સુપ્રીમ કોર્ટે પુનરોચ્ચાર કર્યો છે કે સ્થાવર મિલકતના વેચાણ માટેનો કરાર, માન્ય વેચાણ દસ્તાવેજ ન થાય ત્યાં સુધી, મિલકત પર કોઈ હક અપાવતો નથી.

 સુપ્રીમ કોર્ટે પુનરોચ્ચાર કર્યો છે કે સ્થાવર મિલકતના વેચાણ માટેનો કરાર, માન્ય વેચાણ દસ્તાવેજ ન થાય ત્યાં સુધી, મિલકત પર કોઈ હક અપાવતો નથી.

કોર્ટે સ્પષ્ટતા કરી હતી કે માલિકીના હકો ફક્ત કન્વેયન્સ ડીડની નોંધણી પર જ ટ્રાન્સફર થાય છે, અને વેચાણ માટેનો અધૂરો કરાર હાલના મકાનમાલિક-ભાડૂઆત સંબંધને સમાપ્ત કરતો નથી.

ન્યાયાધીશ સંજય કરોલ અને ન્યાયાધીશ મનોજ મિશ્રાની બેન્ચે અવલોકન કર્યું, " સ્થાવર મિલકતના હસ્તાંતરણ અધિનિયમ, ૧૮૮૨ ની કલમ ૫૪ મુજબ, સ્થાવર મિલકતના વેચાણ માટેનો કરાર એ એક કરાર છે જેમાં આવી મિલકતનું વેચાણ પક્ષકારો વચ્ચે નક્કી થયેલી શરતો પર થશે. તે પોતે જ આવી મિલકતમાં કોઈ રસ પેદા કરતું નથી અથવા તેના પર કોઈ ચાર્જ લગાવતું નથી. આમ, જો ચોક્કસ કામગીરી માટેનો દાવો નક્કી કરવામાં આવે તો પણ, દાવાની મિલકતના કબજાના સ્થાનાંતરણ માટે કોઈ ચોક્કસ હુકમનામું વિના, તે ફક્ત ત્યારે જ લાગુ કરી શકાય છે જ્યારે કોર્ટ ચુકાદા-દેવાદારને દાવો મિલકત ડિક્રી ધારકને સોંપવાનો નિર્દેશ આપે. નોંધણી પછી જ ટાઇટલનું ટ્રાન્સફર એકથી બીજામાં થશે."

કોર્ટ પંજાબ અને હરિયાણા હાઈકોર્ટના આદેશ અને ચુકાદા સામે દાખલ કરાયેલી સિવિલ અપીલની સુનાવણી કરી રહી હતી, જેમાં તેણે પૂર્વ પંજાબ શહેરી ભાડા પ્રતિબંધ અધિનિયમ, ૧૯૪૯ ની કલમ ૧૫(૫) હેઠળ પ્રતિવાદી દ્વારા દાખલ કરાયેલ સિવિલ રિવિઝન નંબર ૭૫૫૦ ઓફ ૨૦૧૨ ને મંજૂરી આપી હતી અને અપીલ અધિકારી દ્વારા પુષ્ટિ કરાયેલ ભાડા નિયંત્રક દ્વારા પસાર કરાયેલ ખાલી કરાવવાના આદેશને રદ કર્યો હતો.

કેસની પૃષ્ઠભૂમિ આ કેસ ત્યારે શરૂ થયો જ્યારે અપીલકર્તા, એક વિવાદિત મિલકતના માલિક, એ પૂર્વ પંજાબ શહેરી ભાડું પ્રતિબંધ અધિનિયમ, ૧૯૪૯ ની કલમ ૧૩ હેઠળ ખાલી કરાવવાની અરજી દાખલ કરી. તેમણે દાવો કર્યો હતો કે પ્રતિવાદીને જૂન ૨૦૦૭ માં ૫,૦૦૦ રૂપિયાના માસિક ભાડા પર ભાડૂઆત તરીકે સામેલ કરવામાં આવ્યો હતો. ત્યારબાદ, ૩ ઓક્ટોબર, ૨૦૦૭ ના રોજ વેચાણ માટેનો કરાર કરવામાં આવ્યો, જેમાં વેચાણ કરારના અમલ માટે ૩૦ નવેમ્બર, ૨૦૦૭ ની સમયમર્યાદા લંબાવવામાં આવી. જોકે, પ્રતિવાદી પાલન કરવામાં નિષ્ફળ ગયો, જેના કારણે ચોક્કસ કામગીરી માટે હુકમનામું બહાર પાડવામાં આવ્યું, જે બાકીની રકમ ચૂકવવામાં ન આવતાં સમાપ્ત થઈ ગયું.

ઓગસ્ટ 2007 થી ભાડું ન ચૂકવવાનો આરોપ લગાવીને, અપીલકર્તાએ મકાન ખાલી કરાવવા અને બાકી રકમ વસૂલવાની માંગ કરી હતી. ભાડા નિયંત્રકે અપીલકર્તાની તરફેણમાં ચુકાદો આપ્યો, મકાનમાલિક-ભાડૂઆત સંબંધ સ્થાપિત કર્યો અને મકાન ખાલી કરાવવાનો આદેશ આપ્યો. અપીલ અધિકારી દ્વારા આને સમર્થન આપવામાં આવ્યું હતું પરંતુ બાદમાં હાઇકોર્ટ દ્વારા તેને રદ કરવામાં આવ્યું હતું, જેણે ઠરાવ્યું હતું કે વેચાણ કરારને કારણે કોઈ ભાડૂઆત અસ્તિત્વમાં નથી.કોર્ટના અવલોકનો કોર્ટે, હાઈકોર્ટના નિર્ણયનું વિશ્લેષણ કરતી વખતે, ભાર મૂક્યો કે:

૧. લેખિત કરાર વિના ભાડુઆત અસ્તિત્વમાં હોઈ શકે છે: સર્વોચ્ચ અદાલતે ઠરાવ્યું હતું કે ભાડાની નોંધનો અભાવ મકાનમાલિક-ભાડૂઆત સંબંધને નકારી શકતો નથી, જે મૌખિક હોઈ શકે છે અને પુરાવા દ્વારા સમર્થિત હોઈ શકે છે.

2. વેચાણ કરાર ભાડાપટ્ટો સમાપ્ત કરતો નથી: વેચાણ કરાર માલિકી હકો બનાવતો નથી જ્યાં સુધી માન્ય વેચાણ દસ્તાવેજ અમલમાં ન આવે. પ્રતિવાદી દ્વારા હુકમનામાની શરતો પૂર્ણ કરવામાં નિષ્ફળતાનો અર્થ એ થયો કે કોઈ પણ માલિકી હક પસાર થયો નથી.

૩. રિવિઝનલ પાવર્સ લિમિટેડ: હાઈકોર્ટે ભાડા નિયંત્રક અને અપીલ અધિકારીના સમવર્તી તથ્યપૂર્ણ તારણોમાં દખલ કરીને તેના અધિકારક્ષેત્રનો અંત લાવ્યો, જેમણે પુરાવાના આધારે ભાડૂઆત સ્થાપિત કરી હતી.

મિલકત ટ્રાન્સફર અધિનિયમ, ૧૮૮૨ ની કલમ ૫૪ નો ઉલ્લેખ કરીને, કોર્ટે પુનરોચ્ચાર કર્યો કે માત્ર વેચાણ કરાર માલિકીનું હસ્તાંતરણ કરતું નથી અથવા ભાડાપટ્ટાના અધિકારોમાં ફેરફાર કરતું નથી સિવાય કે યોગ્ય પરિવહન અમલમાં મૂકવામાં આવે. ચોક્કસ કામગીરી માટેનો હુકમનામું અધૂરો રહ્યો હોવાથી, મકાનમાલિક-ભાડૂત સંબંધ અકબંધ રહ્યો.

પરિણામે, કોર્ટે પંજાબ અને હરિયાણા હાઈકોર્ટના ચુકાદાને રદ કર્યો અને ભાડા નિયંત્રક દ્વારા પસાર કરાયેલ અને અપીલ અધિકારી દ્વારા સમર્થન આપેલા ખાલી કરાવવાના આદેશને પુનઃસ્થાપિત કર્યો.

"તાત્કાલિક કેસમાં, સ્વીકાર્ય છે કે, ચોક્કસ કામગીરી માટેનો હુકમનામું એક શરતી હુકમનામું હતું અને હુકમનામું ધારક (અહીં પ્રતિવાદી) શરત પૂરી કરવામાં નિષ્ફળ ગયો હતો અને તેથી, હુકમનામું કન્વેયન્સમાં પરિણમી શક્યું નહીં. આવા સંજોગોમાં, અપીલકર્તા પાસેથી પ્રતિવાદીને મિલકતનું ટ્રાન્સફર થયું ન હતું," બેન્ચે નોંધ્યું.

કોર્ટે એવો ઠરાવ કર્યો હતો કે મકાનમાલિક-ભાડૂઆત સંબંધ ત્યાં સુધી ચાલુ રહે છે જ્યાં સુધી માન્ય વેચાણ દસ્તાવેજ અમલમાં ન આવે, અને પ્રતિવાદીના દાવાને નકારી કાઢ્યો હતો કે ચોક્કસ કામગીરી હુકમનામાથી ભાડૂઆત સમાપ્ત થઈ ગઈ હતી. "... મિલકત ટ્રાન્સફર અધિનિયમ, 1882 ની કલમ 111(d)3 મુજબ પક્ષકારો વચ્ચે મકાનમાલિક-ભાડૂઆત સંબંધ સમાપ્ત થયો ન હતો. પરિણામે, હાઇકોર્ટ પાસે નીચેની બે અદાલતો દ્વારા પરત કરાયેલા તથ્યોના સમવર્તી તારણોને રદ કરવાનું કોઈ સારું કારણ નહોતું," તેણે અવલોકન કર્યું.

તદનુસાર, અપીલ મંજૂર કરવામાં આવી હતી અને હાઇકોર્ટના ચુકાદાને રદ કરવામાં આવ્યો હતો.

કારણ શીર્ષક: સોમ નાથ વિ. રવિન્દર કુમાર [સિવિલ અપીલ નં. ૪૪૮૪ ઓફ ૨૦૨૫

ઑર્ડર વાંચવા/ડાઉનલોડ કરવા માટે અહીં ક્લિક કરો