કોઇપણ મિલકતના લીઝ, લાયસન્સ- ભાડાચિઠ્ઠી વચ્ચે શો તફાવત હોય છે?

 ભાડાપટ્ટાની અવધિ એક વર્ષથી વધુ હોય તો તેનું રજિસ્ટ્રેશન કરાવવું જરૂરી છે

તમારી જમીન, તમારી મિલકત | 

નિલેશ વી. ત્રિવેદી (એડવોકેટ)

જ્યારે કોઈ મિલકત પટ્ટેથી યાને લીઝથી આપવામાં આવે ત્યારે જે વ્યકિતની તરફેણમાં પટો આપવામાં આવ્યો હોય તેની તરફેણમાં મિલકત તબદીલ થાય છે. જ્યારે લાયસન્સ હેઠળ જે વ્યકિતને લાયસન્સ આપવામાં આવે એટલે કે ફક્ત મિલકત હંગામી ધોરણે વાપરવા માટે આપવામાં આવેલી તેમ ગણાય તેથી તેની તરફેણમાં સવાલવાળી મિલકતમાં લાયસન્સનું કોઈ હિત ઊભું થતું નથી.

કોઈ દસ્તાવેજ પટ્ટોખત ક્યારે કહેવાય અને ભાડાચિઠ્ઠી ક્યારે કહેવાય તે માટે નીચેની બાબતોને ધ્યાનમાં રાખવાની રહે. (૧) પટો યાને લીઝ એ એવો કરાર છે કે જેમાં પટ્ટે આપનાર (Lessor) અને પટ્ટે રાખનાર (Lessee) વચ્ચે કરાર થાય છે કે સવાલવાળી મિલકતનો કબજો ઉપયોગ એક તરફ અને બીજી તરફ તેના વળતર પેટે ભાડું કે અન્ય અવેજ હોય છે. ભાડું માગવામાં આવે તેનાથી માલિક અને ભાડુઆતના સંબંધ હોવાનું સાબિત થતું નથી. જ્યારે કરાર હેઠળ પટ્ટે રાખનાર યાને (Lessee) ને અમુક સમયગાળા માટે સવાલવાળી મિલકતનો કબજો ધરાવવાનો હક્ક આપવામાં આવે ત્યારે તે તબદીલી થઈ કહેવાય અને તે પટ્ટો યાને Lesse છે તેમ કહી શકાય. મિલકત તબદીલી અધિનિયમની કલમ ૧૦૫ પટ્ટા યાને લીઝની વ્યાખ્યા આપેલી છે અને તે મુજબ સવાલવાળી મિલકતો અમુક સમયગાળા માટે ઉપભોગ કરવાનો હક્ક તબદીલ કરવામાં આવે ત્યારે તેવી તબદીલીને પટ્ટો યાને Lesse કહેવામાં આવે છે. કોઈ મિલકત પટ્ટેથી આપવાનો કરાર થાય તો પટ્ટાનો યાને Lesse નો દસ્તાવેજ થયો છે તેમ કહી શકાય નહિ, કારણ કે પટ્ટો યાને Lesse ફક્ત કરાર જ નથી, પણ જે-તે મિલકતમાં પટ્ટે આપનારનું હિત તબદીલ થાય છે અને અન્ય યાને પટ્ટે રાખનાર સિવાયના સંદર્ભમાં, (In rem) મિલકત તબદીલ થાય છે. (ર) જ્યારે ભાડાચિઠ્ઠી યાને (Rent note) એ એવો કરાર છે કે જેના આધારે પટ્ટેથી મિલકત આપવાનો કરાર કરવામાં આવ્યો હોય છે અને તેની વ્યાખ્યા અધિનિયમમાં આપવામાં આવેલી છે. ભાડાચિઠ્ઠી કે પટ્ટેથી આપવાના કરારમાં બન્ને પક્ષકારો હસ્તાક્ષર કરે છે અથવા તો પક્ષકારોના વર્તનથી કે કૃત્યથી સવાલવાળી મિલકત અંગે ભાડુઆત હક્ક આપવામાં આવ્યો છે તેમ અનુમાન થઈ શકે છે. જો જે તે કરારનો અમલ ભવિષ્યમાં કરવાનો હોય, તો તેને રજિસ્ટર કરાવવો જરૂરી નથી અથવા તો મૌખિક રીતે પણ આવો કરાર થઈ શકે છે, પણ જો જે-તે વખતે સવાલવાળી મિલકત ભાડે આપવાનું નક્કી કરવામાં આવ્યું હોય તે વખતે ભાડે આપવાની હોય, તો તે પટ્ટેથી મિલકત તબદીલ થાય છે તેમ ગણી શકાય અને જો આવા પટ્ટાની અવધિ એક વર્ષથી વધુ ન હોય, તો તેવા પટ્ટાનું રજિસ્ટ્રેશન કરાવવું જરૂરી નથી, પણ જો પટ્ટાની અવધિ એક વર્ષથી વધુ હોય, તો આ અધિનિયમની કલમ ૧૦૭ હેઠળ નહીં પણ રજિસ્ટ્રેશન એક્ટની જોગવાઈઓ હેઠળ એવા પટ્ટાનું રજિસ્ટ્રેશન કરાવવું જરૂરી છે.

આ અધિનિયમની સુધારેલી કલમ ૧૦૭ ની જોગવાઈઓ મુજબ જ્યારે કોઈ પટ્ટો કરવામાં આવે યાને Lease કરવામાં આવે ત્યારે પટ્ટે આપનાર અને પટ્ટે રાખનાર બન્નેએ તે દસ્તાવેજમાં હસ્તાક્ષર કરવા જરૂરી છે. જ્યારે ભાડાચિઠ્ઠીના કિસ્સામાં મકાનમાલિક અથવા તો ભાડુઆત કોઈપણ એક હસ્તાક્ષર કરે તો તે પૂરતું છે. AIR 2011 SC 1869 tyf 1997(3) GLR 2203 

ભાડાપટ્ટા કરારની શરતનો ભંગ થવાથી અસર ઉત્પન્ન થાય ?

પ્રસ્તુત કેસમાં સરકારે અરજદારને ભાડાપટ્ટેથી મિલકત આપેલી હતી અને તેના પર એક વર્ષમાં બાંધકામ કરવાની શરત હતી. ૨૭ વર્ષ સુધી અરજદારે શરતનું પાલન કર્યું ન હતું. ઠરાવાયું કે સરકાર મિલકતનો કબજો લઈ લેવા હક્કદાર છે. AIR 2018 Calcutta 154 જગ્યાના કબજા માટેના દાવાને ક્યારે બાદ ઉત્પન્ન થાય ?

પ્રસ્તુત કેસમાં જમીનના ખાલી પ્લોટના કબજા માટે દાવો કરવામાં આવેલ હતો. પ્રતિવાદીનો બચાવ એવો હતો કે જગ્યા ખાલી પ્લોટ ન હતી, પરંતુ તેના પર

બાંધકામ કરાયેલું હતું. ભાડાકરારમાં જમીન પર કોઈ બાંધકામ થયાનો ઉલ્લેખ ન હતો. માત્ર કેટલાક લાકડા જમીન પર પડેલ હોય, તો તેના પરથી તેને બાંધકામ ગણી શકાય નહિ. ઠરાવાયું કે, આવા દાવાને કોઈ બાધ નડતો નથી.  AIR 2016 Delhi 127 

સવાલવાળી ટ્રસ્ટની મિલકતનો લાયસન્સી તરીકે વપરાશ અને તેના બદલે ટ્રસ્ટમાં દાન પેટે અમુક રકમની ચુકવણીઃ 

ટ્રસ્ટની માલિકીની મિલકત આપવામાં આવી હતી. જો કે ટ્રસ્ટ કે ભાડુઆત વચ્ચે કોઈ લખાણ કરવામાં આવ્યું ન હતું કે કોઈ અવેજ કે કિંમત ચૂકવવામાં આવેલી ન હતી. એપેલન્ટે ટ્રસ્ટને પાણી અને વીજ-વપરાશ પેટે નાણાં ચૂકવવાનાં હતાં તેમજ એપેલન્ટે કેટલા વખત માટે સવાલવાળી મિલકત વાપરવાની છે તેમ નક્કી કરવામાં આવ્યું ન હતું. આમ, રેકર્ડ પરના પુરાવા તેમજ અન્ય દસ્તાવેજો પરથી એવું તારણ કાઢી ન શકાય કે વિવાદવાળી મિલકત એપેલન્ટને સોંપવામાં આવી હતી. એપેલન્ટ સવાલવાળી મિલકત લાયસન્સી તરીકે વાપરતા હતા અને તેને બદલે ટ્રસ્ટમાં દાન પેટે અમુક રકમ ચૂકવતા હતા અને તેમને પહોંચ આપવામાં આવતી હતી અને તેમાં દાન મળેલી છે તેમ લખાવામાં આવતું હતું. જેની પહોંચ આપવામાં આવતી હતી તેમાં રકમ ભાડાપેટે ચૂકવવામાં આવી છે તેમ જણાવવામાં આવતું ન હતું. કોર્ટે ઠરાવ્યું કે એપેલન્ટે જે દાનની રકમ ચૂકવી છે તે મિલકત તબદિલી અધિનિયમની કલમ ૧૦૫ હેઠળ આવે નહીં. કોર્ટે ઠરાવ્યું કે કેસની હકીકતો અને સંજોગો જોતાં એપેલન્ટ સવાલાવાળી મિલકતના પટ્ટેદાર યાને ભાડુઆત ગણાય નહીં. AIR 2013 Uttarakhand 25 સવાલવાળી જમીન પર અનધિકૃત બાંધકામ ઊભું હોય તેનાથી એવું અનુમાનના થઈ શકે કે સરકારે જે -તે વ્યક્તિને સવાલવાળી જમીન લાયસન્સથી આપી હતી.

સરકારે સવાલવાળી જમીન લાયસન્સથી આપેલી તેવી દલીલ કરવામાં આવેલી. તેના પ૨ લાંબા સમય સુધી અનધિકૃત બાંધકામ ઊભું હતું. પ્રશ્ન એ ઉપસ્થિત થયો કે લાંબા સમયથી સવાલાવાળી જમીન પર અનધિકૃત બાંધકામ છે તેનાથી એવું અનુમાન થઈ શકે કે સરકાર તરફથી સવાલાવાળી જમીન જે-તે વ્યકિતને લાયસન્સથી આપવામાં આવી હતી. કોર્ટે ઠરાવ્યું કે એ હકીકત કે લાંબા સમયથી સવાલવાળી જમીન પર અનઅધિકૃત બાંધકામ ઊભું છે તેનાથી એવું અનુમાન ન થઈ શકે કે સરકારે જે-તે વ્યકિતને સવાલવાળી જમીન લાયસન્સથી આપી (Grant) હતી. AIR 2002 Sikkim 5 સહમાલિકો પૈકી કોઈ એક માલિક દ્વારા મિલકતનો કબજો લેવા માટેનો દાવો.

જ્યારે કોઈ મિલકત એકથી વધુ સહમાલિકોની માલિકીની હોય ત્યારે તે સહમાલિકોમાંથી કોઈ એક માલિક સવાલવાળી મિલકતનો કબજો લેવા માટે દાવો કરી શકે છે. AIR 2014 Rajasthan 53

ભાડુઆત હક્કના કરારને રજિસ્ટર કરાવવો જરૂરી નથીઃ

પક્ષકારો વચ્ચે સવાલવાળી મિલકત ભાડે આપવા માટે કરાર થયેલા અને તેમાં ભાડાની શરતો વગેરેનું વર્ણન કરવામાં આવ્યું હતું. સવાલવાળો દસ્તાવેજ પટ્ટાખત યાને લીઝ ડીડ ન હતો. કોર્ટે ઠરાવ્યું કે ભાડુઆત હક્કના આવા કરારને રજિસ્ટર કરાવવો જરૂરી નથી. AIR 2012 Madhya Pradesh 90 અવેજથી મિલકતની તબદીલીના દસ્તાવેજને વેચાણ દસ્તાવેજ કહેવાય. મિલકતના માલિક કબજેદાર પોતાની મિલકત કિંમતની અવેજ મેળવીને અન્ય પક્ષકાર એટલે કે મિલક્ત વેચાણ લેનારને કાયમી ધોરણે વેચાણ આપે અને પરોક્ષ કે પ્રત્યક્ષ કબજો સોંપે છે. આમ જ્યારે કોઈ દસ્તાવેજથી સવાલવાળી મિલકત અવેજ લઈ તબદીલ કરવામાં આવી હોય ત્યારે તેવો દસ્તાવેજ વેચાણ દસ્તાવેજ કહેવાય અને નહીં કે પટ્ટાનો દસ્તાવેજ, કારણ કે લીઝ એટલે કે પટ્ટાના દસ્તાવેજમાં નિયત સમયમર્યાદા માટે તબદીલી થાય છે. AIR 2008 Allahabad 66

નોંધ:-(જમીન/મિલકત માટેના લેખોના સંદર્ભે વાચકોના કોઈ સૂચન કે પ્રશ્નો હોય તો ‘નવગુજરાત સમય’ ના 

સરનામે (૧૦૧, પહેલો માળ, ઓમ શાયોના આર્કેડ, સિલ્વર ઓક કોલેજ પાસે, ગોતા, અમદાવાદ-૩૮૨૪૮૧) લેખિત રૂપે મોક્લવા અથવા લેખકનો સંપર્ક કરવો કે લેખકને ઈ-મેઈલ કરવા

Share this page: