સંયુક્ત જમીન/મિલ્કતના ભાગીદારો દ્વારા માપણી અને વેચાણ વ્યવહારો અંગેની જોગવાઈઓ

 લોકાભિમુખ માર્ગદર્શન - એચ.એસ. પટેલ IAS (નિ.)

- 'જમીન / મિલ્કતનો માલિકી હક્ક નક્કી કરવાની સત્તા સીવીલ કોર્ટનેે'

આપણો દેશ અને ગુજરાત ખેતી પ્રધાન દેશ હોવાથી જમીનોનું સર્વે સેટલમેન્ટ (મોજણી અને જમાબંધી) તરીકે ઓળખાય છે. જે બ્રિટીશ શાસન વ્યવસ્થા દરમ્યાન જમીનોનું પ્રત પ્રમાણે સર્વેક્ષણ કરી કોની પાસે કેટલું જમીન મહેસુલ કરવું તે મુખ્ય બાબત હતી, કારણકે જે તે સમયે રાજ્યનું મુખ્ય આવકનું સાધન જમીન મહેસુલ હતું. “To collect Revenue and administer the state” આ પાયાના સિધ્ધાંત ઉપર અંૈગ્રેજો દ્વારા જમીન મહેસુલ પધ્ધતિ વિકસાવવામાં આવી જે આજે પણ Land Management તરીકે પાયાના માળખા ઉપર ચાલે છે. આપણને સૌને ખબર છે કે જમીન મહેસુલ ઉપર તો અંગ્રેજોની સામે ગાંધીજીએ પ્રથમ ચંપારણ સત્યાગ્રહ કરેલ અને જે તે સફળતા મળેલ, ત્યારબાદ જમીન મહેસુલ ઉપર ખેડા અને બારડોલી સત્યાગ્રહ સરદાર પટેલના નેતૃત્વ હેઠળ થયેલ, બદલાતા જતા સંજોગોમાં રાજ્યની આવક જમીન મહેસુલ ઉપરાંત અન્ય સાધનો ઉપર થવાથી (દા.ત. હાલનું GST / ઈન્કમટેક્ષ વિગેરે) જમીન ઉપરનું મહેસુલ ગૌણ બન્યુ છે. પરંતુ જમીન એ અગત્યનું કુદરતી સંશાધન રહ્યું છે અને હાલ ફક્ત ખેત વિષયક ઉપયોગને બદલે ઔદ્યોગિક, શહેરીકરણ, વાણિજ્ય વિષયક ઉપયોગમાં જમીનનો વ્યાપક ઉપયોગ થાય છે. મુળભુત રીતે જ્યારે ખેતવિષયક કે શહેરી વિસ્તારોમાં સમાવિષ્ઠ જમીનોનું સર્વે કરવામાં આવ્યુ ત્યારે જમીન કે મિલક્ત ધારક તરીકે સબંધિત કુટુંમ્બના જ્યેષ્ઠ વ્યક્તિ કે ધારકના નામ લખવામાં આવેલ જેને મુળ Promulgation Entries ગણવામાં આવે છે અને તે આધારે જમીનોના 7 x 12 અથવા તો સીટી સર્વે વિસ્તારોમાં હક્ક ચોક્સી રજીસ્ટર આધારે મિલ્કતના કાર્ડ બનાવવામાં આવ્યા. જમીન મહેસુલ અધિનિયમમાં સૌ પ્રથમ ૧૯૦૭માં પ્રકરણ-૧૦એ કે જેને હક્કપત્રક “Record of Rights” ઉમેરવામાં આવ્યું જેથી જમીન / મિલ્કતનો કોઈપણ કબજેદાર વેચાણ, વારસાઈ, તબદીલી કરે ત્યારે તેવા ફેરફાર હક્કપત્રકના નિયમોને આધીન નોંધ કરવામાં આવે અને પ્રમાણિત અધિકારી (નાયબ મામલતદારથી ઉપરી કક્ષાના) તરીકે નોધ પ્રમાણિત (હાલ ઈ.ધરા કેન્દ્ર) કરવામાં આવે અને તે મુજબ સબંધિત સર્વે નંબરના 7 x 12 માં કે મિલ્કત રજીસ્ટરમાં ફેરફાર કરવામાં આવે છે. જેમ જણાવ્યું તેમ ખેતવિષયક સર્વે નંબરોમાં જમીનના કબજેદાર તરીકે અગાઉની પ્રણાલીકાઓ મુજબ જ્યેષ્ઠ કર્તા તરીકે વડીલપુત્રનું નામ દાખલ કરવામાં આવતું અને કોઈપણ કબજેદારનું મૃત્યુ થાય એટલે પેઢીનામા મુજબ કાયદેસરના વારસદારોના નામ દાખલ કરવામાં આવે જેમાં ૧૯૫૬ના કાયદા મુજબ તમામ દિકરીઓને પણ કાયદેસરના વારસગણી તેઓના નામ પણ દાખલ કરવાના થાય છે. હવે સામાન્ય રીતે સબંધિત સર્વે નંબરના ૭ ટ ૧૨માં બે-ત્રણ પેઢીથી જે જમીન ધારક મૃત્યુ પામે તેઓના વારસદારોના નામ દાખલ થતા જાય અને પ્રત્યક્ષ રીતે એવુ પણ બને કે જમીનોની વહેંચણી કરવામાં આવે અને ભાઈઓ અલગ રીતે જમીન ખેડતા હોય સાથોસાથ વિભાજન એટલા માટે પણ ન થયું હોય કે ટુકડાધારાનો ભંગ ગણી અલગ વહેંચણીની નોંધ કરવામાં આવી ન હોય.

તાજેતરમાં મહેસુલ વિભાગ દ્વારા સંયુક્ત જમીનના ધારકો પૈકી કોઈપણ એક વ્યક્તિ દ્વારા જમીનની માપણી કરવાની અરજી ડીઆઈએલઆરને કરે તો અન્ય કબજેદારોની સંમતિ સિવાય પણ માપણી કરાવી શકે છે તે અંગે મારી સમક્ષ એવી રજુઆતો આવી કે સંયુક્ત કબજેદારો પૈકીનો એક વ્યક્તિ માપણી કરાવીને પોતાના હિસ્સાની જમીન વેચાણ કરે અને રજીસ્ટ્રેશન કાયદા હેઠળ દસ્તાવેજની નોંધણી કરવામાં આવે તો હક્કપત્રકમાં આવી નોંધ કરવામાં આવતી નથી. હવે આ અંગે જમીન મહેસુલ અધિનિયમની હક્કપત્રકની જોગવાઈઓ અને રજીસ્ટ્રેેશન કાયદાની જોગવાઈઓ બંન્ને અલગ છે. એટલે જ્યાં સુધી હક્કપત્રકની જોગવાઈઓનું પાલન કે અનુસરણ ન થાય ત્યાં સુધી હક્કપત્રકની નોંધ પ્રમાણિત ન થાય એટલે સંયુક્ત જમીનના કબજેદાર દ્વારા જમીનની માપણી કરાવવાથી તેઓના હિસ્સાનું વેચાણ કરવામાં આવે તો શુ પરિસ્થિતિ ઉભી થાય તે અંગે મેહસુલ વિભાગના માપણી અંગેના પરિપત્રની સ્પષ્ટતા કરવી જરૂરી બને છે. સૌ પ્રથમ તો મહેસુલ વિભાગ દ્વારા ૨૦૧૬માં વડીલોપાર્જીત ખેતીવિષયક જમીનોમાં વારસોના નામ હયાતીમાં દાખલ કરવા, હક્ક કમી કરવા વહેંચણી કરવી વિગેરે બાબતોનો સમાવેશ થાય છે. જેથી સંયુક્ત જમીનનો કબજેદાર પોતાના ભાગના હિસ્સાની જમીનની માપણી કરાવી / વેચાણ કરે ત્યારે સંયુક્ત કબજેદારો વચ્ચે વહેંચણી કે હિસ્સા પાડવામાં આવ્યા હોય તે અંગેનો દસ્તાવેજ અથવા હક્કપત્રકમાં ફેરફાર થયેલ હોવો જોઈએ અથવા તો સંમતિ હોવી જોઈએ. બીજું કે કાયદેસરના વિભાજન / વહેંચણી સિવાય તેમજ ચર્તુદિશાની હદો સિવાય પોતાના હિસ્સાની જમીન રજીસ્ટ્રેશન કાયદા મુજબ દસ્તાવેજ થઈ શક્યો હોય પરંતુ તેની અસર હક્કપત્રકના નિયમો પ્રમાણે અમલ ન પણ થઈ શકે, કારણકે સબંધિત જમીનના વ્યવહાર અંગે અન્ય કબજેદારોની સંમતિ ૧૩૫ડીની નોટીસના માધ્યમથી પણ જરૂરી બને છે. આ સિવાય જમીન / મિલ્કતના માલીકીપણા અંગે વાદવિવાદ હોય ત્યારે હક્ક / હિસ્સો નક્કી કરવાની સત્તા સીવીલ કોર્ટને છે અને જો તે પ્રમાણે નક્કી કરવામાં આવેલ હોય તો તે પ્રમાણે હક્કપત્રકમાં ફેરફાર થઈ શકે છે. 

આજ રીતે સીટી સર્વેમાં મિલ્કત કાર્ડમાં હક્ક ચોકસી વખતે પ્રથમ Promulgation કરવામાં આવ્યું હોય ત્યારે મૂળ મિલ્કત ધારકનું નામ દાખલ કરવામાં આવ્યું હોય તેમાં પણ વેચાણ / વારસાઈ કરવામાં આવે ત્યારે મિલ્કતનું ક્ષેત્રફળ દર્શાવામાં આવ્યુ હોય, જેથી તે અનુસાર સબંધિત મિલ્કતની વિભાગ માપણી કરાવવી જરૂરી બને છે અને સીટી સર્વે વિસ્તારમાં આવેલ તમામ મિલ્કતો બિનખેતીની હોય છે એટલે ખેતીવિષયક જમીનોમાં જે કાયદાઓ લાગુ પડે છે. દા.ત. બિનખેડુત / ટુકડાધારો વિગેરે લાગુ પડતો નથી પરંતુ જે હિસ્સાનું / હક્કનું વેચાણ કે તબદીલી કરાવવામાં આવે તેની માપણી કરાવીને અલગ મિલ્કત કાર્ડ બનાવી શકાય છે. હવે ગુજરાતમાં મોટા પાયે શહેરીકરણ અને ઔદ્યોગિકરણ થવાથી બિનખેતી વિષયકજમીનોમાં રૂપાંતર થયુ છે અને ટાઉનપ્લાનીંગ એક્ટ અમલમાં આવવાથી ટીપીની જોગવાઈઓ મુજબ જમીનોનું સબપ્લોટીંગ થાય છે. તો તે મુજબ 'એફ' ફોર્મ મુજબ પણ જમીનના-૭માં કે મિલ્કત રજીસ્ટરમાં સીધેસીધો ફેરફાર થઈ શકે છે. રાજ્યના મહેસુલ વિભાગે સંયુક્ત કબજેદારની જમીનની માપણી અંગે કરેલ પરિપત્રમાં ઉક્ત અવલોકન મુજબ ફેરફાર કરવો જરૂરી છે.