જમીન મહેસુલ અધિનિયમ અંતર્ગત બિનખેતી પ્રક્રિયાના સરળીકરણના બદલે જોગવાઈઓ નાબુદ કરવી જરૂરી

Share this post:

જમીન મહેસુલ અધિનિયમ અંતર્ગત બિનખેતી પ્રક્રિયાના સરળીકરણના બદલે જોગવાઈઓ નાબુદ કરવી જરૂરી.

લોકાભિમુખ માર્ગદર્શન - એચ.એસ. પટેલ IAS (નિ.)

- 'રાજ્ય સરકાર સાચા ખેડુત ખાતેદારો માટે 'Land Title' 'જમીન સર્તાપણ' કાયદો ઘડવાની જરૂરિયાત'

ગતાંકથી ચાલુ...

ગત લેખમાં જમીન મહેસૂલ અધિનિયમની કલમ-૬૫ હેઠળની બિનખેતીની પરવાનગી કયા સંજોગોમાં અને કયા આશયથી -૧૮૭૯માં જ્યારે કાયદો ઘડવામાં આવ્યો ત્યારે રાખવામાં આવેલ અને તે ઔપચારિકતા એટલા માટે હતી અને આજે બદલાતા જતા સંજોગોમાં ખાસ કરીને જ્યારે વિકાસની પ્રક્રિયામાં ખેતવિષયક ઉપયોગને બદલે રહેણાંક, ઔદ્યોગિક, વાણિજય વિષયક અને શહેરીકરણને કારણે જમીનના ઉપયોગમાં બદલાવ આવ્યો છે ત્યારે બિનખેતીની પ્રક્રિયામાં / મંજૂરીઓ મેળવવામાં સરળીકરણના બદલે જે Stake holders ર્રનગીજિને પૂછવામાં આવે તો ગેરરીતીનું આચરણ થતું હોવાનું જણાવવામાં આવે છે એટલે Ease of Doing Businessના પરિપ્રેક્ષ્યમાં જોઈએ તો આંતરરાષ્ટ્રીય કક્ષાએ જે આપણા દેશનું Rating થાય છે તેમાં આપણે હજુ ૧૨૫ના ક્રમે આવીએ છીએ. ગુજરાત જેવુ રાજ્ય પ્રગતિશીલ કહેવામાં આવતું હોય ત્યારે જો સૌથી કોઈપણ વ્યવસાય કે ઉપયોગીતાની દ્રષ્ટિએ જોઈએ તો જમીન મુખ્યત્વે આવે છે અને તે અંગેની પરવાનગીઓમાં રેવન્યુ ટાઈટલથી શરૂ કરીને, વેચાણ દસ્તાવેજ, રજીસ્ટ્રેશન, બિનખેતીની પરવાનગી, બાંધકામ પરવાનગી અને સબંધિત વ્યવસાયને અનુરૂપ પરવાનગીઓ મેળવવામાં કહેવાતી ઓનલાઈન સેવાઓના બદલે એજન્ટરાજ અથવા વચેટીયાની સામેલગીરી ન હોય તો સરળતાથી પરવાનગી મળતી નથી તે હકિકતનો સ્વીકાર કરવો પડે.

સામાન્ય રીતે બદલાતા જતા સમય અને જરૂરિયાત મુજબ કાયદાઓ, નિતી નિયમોમાં બદલાવ લાવવામાં આવે છે. તાજેતરમાં મહેસૂલ વિભાગો તા.૧૩-૯-૨૦૨૪ના પરિપત્ર અન્વયે બે બાબતોનું સરળીકરણ કર્યું છે તેમ જણાવવામાં આવે છે. (૧) અગાઉ જે ૧૯૫૧થી રેવન્યુ રેકર્ડની નોંધો ચકાસવામાં આવતી તેના બદલે તા.૬-૪-૯૫ની Cut off તારીખ નક્કી કરી, ત્યારપછીનું મહેસૂલી રેકર્ડ તપાસવામાં આવશે અને બીજી બાબત ખેડૂત ખરાઈ પ્રમાણપત્ર બાબતે પરિપત્રના શબ્દો જોવામાં આવે તો આગ્રહ રાખવામાં આવશે નહિ તેમ જણાવવામાં આવ્યું છે. આમ આ બંને બાબતોમાં સરળીકરણ કરવાના બદલે અર્થઘટન બાબતમાં મનધડક વલણ Discretionary અપનાવી શકાય તેવી જોગવાઈ કરવામાં આવી છે અને મહેસૂલ વિભાગ તાજેતરમાં કરેલ પરિપત્રોને કારણે કેટલા સંજોગોમાં સરળતાથી પરવાનગી મેળવવાના કેટલા કેસો છે તેઓને ગણતરીના કેસો પણ નકારી શકે તેવી સ્થિતિ છે. આજે પણ જોગવાઈ કરવા છતાં ખેડૂત ખરાઈ પ્રમાણપત્ર રજૂ કરવાનો આગ્રહ કરવામાં આવી રહ્યો છે અને આ બંને પરિપત્રોમાં સબંધિત ખાતેદાર / અરજદાર પાસેથી સોગંદનામું રજૂ કરવાનું જણાવવામાં આવ્યું છે એટલે કે સરકારપક્ષે પણ ચોક્કસતા નથી. જ્યારે મહેસૂલી રેકર્ડનું કમ્પ્યુટરાઈઝેશન કરવામાં આવ્યું છે ત્યારે તમામ મહેસૂલી હક્કપત્રકની નોંધો અને રેકર્ડ ઓનલાઈન ઉપલબ્ધ છે. તેના ઉપરથી ખાત્રી કરી મંજૂરી આપી શકાય છે અને ગત લેખમાં જણાવ્યું છે તેમ જમીન મહેસૂલ અધિનિયમમાં કલમ-૬૫ હેઠળ બિનખેતીની પરવાનગી રાખવાનો આશય ખેતવિષયક મહેસૂલમાંથી બિનખેતીવિષયક ધારો વસુલ કરવાનો છે નહિ કે પ્રક્રિયા જટીલ કરવાનો.

ગુજરાત જેવા રાજ્યમાં શહેરીકરણ અને ઔદ્યોગિકરણનો વ્યાપ વધારે છે  શહેરો અને વિકસીત વિસ્તારોમાં ટાઉન પ્લાનીંગ એક્ટ હેઠળ માસ્ટર ડેવલપમેન્ટ પ્લાન અમલમાં છે અને આ Land use Planમાં ઝોનીંગ પ્રમાણે જમીનનો ઉપયોગ પણ નક્કી થઈ જાય છે અને જ્યાં ટાઉન પ્લાનીંગ સ્કીમ (ટી.પી.) ફાયનલ થયેલ હોય ત્યાં, જમીનના FP ફાયનલ પ્લોટ પણ મોટા ભાગે જે તે સર્વે નંબરમાં (OP) ફાળવવામાં આવે છે. જ્યારે અમો કલેકટર, રાજકોટ હતા ત્યારે સરકારમાં રજૂઆત કરતાં સરકારે ફાયનલ ટીપીમાં બિનખેતીની પરવાનગી જરૂરિયાત ન હોવાનું જણાવતા તે ઠરાવ કરવામાં આવેલ ફક્ત બિનખેતીનો ધારો વસુલ કરવાની ઔપચારિકતા હાથ ધરવા, જમીન મહેસૂલ વસૂલ કરવાની કાર્યવાહી નક્કી કરેલ પરંતુ જાણકારી મુજબ પાછળથી સબંધિત ટાઉન પ્લાનર દ્વારા સબંધિત ફાયનલ પ્લોટની વિકાસ પરવાનગી સાથે ઓનલાઈન તેઓ કક્ષાએ કાર્યવાહી કરવાની અને જીલ્લા કલેકટરને તમામ મહેસૂલી રેકર્ડ સાથે અરજી કરવાની પ્રક્રિયા અનુસરવાનું નક્કી કરેલ છે એટલે કે ફરીથી કલમ-૬૫ હેઠળ બિનખેતીની પરવાનગી માફક જ ટીપી ફાયનલમાં પણ પુનરાવર્તન કરેલ છે. ખરેખર તો માસ્ટર ડેવલપમેન્ટ પ્લાન અને ફાયનલ ટીપીમાં જ્યાં નવી શરતની જમીન હોય ત્યાં પ્રિમીયમ વસુલ કરવાની કાર્યવાહી સિવાય બાકીના વિસ્તારમાં Deemed NA ગણી સબંધિત વિસ્તારમાં જે બિનખેતીધારો રૂપાંતરિત વેરા સહિત જે વસુલ લેવા પાત્ર હોય તે જેમ વિસ્તાર પ્રમાણે જંત્રી નક્કી કરવામાં આવી છે તે મુજબ સબંધિત ગામના તલાટીએ નમુના નં-૨ ઉપર કાયમી ઉપજ તરીકે ચઢાવવી જોઈઅ.

જમીન મહેસુલ અધિનિયમમાં પ્રામાણિક ઔદ્યોગિક હેતુ માટે (Bona fide industrial purpose) અને ગણોત અધિનિયમ હેઠળ-૬૩ એએ મુજબ કોઈપણ બિનખેડુત વ્યક્તિ ખેતીની જમીન ખરીદીને જ્યારે ઔદ્યોગિક હેતુ માટે Deemed NAની જોગવાઈ કરવામાં આવી છે અને કલેક્ટરએ ૩૦ દિવસમાં પ્રમાણપત્ર આપવાની જોગવાઈ છ તેજ ધોરણે જે કિસ્સાઓમાં જમીન જુની શરતની છે. જે જમીનનું મહેસુલી ટાઈટલ Clear છે તેવા તમામ કિસ્સાઓમાં જે પણ ખાતેદાર / વ્યક્તિ બિનખેતી વિષયક ઉપયોગ સબંધિત જમીનના ઝોન મુજબ ઉપયોગ કરવા માંગતો હોય તો તે જમીનનું Deemed NA ગણી ફક્ત બિનખેતી વિષયક ધારો વસુલ કરવાનું વ્યવસ્થાતંત્ર ગોઠવવામાં આવે તો મુળભુત જે બિનખેતીમાં ફેરવવાની પરવાનગીનો ઉદ્દેશ સિધ્ધ થશે.

બીજું કે રાજ્ય સરકારે તાજેતરમાં ૧૩/૯/૨૦૨૪ના પરિપત્રથી ૬/૪/૯૫ પછીનું મહેસુલી રેકર્ડ ટાઈટલ વેરીફાય કરવાની જે જોગવાઈ કરી છે તેમાં ૬/૪/૯૫ પછીના બિનખેડુતના કિસ્સાઓમાં ઉત્તરોતર જમીન ખરીદાઈ હોય તો શું કાર્યવાહી કરવી તે સ્પષ્ટતા નથી. ઉલટાનું આનાથી મહેસુલી અધિકારીઓ વિવેકાધીન સત્તા હેઠળ ગેરકાયદેસર વ્યવહારો પણ નિયમબદ્ધ ગણવામાં આવશે. અગાઉ ભારત સરકારે Right to Revenue Title btxu Draft માટે Draft નિયમો મોકલવામાં આવેલ થોડા સમય પહેલાં પણ ભારત સરકારે Land Reform અને મહેસુલી રેકર્ડ અદ્યતન કરવાના ભાગરૂપે મહેસુલી ટાઈટલ આપવા જણાવેલ છે. તો રાજ્ય સરકારે જ્યારે તમામ રેકર્ડનું કોમ્પ્યુટરાઈઝેશન કરેલ છે. ત્યારે સાચા ખેડુત ખાતેદારોના કિસ્સાઓમાં તમામ રેકર્ડની ખાત્રી કરીને મહેસુલી ટાઈટલ 'Land Title' ખાસ કરીને ખેડુતખાતેદાર માટે જેથી અવારનવાર વેચાણ વ્યવહાર પ્રસંગે કે બિનખેતીની પરવાનગીમાં સરળતાથી કાર્યવાહી હાથધરી શકાય રાજ્ય સરકાર આ દિશામાં અગ્રતાથી કાર્યવાહી કરે તો સાચા અર્થમાં લોકાભિમુખ વહિવટ સાબીત થશે.

Share this post: