વેચાણ ખરીદી હોય તેના કરતાં ઓછા માપની જમીન મળી હોય ત્યારે શું કરવું

Share this post:

 વેચાણ ખરીદી હોય તેના કરતાં ઓછા માપની જમીન મળી હોય ત્યારે શું કરવું

મિલકત વેચવા માગતી વ્યકિત જમીન સંપાદન થવાની છે, તેની જાણ ખરીદનારને જણાવવી જરૂરી નથી.

તમારી જમીન, તમારી મિલકત | 

નિલેશ વી. ત્રિવેદી (એડવોકેટ)

thelaw_office@yahoo.com

મિમિલકત તબદીલીની અધિનિયમની જોગવાઈઓ હેઠળ ઉચ્ચ અદાલતોના જજમેન્ટસ્ વિષે આ લેખમાં ચર્ચા કરીશું. જ્યારે કાયદાની જોગવાઈથી ખરીદનારને મિલકત પર બોજો ઉત્પન્ન થાય ત્યારે શું કરાર ફરજિયાત નોંધણીને પાત્ર છે ?

જ્યારે કાયદાની જોગવાઈથી ખરીદનારને મિલકત પ૨ બોજો ઉત્પન્ન થતો હોય ત્યારે વેચાણ કરાર નોંધાયેલો છે કે વણ નોંધાયેલો તે મહત્વનું નથી. (AIR 2016 Kerala 66)

વેચાણ રદની ગેરકાયદેસરતાઃ આ કિસ્સામાં વેચાણ રાખનારે વેચાણખત કરતી વખતે તેમજ તેનું રજિસ્ટ્રેશન કરાવતી વખતે અવેજની રકમ ચૂકવી ન હતી. વેચાણખતમાં એવો ઉલ્લેખ કરવામાં આવેલો હતો કે વેચાણ આપનારે સવાલવાળા વેચાણની કિંમત સ્વીકારી લીધી હતી અને તેને સવાલવાળી મિલકતનો કબજો ખરીદનારને સોંપી દેવામાં આવ્યો હતો. વેચાણખત રજિસ્ટર કરાવવા અંગેની પહોંચ વેચાણ આપનારે પોતાની પાસે રાખી હતી અને તે વેચાણ રાખનાર અવેજની રકમ ચૂકવે ત્યારે તેને આપવાની હતી. સવાલવાળી મિલકતનો કબજો સોંપવામાં આવ્યો ન હતો. કોર્ટે ઠરાવ્યું કે કેસની હકીકતો અને સંજોગો જોતાં એમ ન કહી શકાય કે મિલકત ખરીદનારની તરફેણમાં વેચાણ થયું હતું તેથી ત્યારપછી જે વ્યકિતની તરફેણમાં વેચાણ થયું હોય તે રદ કરવામાં આવે તે કાયદેસર છે. (AIR 2011 SC 2521)

વ્યકિત કે સંસ્થા પોતે કરેલ ખોટા કૃત્યનો લાભ પોતે ના મેળવી શકેઃ રાજ્ય નાણાકીય નિગમે એપેલન્ટના એકમનું હરાજીથી વેચાણ કર્યું. ખરીદનારે બાનાની રકમ જમા કરાવી હતી. એ વખતે એવી શરત હતી કે સવાલવાળા એકમ સુધી જવા માટે સ્વતંત્ર એપ્રોચ રોડ હશે. એપેલન્ટે એ હકીકત જણાવી ન હતી કે સવાલવાળી મિલકત સુધી જવા માટે કોઈ સ્વતંત્ર માર્ગ ન હતો. ખરીદનારે બાકીની રકમ ન ભરતાં એપેલન્ટે બાનાની રકમ જપ્ત કરી હતી અને જણાવેલું કે ખરીદનારે બાકીની રકમ જમા ન કરી હોવાથી ૧૮૮૨ મિલકત તબદીલી અધિનિયમની કલમ ૫૫(૧)(એ)(બી) ની જોગવાઈઓનો ભંગ કર્યો છે. કોર્ટ ઠરાવ્યું કે, એપેલન્ટનું આ પગલું ગેરકાયદે, મનસ્વી અને ગેરવાજબી છે. એપલન્ટ પોતે કરેલા ખોટા કૃત્યનો લાભ પોતે જ લઈ શકે નહીં. આ અંગે ૧૯૫૫ ના અધિનિયમની કલમ ૨૯ લાગુ પડતી નથી. (AIR 2010 SC 338)

વેચાણ આપનારની બાનાખતમાં ન હોય તેવી શરત પૂરી કરવા હેઠળની જવાબદારી આપી શકાય નહીં : સવાલવાળી મિલકત અંગે વેચાણખત કરવામાં આવ્યું હતું. જો કે વેચાણખતમાં એવું જણાવવામાં આવ્યું ન હતું કે Endowment Department માંથી પ્રમાણપત્ર મેળવવાનું રહેશે. વેચાણખત કરતી વખતે એપેલન્ટે સામાવાળાને આવું પ્રમાણપત્ર મેળવવા જણાવ્યું હતું. કોર્ટે ઠરાવ્યું કે, સામાવાળાની એ જવાબદારી નથી કે આવું પ્રમાણપત્ર મેળવવું. આ અંગે વેચાણ આપનારની આ અધિનિયમની કલમ પપ હેઠળ કોઈ જવાબદારી ઊભી થતી નથી. (AIR 2010 SC 577)

ટ્રસ્ટની મિલકત પરવાનગીથી અન્યને ફાળવણીઃ એક ટ્રસ્ટની મિલકત ટ્રસ્ટની પરવાનગીથી અન્યને ફાળવવામાં આવી. કોર્ટે ઠરાવ્યું કે, જેની તરફેણમાં જમીનની ફાળવણી કરવામાં આવી છે તેને કોઈ સવાલવાળી જમીન પર સ્વતંત્ર હક્ક મળતો નથી. જેની તરફેણમાં જમીનની ફાળવણી કરવામાં આવી હોય તે વ્યકિતને જે વ્યકિત તબદીલી કરતી હોય તેના સવાલવાળી મિલકતમાં પોષાતા હક્ક કે વધુ કંઈ મળી શકે નહીં. જે વ્યકિતએ મિલકત તબદીલ કરી તેને થયેલી ફાળવણી આવી ફાળવણીનો તે હક્કદાર ન હોવાથી રદ કરવામાં આવી. કોર્ટે ઠરાવ્યું કે આવા સંજોગોમાં જે વ્યકિતની તરફેણમાં તબદીલી કરવામાં આવી છે તે તેને ફાળવણી ચાલુ રાખવામાં આવે તેવો દાવો કરી શકે નહિ. જો કે જે વ્યકિતની તરફેણમાં જમીનની તબદીલી કરવામાં આવી હતી તે વ્યકિતએ વધારાની રકમ ચૂકવવાની તૈયારી દર્શાવતા કોર્ટ ટ્રસ્ટને સૂચના આપી કે જેની તરફેણમાં જમીન તબદીલ થયેલ છે તેને સવાલવાળી જમીનની ફાળવણી અંગે પુનર્વિચારણા કરે. (AIR 2009 SC 1254 (P&H)

હરાજીથી મિલકતના વેચાણને અદાલત દ્વારા બહાલીઃ જ્યારે કોઈ મિલકત હરાજીથી વેચાણ કરવામાં આવે ત્યારે વેચાણ કરનાર પક્ષકારે મિલકતની તબદીલી અંગે યોગ્ય દસ્તાવેજ કરવાનો રહે છે. જ્યારે હરાજીમાં કરવામાં આવેલા વેચાણને સક્ષમ અદાલતે બહાલ રાખ્યું હોય યા ને Confirm કર્યું હોય ત્યારે હરાજીમાં ખરીદનાર વ્યકિત સવાલવાળી મિલકતના માલિક બને છે અને તે વેચાણ કરનારને એમ ન કહી શકે કે તેના હકકો એસાઈ કર્યા છે તે પક્ષકારની તરફેણમાં તબદીલીનો દસ્તાવેજ કરી આપે. (AIR 2008 Rajasthan 138)

જમીન ખરીદી હોય તેનાથી ઓછી જમીન મળી હોય, તો તેટલી ઓછી જમીનના પ્રમાણપત્રમાં મળવાપાત્ર નાણાં: એક પ્લોટના માલિકે તેનું વેચાણ કર્યું અને તેના વેચાણખતમાં તે પ્લોટના ખૂંટનું વર્ણન કર્યું હતું, પણ જે જમીન વેચવામાં આવી હતી તેનો વિસ્તાર ઓછો જણાતો હતો. કોર્ટે ઠરાવ્યું કે, જે વ્યકિતએ સવાલવાળી જમીન ખરીદી છે તેને જેટલી ઓછી જમીન મળી તેના પ્રમાણમાં જમીનની કિંમતનાં નાણાં મળવાપાત્ર છે. જે વ્યકિતએ જમીન વેચી છે તેને એવી સૂચના આપી હુકમ કરી શકાય નહિ કે તે જેટલી જમીન ઓછી આપવામાં આવી છે તેટલી જમીન, જમીન વેચનારની માલિકીની જમીનમાંથી જમીન ખરીદનારને આપે. આમ, જે વ્યકિતએ સવાલવાળી જમીન ખરીદી છે તેને વેચાણની તારીખથી જેટલી જમીન ઓછી મળી છે તેની વેચાણકિંમત વ્યાજ સાથે મળવાપાત્ર છે.( AIR 2007 Punjab and Haryana 117)

સવાલવાળી મિલકત વેચવા માગતી વ્યકિત જમીન સંપાદન થવાની છે, તેની જાણ ખરીદનારને જણાવવી જરુરી નથીઃ પક્ષકારો વચ્ચે સવાલવાળી જમીન અંગે બાનાખત કરવામાં આવ્યું હતું. જ્યારે બાનાખત કરવામાં આવ્યું ત્યારે Military contoÔnment ઊભું કરવા માટે જમીન સંપાદન કરવા માટેનું નોટિફિકેશન બહાર પાડવામાં આવ્યું હતું. જો કે આ અંગેનો પ્રસ્તાવ સરકાર સમક્ષ પડતર હતો. કોર્ટ ઠરાવ્યું કે જે વ્યકિત સવાલવાળી જમીન વેચાણ આપવા માગતી હતી તેમણે જમીન સંપાદન થવાની છે તે બાબત ખરીદનારને જણાવવી જોઈએ તે જરૂરી નથી. જો વેચનારે આવી હકીકત જણાવી ન હોય, તો તે કોઈ મહત્વની ક્ષતિ કહેવાય નહીં. ખરીદનાર વ્યકિતએ કરાર અમલ કરાવવા માટે ઈન્કાર કર્યો અને દસ્તાવેજ કરાવવા ઈન્કાર કર્યો. કોર્ટે ઠરાવ્યું કે કેસની હકીકતો અને સંજોગો જોતાં તેમજ પ્રવર્તમાન સંજોગોને ધ્યાનમાં લેતાં જે વ્યકિત સવાલવાળી જમીન વેચવા માગતી હતી તેણે બાનાની રકમ પરત કરવાની રહે નહીં. (AIR 2011 Punjab and Haryana 122)

વીજ કંપની દ્વારા ફડચામાં ગયેલી કંપનીની મિલકત ખરીદનાર પાસેથી વીજ-વપરાશનાં નાણાં વસૂલવાની કાર્યવાહીઃ આ કિસ્સામાં એક કંપનીએ વીજ-જોડાણ લીધું હતું અને તેના આધારે વીજ-પુરવઠો પૂરો પાડવામાં આવતો હતો. કંપની ફડચામાં જતાં (Liquidation) ફડચાની કાર્યવાહીમાં કંપનીની મિલકત વેચવામાં આવી અને એક પક્ષકારે તે ખરીદી. પક્ષકારે જે છે તે પરિસ્થિતિમાં મિલકત ખરીદી હતી અને ત્યારપછી નવેસરથી વીજ-જોડાણ માટે અરજી કરી. અગાઉ કંપનીએ વીજ-વપરાશનાં નાણાં ભર્યાં ન હતાં અને વીજ કંપનીએ ફડચામાં ગયેલી કંપની પાસેથી તે નાણાં લેવાનાં બાકી રહેતાં હતાં. વીજ કંપનીએ ફડચામાં ગયેલી કંપનીની મિલકત ખરીદનાર પાસેથી વીજ-વપરાશનાં નાણાં વસૂલ કરવા કાર્યવાહી કરી. કોર્ટે ઠરાવ્યું કે મિલકત ખરીદનાર પક્ષકારે નવેસરથી વીજ-વપરાશ માટેનું જોડાણ માંગેલ છે અને નહીં કે જુના જોડાણને તેના નામે તબદીલ કરવા માટે કોઈ અરજી કરી છે. તેથી વીજ-વપરાશ મેળવવા માટે ખરીદનાર પક્ષકારે ફડચામાં ગયેલ કંપનીના વીજ-વપરાશનાં બાકી નાણાં ચૂકવવાનાં નથી. (AIR 2011 Orissa 52) 

‘નવગુજરાત સમય’ ના નવા સરનામે (૧૦૧, પહેલો માળ, ઓમ શાયોના આર્કેડ, સિલ્વર ઓક કોલેજ પાસે, ગોતા, અમદાવાદ-૩૮૨૪૮૧) લેખિત રૂપે મોકલવા અથવા લેખકનો સંપર્ક કરવો કે લેખકને ઈ-મેઈલ કરવા).

Share this post: