કોઇ મિલકત ગીરો મૂકવી અને પટા પર આપવી એ બે વચ્ચે શો તફાવત હોય છે?

 

માલિકીહક્કના દસ્તાવેજો જમા કરાવી મિલકતગીરો મૂકેલી હોય, તો તેવા મેમોરેન્ડમને રજિસ્ટર કરાવવું જરૂરી છે

તમારી જમીન,  તમારી મિલકત | નિલેશ વી. ત્રિવેદી (એડવોકેટ)

મિલકત તબદીલી અધિનિયમ ૧૮૮૨ માં ગીરો-બોજાના વ્યવહારો અંગે ઉચ્ચ કોર્ટોના જજમેન્ટ વિષે આ લેખમાં જાણીશું.

(1)માલિકીહકકના દસ્તાવેજો ગીરો મૂકી, ગીરો છોડાવવાના હક્ક અંગેનો દાવો કરવાની સમયમર્યાદાઃ

જ્યારે કોઈ મિલકત તેના માલિકીહક્કના દસ્તાવેજો જમા કરાવી ગીરે મૂકવામાં આવે ત્યારે જે નાણાંનો ઉપાડ કરવામાં આવ્યો હોય તેના ચુકવણા માટે આવી મિલકત સિક્યોરિટી તરીકે આપવામાં આવે છે. આવી રીતે નાણાં ચૂકવી ગીરો છોડાવવાના હક્ક અંગેનો દાવો જે તારીખથી નાણાં ભરવાનાં થતાં હોય તે તારીખથી ૧૨ વર્ષની અંદર કરવાનો રહે. AIR 2014 Bombay 100.

(2) માલિકીહક્કના દસ્તાવેજો જમા કરાવી નાણાં ઉપાડ કરેલો હોય, તો તે પણ ગીરો કહેવાય.

એક મિલકતના માલિકે સવાલવાળી (મિલકત પર નાણાંનો ઉપાડ કરેલ અને ઉપાડેલાં નાણાં ભરપાઈ કરવાની સિક્યોરીટી અંગે તે મિલકતના માલિકીહક્કના દસ્તાવેજો જે વ્યક્તિ પાસેથી ધિરાણ લીધેલું તેને ત્યાં જમા કરાવેલું અને આ અંગેનું એક મેમોરન્ડમ તૈયાર કરવામાં આવેલું. જો શબ્દ ‘ગીરો’ વાપરવામાં આવ્યો હોય, તો તેનાથી સવાલવાળા દસ્તાવેજનો પ્રકાર બદલાતો નથી, કારણ કે માલિકીહકકના દસ્તાવેજો જમા કરાવવા તે પણ એક પ્રકારનો ગીરો ગણાય છે. કોર્ટે ઠરાવ્યું કે તે મુજબ સવાલવાળા દસ્તાવેજ ઉપર સને ૧૮૯૯ ના અધિનિયમના શિડ્યુલ્ડ -૧ એ ના આર્ટિકલ ૭ મુજબ સ્ટેમ્પ ડ્યુટી ભરવાની રહે અને નહિ કે આર્ટિકલ ૩૫(એ) મુજબ. 

(3) ગીરો અને પટા વચ્ચેનો તફાવતઃ ગીરો અને પટ્ટા વચ્ચે તફાવત છે. આ બંન્ને વ્યવહારથી મિલકત તબદીલ થાય છે, પણ તે બંન્ને વચ્ચે મહત્વનો તફાવત છે. ગીરોનો હેતુ જે ધિરાણ કરવામાં આવ્યું હોય તે પરત ચૂકવાય તે માટે સિક્યોરિટી તરીકે મિલકતને ગીરે આપવામાં આવે છે. જયારે પટા હેઠળ સ્થાવર [મિલકતના માલિક અન્યને ભાડું

ચૂકવાતાં ઉપયોગ માટે આપે છે. Usufructuary mortgage અને વેચાણ સાથેના ગીરો સિવાય અન્ય ગીરોમાં ગીરે મૂકેલ મિલકતનો કબજો ગીરે મૂકનાર પાસે રહે છે. જયારે પટાના કિસ્સામાં પટ્ટે રાખનાર વ્યકેતેને સવાલવાળી મિલકતનો કબજો મળે છે. AIR 2013 A.P. 129 માલિકીહક્ક દર્શાવતા દસ્તાવેજો જમા કરાવી ગીરો કરેલ મિલકત. આ અધિનિયમની કલમ ૫૮(એફ)ની જોગવાઈઓ હેઠળ જ્યારે કોઈ વ્યકિત તેની મિલકતના માલિકીહકક દર્શાવતા દસ્તાવેજો જમા કરાવી મિલકતગીરે મૂકે (Mortgage by deposit of title deeds) ત્યારે દેવાદાર વ્યક્તિઓ લેણદારને ત્યાં મિલકતના માલિકીહકક દર્શાવતા દસ્તાવેજો લેણદારને ત્યાં જમા મૂકે છે અને તે ઉપાડ કરેલ રકમ પરત ચૂકવવાની સિક્યોરિટી પેટે જમા કરાવવામાં આવે છે. આ કિસ્સામાં પક્ષકારો વચ્ચે કઈ શરતો થઈ હતી તે અંગે કોઈ લખાણ થયેલું ન હતું. દેવાદારનું એ ડૃત્ય કે તેની મિલકતના માલિકીહક્કના દસ્તાવેજો જમા કરી તે તેણે લીધેલ ધિરાણની સિક્યોરીટી પેટે દસ્તાવેજો મૂકેલ છે તેનાથી તે ગીરો ઊભો થયેલો છે. આવા કરારમાં કોઈ હિત ઊભું થતું નથી, પણ ગીરો કરવામાં આવ્યું છે અને તે અંગે માલિકીહક્કના દસ્તાવેજો જમા કરાવવામાં આવેલ છે જયારે બીજી બાજુ જો કોઈ દસ્તાવેજમાં જણાવેલી વિગતોના આધારે કોઈ નિર્દિષ્ટ મિલકતમાં હકક ઉભો થતો હોય અને આપેલ ધિરાણ પરત ચૂકવાય તે અંગે ખાતરી આપવામાં આવી હોય, તો તેવો દસ્તાવેજ ગીરોખત કહેવાય. AIR 2006 All 30 જમીનમાલિક ગણોતિયાને ત્યાં ગીરો મૂકેલી જમીન પાછી છોડાવે તો પુનઃજીવિત થાય છે.

જ્યારે કોઈ જમીન “મિલકતના માલિકે ગણોતિયાને ત્યાં ગીરે મૂકી હોય અને ગણોતિયાએ તેના ગણોતહક્કના બદલામાં જમીનનો ઉપયોગ કરવાનો હોય અને ઉપજ લેવાની હોય ત્યારે જયારે ગીરો છોડાવવામાં આવે ત્યારે તેનો ગણોતહક્ક પુનઃજીવિત થાય છે. ૧૯૪૮ ના અધિનિયમને હિસાબે આ અધિનિયમની Usufructuary mortgageની વ્યાખ્યામાં કોઈ ફેરફાર થતો નથી. 1984 GLH (UJ-14)10

શરતી વેચાણ સાથે ગીરો અને ફરીથી પરત વેચાણની શરતે વેચાણ વચ્ચે મહત્વનો તફાવતઃ શરતી વેચાણ સાથે ગીરો (Mortgage by conditional sale) અને ફરીથી પરત વેચાણની શરતે વેચાણ એટલે (Sale with a condition to retransfer) વચ્ચે મહત્વનો તફાવત છે. દસ્તાવેજને શું નામ આપવામાં આવ્યું છે તે મહત્વનું નથી પણ પક્ષકારોનો ઈરાદો અને દસ્તાવેજમાં કરવામાં આવેલી શરતો પરથી નિર્ણય લઈ શકાય છે, જે વખતે દસ્તાવેજ કરવામાં આવ્યો હતો ત્યારે શું પ્રવર્તમાન સંજોગો હતા અને પક્ષકારોનું વર્તન શું હતું અને ઈરાદો શું હતો તે નક્કી કરી શકાય છે. જો સવાલવાળા દસ્તાવેજમાં લેણદાર અને દેવાદારનો સંબંધ ન હોય, તો સવાલવાળો દસ્તાવેજ શરતી વેચાણ સાથે ગીરો કહી શકાય નહીં. 1993(1) SCC(Sup) 295 પક્ષકારોના ઈરાદા પરથી ગીરો છે કે વેચાણ તે નક્કી થાય.

જ્યારે કોઈ દસ્તાવેજમાં એવી શરત મૂકવામાં આવી હોય કે વેચાણ રાખનાર વ્યક્તિને રજિસ્ટર સમયમર્યાદામાં સવાલવાળી મિલકત ૫૨ લેવા હક્કદાર રહેશે ત્યારે એમ કહી શકાય કે પક્ષકારોનો ઈરાદો ગીરો ઊભો કરવાનો હતો અને નહીં કે સવાલવાળી મિલક્તનું વેચાણ કરવાનો. 1979 (2) GLR 51

ગીરો મૂકનાર મિલકતપરત ખરીદી શકે નહીં, તેવી શરત હોય, તો પુરાવા અધિનિયમની ક્લમ ૯રની જોગવાઈ મુજબ ગીરો ના કહેવાય. સવાલવાળો દસ્તાવેજ કરી, દસ્તાવેજ કરી આપનારે સવાલવાળી મિલકતનું વેચાણ કરી જે વ્યક્તિની તરફેણમાં વેચાણ થયું છે તેને સવાલવાળી (મિલકતના સુવાંગ માલિક બનાવ્યા હતા. જો સવાલવાળા દસ્તાવેજમાં સવાલવાળી મિલકત ગીરે મૂકનાર સવાલવાળી મિલકતપરત ખરીદી શકશે (Repurchase)   અંગે શરત ન હોય, તો પુરાવા અધિનિયમની કલમ ૯૨ની જોગવાઈઓ મુજબ તે ગીરો કહી શકાય નહિ અને આ અંગે પુરાવા અધિનિયમની કલમ ૧૧૫ની જોગવાઈઓ મુજબ Doctrine of estoppel લાગુ પડે નહિ.  1979 (2) GLR 354.

મિલકતગીરે રાખનાર વ્યક્તિ દ્વારા મિલકતભાડુઆત પાસેથી ખાલી કરાવવાનો દાવોઃ મકાનમાલિકે દાવાવાળી મિલકત એક જગ્યાએ Usufructuary Mortgage થી ગીરે મૂકી હતી. ગીરે રાખનાર વ્યક્તિએ સવાલવાળી મિલકતમાંના ભાડુઆત સામે મિલકત ખાલી કરાવવા માટે દાવો કર્યો. સવાલવાળી “મિલકતમાંના ભાડુઆત વર્ષ ૧૯૫૨ થી ભાડુઆત તરીકેનો કબજો ધરાવતો હતો અને મૂળ માલિકનો તે ભાડુઆત હતો. મૂળ માલિકે વર્ષ ૧૯૫૮ માં વાદીને ત્યાં સવાલવાળી મિલકત ઉપર મુજબ ગીરે મૂકી હતી. વર્ષ ૧૯૬૭ માં વાદીએ ૧૯૪૭ ના અધિનિયમની કલમ ૧૩(૧)(સી)ની જોગવાઈઓ હેઠળ ખાલી કરાવવા માટે દાવો કર્યો હતો. એવી દલીલ કરવામાં આવી કે આ ગીરે રાખનાર વ્યકિતને આવો દાવો કરવાનો હકક ન હતો, કારણ કે તે ૧૯૪૭ ના અધિનિયમની કલમ ૧૩(૧) મુજબ મકાનમાલિક ગણાય નહિ. કોર્ટે ઠરાવ્યું કે આ અધિનિયમની ક્લમ ૧૦૯ મુજબ જે વ્યકિતએ સવાલવાળી મિલકત mortgage મકાનમાલિક પાસેથી ખરીદી હોય તેને ભાડુઆત વિરુદ્ધ તમામ હક્કો મળે છે જેમાં ભાડું ઉધરાવવાનો પણ હક્ક મળે છે. ૧૯૪૭ ના અધિનિયમની કલમ ૫(૩) મુજબ જે વ્યક્તિએ મૂળ માલિક પાસેથી દાવાવાળી મિલકત mortgage થી મકાનમાલિક પાસેથી ખરીદી હોય તેને ભાડુઆત વિરુદ્ધ તમામ હકકો મળે છે જેમાં ભાડું ઉઘરાવવાનો પણ હક્ક મળે છે. ૧૯૪૭ના અધિનિયમની કલમ ૫(૩) મુજબ જે વ્યંકેતએ મૂળ માલિક પાસેથી દાવાવાળી મિલકતmortgage થી ગીરે રાખી હોય તે ભાડુઆત પાસેથી કનડનગત કે ન્યુસન્સના મુદા પર દાવાવાળી (મિલકત ખાલી કરાવી શકે છે. (1993(2) GLH 1156 (SC))

માલિકીહક્કના દસ્તાવેજો જમા કરાવી મિલકતગીરો મૂકેલી હોય, તો તેવા મેમોરેન્ડમને રજિસ્ટર કરાવવું જરૂરી છે. જ્યારે કોઈ મિલક્તના માલિકીહક્કના દસ્તાવેજો જમા કરાવી (મિલકત ગીરે મૂકવામાં આવી હોય (Mortgate by deposit of title deeds) ત્યારે તેવા દસ્તાવેજ અંગે મેમોરન્ડમ તૈયાર કરવામાં આવ્યું હોય, તો તેવા મેમોરેન્ડમને રજિસ્ટ્રેશન એક્ટની જોગવાઈઓ હેઠળ રજિસ્ટર કરાવવું જરૂરી છે. અને એ પુરાવામાં ગ્રાહ્ય રાખી શકાય છે.

નોંધ:- (જમીન-મિલકત માટેના લેખોના સંદર્ભે વાચકોના કોઈ સૂચન કે પ્રશ્નો હોય તો ‘નવગુજરાત સમય’ ના નવા સરનામે (૧૦૧, પહેલો માળ, ઓમ શાયોના આર્કેડ, સિલ્વર ઓક કોલેજ પાસે, ગોતા, અમદાવાદ-૩૮૨૪૮૧) લેખિત રૂપે મોકલવા અથવા લેખકને ઈ-મેઈલ કરવા