- લોકાભિમુખ માર્ગદર્શન : એચ.એસ. પટેલ IAS (નિ.)

- નવી શરત અથવા નિયંત્રિત સત્તા પ્રકારની જમીનોનું શુધ્ધબુધ્ધિપૂર્વકના  વેચાણના કિસ્સામાં પ્રિમયમ વસુલ કરી મંજૂરી આપવાની જોગવાઈઆ

જમીન મહેસૂલ વ્યવસ્થાપનમાં જમીનનો સત્તા પ્રકાર (Land Tenure) મહત્વનો છે. ઘણીવાર જનમાનસમાં નવી શરત, જૂની શરત અંગે દ્વિધા હોય છે. જમીનનો સત્તા પ્રકાર જુદા જુદા જમીનને લગતા કાયદાને આધીન છે. દા.ત. ગણોતધારા હેઠળ મળેલ જમીન કલમ-૪૩ હેઠળ નવી અને અવિભાજ્ય શરત હેઠળની હોય છે તે જ રીતે સરકારે સોંથણીમાં જમીન આપેલ હોય તો નવી શરત, જમીન મહેસૂલ અધિનિયમની 'કલમ-૭૩ એએ' તે આદિવાસી અનુજાતિએ ધારણ કરેલ જમીન ઉપર નિયંત્રણ, ખેત જમીન ટોચ મર્યાદા હેઠળ આપેલ જમીન અને નવી અને અવિભાજ્ય શરત તે જ ધોરણ ભુદાન હેઠળ અપાયેલ જમીન તેમજ જુદા જુદા સત્તા પ્રકાર નાબુદ કરવામાં આવ્યા. જેમાં ઈનામ, જાગીર દેવસ્થાન, પસાયતા વિગેરે આમ નવી અને અવિભાજ્ય શરત એટલે કે કલેક્ટરની પૂર્વ પરવાનગી સિવાય જમીન તબદીલ ન થઈ શકે. જ્યારે જૂની શરત એટલે કે સરકારના કોઈપણ નિયંત્રણ વગરની જે જમીનની (freehold) તબદીલી જમીન ધારકની ઈચ્છા મુજબ કોઈપણ પ્રકારના નિયંત્રણ વગર તબદીલ / વેચાણ થઈ શકે.

ઉપર મુજબ જણાવ્યા મુજબની નવી શરતના નિયંત્રણોવાળી જમીનની તબદીલી / વેચાણ / હેતુફેર બિનખેતીના પ્રસંગોએ રાજ્ય સરકારે જે ધોરણો નક્કી કર્યા છે. (અપવાદ ભુદાન તેમજ જમીન ટોચ મર્યાદા હેઠળ આપેલ જમીન) તે મુજબ પ્રિમયમની રકમ વસુલ લઈને કલેક્ટર મંજૂરી આપે છે. રાજ્ય સરકારે નવી શરતની જમીનોમાં ખાતેદાર કબજો ધારણ કરેલ હોય તે તારીખથી ૧૫ વર્ષ થાય તો આપોઆપ ફક્ત ખેતી વિષયક હેતુ માટે ગ્રામ્ય વિસ્તારની જમીનો પ્રિમયમ ભર્યા વગર જૂની શરતમાં ફેરવવાની છે અને આ અંગે મામલતદારે સ્વમેળે હુકમો કરી, ખાતેદારને જાણ કરવાની પણ જોગવાઈ છે. ઘણી જગ્યાએ શરૃઆતથી જમીન જૂની શરતમાં ચાલતી હોય. પરંતુ જ્યારે બિનખેતીની પરવાનગી માંગવામાં આવે, ત્યારે પાછળથી ખ્યાલ આવે કે, આ જમીન નવી શરતની ગણવાપાત્ર છે અને તેના ઉપર પ્રિમયમ વસુલ કરવાપાત્ર છે. પરંતુ તે પહેલાં ખેડુત ખાતેદાર વચ્ચે જમીનોની તબદીલ કરી, વેચાણ વ્યવહાર તરીકે ગામ દફતરે નોંધ પ્રમાણિત કરવામાં આવી હોય તો આવા કિસ્સામાં શુધ્ધબુધ્ધિપૂર્વકના વેચાણ (Bonafide Sale) ગણીને પ્રિમયમ વસુલ કરી, સબંધિત હેતુ માટે ખેતીથી ખેતી અથવા ખેતીથી બિનખેતીના હેતુ માટે પરવાનગી આપવાની જોગવાઈ કરવામાં આવી છે.

શુધ્ધબુધ્ધિપૂર્વકના વેચાણના (Bonafid Purchaser) કિસ્સાની મંજૂરી અંગેની જોગવાઈઓ મહેસૂલ વિભાગના તા.૧૩-૩-૨૦૧૭ના પરિપત્રક્રમાંક ઃ- ગણત / ૩૦૧૬ / ૨૧૩૫ ઝ અન્વયે મંજૂરી આપવાની જોગવાઈ કરી છે. આવા સંખ્યાબંધ કિસ્સાઓ ઉપર વર્ણવેલ સ્થિતિને કારણે ઉપસ્થિત થતા અને ગુજરાત હાઈકોર્ટમાં પણ કેસો થયેલ, જેમાં શુધ્ધબુધ્ધિપૂર્વકનો જમીન ખરીદનાર જવાબદાર ન હતો, કારણ કે રેકર્ડ ઉપર જે સત્તા પ્રકાર નોંધાયેલ તેના આધારે જમીન જૂની શરતની ગણીને ખરીદ કરેલ જેથી આવા કિસ્સાઓમાં ગુજરાત હાઈકોર્ટ પણ Bonafide Purchaser ગણી પ્રિમયમની રકમ વસુલ કરીને પરવાનગી આપવાના નિર્દેષ્ઠો કરેલ છે. સિવાય કે જે કિસ્સામાં નવી શરતનું નિયંત્રણ પણ હોય અને બિનખેડૂતની તરફેણમાં વેચાણ થયેલ હોય તો તેવા કિસ્સામાં ગણોતધારાની કલમ - ૮૪ સી હેઠળ કાર્યવાહી કરવાની થાય. તેમાં પણ રાજ્ય સરકારે કાયદામાં સુધારો કરીને ૨૦૧૫ પહેલાં કોઈ ખેડૂતે બિનખેડૂતને વેચાણ કરેલ હોય અને છેલ્લો ખરીદનાર સાચો ખેડૂત ખાતેદાર હોય તો તેવા કિસ્સાઓમાં મામલતદાર સમક્ષ અરજી કરીને રાજ્ય સરકારે જે જંત્રી મુજબની રકમ નક્કી કરી છે તે વસુલ કરીને આ વેચાણો નિયમબધ્ધ થાય છે. ઘણીવાર એક સત્તાધિકારી દ્વારા નવી શરતના નિયંત્રણો દૂર કરવામાં આવ્યા હોય અને અપેલેટ અધિકારી અથવા કોર્ટ દ્વારા અપીલમાં નિર્ણય કરીને ફરીથી નવી શરતના નિયંત્રણો લાગુ કરવાના નિર્ણયો કરવામાં આવે છે. દરમ્યાનમાં આવી જમીનોનું વેચાણ થયેલ હોય તો તેવા કિસ્સામાં પણ Bonafide Purchaser ગણવાના થાય અને નિયમોનુસાર પ્રવર્તમાન નિતી મુજબ પ્રિમયમની રકમ વસુલ લઈ વેચાણ વ્યવહાર નિયમબધ્ધ કરવાના થાય છે.

આવી જ રીતે ૨૯-૧૨-૧૯૬૫ પછી માલીકને ઘરખેડમાં આપવામાં આવેલ જમીનમાં નવી શરત લખવામાં આવેલ ન હોય અને ૭/૧૨માં લખવાનું પણ રહી ગયેલ હોય તો તેવા કિસ્સાઓમાં જે ઉત્તરોત્તર વેચાણ થયેલ હોય તો વેચાણ વ્યવહાર નિયમબધ્ધ કરી શકાય છે. આજ રીતે ગણોત કાયદામાં જે ૧/૮/૧૯૫૬ કે ત્યારપછી ગણોતીયાની તરફેણમાં જમીન માલીક દ્વારા કરવામાં આવેલ તબદીલી નિયંત્રિત સત્તા પ્રકારની હોવાથી પરવાનગી લેવાને પાત્ર છે. પરંતુ ૭/૧૨માં નવી શરતનો ઉલ્લેખ ન હોય અને વેચાણ થયેલ હોય તો તેને પણ Bonafide Purchaser ગણી શકાય છે. આવી રીતે જેમ ઉપર જણાવ્યું તેમ મુંબઈ પરચુરણ ઈનામી નાબુદી અધિનિયમ, જાગીર એબોલીશન એક્ટ, તાલુકદારી એબોલીશન એક્ટ, દેવસ્થાન નાબુદી ધારો વિગેરે જુદા જુદા કાયદાઓ હેઠળ પ્રાપ્ત થયેલ જમીનોમાં, જ્યાં નવી શરતનો ઉલ્લેખ કરવાનો રહી ગયેલ હોય અને તેના કારણે વર્ષોથી ૭/૧૨માં નવી શરત કે મર્યાદિત સત્તા પ્રકાર લખેલ હોતો નથી અને આવુ રેકર્ડ વર્ષોથી પ્રમોલગેટ પણ થયેલ હોય છે. પરંતુ જ્યારે આવી જમીનો બિનખેતીમાં ફેરવવાના પ્રસંગ આવે ત્યારે ૧૯૫૧થી તમામ વ્યવહારો ચકાસતાં એમ માલુમ પડે કે આ જમીન નવી શરતની ગણવાપાત્ર છે અને આ પહેલાં ઉત્તરોત્તર ખેતીની જમીનના વેચાણ વ્યવહાર પણ થયેલ હોય છે અને નોંધો પ્રમાણીત થયેલ હોય છે એટલે આવી જમીનો Bonafide Purchaser ગણીને વેચાણ વ્યવહાર નિયમબધ્ધ કરવાની જોગવાઈઓ કરવામાં આવી છે.

નવી શરત અને પ્રતિબંધક સત્તા પ્રકારની જમીનોની વેચાણ પરવાનગી કે હેતુફેરના પ્રસંગોએ ખેતી ટુ ખેતી અને ખેતી ટુ બિનખેતી માટે પ્રિમયમ વસુલ કરવાના જે માપદંડો છે તે રાજ્ય સરકારના મહેસૂલ વિભાગના તા.૪-૭-૨૦૦૮ના ઠરાવ ક્રમાંક - નશજ - ૧૦૨૦૦૬ - ૫૭૧ - જ થી નક્કી કરવામાં આવ્યા છે. આ ઠરાવથી ૧૫ વર્ષ ઉપરની ગ્રામ્ય વિસ્તારની તમામ જમીનોને કોઈપણ પ્રકારની પ્રિમયમની રકમ વસુલ કર્યા વગર ખેતીના હેતુ માટે જૂની શરતમાં ફેરવવામાં આવે છે અને જેમાં જમીન જયારે બિનખેતીમાં ફેરવવામાં આવે ત્યારે આ જમીન પ્રિમયમને પાત્ર છે તેવો ઉલ્લેખ નમુના નં. ૭ માં કરવાનો છે. જ્યારે શહેરી વિસ્તારોમાં ખેતી ટુ ખેતીમાં જૂની શરતમાં ફેરવવા ૫૦% પ્રિમયમ ભરવાનું થાય છે. શહેરી વિસ્તારોમાં તમામ મહાનગરપાલિકા, નગરપાલિકા, પૂર્વ યુએલસી વિસ્તાર, શહેરી વિકાસ સત્તા મંડળો, કેન્ટાનમેન્ટ એરીયા, નોટીફાઈડ એરીયા વિસ્તારનો સમાવેશ થાય છે.

 જ્યારે ૧૫ વર્ષ બાદ જો બિનખેતીમાં ફેરફારના પ્રસંગે ૧૫ વર્ષ બાદ ૮૦% જંત્રીના ભાવનું પ્રિમયમ વસુલ કરવાનું છે. જ્યારે ગ્રામ્ય વિસ્તારની નવી શરતની જમીનોમાં શૈક્ષણિક કે સખાવતી સંસ્થાઓને બિનખેતીના હેતુ માટે ૫૦% રકમ જંત્રીના ધોરણે વસુલ કરવાની છે. આ રીતે કચ્છ ઈનામી નાબુદી ધારા હેઠળની જમીનોમાં બિનખેતીના હેતુ માટે ૫૦% રકમ વસૂલ કરવાની જોગવાઈઓ છે. આમ નવી શરતની જમીનોના સત્તા પ્રકાર અને જૂની શરતમાં ફેરવવા અને Bonafide Purchaser તરીકેના વેચાણો નિયમબધ્ધ કરવાની જોગવાઈઓની ઉક્ત જાણકારી આમ જનતા માટે ઉપયોગી થશે.