજ સંદિગ્ધ હોય. બીજા પ્રતિવાદીનો મૌખિક પુરાવો આ કેસની હકીકતો, સંજોગો તેમજ રેકર્ડ ઉપરના પુરાવામાં પહેલી એપેલેટ કોર્ટ દ્વારા ઠરાવાયા મુજબ નોંધાયેલ દસ્તાવેજની ઉપરવટ અસરકારક બની શકયો ન હોત. આમ, નામદાર સુપ્રીમ કોર્ટના ઉપરોક્ત ચુકાદાઓને ધ્યાને લેતા એવું કહી શકાય શકાય કે, મૌખિક પુરાવો નોંધાયેલ વેચાણ દસ્તાવેજની ઉપરવટ અસરકારક બની શકે નહીં.