3.03.2019

ખેતીની જમીનમાં / વારસાઈ, ખાતેદારના મૃત્યુ પહેલાં, વહેંચણી, હયાતીમાં હક્ક દાખલ / કમી વિગેરેની જોગવાઈઓ

ખેતીની જમીનમાં / વારસાઈ, ખાતેદારના મૃત્યુ પહેલાં, વહેંચણી, હયાતીમાં હક્ક દાખલ / કમી વિગેરેની જોગવાઈઓ

લોકાભિમુખ માર્ગદર્શન - એચ.એસ. પટેલIAS(નિ.)


જમીનના વ્યવસ્થાપન અંગે બ્રિટીશ જમાનામાં ઘડાયેલ કાયદો ૧૮૭૯ જમીન મહેસુલ કાયદો આજે પણ અમલમાં છે અને આ કાયદાનું મુળ હાર્દ જમીન મહેસુલ વસુલ કરવાનું અને કબજેદારોના (Occupants) હક્કની જાળવણી કરવી.
જેને સર્વસ્વીકૃત પરિભાષામાંEntries in Revenue Record has a fiscal valueઅને વિરૂધ્ધનું પુરવાર ન થાય ત્યાં સુધી મહેસુલી રેકર્ડની નોંધો / વ્યવહાર માન્ય ગણવાના છે.
જ્યારે ૧૯૦૭માં કબજેદારોના હક્ક અંગે હક્કપત્રકRecord of Rightsઉમેરવામાં આવ્યું જે નમુના નં. ૬ ની નોંધો તરીકે ઓળખાય છે. તેમાં જમીનનો ધારક જે મહેસુલ ભરવાને જવાબદાર છે તેનું નામ કબજેદારમાં એટલે દર્શાવવામાં આવે છે કે તે સરકારને મહેસુલ આપવા પાત્ર માટે જવાબદાર છે.
અગાઉની સામાન્ય પ્રચલિત પ્રણાલિકા પ્રમાણે ખેડુત ખાતેદારના કુંટુંમ્બનો જયેષ્ઠ પુત્ર કે વડીલનું નામ ૭/૧૨માં કે મિલ્કત રજીસ્ટરમાં દાખલ કરવામાં આવતું અને જ્યારે તે મૃત્યુ પામે ત્યારે જ વારસાઈ કરવામાં આવતી, ઘણીવાર બે પેઢી સુધી વારસાઈ કરવામાં આવતી ન હતી અને મૃત્યુ પામેલ વ્યક્તિના નામે જમીનો ચાલતી, એવું પણ બનતું કે જયેષ્ઠ પુત્ર કુંટુંમ્બના કર્તા તરીકે જેમનું ખાતેદાર તરીકે નામ ચાલતું તેના કાકા/ભાઈઓના નામ વારસાઈ હક્કે દાખલ કરવાના બદલે અગાઉની પેઢીના વડીલના નામે ચાલતું, જેથી મહેસુલી રેકર્ડ અદ્યતન કરવાના ભાગરૂપે અમો જ્યારે ડે કલેક્ટર પાલનપુર પ્રાન્ત કે સુરત પ્રાન્ત હતા, ત્યારે ઝુંબેશ સ્વરૂપે વારસાઈ કરવાના વિશેષ પ્રયત્નો કર્યા. દાંતા જેવા કે ઉચ્છલ નિઝર તાલુકામાં આદિવાસીઓની ત્રણ પેઢી સુધીની વારસાઈ એક સાથે કર્યાના કિસ્સા હતા.
કહેવાનો મતલબ એ છે કે, વડિલોપાર્જીત કે સ્વપાર્જીત મિલ્કતમાં મુખ્ય કર્તાના મૃત્યુ સુધી અને વારસાઈ થાય ત્યાં સુધી મુળ ખાતેદારના નામ ચાલુ રાખવાની પ્રણાલીકા હજુ પણ ઘણા વિસ્તારમાં ચાલે છે અને વારસાઈને ગામડામાં 'મોં બદલો'Change of nameતરીકે ઓળખાય છે.
હવે બદલાતા સંજોગોમાં હું જ્યારે પ્રાન્ત સુરત કે કલેક્ટર રાજકોટ હતો ત્યારે ઘણા કિસ્સા એવા અપીલ કક્ષાએ કેસ આવતા કે જે તે સમયે વારસાઈમાં કાકા કે ભાઈઓ અને બહેનોના નામ દાખલ ન થવાની ફરીયાદો તેમજ ખોટી રીતે પાછળથી હક્કો ઉપસ્થિત કરવાની બાબતો આવતી, આજે પણ જમીનના વધતા જતા ભાવો / તેમજ કૌટુંમ્બિક વ્યવસ્થામાં પણ બદલાવ થવાને કારણે, કાયદાથી વડીલોપાર્જીત કે સ્વપાર્જીત મિલ્કતમાં હક્ક મેળવવાને પાત્ર ખાતેદારો કે વ્યક્તિઓના હક્ક ડુબે નહિ અને મહેસુલી તંત્ર પણ લોકોના હક્કની યોગ્ય સ્વરૂપે જાળવણી થાય અને સાચું માર્ગદર્શન આપવામાં આવે તે જરૂરી છે કેમ કે જેમ જણાવ્યું તેમ અગાઉ એવી જ માન્યતા હતી કે જ્યાં સુધી મુળ ખેડુત ખાતેદાર કે કબજેદાર જ્યાં સુધી મૃત્યુ ન પામે અને વારસાઈ ન થાય ત્યાં સુધી કોઈના નામ દાખલ થાય નહિ.
આ અંગે જેમ જણાવ્યું તેમ હક્કપત્રકમાં જે ફેરફાર કરવામાં આવે છે તે ૭/૧૨ માં કે મિલ્કત રજીસ્ટરમાં અથવા તો હક્કપત્રકમાં થતા ફેરફારો કબજેદાર તરીકે મહેસુલ વસુલ કરવાપાત્રના હેતુથી અદ્યતન સ્વરૂપે નિભાવવામાં આવે છે.
રાજય સરકારના મહેસુલ વિભાગની રેકર્ડ અદ્યતન કરવાના ભાગરૂપે જે વારસાઈના કિસ્સામાં કે હક્ક ઉઠાવવાના, હયાતીમાં નામ દાખલ કરવાના, જમીનના વિભાજનના આ બધી બાબતો જાહેરજનતા સમક્ષ તેમજ ખાતેદારો સુધી પહોંચે અને જાણકારી મેળવે તેમજ જાગૃતિ કેળવાય તે માટે પ્રસ્તૃત કરું છું.
સૌ પ્રથમ તો જમીન કે મિલ્કતના 'ટાઈટલ' કે માલિકી હક્કનો પ્રશ્ન ઉપસ્થિત થાય તો તે પ્રસ્થાપિત સિધ્ધાંતો મુજબ તે નક્કી કરવાની સતા - સિવીલ કોર્ટને છે અને તેના હુકમ મુજબ મહેસુલી રેકર્ડમાં ફેરફાર થાય છે.
પરંતુ તમામ લોકોએ પોતાના હક્ક / હિસ્સા - કબજાહક્કે માલિકી હક્ક પુરવાર કરવા માટે સિવીલ કોર્ટમાં જવાની જરૂર નથી, જો આ વિષયને લગતી જોગવાઈઓ તેમજ જાગૃતિ હોય, પહેલું તો કોઈપણ ખાતેદાર / મિલ્કત ધારણકર્તાના મૃત્યુ બાદ વારસાઈ નોંધ (Heirship) પાડવામાં આવે છે. તે મહેસુલ વિભાગના 'હક્કપત્રક' ના નિયમો હેઠળ કરવામાં આવે છે.
પરંતુ આ અંગેના સાશકીય કાયદાઓ 'Governing Act' જોવામાં આવે તો 'Succession Act' વારસા અધિનિયમ, 'Hindu/Muslim' હિન્દુ મુસ્લીમ લો, 'Transfer of Property Act' મિલ્કત હસ્તાંતર અધિનિયમ, કા. પાર્સનર પ્રોપર્ટી 'Hindu Marriage Act' સ્ત્રીઓને મિલ્કતમાં અધિકાર આપતો કાયદો ૧૯૫૬ આ બધાના કાયદાકીય સિધ્ધાંતો અનુસરવાના છે.
સૌ પ્રથમ વારસાઈની બાબત જોઈએ તો ખાતેદારના મૃત્યુ બાદ મરણના દાખલા સાથે સીધી લીટીના તમામ વારસો પુરૂષ - સ્ત્રી - બહેન સગીર સહિતનાનું પેઢીનામું તૈયાર કરવાનું છે અને મહેસુલ વિભાગના તા.૧૪-૩-૨૦૧૬ના પરિપત્ર મુજબ રૂ. ૨૦ના સ્ટેમ્પ ઉપર સોગંદનામું કરવાનું છે અને તે આધારે ઈ ધરા કેન્દ્રમાં વારસાઈ નોંધ પાડવામાં આવે છે અને નાયબ મામલતદાર કક્ષાથી ઉતરતા ન હોય તેવા મહેસુલી અધિકારી દ્વારા પ્રમાણિત કરવામાં આવે છે.
પ્રવર્તમાન સામાજીક માળખામાં (Societal Transformation) બદલાવ તેમજ વિભક્ત કુંટુંમ્બોનો વ્યાપ વધવાથી, સબંધિત ખાતેદારના મૃત્યુ બાદ જમીનના હક્ક / ભાગમાં પ્રશ્નો ઉપસ્થિત ન થાય તે માટે હયાતીમાં કોટુંમ્બિક વહેંચણી કરી શકાય છે. અગાઉ મહેસુલી અધિકારીઓ પણ ખાતેદારના મૃત્યુ સુધી વારસાઈ ન થાય ત્યાં સુધી હયાતીમાં વહેંચણી કે ભાગની નોંધો ન પાડવાનું વલણ હતું.
પરંતુ આ અંગે વડીલોપાર્જીત કે સ્વાપાર્જીત વંશપરંપરાગત ખેડુતોના કિસ્સામાં આ અંગે કોઈ પ્રતિબંધ નથી અને આવા વહેંચણી લેખ રજીસ્ટર્ડ કરાવવાની જરૂર નથી પરંતુ જો કોઈ વારસો અવેજ એટલે કે નાણાંકીય લેવડદેવડ કરે તો લેખ રજીસ્ટર્ડ કરાવવો જરૂરી છે. બાકી ખેડુત ખાતેદારની હયાતીમાં વહેંચણી લેખ કરી, હક્કપત્રકમાં નોંધ કરાય છે. આ ઉપરાંત ખાતેદારના મૃત્યુ બાદ પણ કાયદેસરના વારસો વચ્ચે કૌટુંમ્બિક વહેંચણી રૂ. ૧૦૦ ના સ્ટેમ્પ ઉપર એકરારનામાથી (Undertaking) થઈ શકે.
તે જ રીતે કૌટુંમ્બિક વારસદારો વચ્ચે વહેંચણી કરવી હોય તો પાંચ વર્ષની સમયમર્યાદામાં થાય અને સંયુક્ત નામે જમીન હોય અને બિન અવેજ એટલે કે નાણાંકીય વ્યવહાર વગર વહેંચણી થાય તો જમીનની કિંમત ઉપર ૧૦૦ થી ૫૦૦ રૂ. ના સ્ટેમ્પ પેપર ઉપર અન્ડરટેકીંગ આપવાથી થઈ શકે.
આ ઉપરાંત જમીનની વારસાઈ થયા બાદ કાયદેસરના વારસો દ્વારા પોતાનો હક્ક જતો કરવાનો થાય અને જેમાં નાણાંકીય અવેજ ન હોય તો રૂ. ૧૦૦ ના સ્ટેમ્પ પેપર તે અંગેનો લેખ એટલે કે ફારગતી લેખ (Release deed) કરવામાં આવે તો જતો કરી શકે છે અને તે મુજબ હક્કપત્રકમાં નોંધ થઈ શકે છે.
આ જ રીતે હયાતીમાં સહ હિસ્સેદાર કે કાયદેસરના હક્કદાર તરીકે નામ દાખલ કરવામાં આવેલ હોય તો તે પણ રૂ. ૧૦૦ ના સ્ટેમ્પ ઉપર એકરાર નામાથી થઈ શકે.
આ જ રીતે સ્વાપાર્જીત મિલ્કતમાં હયાતીમાં સીધી લીટીના વારસોના નામ દાખલ કરવામાં આવેલ હોય તેમાં પણ બિનઅવેજ સ્વરૂપે રૂ. ૧૦૦ ના સ્ટેમ્પ ઉપર એકરાર કરવાથી હક્ક જતો કરી શકે છે. આ ઉપરાંત હયાતીમાં પણ સહ હિસ્સેદાર તરીકે નામો દાખલ થઈ શકે. આ બધી જ બાબતોમાં હિત ધરાવતા તમામ પક્ષકારોની અનુમતિ / સંમતિની જરૂર છે.
આમ હાલના સંજોગોમાં જે સ્વરૂપે કૌટુંમ્બિક વ્યવસ્થામાં પરિવર્તન આવી રહ્યું છે અને જમીનોના ભાવના મૂલ્યમાં વધારો થવાથી સબંધિત કુંટુંમ્બના કાયદેસરના વારસો વચ્ચે મૃત્યુ બાદ ઝઘડા / વિવાદો થાય છે અને લાંબી કાનુની મહેસુલ / દિવાની કોર્ટોમાં પ્રક્રિયામાં પડવું પડે છે.
જેથી મૃત્યુ બાદ વારસાઈ કરાવવાને બદલે હયાતીમાં જ કૌટુંમ્બિક વહેંચણી / સહ ખાતેદાર / ભાગીદાર / હિસ્સા વહેંચણી કરાવી લેવી હિતાવહ છે અને આ અંગે મહેસુલી અધિકારીઓ પણ લોકોને ઉપર જણાવેલી બાબતોનું માર્ગદર્શન આપી હક્કપત્રકમાં નોંધો પાડી મંજૂર કરે અને આ કૌટુંમ્બિક ઉપર જણાવ્યા તે વ્યવહારમાં ટુંકડા ધારા કે રજીસ્ટ્રેશન કાયદાનો ભંગ થતો નથી.
ફક્ત જયારે નવીન ટુંકડાની જમીન ખરીદવાની થાય ત્યારે તે નિયમો લાગુ પડે છે અને ઉક્ત જોગવાઈઓ સીટીસર્વેમાં આવેલ મિલ્કતોમાં પણ ફેરફારો આ પ્રક્રિયા અનુસરી ને કરી શકાય છે.

જો તમને આર્ટિકલ પસંદ આવ્યો હોઈ તો લાઈક કરી શેર જરૂર કરજો…

20 comments:

  1. હક્ક પત્રક માં નામ અને
    અટક શુધારવા શુ કરવું....?

    ReplyDelete
    Replies
    1. fastjobsearch is India’s most prominent and largest government job portal that provides a free job alert service to Sarkari Job seekers in India for various recruitment in government departments, and we also provide study material.

      Delete
    2. આપ સાહેબ શ્રી પહેલા પેરેગ્રાફ માં કહ્યું તેમ પહેલા જમિન જેસ્ટ પુત્ર ના
      નામે કરવામાં આવતી તેમજ મારા પર દાદા અને એમના ભાય હતા ત્યારે
      મારા પર દાદાના ભાયના નામે જમિન હતી તમને તેમનિ હયાતિ માં તે
      જમીન એમના પુત્ર અને મારા દાદા બાપુ બન્ને ના ભાગ પાડી ને ૧૯૭૦
      મા વહેંચણી કરી આપેલિ હાલમાં તે જમીન ઉપર મારે લોન લેવિ છે પણ
      ટાઈટલ મળતું નથી એના માટે શું કરવું

      Delete
    3. મે સાહેબ,
      મારી વ્યથા આપ સમક્શ રજૂ કરુ છુ,
      અમો ચાર-4 ભાઈ છીઅે, અૃમારા ખેડૂત પિતા 1979 થી હયાત નથી,તે પછી અમારી સહયારી જમીનનો વહીવટ મોટાભાઈ કરતા હતા,બાદમા સદર જમીનની વહેચણી 1992 મા ભાઈઓભાગની સંમતીથી કરવામા આવી, હુ પોતે અમ।દાવાદ ખાનઞી કંપનીમા નોકરી કરતો હોવાથી, તે વખતે બહુ ધ્ય।ન આપેલ નહી,ને મારા ભાગે આવેલ જમીન મોટાભાઈના નામેછે,અને હાલમા રિટાયર બાદ તપાસ કરતા મારા નામે કરવા કે દાખલ કરવા માટે સ્ટમ્પ ફી ભરવાની વાત કરે છે,તો સદર બાપદાદાની વારસાઈ હેઠરની ભાઈઓભાગના વહેચણમા આવેલ જમીનમા નામ દાખલ કરવા માટે શુ વેચાણ જેટલી સ્ટમ્પ ફી ભરવાની થાય એ શુ વ્ય।જબી છે !?નહી તોડ દવ।રા થઈ શકે એવુ કહે છે,તો યોઞ્ય સલાહ અાશા સાથે સાદર પંણામ,
      આનંદભાઇ પટેલ, ચલામલી,તા:બોડેલી,જિ:છો ઉ,



      Delete
    4. https://ashishtaviyad.blogspot.com/2022/10/blog-post_10.html?m=1

      Delete
    5. Sir mata nu naam 7/12 ma hoy ane emne be santano hoy , emathi ek santan mata na naame khetini jamin purchase kare, jema bija santan no ek rupiyo b na hoy to te ek santan na naame kheti ni jamin ni varsai kai rite pade

      Delete
  2. સર સીધી વારસાઈ એન્ટ્રી માં હક કમી કરી ને થોડા વર્ષો બાદ તે જ જમીન પર ૪પુત્રો એ માતા ના તરફેણ માં હક જતો કરી ને તે પૈકી ને એક પુત્ર તે જ જમીન માં હયાતી માં હક દાખલ કરાવેલ છે આ કેસ નો કોઈ રસ્તો આપવા વિનંતી. વારસાઈ ની સીધી એન્ટ્રી માં સૂ માતા ના તરફેણ માં હક જતો થયો છે તથા માતા બીજી છે એક પુત્ર ની ને ૩ પુત્રો પૈકી નાના ના તરફેણ મા તેજ જમીન પર હયાતિ મા હક દાખલ કરેલ છે માટે યોગ્ય સલાહ આપવા વિનંતી..

    ReplyDelete
  3. સાહેબ જમીન માં વારસાઈ કરવા માટે શુ કરવું પડે કરણ કે મારી જમીન માં એક બાપ ના 4 દીકરા હતા અને તે 4 દીકરા અવસાન પામ્યા છે અને તે જમીન માં ફક્ત મોટા દીકરા ના પરિવાર ના જ નામ છે તો એમાં બાકીના દીકરા ના દીકરા નું નામ દાખલ કરાવવુ હોય તો શું કરવું પડે વિગતે માહિતી આપશો સાહેબ

    ReplyDelete
    Replies
    1. તો તમારે અપિલમા જઈ એનિ અપિલ કરવી પડે અન્ય માહિતિ માટે નજીક ના મામલદાર સાહેબ નો સર્પક કરવા વિનતી..

      Delete
  4. Sir mara bhai a varsai karavvani che m kari khoti rite sahi karavi papa ni jamin mathi haq jato Karel che ame varasdar ek bhai and 4 baheno che amara Haqq khoti rite sign karavi uthavel che tatha mara bhai mara mummy ne pan ghar mathi haqi kadhel che thatha amne mar marel che jeni police fariyad pan thayel che ane mara saga bhai amara sathe koi mosara k koi vyavahar rakhta nathi to amara name amari jamin ma dakhal thay ane amne amari vadiloparjit jamin ma Haqq male ano koi rato btavso.

    ReplyDelete
  5. ટ્રસ્ટ ની સ્થાવર મિલકત ચેરિટી કમિશનર સાહેનશ્રી પરવાનગી વગર ટ્રસ્ટ ના ટ્રસ્ટી ઓએ અને મામાલદાર/ તલાટી/ યુ.એલ.સી. મા નામ દાખલ કરી નાખેલ છે ૪૦ વર્ષ પહેલા પરંતુ ટ્રસ્ટ ના ખરા પુરાવા જેમ દસ્તાવેજો/ ચેરિટી કમિશનર સાહેનશ્રી ની અનુસૂચિત1 ની પડેલ નોંધ/ અન્ય પુરાવા હાલ મા હયાત છે. આપનો યોગ્ય પ્રતીઉત્તર આપશોજી

    ReplyDelete
    Replies
    1. ગુજરાત સાર્વજનિક ટ્રસ્ટ એકટ-૧૯૫૦ની કલમ-૨૨ની જોગવાઈઓ મુજબ પી.ટી,આર.માં દાખલ કરાવી પડે અને ત્યારબાદ તેવી સ્થાવર મિલ્કતનું હસ્તાંતરણ કે ગીરો કે વેંચાણ કરવી હોય તો સૌપ્રથમ ગુજરાત સાર્વજનિક ટ્રસ્ટ એકટ-૧૯૫૦ની કલમ-૩૬ની જોગવાઈઓ મુજબ ચેરિટી કમિશનરશ્રી, ની પૂર્વમંજુરીનો હુકમ મેળવ્યા બાદ હુકમમાં જણાવેલ પાર્ટીના નામે વેંચાણ કે અન્ય કોઈપણ દસ્તાવેજ રજીસ્ટ્રર્ડ થઈ શકે. આમ આ ટ્રસ્ટની માલિકીની સ્થાવર મિલકત ચેરિટી કમિશનરશ્રીની પુર્વ હસ્તાંતરણ/વેચાણ/ગીરો ભાડે બક્ષીસ થઈ શકે નહીં.

      Delete
    2. શાહેબ મારા પપ્પા ના મામા એ અમને જમીન આપેલી છે અને સ્ટેમ્પ પેપર પર લખાણ કરી આપ્યું છે પણ અમારે વારસાઈ માં નામ ચઢાવવું હોય તો સુ કરવું

      Delete
  6. સીધી વારસાઇ શકય નથી જેથી બક્ષીસ લેખ અથવા વેચાણ થી નામે કરી લેવાય

    ReplyDelete
  7. એકજ પેઢીનામુ બધાજ વારસાઇ ના કામ મા ચાલે કે પછી અલગ કઢાવવુ પડે?

    ReplyDelete
  8. તમારો આ લેખ ડાઉનલોડ કેવી રીતે કરાય

    ReplyDelete
  9. sir, Ame khetini jamin 4 guntha registered dastavej karine lidi che . Have Mamlatdar kacheri ma thi na manjur kareli che, karan batavayu che ke tukda dhara tatha j, m. ka. 65 no bhang thayo che. have aa jamin no hak melava su karvu joie.

    ReplyDelete
    Replies
    1. ખેતીની જમીન 20ગુઠા થી નીચે રાખી શકાય નહીં. જો ચાર ગુઠા જમીન નામે કરવી હોય તો બીન ખેતી કરીને કરવી

      Delete
  10. ek jamin ma mara kaka nu name hatu ane mara pappa nu name notu to bija loko e mara kaka nu name kadhavi nakhyu che ane have mara pappa ke kaka hayat nathi to su have mara thi apil thay??

    ReplyDelete

ગીરો મિલકતનો કાયદેસર રીતે કબજો ધરાવનાર એને ભાડે આપી શકે છે

  ગીરો મૂકેલી મિલકતના લ્હેણા થતા તમામ જાહેર ખર્ચા ગીરોદારે ક્યાં સુધી ચુકવવા પડે? મારી જમીન, તમારી મિલકત |  નિલેશ વી. ત્રિવેદી (એડવોકેટ) મિલ...