મિલકતના માલિક અને ભાડુઆત વચ્ચેની તકરારોઃ ભાડુઆત હક્ક ક્યારે જાય?

 

મિલકત ખાલી કરાવવાની નોટિસ આપ્યા બાદ પણ મિલકત માલિક દ્વારા ભાડાનો સ્વીકાર કરાય તો નોટિસ જતી રહે?

તમારી જમીન,  તમારી મિલકત | 

નિલેશ વી. ત્રિવેદી (એડવોકેટ)

સ્થાવર મિલકતના માલિક તથા ભાડુઆત વચ્ચેની તકરારો અંગે ઉચ્ચ કોર્ટો તથા સુપ્રીમ કોર્ટના કેટલાક ચુકાદાઓ અંગેની વિગતો આ લેખમાં જાણીશું.

મકાન ખાલી કરાવવાના દાવામાં મકાનમાલિકની ગેરહાજરીને કારણે દાવો રદ થતા મકાનમાલિક નવેસરથી દાવો કરી શકે છે. મકાનમાલિકે ભાડે આપેલ મિલકત ખાલી કરાવવા માટે દાવો કર્યો હતો તેમાં મકાનમાલિક વાદી હાજર ન રહેતાં તે દાવો રદ થયો હતો. આવા કિસ્સામાં ભાડુઆત કાયમી ધોરણે ભાડુઆત યાને Tenant in perpetuity ગણાય નહીં કે તે ભાડે આપેલી મિલકતનો માલિક ન ગણાય. વધુમાં વધુ તો તે આ મિલકત તબદીલી અધિનિયમની કલમ- ૧૧૩ હેઠળ લાભ મેળવી શકે છે અને કલમ -૧૧૮ના સંદર્ભમાં સંમતિથી બનેલ પટ્ટે રાખનાર ગણાય. આવા કિસ્સામાં ભાડુઆત Tenant at sufferance ન ગણાય, પણ તે સવાલવાળો ભાડુઆત હક્ક માસિક ધોરણે કે વાર્ષિક ધોરણે કે પટ્ટાની શરતો મુજબ ગણાય અને કલમ ૧૦૬ હેઠળ તેવા ભાડુઆત હક્કનો અંત લાવી શકાય. કોર્ટે વધુમાં ઠરાવાયું કે મકાનમાલિક નવેસરથી મિલકત ખાલી કરાવવા માટે દાવો કરી શકે છે. (AIR 2008 Delhi 110)

નોટિસ આપ્યા બાદ મિલકત ખાલી કરાવવા માટેના દાવાની સમયમર્યાદા ઃ આ કિસ્સામાં ભાડુઆત હક્કનો અંત લાવતી નોટિસ આપવામાં આવી હતી. ત્યારપછી ૧૧ વર્ષ પછી બીજી નોટિસ આપવામાં આવી અને ભાડુઆતને મિલકત ખાલી કરાવવા માટે જણાવવામાં આવ્યું. મકાનમાલિકે મિલકત ખાલી કરાવવા માટેનો દાવો બીજી નોટિસ આપ્યા પછી ૧૨ વર્ષની અંદર કર્યો. કોર્ટે ઠરાવ્યું કે વાદીએ કરેલ દાવાને સમયમર્યાદાનો કોઈ બાધ નથી અને તે નિયત સમયમર્યાદામાં છે. (AIR 2006 Karnataka 57) મિલકત ખાલી કરાવવાની નોટિસ આપ્યા બાદ પણ મિલકત માલિક દ્વારા ભાડાનો સ્વીકાર.

જ્યારે કોઈ વ્યક્તિને સવાલવાળી મિલકત ખાલી કરવાની નોટિસ આપવામાં આવી હોય અને નોટિસ આપનાર ત્યારપછી પટ્ટા હેઠળ લેવાનું થતું ભાડું સ્વીકારે તો એમ ન કહી શકાય કે પટ્ટો ચાલુ રહે છે. આ કિસ્સામાં પટ્ટે આપનાર વ્યકિતએ નોટિસ આપી મિલકત ખાલી કરાવવા જણાવેલ અને ત્યારપછી ભાડું સ્વીકાર્યા પછી મિલકત ખાલી કરાવવા અંગે દાવો કર્યો. કોર્ટે ઠરાવ્યું કે આ ઉપરથી એમ ન કહી શકાય કે ભાડું સ્વીકાર્યાથી પટ્ટે આપનાર વ્યક્તિએ મિલકત ખાલી કરાવવાની નોટિસ જતી કરી હતી. (Waive કરી હતી ) અને એમ ન કહી શકાય કે પટ્ટાના હક્કો ચાલુ રહેલ છે.  (AIR 2012 Allahabad 157)

ભાડુઆત હક્કનો અંત કરતી નોટિસ આપ્યા બાદ, જો ભાડું સ્વીકારેલ હોય, તો નોટિસ waive કરી છે, તેમ કહી શકાય.  જ્યારે કોઈ મિલકત, રહેણાક મકાન કે ખેતીની જમીન, ભાડે આપવામાં આવી હોય અને તે મિલકત અંગે ભાડુઆત કે ગણોતહક્કનો અંત લાવતી નોટિસ આપવામાં આવી હોય અને ત્યારપછી ભાડુઆત કે ગણોતિયાએ ભાડું ચૂકવેલું હોય અને તે ભાડું મિલકતના માલિકે સ્વીકારેલું હોય, તો જે નોટિસથી ભાડુઆત હક્ક કે ગણોતહક્કનો અંત લાવવામાં આવ્યો હોય તે નોટિસ waive યાને જતી કરવામાં આવી છે તેવું ગણાય. (1971 GLR 235: AIR 1971 Guj. 73)

ભાડુઆત હક્કના અંત બાદ ભાડાનો મકાનમાલિક દ્વારા સ્વીકાર: જ્યારે મકાનામાલિકે નોટિસ આપી ભાડુઆતના ભાડુઆત હક્કનો અંત આણ્યો હોય અને ત્યારપછી જો સવાલવાળી મિલકતને ૧૯૪૭ નો અધિનિયમ લાગુ પડતો હોય, તો તેવા કિસ્સામાં મકાનમાલિક ભાડું સ્વીકારે તો તે આપવામાં આવેલ નોટિસ જતી કરવામાં આવી છે તેમ ગણાય નહીં. (1967 GLR 202 )

મકાનમાલિક દ્વારા મકાન ખાલી કરાવવાની બીજી નોટિસ અને મિલકત ખાલી કરાવવાના દાવાને થતી અસર ઃ જ્યારે મકાનમાલિકે ભાડુઆતને ચડેલું ભાડું ચૂકવવા માટે નોટિસ આપી હોય અને ભાડુઆતને તેનો અમલ ન કર્યો હોય પણ ત્યારપછી મકાનમાલિક બીજી નોટિસ આપી અને તેનો પણ ભાડુઆત અમલ ન કરે તો આ અધિનિયમની કલમ ૧૧૩, દૃષ્ટાંત (બી) મુજબ બનાવ બન્યો છે તેમ કહી શકાય અને તેની જોગવાઈઓ લાગુ પડે અને મકાનમાલિકે ભાડુઆતે જે ભાડું ચુકવવામાં ચૂક કરી છે તે જતી કરી છે તેમ ક્હી શકાય અને મકાનમાલિકને ભાડે આપેલી મિલકત ખાલી કરાવવાનું હુકમનામું મળવાપાત્ર નથી. (1982(3) GLR 2236) ચઢેલા ભાડા અંગે મકાનમાલિક દ્વારા પ્રથમ નોટિસ અને ત્યારબાદ બીજી નોટિસ આપવામાં આવે તો પ્રથમ નોટિસ Waive કરી કહેવાય. મકાનમાલિકે ભાડુઆતને ભાડું ચડી ગયું હોવાના કારણસર ભાડે આપેલી મિલકત ખાલી કરવા માટે નોટિસ આપી. ભાડુઆતે તે મુજબ મિલકત ખાલી કરી નહીં. ત્યારપછી એક વર્ષ પછી મકાનમાલિકે બીજી નોટિસ આપી અને પહેલી અને બીજી નોટિસ વચ્ચેના સમયગાળાનું ભાડું માગ્યું. મકાનમાલિકે બીજી નોટિસ આપ્યા પછીનો સમયગાળા માટે ભાડે આપેલી મિલકતના કબજા અને ઉપયોગ માટે નુકસાની માટે દાવો કર્યો. એ પરથી એમ ફલિત થાય કે મકાનમાલિકે ભાડું અને ઉપયોગ અને કબજા માટે વળતર વચ્ચે તફાવતની જાણ હતી. સર્વોચ્ચ અદાલતે ઠરાવ્યું કે બીજી નોટિસ આપવામાં આવી ત્યારે પેલી નોટિસ જતી કરવામાં આવી હતી યાને Waive કરવામાં આવી હતી અને ભાડુઆતનો ભાડુઆત હકક ઊભો હતો તેમ કહી શકાય. (AIR 1971 SC 102) પક્ષકારને પોતાના હક્કની જ જાણ ના હોય, તો Waiver  નો પ્રશ્ન ઉપસ્થિત થતો નથી.

Waiver યાને જતું કરવું કોને કહેવાય ? સર્વોચ્ચ અદાલતે ઠરાવ્યું કે Waiver એટલે કોઈ હક્ક હોવાની જાણ હોય તેને ઈરાદાપૂર્વક જતો કરવો. જ્યારે કોઈ પક્ષકારને પોતાના હકકની જાણ ન હોય, તો Waive નો પ્રશ્ન ઉભો ન થાય. (AIR 1968 SC 933 )

ભાડુઆત દ્વારા ભાડાહક્કનો અંત લાવતી નોટિસ ઃ જ્યારે કોઈ નોટિસ આપી ભાડુઆત હક્કનો અંત લાવવામાં આવ્યો હોય અને આવી નોટિસ જો ભાડુઆતે આપેલી હોય અને તેની બજવણી મકાનમાલિકને થઈ ગઈ હોય અને તેવી નોટિસ મકાનમાલિકે સ્વીકારી હોય, તો તેવી નોટિસ ભલે ક્ષતિ ભરેલી હોય, તો પણ તેના આધારે ભાડુઆત હક્કનો અંત આવે છે. જો આપવામાં આવેલી નોટિસ આ અધિનિયમની કલમ ૧૦૦ ની જરૂરિયાતો પરિપૂર્ણ કરતી હોય, તો તેના આધારે ભાડુઆત હક્કનો અંત આવે છે. ભલે જે-તે પક્ષકાર આવી નોટિસ માન્ય રાખે કે કેમ?  (AIR 1968 SC 471 )

(૧૦) ભાડું ન ચૂક્વાયાને કારણે પટ્ટાહક્ક ગુમાવવા અંગે રાહતઃ મિલકત તબદીલી અધિનિયમની ક્લમ-૧૧૪ ની જોગવાઈ પ્રમાણે ભાડું ન ચૂકવાયાને કારણે પટ્ટાહક્ક ગુમાવવાથી સ્થાવર મિલકતનો કોઈ પટ્ટો સમાપ્ત થયો હોય અને પટ્ટે આપનાર પટ્ટેદાર મિલકત ખાલી કરાવવાનો દાવો માંડે ત્યારે જો પટ્ટેદાર પટ્ટો આપનારને ભાડાની બાકી રકમ તે ઉપરના વ્યાજ અને દાવાના પૂરા ખર્ચ સાથે દાવાની સુનાવણી વખતે ચુકવે અથવા ચુકવવા માટે ઘરે, અથવા પંદર દિવસમાં એવી રકમ ચૂકવવા માટે ન્યાયાલગ પૂરતી ગણે એવી જામીનગીરી આપે તો ન્યાયાલય, મિલકત ખાલી કરવાનું હુકમનામું કરી આપવાને બદલે પટ્ટાહક્ક ન ગુમાવાય તે માટે પટ્ટેદારને રાહત આપવાનો હુકમ કરી શકશે, અને તેમ થતાં પટ્ટેદાર પટ્ટાહકક ગુમાવેલો ન હોય તેમ પટ્ટે આપેલી મિલકત ધરાવશે.

નોંધઃ-(જમીન/મિલકત માટેના લેખોના સંદર્ભે વાચકોના કોઈ સુચન કે પ્રશ્નો હોય તો ‘નવગુજરાત સમય’ ના  સરનામે (૧૦૧, પહેલો માળ, ઓમ શાયોના આર્કેડ, સિલ્વર ઓક કોલેજ પાસે, ગોતા, અમદાવાદ-૩૮૨૪૮૧) લેખિત રૂપે મોકલવા અથવા લેખકનો સંપર્ક કરવો કે લેખકને ઈ-મેઈલ કરવા)