ઈલેક્ટ્રિસિટી ક્ષેત્રમાં ટ્રાન્સમીશન ટાવર ઉભા કરવા ઉપયોગમાં લેવાતી જમીનના વળતર અને અધિકારો અંગેની જોગવાઈઓ

  લોકાભિમુખ માર્ગદર્શન - એચ.એસ. પટેલ IAS (નિ.)

- ટ્રાન્સમીશન કંપનીઓએ તેમજ સરકારે ટાવર અને નેટવર્ક સ્થાપિત કરવાની માર્ગદર્શિકા ખેડૂતોના હિતમાં જાહેર કરવી જરૂરી

For Download Stamp Duty Calculator App Click here 

 

પ્રવર્તમાન સમયમાં અને વિકાસના ચાલક બળ તરીકે ઈલેક્ટ્રીસીટીનો ઉપયોગ અનિવાર્ય છે. ઈલેકટ્રીસીટી ક્ષેત્રમાં ત્રણ મહત્વના અંગો છે, વીજ ઉત્પાદન (Generation) Transmission વીજપ્રવહન અને Distribution વીજવીતરણ આમ તો ગ્રાહક સુધી વીજળી પુરી પાડવા માટે ત્રણે અંગો અગત્યના છે. હાલનો ૨૦૦૩ ઈલેક્ટ્રીસીટી એક્ટ અમલમાં આવ્યો તે પહેલાં બ્રિટીશ શાશન સમયનો ૧૯૧૦ ઈલેક્ટ્રીસીટી એક્ટ અમલમાં હતો અને આઝાદી પહેલાં ઈલેક્ટ્રીસીટી ૧૯૧૦ના કાયદા મુજબ લાયસન્સી નિયમનકારી ક્ષેત્ર હતું. એટલે કે ઈલેક્ટ્રીસીટી પ્રગતિશીલ રજવાડાઓમાં / ટાઉનમાં અને બ્રિટીશ હકુમતના વિસ્તારમાં  Operations સિમિત હતું આઝાદી બાદ Supply of Electricity Act-૧૯૪૮ ઘડવામાં આવ્યો એટલે કે રાજ્યો હસ્તક ઈલેક્ટ્રીસીટી બોર્ડની રચના કરવામાં આવેલ અને જેમાં ગામડાઓનું વીજળીકરણ અને કૃષિક્ષેત્રે સ્વાવલંબન લાવવા માટે ખેતવિષયક જોડાણ (Energized Agriculture Pump) આપવાનો મુખ્ય અભિગમ હતો અને આ માટે ટેકનીકલી પાવર પ્લાન્ટમાં જે વીજળી પેદા થાય તેને Stepdown પ્રક્રિયાના ભાગરૂપે ૪૦૦ કેવી -૨૨૦-૧૩૨-૬૬- કેવી ના સબસ્ટેશનનો મારફતે વીજળીને જરૂરીયાતવાળા ક્ષેત્રમાં Load Centreમાં લઈ જવા માટે ટ્રાન્સમીશનના નેટવર્કથી પ્રવહન કરવું પડે એટલે કે પાવર Evacuate કરવાનો થાય અને જુદી જુદી કેટેગરીની પ્રવહન લાઈનો માટે ટ્રાન્સમીશન ટાવર ઉભા કરવાના થાય ઈલેક્ટ્રીસીટી એક્ટ-૧૯૧૦માં પણ ટેલીગ્રાફ એક્ટ-૧૮૮૪ની Right of Way Rowની જોગવાઈઓ લાગુ કરવામાં આવી કારણ કે જો વીજળીનું Network ઉભું કરીને ગ્રાહકો તેમજ અગત્યના માળખાકીય નેટવર્ક (Infrastructure Network)  કાયદાકીય સતા હોવી જરૂરી છે. આઝાદી પહેલાં વીજળી ફક્ત ટાઉન કે સિમિત વિસ્તારો પૂરતી હતી. જેથી મોટાભાગે ૧૧ કેવીના માધ્યમથી વીજળી પુરી પાડવામાં આવતી. મોટા રજવાડા વડોદરા જેવામાં કે રાજાશાહી વખતમાં સબસ્ટેશન હતા. વધુમાં જે તે સમયે પાવર ડીમાન્ડ પણ ઓછી હતી. 

     એટલે જે નેટવર્ક ઉભું કરવામાં આવતું તે મોટાભાગે Single Pole Structure ઉપર Conductor વીજલાઈન નાખવામાં આવતી અને ્રટ્રાન્સફોર્મર સેન્ટર (Double Pole - DoP) ઉભું કરવામાં સામાન્ય રીતે Right of way હેઠળ પ્રશ્નો ઉપસ્થિત થતા ન હતા.

     જેમ જેમ ઈલેક્ટ્રીસીટીની ડીમાન્ડ વધતી ગઈ અને Generating Station થી Load Growth Area માટે વીજપ્રવહન લાઈનો નાખવી પડે. એક જમાનામાં ગુજરાતમાં દક્ષિણ અને મધ્ય ગુજરાતના પાવર સ્ટેશનમાંથી સૌરાષ્ટ્રમાં ટ્રાન્સમીશન ટાવરથી સબસ્ટેશનોમાં પ્રવહન કરવામાં આવતો. 

     હાલ સૌરાષ્ટ્રમાં અલ્ટ્રા મેઘા પાવર પ્લાન્ટનું (ટાટા-અદાણી-રીલાયન્સ-એસ્સાર) વીજ ઉત્પાદન ગુજરાત તરફે અથવા તો Western Gridમાં Inject કરવામાં આવે છે. આ બધી કાર્યપધ્ધતિ ટેકનીકલી અગત્યની છે. કારણ કે વીજળીના પ્રવહન (Transmission) માટે ટુંકા અંતરના ્રટ્રાન્સમીશન લાઈનની કેટેગરી (૪૦૦-૨૨૦-૧૩૨-૬૬ કેવી) પ્રમાણે ટાવર ઉભા કરવાના થાય છે અને આ ટાવર ્રટ્રાન્સમીશન લાઈન પસાર થાય તેના ટુંકા અંતરે ઉભા કરવાના થાય છે. આ માટે Right of Wayની કાયદાકીય જોગવાઈ અમો જ્યારે સચિવશ્રી ગુજરાત વિદ્યુત બોર્ડ હતા ત્યારે ઈલેક્ટ્રીસીટી એક્ટ-૨૦૦૩માં ટેલીગ્રાફ એક્ટની જે મૂળભૂત જોગવાઈઓ હતી તે યથાવત રાખવામાં આવી હવે જે મુખ્ય મુદ્દો છે તે એ છે કે જે ટ્રાન્સમીશન ટાવર જે ખેડુતોની જમીન કે ખાનગી મિલ્કતની જગ્યા ઉપર ઉભા કરવામાં આવે તેમાં Right of wayના કાયદા હેઠળ અગાઉ જમીન માલીકની સંમતિ સિવાય તેમજ પાક સિવાય કોઈપણ પ્રકારના વળતર સિવાય ઉભા કરવામાં આવતા અને જ્યારે કોઈ વિવાદ થાય ત્યારે કલેક્ટર પાસે ફક્ત કાયદાકીય હુકમો મેળવવા માટે દાદ મેળવી શકાતી હતી. 

અમારો સેવાકાળ સૌથી લાંબો ઊર્જા ક્ષેત્રમાં રહ્યો છે. સાથો સાથ અમારી મહેસુલી કારકીર્દી સાથે કલેક્ટરના કાર્યકાળ દરમ્યાન પણ Right of wayના અધિકાર સાથે જમીન માલીકને જે ટ્રાન્સમીશન નેટવર્ક ઉભું કરવાના ટાવર અને Conductor જે પસાર થાય અને તે ભાગમાં બિનખેતીવિષયક ઉપયોગ કે બાંધકામ નિયંત્રિત સ્વરૂપે થાય એટલે ખેડુત ખાતેદારને વળતર આપવાના અમો પણ હિમાયતી હતા અને છીએ. ટ્રાન્સમીશન ટાવર અને લાઈન બાબતે અને Right of way માટે હાઈકોર્ટ અને સુપ્રિમકોર્ટ સહિત આ બાબતોને પડકારવામાં આવેલ અને સુપ્રિમકોર્ટ દ્વારા જે કમિટિ બનાવવામાં આવેલ તેમાં અમો પણ સામેલ હતા અને સમગ્ર દેશમાં ટાવરની જગ્યા માટે અને ટ્રાન્સમીશન લાઈનની જગ્યાનું વળતર આપવા માટે ભલામણો કરવામાં આવેલ, ગુજરાતમાં આ દિશાનિર્દેશોને કારણે ટાવરની જગ્યાના મોટા ભાગે 5x5 મીટરનો ઉપયોગ અથવા જેટલી જગ્યા ઉપયોગમાં લેવામાં આવે તેના જંત્રીના ૪૦% પ્રમાણે અને પ્રવહન લાઈનમાં ૧૫%ના ધોરણે વળતર ચુકવવાની જોગવાઈઓ કરવામાં આવેલ હતી. 

આમાં અમોએ સમયાંતરે સાથો સાથ વળતરની રકમ અથવા જમીન સંપાદન અધિનિયમ ૨૦૧૩ની જોગવાઈઓ પ્રવર્તમાન સંજોગોમાં લાગુ કરવા જણાવેલ અને Escalation Clause ને લાગુ કરવાની ભલામણો કરેલ અને સ્વીકારેલ હતી.

તાજેતરમાં સરકારે જાહેર કર્યા મુજબ ટ્રાન્સમીશન ટાવર માટે ઉપયોગમાં લેવાતી જગ્યા માટે જંત્રીના ૨૦૦% પ્રમાણે એટલે કે વળતરની ડબલ રકમ જે સામાન્ય રીતે જમીન સંપાદન અધિનિયમમાં વળતરના ધોરણો છે તે ધ્યાનમાં લેવામાં આવ્યા તે લાગે છે તે ઉપરાંત દર વર્ષ જંત્રીના જો દરમાં સુધારો કરવામાં ન આવ્યો હોય તો ૧૦% ના ધોરણે વધારો ચુકવવાની જોગવાઈ કરવામાં આવી છે તે આવકાર દાયક છે. 

સૌ જમીન ધારકોએ ઈલેક્ટ્રીસીટી / મોબાઈલ ટાવર કે કોઈપણ આંતર માળખાકીય સુવિધાઓ માટે જે જમીન સંપાદન કરવામાં આવે છે તે વિકાસની પ્રક્રિયામાં આવશ્યક છે. ટ્રાન્સમીશન ટાવરમાં પ્રવર્તમાન સમયમાં ટાવરના કદ અને Multiple Line નાખવાનો અભિગમ Technology Advancement સાથે થયો છે. 

વધુમાં સબંધિત ્રટ્રાન્સમીશન કંપનીઓને Underground Cabling નાખવામાં ૧૦ ગણો ખર્ચ વધારે થાય તે છેવટે તે ભારણ Tariff સ્વરૂપે ગ્રાહકો ઉપર આવે છે. ્રટ્રાન્સમીશન ટાવર અને લાઈનોની alignment (રેખા) ટાવરની જમીનની જરૂરીયાત, વળતરના ધોરણો પારદર્શક સ્વરૂપે ટ્રાન્સમીશન કંપનીઓ જાહેર કરે જેથી ખેડુતો વિના અવરોધે ટ્રાન્સમીશન નેટવર્ક નાખવા દઈ શકે.

ભેટમાં આપેલી મિલકત અને તેની સ્વીકૃતિ કાનૂની રીતે પુરવાર કરવી જરૂરી છે

વસિયતનામું કરનારનો દત્તક પુત્ર તેના કૌટુંબિક હેતુ માટે સવાલવાળી મિલકત તબદીલ કરી શકે નહીં

For Download Stamp Duty Calculator App Click here 

 તમારી જમીન, તમારી મિલકત |

 નિલેશ વી. ત્રિવેદી (એડવોકેટ)

(૧) ભેટ આપવામાં છેતરપિંડીનો દાવો કરનાર ૫૨ છેતરપિંડી સાબિત કરવાનો બોજો ઃ દાદીએ તેમના પૌત્રને સવાલવાળી મિલકત ભેટમાં આપી હતી. દાન આપનાર વ્યકિત ૯૦ વર્ષનાં સ્ત્રી હતાં, પણ તેઓ બુદ્ધિશાળી હતાં, નબળાં ન હતાં. દાદીને તેમના પૌત્ર પ્રત્યે કુદરતી રીતે પ્રેમ હતો તેમજ દાન આપનારના પૌત્રએ તેની માતા ગુમાવી હતી અને તેની ઓરમાન માતા તેને ત્રાસ આપતી હતી. સવાલવાળી ભેટને પડકારવામાં આવી અને એવો દાવો કરવામાં આવ્યો કે ભેટ આપવામાં છેતરપિંડી થઇ છે. કોર્ટે ઠરાવ્યું કે જે પક્ષકાર સવાલવાળી ભેટ આપવામાં છેતરપિંડી થવાનો દાવો કરતો હોય તેણે તે સાબિત કરવાનું રહે કે સવાલવાળી ભેટ આપવામાં છેતરપિંડી થયેલી છે. (AIR Patna 1) 

(૨) ‘Grant’ અને ‘Gift’  પ્રકારે રાજવી ઘ્વારા આપેલ જમીન ઃ અગાઉના રાજવીએ વાદીને સવાલવાળી જમીનનો અમુક ભાગ રહેવા માટે આપ્યો હતો. કરવામાં આવેલા દસ્તાવેજમાં એવું જણાવવામાં આવેલું કે વાદી અને વારસો તેમજ તેમના અનુગામીઓ સવાલવાળી જમીનનો ઉપભોગ કરશે અને જે તે સરકારી રેકર્ડમાં તેમનાં નામ ચડાવી શકશે. આમ, અગાઉના રાજવીએ એક કલ્યાણકારી ઈરાદે આ જમીન આપેલ અને તે ‘Grant’ અને ‘Gift’  પ્રકારે હતી. દસ્તાવેજની વિગતો જોતાં એવું જણાતું ન હતું કે અગાઉના રાજવીએ સવાલવાળી જમીન દાન આપનાર તરીકે ભેટમાં આપી હતી અને વાદીએ દાન લેનાર તરીકે તેનો સ્વીકાર કર્યો હતો. મિલકત તબદીલી અધિનિયમની કલમ- ૧૨૩ મુજબ સવાલવાળા વ્યવહારમાં કોઈ સાક્ષીએ હસ્તાક્ષર કર્યા ન હતા. કોર્ટે ઠરાવ્યું કે આવા વ્યવહાર અંગેની જોગવાઈઓ કે આવા દસ્તાવેજને રજિસ્ટર કરાવવો જોઈએ તે લાગુ પડતી નથી. (AIR 2008 Orissa 94 ) 

(૩) વહેંચણીના દાવામાં ભેટખત રદબાતલ જાહેર કરવાની દાદ ઃ વહેંચણીના દાવામાં એવી દાદ માગવામાં આવી હતી કે પ્રતિવાદીની તરફેણમાં જે ભેટખત થયું છે, તેને રદબાતલ ઠરાવવું. વાદીએ સાબિત કરેલ નહિ કે પ્રતિવાદીની તરફેણમાં કરવામાં આવેલ ભેટખત બનાવટી અને ઊભું કરેલું હતું. જો કે ભેટખતને રજિસ્ટર કરાવવામાં આવ્યું હતું. કોર્ટે ઠરાવ્યું કે કેસની હકીકતો જોતાં સવાલવાળા ભેટખતને રદબાતલ ઠરાવી શકાય નહિ. કેસની હકીકતો અને સંજોગો જોતાં વેહંચણીની દાદ મંજૂર કરી શકાય નહિ.( AIR 2014 Kerala 80)

(૪) ભેટમાં આપેલી મિલકત અને તેની સ્વીકૃતિ ઃ એક મિલકતના માલિકે પોતાની માલિકીની મિલકત ભેટમાં આપી તેનો કબજો જે વ્યકિતને ભેટ આપી હતી તેને સોંપી દીધો હતો. જમીન મહેસુલ તેઓ ભરતા હતા તેવું રેકર્ડ પરથી જણાતું હતું. સવાલવાળી મિલકત અંગેનો સ્વીકાર કરવામાં આવેલો હતો. કોર્ટે ઠરાવ્યું કે, કેસની હકીકતો અને સંજોગો જોતાં તેમજ રેકર્ડ પરના પુરાવા જોતાં જણાય છે કે, ભેટની સ્વીકૃતિ પુરવાર કરવામાં આવી છે. (AIR 2014 Gauhati 19 ) 

(૫) વ્યવહારની વિગતો પરથી ગિફટ કે વસિયતનામું તે નકકી થાય ઃ એક દસ્તાવેજથી એક મિલકત અન્ય વ્યકિતને આપવામાં આવી અને દસ્તાવેજની વિગતો મુજબ જે વ્યકિતની તરફેણમાં તબદીલીથયેલી તેને તે મિલકતનો માલિક ઠરાવવામાં આવ્યો. દસ્તાવેજ કરનાર માલિકે સવાલવાળા મકાનમાં જીવનપર્યત રહેવાનો હક્ક પોતાને રહેશે તેમ જણાવ્યું હતું. વધુમાં એમ પણ જણાવેલું કે આ દસ્તાવેજ થયા પછી દસ્તાવેજ કરનાર વ્યકિત આ તબદીલી ફેરવશે નહિ યાને Reverse નહિ કરે. પ્રશ્ન એ ઉપસ્થિત થયો કે સવાલવાળો દસ્તાવેજ ગિફ્ટ કહેવાય કે વસિયતનામું કહેવાય ? કોર્ટે ઠરાવ્યું કે, દસ્તાવેજની વિગતો જોતાં સવાલવાળો દસ્તાવેજ ગિફટ કહેવાય,  નહિ કે વસિયતનામું.( AIR 1972 Guj. 74)

(5) જમીનમાલિક ઘ્વારા ટ્રસ્ટ બનાવીને તેમાં પોતાની ટ્રસ્ટી તરીકેની જાહેરાત ઃ એક જમીનના માલિકે એક ટ્રસ્ટ બનાવ્યું તેમાં તેણે પોતાની જાતને તે ટ્રસ્ટનો ટ્રસ્ટી જાહેર કર્યો. જયારે આવી રીતે ટ્રસ્ટ ઊભું કરવામાં આવે ત્યારે તે અમુક વસ્તુ જાહેર કરવા બરાબર ગણાય અને આ અધિનિયમની કલમ -૧૨૨ હેઠળ તેને એક ભેટ ગણી શકાય નહિ. આવી રીતે ટ્રસ્ટમાં ટ્રસ્‍ટી તરીકે જાહેર થવાથી ઈન્ડિયન ટ્રસ્ટ એકની કલમ -6 ની જોગવાઈ મુજબ પરિસ્થિતિ ઉભી થાય છે.( 1980 GLR 232: AIR 1980 Guj. 165)

(૭) ભેટના વ્યવહારની પ્રક્રિયા તેનું રજિસ્ટ્રેશન અને અન્ય શરતો પરિપૂર્ણ થાય ઃ ત્યારે પૂરી થઈ ગણાય. મિલકત તબદિલીના અધિનિયમની કલમ ૩ ના સંદર્ભમાં ગિફટ ટેક્સ લાગુ પાડવા માટે ભેટની પ્રક્રિયા ક્યારે પૂરી થઈ ગણાય. કોર્ટે ઠરાવ્યું કે, આ અધિનિયમની કલમ ૧૨૨ અને ૧૨૩ સાથે વાંચતાં એમ જણાય છે કે ભેટના વ્યવહારની પ્રક્રિયા તેનું રજિસ્ટ્રેશન થાય અને અન્ય શરતો પરિપૂર્ણ થાય ત્યારે પૂરી થઈ ગણાય.( 1981 GLH 114)

(૮) વસિયતનામું કરનારનો દત્તક પુત્ર તેના કૌટુંબિક હેતુ માટે સવાલવાળી મિલકત તબદીલ કરી શકે નહીં ઃ એક મિલકતના માલિકે પોતાની સ્વપાર્જિત મિલકત તેની પત્નીને ભેટ યાને (ઊં1) થી આપી. ત્યારપછી તેની પત્નીએ એક રજીસ્ટર્ડ વિલ યાને વસિયતનામાથી તેણીના દત્તક પુત્રના બાળકોને આપી. દાનપત્ર અને વિલની ખરાઈ સાબિત થઈ હતી. સર્વોચ્ચ અદાલતે ઠરાવ્યું કે, વસિયતનામું કરનારનો દત્તક પુત્ર તેના કૌટુંબિક હેતુ માટે સવાલવાળી મિલકત તબદીલ કરી શકે નહિ.( AIR 1996 SC 1474)

(૯) દાનપત્ર અને સંયુક્ત મિલકત ધરાવનાર લાયસન્સ વચ્ચેનો તફાવત ઃ એક વ્યકિતએ એક મિલકત ભેટથી આપી. દાનપત્રમાં એવી જોગવાઈ કરવામાં આવી કે ભેટ આપનાર વ્યકિત તેના જીવનપર્યત દરમિયાન સવાલવાળી મિલકત પોતાની પાસે રાખશે અને તેનો ઉપભોગ કરશે અને ત્યારપછી તેના મૃત્યુ પછી તે મિલક્ત ભેટ મેળવનાર વ્યકેતના નામે થશે. ભેટ સ્વીકારનાર વ્યકિતએ માલિકના જીવનપર્યત દરમિયાન સવાલવાળી મિલકતનો કબજો સંભાળી લીધો ન હતો. સર્વોચ્ચ અદાલતે ઠરાવ્યું કે, આવો દસ્તાવેજ દાનપત્ર ગણી શકાય નહીં. સામાવાળી વ્યકિત મૂળ માલિકની સાથે સંયુકત રીતે મિલકત ધરાવવા લાયસન્સ ધરાવે છે તેમ કહી શકાય. (1997 (2) SCC 636)

(૧૦) મિલકતોની તબદીલી કેવી રીતે થઈ શકશે? ઃ સ્થાવર મિલકત બક્ષિસ કરવા માટે તબદીલી, દાતાએ અથવા તેના વતી કોઈ વ્યકિતએ સહી કરેલા અને ઓછામાં ઓછા બે સાક્ષીઓએ સાખ કરેલા અને કરેલા લખાણથી જ કરવી પડશે. જંગમ મિલકતની બક્ષિસ કરવા માટે તબદીલી ઉપર જણાવ્યા પ્રમાણે સહી કરેલા અને રજિસ્ટર્ડ કરેલા લખાણથી અથવા ડિલિવરી આપીને કરી શકશે. એવી ડિલિવરી, વેચેલા માલની ડિલિવરી આપવામાં આવે એ પ્રમાણે આપી શકાશે. જેથી લખાણ રજfસ્ટર્ડ જવું જરૂરી નથી.

(૧૧) દાન હેઠળ મિલકતમાં ભાગ ના મળેલa હોય, તો દાવામાં કોઈ ભાગ મળવાપાત્ર નથી ઃ દાન આપનારની વ્યકિતની પત્ની કે તેના દીકરાને સવાલવાળી ભેટ હેઠળ કોઈ મિલકત કે મિલકતમાં ભાગ આપવામાં આવ્યો ન હતો. દાન આપનારના મૃત્યુ પછી સવાલવાળી મિલક્તમાં વહેંચણી માટે દાવો કરવામાં આવ્યો. સર્વોચ્ચ અદાલતે ઠરાવ્યું કે, કેસની હકીકતો જોતાં દાન આપનારની પત્ની અને દીકરાને દાવાવાળા મકાનમાં કોઈ ભાગ મળવાપાત્ર નથી. (AIR 1987 SC 240: )

(૧૨) સંબંધિત તારીખે આપવામાં આવેલી ભેટ : એક વ્યક્તિએ તેની હયાતી દરમિયાન તેના હિસાબી ચોપડામાં અમુક રકમની ભેટ આપવાનું નક્કી કરી ભેટ આપી હતી. ત્યારપછી તે વ્યકિતનું મૃત્યુ થયું. જે તે વખતે વિગતો જોતાં જણાયેલ કે મરનારના ખાતામાં કોઈ રોકડ રકમ સિલક હતી નહીં, જેને જે વ્યકિતને દાન કરવામાં આવ્યું હતું તેને આપી શકાય. સર્વોચ્ચ અદાલતે ઠરાવ્યું કે સંબંધિત તારીખે કોઈ ભેટ આપવામાં આવી હોય તેવું કહી શકાય નહિ. (AIR 1987 SC 791 ) 

(નોંધ) : (જમીન/મિલકત માટેના લેખોના સંદર્ભે વાચકોના કોઈ સૂચન કે પ્રશ્નો હોય તો ‘નવગુજરાત સમય’ ના નવા સરનામે (૧૦૧, પહેલો માળ, ઓમ શાયોના આર્કેડ, સિલ્વર ઓક કોલેજ પાસે, ગોતા, અમદાવાદ-૩૮૨૪૮૧) લેખિત રૂપે મોકલવા અથવા લેખકનો સંપર્ક કરવો કે લેખકને ઈ-મેઈલ કરવા)

 

ખાનગી ગૌચરની જમીનનો હેતુફેર અંગે ગુજરાત હાઈકોર્ટનો કાયદાકીય જોગવાઈ સ્પષ્ટ કરતો ચુકાદો

For Download Stamp Duty Calculator App Click here 

લોકાભિમુખ માર્ગદર્શન - એચ.એસ. પટેલ IAS (નિ.)

- સામાન્ય રીતે ગૌચર જમીનને ચરીયણની જમીન તરીકે ઓળખવામાં આવે છે અને સબંધિત ગામોના ઢોરને ચરાવવા માટેનો અગ્રહક્ક છે 

- સામાન્ય રીતે ગૌચર જમીનને ચરીયણની જમીન તરીકે ઓળખવામાં આવે છે અને સબંધિત ગામોના ઢોરને ચરાવવા માટેનો અગ્રહક્ક છે

- વીડીની જમીનનો ખેતવિષયક ઉપયોગ કરવામાં આવે ત્યારે કલેક્ટરની પરવાનગી લેવાની અને સબંધિત કબજેદારના ખેતી જમીનના ટોચમર્યાદાના નિયંત્રણો લાગુ પડે છે 

જમીનોનું વર્ગીકરણ (Classification) જમીનની પ્રત સાથે તેના ઉપયોગ ખાસ કરીને સાર્વજનિક હેતુ માટે સ્પષ્ટ કરવામાં આવે છે અને આ પ્રક્રિયા જ્યારે જમીનનું સર્વે સેટલમેન્ટ કરવામાં આવ્યું - ખરેખર તો હાલના રી-સર્વેમાં આવા પણ માપદંડો હોવા જોઈએ પરંતું જ્યારે ખાનગી સર્વે નંબરોનું ચોકસાઈ પ્રમાણે માપણી થઈ નથી, ત્યારે જાહેર હેતુની જમીનો / સરકારી / ગૌચરની જમીનોના ક્ષેત્રફળમાં તો મોટા ફેરફારો થયા હોવાનું જણાય છે. સામાન્ય રીતે ગૌચર (Pasture) જમીનને ચરીયણની જમીન તરીકે ઓળખવામાં આવે છે અને સબંધિત ગામોના ઢોરને ચરાવવા (Grazing) માટેનો અગ્રહક્ક છે. આઝાદી પહેલાં જે સર્વે થયું (બ્રિટીશ હકુમતના વિસ્તારો) તેમાં જે ચરીયણ તરીકે જમીનનો ઉપયોગ થતો તેને સરકારી ગૌચર તરીકે ઓળખાતું આજે પણ જે ગૌચરની જમીનો સબંધિત ગ્રામપંચાયતને વહિવટ માટે નીમ (Assigned) કરવામાં આવી નથી તેવી જમીનોને સરકારી ગૌચર તરીકે ઓળખાય છે. સૌરાષ્ટ્ર વિસ્તારમાં 'વીડી'ની જમીનો કે જે ખાનગી માલીકીની હતી અને ઘાસીયા જમીન / ચરીયણ તરીકે ઉપયોગ થતો આવી જમીનોને સબંધિત દેશી રજવાડાના રાજવીઓ / ગીરાસદાર હતા, તેઓને આ જમીનના કબજેદાર તરીકે શરતી ધોરણે ચાલુ રાખવામાં આવેલ, જ્યારે વીડીની જમીનનો ખેતવિષયક ઉપયોગ કરવામાં આવે ત્યારે કલેક્ટરની પરવાનગી લેવાની અને સબંધિત કબજેદારના ખેતી જમીનના ટોચમર્યાદાના નિયંત્રણો લાગુ પડે છે અને આ વીડીની જમીનના નિયમન માટે સરકારના મહેસુલ વિભાગે આ કેટેગરીની જમીનો માટે અલગ માર્ગદર્શક સુચનાઓ આપેલ છે.

આઝાદી મળી તે પહેલાં બ્રિટીશ હકુમતના વિસ્તારો સિવાય જમીનને લગતા સબંધિત રજવાડાઓના કાયદાઓ હતા અને જુદા જુદા સત્તાપ્રકાર હતા. (ઈનામ, દેવસ્થાન, પસાયતા, ચાકરીયાત વિગેરે) અને ઘણી જમીનોને જે તે રાજ્યએ સેવાના ભાગરૂપે મહેસુલ માફી આપેલ, આઝાદી બાદ જમીન સુધારાઓના ભાગરૂપે જુદા જુદા સત્તાપ્રકારો નાબુદ કરવામાં આવ્યા અને કબજેદારોને માલીકી હક્ક આપવામાં આવ્યા. તે સાથે તમામ જમીનોને મહેસુલને પાત્ર બનાવવામાં આવી. (Liable for Land Revenue) સિવાય કે રાજ્ય સરકારે ખાસ કિસ્સામાં શૈક્ષણિક / આરોગ્ય સેવાઓને ધ્યાનમાં લઈ જમીન મહેસુલ નિયમોની જોગવાઈઓ મુજબ મહેસુલ માફી આપવામાં આવી હોય. આ સિવાય તમામ જમીન / મિલ્કત ધારકોને તેઓએ ધારણ કરેલ જમીનનું મહેસુલ રાજ્ય સરકારને ભરવાપાત્ર છે. (સિવાય ખેતીની જમીનોને મુક્તિ)

ઉપર્યુક્ત પુર્વભુમિકા ગૌચર / વીડી જમીનોના સત્તાપ્રકાર અને ઉપયોગ સમજવા માટે છે. જેમ ગૌચરની જમીન સર્વે સેટલમેન્ટ સમયે ઉપયોગ સાથે જેમ વર્ગીકરણ કરવામાં આવ્યું હોય અને ગામના નમુના નં.-૧ કાયમી ખરડામાં દર્શાવવામાં આવ્યું હોય તેમ કલેક્ટર દ્વારા જમીન મહેસુલ અધિનિયમની કલમ-૩૭ હેઠળ પણ ગ્રામપંચાયતને વહિવટ માટે Assignee નીમ કરવામાં આવી હોય અને આવી જમીનો સાર્વજનિક હેતુ માટે હોય જમીન મહેસુલને પાત્ર થતી નથી. આ લેખનો જે મુદ્દો છે તે સુરતના ચોર્યાસી તાલુકાના મગોબ ગામનો છે. જોગાનુજોગ સુરતના ચોર્યાસી પ્રાન્ત તરીકે અમોએ ફરજ બજાવેલ અને અમારા કાર્યકાળ દરમ્યાન આ સવાલવાળી ખાનગી ગૌચરની જમીનનો આકાર (Assessment) કલેક્ટર દ્વારા મંજુર કરવામાં આવેલ, કેસની હકિકત એ પ્રકારની છે કે મગોબ ગામના રે.સંનં.-૮, બ્લોકને ૯ની જમીન જસવંતસિંહ રામસિંહના પૂર્વજોના નામે ખાનગી માલીકીની હતી અને આ જમીનમાં ઢોરોના ચરીયણ તરીકે ઉપયોગ થતો એટલે પુર્વજોએ ૧૯૪૦માં બ્રિટીશ શાસન વ્યવસ્થા દરમ્યાન (સુરત જીલ્લો બ્રિટીશ હકુમત હેઠળ હતો.) જમીન ખાનગી માલીકીની હોવા છતાં ખેતવિષયક ઉપાર્જન લેવામાં આવતું ન હતું. આ જમીન પૈકી ૧૯૬૧માં જમીન સંપાદનની કાર્યવાહી થતાં, સરકાર દ્વારા વળતરની રકમ પણ આ સર્વે નંબરના કબજેદારોને ચુકવવામાં આવેલ, એટલે કે પાયાની દ્રષ્ટિએ સવાલવાળી જમીન ખાનગી માલીકીની હતી. ફક્ત ગૌચર તરીકે ઉપયોગ થતો એટલે ૧૯૪૦માં જમીન મહેસુલમાંથી મુક્તિ આપવામાં આવેલ આ જમીન જે તે સમયે સુરત શહેરને અડીને આવેલ અને સુરત શહેરી વિકાસ સત્તા મંડળમાં (SUDA) રહેણાંક ઝોનમાં સમાવિષ્ટ કરવામાં આવેલ, એટલે ૧૯૯૪માં આ જમીનના અરજદારોએ આકાર-જમીન મહેસુલની (Assessment) આકારણી કરવાની રજુઆત કરતાં કલેક્ટરએ આ જમીનનું મહેસુલ નક્કી કરવામાં આવેલ, ત્યારબાદ આ જમીન સુડાના રહેણાંક ઝોનમાં આવતી હોવાથી જે તે સમયે આ જમીનની બિનખેતીની પરવાનગી સુરત જીલ્લા પંચાયતની કારોબારી સમિતિએ આપેલ હતી અને તે અંગેના વિધીવત હુકમો જીલ્લા વિકાસ અધિકારી દ્વારા કરવામાં આવેલ. 

ઉપર્યુક્ત બિનખેતીના હુકમ સામે ગામલોકોએ રજુઆત કરતાં જીલ્લા પંચાયત સુરતના હુકમો રદ કરવા માટે સચિવશ્રી અપીલ્સ મહેસુલ વિભાગ સમક્ષ રીવીઝન અપીલ દાખલ કરતાં જીલ્લાવિકાસ અધિકારીનો હુકમ રદ કરવામાં આવેલ, તે સામે મૂળ જમીનના કબજેદારોએ ગુજરાત હાઈકોર્ટ સમક્ષ. એચસીએ નં.-૧૮૦૪૭/૨૦૦૩ દાખલ કરેલ જે ન્યાયમુર્તિ રવી. આર. ત્રિપાઠી દ્વારા તા. ૮/૮/૨૦૧૩ના ચુકાદાથી ઠરાવવામાં આવ્યું કે આ જમીન મૂળ અરદારના પુર્વજોની (Ancestor) હતી અને તેઓએ સારી ભાવનાથી ગૌચર તરીકે ઉપયોગ થતો હતો એટલે બ્રિટીશ સરકારે મહેસુલમાંથી મુક્તિ આપેલ હતી. જમીનના કબજેદાર તરીકે આ જમીનના કબજેદાર / માલીક હતા અને આ જમીનમાંથી જ્યારે જાહેરહેતુ માટે સરકારે જમીન સંપાદન કરી (કડોદરા-હાઈવે) ત્યારે વળતરની રકમ પણ કબજેદાર / માલીક તરીકે ચુકવવામાં આવી છે અને આ જમીનનું મહેસુલ કલેક્ટરે નક્કી કર્યું છે. એટલે મહેસુલ માફીની મુક્તિ રદ કરી છે. એટલે આ જમીનના માલીક હક્ક અંગે કોઈ વિવાદ નથી. નામદાર કોર્ટે વિગતવાર ઉક્ત દર્શાવ્યા મુજબના કારણોસહ જિલ્લાવિકાસ અધિકારીનો બિનખેતીનો હુકમ પણ પુનઃસ્થાપિત કર્યો છે. આમ સાર્વજનિક હેતુ માટે ગૌચરની જમીન નીમ કરી હોય તો નિયંત્રણો લાગુ પડે છે. 

આજ રીતે 'વીડીની' જમીનો જે સૌરાષ્ટ્રમાં છે તેને પણ 'ખાનગી વીડી'ની જમીનોમાં જ્યારે ખેતીવિષયક ઉપયોગમાં લેવામાં આવે તો 'આકાર નક્કી કરવાની કલેક્ટરની પરવાનગી લેવાની છે અને ખેત જમીન ટોચ મર્યાદા લાગુ પડે છે અને આ અવલોકનો સુપ્રિમકોર્ટે પણ માન્ય રાખ્યા છે.