કોઇપણ જમીન / મિલકતના ટાઈટલ્સ ક્લિયર માટે કઇ બાબતોની ચકાસણી કરવી જોઇએ?

તમારી જમીન, તમારી મિલકત >

 નિલેશ વી. ત્રિવેદી (એડવોકેટ)

 કોઇપણ જમીન કે મિલકતનું વેચાણ ત્યારે જ થઇ શકે કે જ્યારે એ બોજા-વિવાદ-વાંધા, હક્ક-દાવા વિનાની અને સંપૂર્ણ માર્કેટેબલ હોય. એ માટે જે તે મિલકતનું ટાઇટલ ક્લિયર હોવાની આવશ્યકતા છે. મિલકતની ખરીદી પહેલાં તેના ટાઇટલ્સની ચકાસણી એટલા માટે કરવી અનિવાર્ય હોય છે કે વેચાણ, ફેરફાર નોંધ કે તબદિલી પછી તેનેમાટેની કોઇ કાનૂની ગૂંચવણ ઊભી ન થાય. જમીન-મિલકતના ક્લિયર ટાઇટલ્સ માટે જે તે ચકાસણી આવશ્યક હોય છે. તેમા કઇ કઇ બાબતોની ચકાસણી કરવી આવશ્યક છે, તે જોઇએ:

(૧) સંબંધિત - સબ રજિસ્ટ્રાર / સત્તાવાળાઓ પાસેથી સ્થાવર મિલક્ત અંગે થયેલી નોંધણી-લખાણોની વહેવારની નોંધણીની છેલ્લા ૩૦ વર્ષની વિગતોની સંપૂર્ણ સર્ચરિપોર્ટ ( ઈન્ડેકસ-૨ વિગેરે ) મેળવવો. 
(૨)સિટી સર્વે કચેરી, રેવન્યૂ અધિકારીની કચેરીમાંથી ગામ નમૂનો ૭/૧૨ તથા તમામ ફેરફાર નોંધ, (ગામ નમૂનો-૬) સીટી સર્વે રેકર્ડ ઓછામાં ઓછા છેલ્લા ત્રીસ વર્ષની વિગતો.
(૩)ટાઈટલ અંગેના મૂળ લખાણો / દસ્તાવેજો તપાસવા.
(૪)લખાણો / દસ્તાવેજોમાં કોઈ પ્રતિબંધકર્તા લખાણ ઈઝમેન્ટના અધિકારની ચકાસણી કરવી.
(૫)હક્કદદાવાઓ આમંત્રિત કરતી દૈનિકપત્રમાં જાહેર નોટિસ આપવી.
(૬) જમીન/મિલક્ત સ્વતંત્ર માલિકીની છે કે ભાડાપટ્ટાવાળી છે? લીઝ હોલ્ડની શરતો અને સમય મર્યાદા તપાસવી.
(૭)ડિસ્ટીકટ લેન્ડ રેકર્ડ/સીટી સર્વે થયેલ માપણી અંગે આંકડાવાળી સનદ જોવી.
(૮)ખેતી / બિનખેતીની જમીન અંગે કલેક્ટર / સંબંધિત અધિકારીઓના આદેશો ( ઓર્ડર ) ની પ્રમાણિત નકલ.
(૯)આદેશ (ઓર્ડર)ની કાયદેસરતા, સમયમયીદા ( વેલિડીટી ) તથા તે હુકમની શરતો ચકાસો.
(૧૦) મેળવેલા ઝોનિંગ સર્ટિફિકેટ પ્રમાણે બાંધકામની પરવાનગી મળી શકે તેમ છે કે કેમ?
(૧૧)મિલકતનું બાંધકામ અધિકૃત ( પરવાનગી મેળવી કરેલ ) છે કે કેમ ? (ક) મંજુર થયેલ બાંધકામના પ્લાન અને રજાચિઠ્ઠી (ખ) થયેલું બાંધકામ મંજૂર થયેલ પ્લાન મુજબનું છે કે કેમ ? (ગ) વસવાટની પરવાનગી ( બી.યુ. પરમીશન ) મળેલી છે કે કેમ?
(૧૨)જો ટાઉન પ્લાનિંગ સ્કીમ અન્વયે જમીન/મિલકતને અસર થતી હોય તો “બી” ફોર્મ, “એફ” ફોર્મ તથા પાર્ટ પ્લાન તથા કબજા ફેરફારની વિગત.
(૧૩)જમીન ગણોતધારા અન્વયેની જૂની શરતની છે કે નવી શરતની ? જો નવી શરતની હોય તો પ્રિમિયમ ભરીને ખેડૂત અથવા બિનખેડૂતે વેચાણ માટે પરવાનગીનો હૂકમ.
(૧૪)સ્થળ પરના કબજાની પરિસ્થિતિ.
(૧૫)જમીનને ટુકડા ધારાની જોગવાઈ લાગુ પડે છે કે કેમ ? તેની ચકાસણી કરી.
(૧૬) જમીન અનુસૂચિત જાતિ/અનુસૂચિત જનજાતિ હોય તો વેચાણ અંગેની પરવાનગી મળવાની શકયતાઓ તપાસો.
(૧૭) પાવર ઓફ એટર્નીમાં જમીન/મિલક્ત વેચાણ કરવાની સહિતની સત્તાઓ છે કે કેમ ? પાવર ઓફ એટર્ની યોગ્ય વ્યક્તિએ કરી આપેલો છે કે કેમ ? હાલમાં પાવર ઓફ એટર્ની જારી અને ચાલુ છે કે કેમ ? રજિસ્ટર્ડ પાવર ઓફ એટર્ની યોગ્ય કિંમતના સ્ટેમ્પ ભરપાઈ કરેલા સર્ટિફેકેટની ચકાસણી.
(૧૮) મિલકતનો દરજજો (સ્ટેટસ) ક્યો છે ? અવિભક્ત હિન્દુ પરિવાર / ભાગીદારી / વ્યક્તિગત / કંપની / સહકારી મંડળી / બિન-ધંધાકીય કોર્પોરેશન વગેરે. (અ) એચ.યુ.એફ. સમાંશીત સભ્યો, તમામ વારસદારોની વિગત તથા તલાટીનું સર્ટિફાઈડ કરેલું પેઢીનામું મેળવવું. સગીર વ્યક્તિના વતી
વહીવટ/વેચાણ કરવાની પરવાનગી સક્ષમ અદાલતે આપેલ છે કે કેમ ? સક્ષમ કોર્ટનું વાલી નિયુકિતનું પ્રમાણપત્ર મેળવેલ છે કે કેમ ?
(બ) રજિસ્ટર્ડ ભાગીદારી દસ્તાવેજ તથા ભાગીદારી પેઢીનું રજિસ્ટ્રારનું સર્ટિફિકેટ ( નોંધણી પ્રમાણપત્ર ) તેમજ વેચાણ વ્યવહાર અંગે તમામ ભાગીદારોની સંમતિ પત્ર, ઓથોરીટી પત્ર.
(ક) કંપનીની જમીન/મિલક્ત હોય તો કંપનીની બોર્ડ ઓફ & ડિરેકટર્સ/જનરલ બોર્ડના જમીન/મિલક્ત વેચાણ કરવાના રેઝોલ્યુશન અને સહી કરનાર વ્યક્તિની કાયદાકીય પ્રક્રિયા મુજબ અધિકૃત નિયુકિત પત્ર/6 ઠરાવ.
(ડ) જમીન/મિલક્ત કો.ઓ. હાઉસિંગ સોસાયટી અગર સર્વિસ સોસાયટી / નોન-ટ્રેડિંગ કોર્પોરેશન/પ્રાઈવેટ લિમિટેડ કંપની હેઠળ હોય તો સંસ્થાનું નોંધણી પ્રમાણપત્ર, બાયલોઝ મેમોરન્ડમ એન્ડ આર્ટિકલ્સ ઓફ એસોસિયેશન, શેર સર્ટિફેકેટ, એલોટમેન્ટ લેટર, નો-ડયુ-સર્ટિફિકેટ,
-ઓબ્જેકશન સર્ટિફિકેટ, અધિકૃત વ્યકિતનો ઓથોરિટી પત્ર, ઠરાવો, રેઝોલ્યુશન મેળવી ચકાસણી કરો.
(૧૯)અગાઉ કોઈપણ વ્યકિત કે સંસ્થા સાથેના કોઈપણ પ્રકારના હકકો આપતા કરાર કે લખાણ.
(૨૦)જમીન/મિલક્ત અંગે કોઈ કોર્ટ કચેરીમાં તકરાર, દાવા કાનૂની કાર્યવાહી ચાલુ છે કેમ અને દરમિયાન કે કાયમી મનાઈહુકમ ફરમાવવામાં આવેલો છે કે કેમ ?
(૨૧) કોઈ ટાંચ ( એટેચમેન્ટ ), વેચાણ વેરા, આવડવેરા, સુધરાઈના વેરા જેવા કોઈ સરકારી ચુકવણાની રસીદ વગેરે ચકાસો.
(૨૨) મિલકતમાં લીઝ, ભાડે, ગીરો, ચાર્જ લિયન કે લાયસન્સ વગેરેને આધીન છે કે કેમ ?
(૨૩)વંશ / વારસો અંગેના હકક, હિત અધિકારને લગતા અને વારસાઈનાં ટાઈટલ્સ ચકાસો. સગીરના હક્કની વ્યવસ્થા અગર કોર્ટના હુકમની વિગત.
(૨૪)વિલ (વસિયતનામા)થી જમીન/મિલકત પ્રાપ્ત થયેલી હોય તો વિલ (વસિયતનામા)ની નકલ મેળવી તેમાં કોઈ પ્રતિબંધકર્તાની જોગવાઈ છે કે કેમ તેની ચકાસણી કરો. કોર્ટમાંથી વારસાઈ સર્ટિફિકેટ અગર પ્રોબેટ મેળવેલ છે કે કેમ ?
(૨૫)સરકારી જંત્રી મુજબ જમીન / મિલકતની આંકેલી કિંમતની ચકાસણી કરો.
(૨૬)જમીન/મિલકતનો દસ્તાવેજ અંગે યોગ્ય કિંમતની ચકાસણી કરી તે ૫૨ પૂરતી સ્ટેમ્પ ડયુટી વપરાયેલી છે કે કેમ ? તે અગાઉના કોઈ દસ્તાવેજ સબ-રજિસ્ટાર સમક્ષ કે સ્ટેમ્પ ડયુટી વેલ્યુએશન કચેરી સમક્ષ પડતર છે કે કેમ?

પ્રશ્નઃ૧: કોઈ ખેડૂત/ખાતેદાર પોતાની જમીન વેચાણ/તબદિલ કરવા માગતો હોય તો તે અંગે તેણે કઈ બાબતો ધ્યાનમાં લેવી જોઈએ ?
પ્રશ્નકર્તા : રાજેન્દ્ર શેઠ)
જવાબઃ ખેડૂત અગર ગણોતિયો પણ જે તે વિસ્તારના ટોચમર્યાદા કરતાં જમીન વધતી હોય તો આવી વધારાની ખેતીની જમીન વેચાણ રાખી શકે નહીં. જુના મુંબઈ રાજયના વિસ્તારમાં ગણોતધારાની
કલમ ૬૩3 અન્વયે, કચ્છમાં કચ્છ-ગણોતધારાની કલમ ૮૯ હેઠળ અન્વયે તથા જુના સૌરાષ્ટ્ર રાજયના વિસ્તારમાં સૌરાષ્ટ્ર ઘરખેડ ગણોત પતાવટ અને ખેતીની જમીન અંગેના ૧૯૪૯ ના કાયદાની કલમ ૫૪, અમલી કરવામાં આવી છે. તેમાં ખેતીની જમીન બિનખેડૂતને તબદિલ/વેચાણ કરવા ઉપર પ્રતિબંધ છે.

પ્રશ્નઃરઃ કોઈ બિનખેડૂતે જાતખેતી કરવા માટે જમીન વેચાણથી રાખવી હોય તો કોઈ જોગવાઈ છે ? (પ્રશ્નકર્તા : નિરંજન ભટ્ટ)
જવાબઃ કોઈ બિનખેડૂત જો ખેતીના હેતુ માટે જમીન વેચાણથી રાખવા માગતો હોય તો નાયબ ક્લેક્ટરશ્રી/કલેક્ટર શ્રી તરફથી ઠરાવવામાં આવે છે તેવી શરતોએ વેચાણ, બક્ષીસ, પટા અથવા ગિરોથી તે બાબતનું પ્રમાણપત્ર મેળવી રાખી શક્શે. જે અંગે જરૂરી વિગતો બાબત ધ્યાનમાં રાખીને સક્ષમ અધિકારી નિર્ણય લે છે અને પોતાને સંતોષ થાય તો જ આવી પરવાનગી આપે છે.

પ્રશ્ન:૩ઃ કોઈ ખેડૂત/આદિવાસી ખેડૂત પોતાની જમીન અન્ય ખેડૂતને તબદિલ કરવી હોય તો કોઈ બાબતમાં નિયંત્રણ છે? ( પ્રશ્નકર્તા : વિનોદ સોની )
જવાબઃ ગુજરાતના અનુસૂચિત વિસ્તાર તરીકે જાહેર થયેલા વિસ્તારમાં કોઈ આદિવાસીએ ધારણ કરેલી કે તેમને સરકારે જાતખેતી માટે આપેલી ખેતીની કે બિનખેતીની જમીન બીજી કોઈ વ્યકિતને ભલે તે ખેડૂત હોય કે આદિવાસી હોય પરંતુ ક્લેક્ટરશ્રીની પૂર્વ મંજુરી વિના તબદીલ કે વેચાણ થઈ શક્તી નથી અને જો આવી કાર્યવાહી પૂર્વમંજુરી સિવાય થઈ હોય તો ગેરકાયદેસર છે. આમાં ખેતી વિષયક હેતુ માટે લોન લેવા સહકારી કે જમીન વિકાસ બેન્કને જમીન તારણ આપવાનો સમાવેશ થતો નથી.