ભાડુઆતની મૂળ મકાનમાલિક સાથેની સહમાલિકી ક્યારે પ્રસ્થાપિત થાય? - E-Jamin

Latest

At E-Jamin Revenue Blog, we provide detailed, up-to-date guides on navigating the Gujarat revenue department, covering all important offices such as the Sub Registrar, Mamlatdar, City Survey, Collector, and DILR (District Inspector of Land Records). Whethe

Revenue News

BANNER 728X90

12.16.2024

ભાડુઆતની મૂળ મકાનમાલિક સાથેની સહમાલિકી ક્યારે પ્રસ્થાપિત થાય?


દસ્તાવેજોની વિગતો, પક્ષકારોના ઈરાદા પરથી દસ્તાવેજ કેવો છે ? પટ્ટાનો છે કે પરવાનાનો તે નક્કી થઇ શકે  છે







તમારી જમીન, તમારી મિલકત | 
નિલેશ વી. ત્રિવેદી (એડવોકેટ)
thelaw_office@yahoo.com

સવાલવાળી મિલકતમાં એક ભાડુઆત હતો અને ભાડે આપેલી મિલકતમાંથી અમુક ભાગ અંગે બાનાખત કરવામાં આવ્યું અને તે, તે ભાડુઆતના નામે કરવામાં આવ્યું હતું. આમ થતાં, તે ભાડુઆત મૂળ મકાનમાલિક સાથે સહમાલિક બને છે. તેથી જ્યારે અગાઉથી મિલકત ખાલી કરવાના કરાયેલા દાવામાં હુકમનામું થતાં તેની બજવણીમાં હુકમનામું બજવણી કરતી કોર્ટ ભાડુઆતને સમગ્ર ભાડે આપેલ મિલકતનો કબજો મકાનમાલિકને સોંપી દેવા માટે હુકમ કરી શકે નહિ. 2000(2) Rent LR (s) 385

પટ્ટાના દસ્તાવેજને રજિસ્ટર્ડ કરાવવાની જરૂરિયાતઃ

જ્યારે કોઈ પટ્ટો કરવામાં આવ્યો હોય અને તેને ફરજિયાતપણે રજિસ્ટર કરાવવું જરૂરી હોય અને તે રજિસ્ટર કરાવવામાં ન આવે તો સવાલવાળી મિલકત પટ્ટેથી આપી છે તેને કોઈ અસર થતી નથી. આવા કિસ્સામાં એક વર્ષના સમયગાળા માટે જ સવાલવાળી મિલકત પટ્ટેથી આપવામાં આવે તેવું અનુમાન થઈ શકે. આવા ભાડુઆતને ભાડુઆત હકકનું રક્ષણ મળવાપાત્ર નથી. (AIR 2000 SC 3523:(6) SCC 394)

બિન રજિસ્ટર્ડ પટ્ટાના દસ્તાવેજને પુરાવા તરીકે ગ્રાહ્ય રાખી શકાયઃ

આ કિસ્સામાં ૧૬ વર્ષના સમયગાળા માટે જમીન પટ્ટેથી આપવામાં આવી હતી અને સવાલવાળો પટ્ટો રજિસ્ટર કરાવવામાં આવ્યો ન હતો. સર્વોચ્ચ અદાલતે ઠરાવ્યું કે, કેસની હકીકતો અને સંજોગો જોતાં આનાથી સ્થાવર મિલકતને કોઈ અસર થતી નથી, પણ સવાલવાળા કરારનો અમલ કરાવવા માટે પુરાવામાં આવા દસ્તાવેજને ગ્રાહય રાખી શકાય. AIR 1977 SC 2425

દસ્તાવેજની વિગતો પરથી લાયસન્સનો દસ્તાવેજ નક્કી થાયઃ

સવાલવાળા દસ્તાવેજમાં એમ જણાતું હતું કે, સવાલવાળી મિલકતનો કબજો તેમજ તેના પરનું નિયંત્રણ મૂળ માલિકનું રહેશે. સવાલવાળા દસ્તાવેજની વિગતો જોતાં જણાયેલ કે જે વ્યકિતને જમીન ફાળવવામાં આવી હતી તેની તરફેણમાં કોઈ હિત ઊભું કરવામા આવ્યું ન હતું. સર્વોચ્ચ અદાલતે ઠરાવ્યું કે, કેસની હકીકતો અને દસ્તાવેજની વિગતો જોતાં જણાય છે કે સવાલવાળો દસ્તાવેજ લાયસન્સ હતો. સવાલવાળા દસ્તાવેજમાં એવી શરત મૂકવામાં આવી હતી કે જે વ્યકિતને આવી રીતે પરવાનો આપવામાં આવ્યો હતો તે વ્યકિત કોઈને સવાલવાળી મિલકત પેટા ભાડે આપી શકે નહિ. તેના પરથી એવું જણાય છે કે, જે વ્યકિતને પરવાનો આપવામાં આવ્યો હતો તે વ્યકિતને કોઈને સવાલવાળી મિલકત પેટા ભાડે આપી શકે નહિ. તેના પરથી એવું જણાય છે કે, જે વ્યકિતને પરવાનો આપવામાં આવ્યો છે તેણે સવાલવાળી મિલકતનો ઉપયોગ જ કરવાનો રહે છે. 1996 Supp (1) SCC 306

કરારની વિગતો પરથી ભાડુઆત હક્ક નક્કી થાયઃ

જ્યારે કોઈ દસ્તાવેજ પટ્ટો છે કે પરવાનો છે તે નક્કી કરવાનું થાય ત્યારે જે તે દસ્તાવેજની વિગતો તેમજ શરતો તેમજ પક્ષકારોનો ઈરાદો શું હતો તે જોવાનું રહે છે, તેમજ જ્યારે દસ્તાવેજ કરવામાં આવ્યો ત્યારે સંજોગો શું હતા, તે પણ જોવાનું રહે છે. જે શબ્દોનો ઉપયોગ કરવામાં આવ્યો હતો તેના પરથી શું પુરાવો છે તે ધ્યાનમાં લેવાનું રહે પણ તેના પરથી નિર્ણય લઈ શકાય નહિ. પટ્ટો આપવા માટે જે શબ્દનો ઉપયોગ કરવામાં આવ્યો હોય તેના પરથી સવાલવાળો દસ્તાવેજ કરાર લાયસન્સ છે તેવો નિર્ણય પણ લઈ શકાય. કરારમાં કોઈ વિગત જણાવી હોય તેના પરથી સવાલવાળો કરાર ભાડુઆત હક્ક ઊભો કરે છે કે કેમ તે નક્કી કરી શકાય. નહિ. (1971) 1 SCC 276

પટ્ટો કે લાયસન્સનો દસ્તાવેજ નક્કી કરવા માટે મિલકતનો કબજો અને હિત, આ બન્ને મહત્વની બાબત છે. જ્યારે કોઈ દસ્તાવેજ પટ્ટો છે કે લાયસન્સ છે તે નક્કી કરવાનું થાય ત્યારે જે તે સ્થાવર મિલકતનો કબજો કોનો છે તેમજ તેમાં કોનું હિત છે તે મહત્વની બાબત છે. જો કોઈ કરારમાં સવાલવાળી સ્થાવર મિલકતમાં જે વ્યકિતને પરવાનો આપવામાં આવ્યો છે તેની તરફેણમાં કોઈ હિત ઊભું ન થતું હોય, તો તે વ્યકિત ફક્ત પરવાનેદાર ગણાય. આ કિસ્સામાં વખતોવખત જે વ્યકિતને મિલકતનો ઉપયોગ કરવા માટે પરવાનગી આપવામાં આવી હતી તે વ્યકિત સવાલવાળી મિલકત પોતાને કબજે લઈ સાંજના પરત સોંપી દેતી હતી. આમ, આવી રીતે વખતોવખત ટૂંકા સમયગાળા માટે વ્યવહાર થતો હતો. સર્વોચ્ચ અદાલતે ઠરાવ્યું કે કેસની હકીકતો અને સંજોગો જોતાં તેમજ સવાલાવાળા કરારની વિગતો જોતાં સવાલવાળો દસ્તાવેજ લાયસન્સનો દસ્તાવેજ ગણાય અને નહિ કે પટ્ટો. 1995 Supp (4) SCC 115

દસ્તાવેજોની વિગતો, પક્ષકારોના ઈરાદા પરથી દસ્તાવેજ પટ્ટાનો છે કે પરવાનાનો તે નક્કી થાયઃ

જ્યારે કોઈ દસ્તાવેજ પટ્ટો છે કે પરવાનો છે તે નક્કી કરવાનો પ્રશ્ન ઉપસ્થિત થાય ત્યારે સમગ્ર દસ્તાવેજને વાંચવાનો રહે છે અને તમામ વિગતોને તપાસી નિર્ણય લેવાનો રહે છે. મુખ્ય બાબત છે કે પક્ષકારનો ઈરાદો શું હતો ? શું પક્ષકારો પટ્ટો કરવા માગતા હતા કે પરવાનો કરવા માંગતા હતા. જો સવાલવાળા દસ્તાવેજથી સવાલવાળી મિલકતમાં જેની તરફેણમાં આ દસ્તાવેજ કરવામાં આવ્યો હોય અને તેમાં તેનું હિત ઊભું થતું હોય, તો તેને પટ્ટો ગણાય, પણ એક પક્ષકાર બીજા પક્ષકારને સવાલવાળી મિલકતનો ઉપયોગ કરવા દે અને સવાલવાળી મિલકતનો કબજો મૂળ માલિક પાસે રહેતો હોય, તો તે લાયસન્સ ગણાય. જો દસ્તાવેજ હેઠળ એક પક્ષકાર બીજા પક્ષકારને સવાલવાળી મિલકતનો કબજો સોંપે તો તે વ્યકિત ભાડુઆત ગણાય, પણ કેસની હકીકતો અને સંજોગો પરથી એવો નિર્ણય લઈ શકાય કે સવાલવાળા દસ્તાવેજથી પટ્ટો ઊભો કરવામાં આવ્યો હતો. (1969) 2 SCWR 658: 1969 UJ (SC) 745

કુલમુખત્યારનામાને આધારે મિલકતનો કબજોઃ

સવાલવાળી મિલકતમાં જે તે કુલમુખત્યારનામાના આધારે એટેલન્ટને કબજો સોંપવામાં આવેલો. મિલકતના માલિકે મિલકત ખાલી કરાવવા માટે દાવો કર્યો. એટેલન્ટને સવાલવાળી મિલકતમાં મોટો ખર્ચ કરી સુધારવધારા કર્યા હતા. પ્રશ્ન એ ઉપસ્થિત થયો કે એટેલન્ટને જે કંઈ સુધારાવધારા કર્યા હતા તેને આધારે તેની કિંમત વસૂલ કરવાનો હક્ક મળે કે કેમ ? સર્વોચ્ચ અદાલતે ઠરાવ્યું કે એટેલટન્ટને કુલમુખત્યારનામાના આધારે સવાલવાળી જમીનનો કબજો મળ્યો હતો અને તે સવાલવાળી મિલકતનો કબજો ચાલુ રાખી શકે નહિ અને તેથી તેને સવાલવાળી મિલકત ખાલી કરી પરત કરી દેવાની રહે છે. વધુમાં પક્ષકારો વચ્ચે આ અધિનિયમની કલમ ૫૩ એ હેઠળ લાભ મેળવવા માટે દાવો કરવા માટે કોઈ લેખિત કરાર કે બાનાખત ન હતું. જો એટેલન્ટે કાયમી પ્રકારનું કોઈ બાંધકામ કર્યું હોય અને જમીનમાં સુધારાવધારા કર્યા હોય, તો તે તેણે એમ માનીને કર્યું હોય કે તે સવાલવાળી મિલકતનો ભાડુઆત છે અને તે સવાલવાળી જમીનનો કાયદા હેઠળ ખરીદવાપાત્ર બનશે અગર જે મૌખિક બાનાખત થયેલું છે કે એક દિવસ અમલી કરી શકાશે. સર્વોચ્ચ અદાલતે ઠરાવ્યું કે એટેલન્ટે જે સવાલવાળી જમીનમાં બાંધકામ કરેલ છે તે ભાડુઆત તરીકે કરેલ છે અને નહિ કે પરવાનેદાર તરીકે.

AIR 1976 SC 2506: (1976) 4 SCC 112

નોંધઃ-(જમીન/મિલકત માટેના લેખોના સંદર્ભે વાચકોના કોઈ સૂચન કે પ્રશ્નો હોય તો ‘નવગુજરાત સમય’ ના સરનામે (૧૦૧, પહેલો માળ, ઓમ શાયોના આર્કેડ, સિલ્વર ઓક કોલેજ પાસે, ગોતા, અમદાવાદ-૩૮૨૪૮૧) લેખિત રૂપે મોકલવા અથવા લેખકનો સંપર્ક કરવો કે લેખકને

ઈ-મેઈલ કરવા)





No comments:

Post a Comment

Featured post

હરિયાણા RERA દ્વારા Ocean Seven Buildtech સામે કાર્યવાહી: ઘરખરીદારોને મુલતવી પઝેશન માટે વ્યાજ ચૂકવવા આદેશ

 હરિયાણા RERA દ્વારા Ocean Seven Buildtech સામે કાર્યવાહી: ઘરખરીદારોને મુલતવી પઝેશન માટે વ્યાજ ચૂકવવા આદેશ. હરિયાણા RERA દ્વારા Ocean Seven ...