ખેડૂતના દરજ્જા અંગે સરકારના મહેસુલ વિભાગના ખેડૂત ખરાઈ પ્રમાણપત્રના સરળીકરણમાં બિનખેડૂત અંગે સ્પષ્ટતા જરૂરી

 લોકાભિમુખ માર્ગદર્શન - - એચ.એસ. પટેલ IAS (નિ.)

- આધાર વર્ષ તા. ૬/૪/૯૫ પહેલાંના અને પછીના બિનખેડુતની તરફેણમાં થયેલ વ્યવહારોની સ્પષ્ટતા જરૂરી

- ગણોતધારાની કલમ-૬૩નો ભંગ કરીને થયેલ વ્યવહારો નિયમબધ્ધ કરવાનું આચરણ થવાનું ભયસ્થાન છે for application clik here

For Download Stamp Duty Calculator App Click here 

ગુજરાત સરકારના મહેસુલ વિભાગના તા. ૧૩/૯/૨૦૨૪ના ઠરાવ ક્રમાંક ગણત / ૧૦૨૦૨૨ / ૫૯ / ૯૯ અન્વયે ખેતીની જમીનના વેચાણના કિસ્સામાં વેચાણ નોંધ દાખલ કરવા તથા પ્રમાણિત કરવા અંગેની નિર્ણય કરવાની કાર્યવાહીમાં સરળીકરણ કરવાનો નિર્ણય જાહેર કરવામાં આવ્યો છે. આમ તો જ્યારથી 'ખેડુત ખરાઈ પ્રમાણપત્રની' જોગવાઈ દાખલ કરવામાં આવી ત્યારથી પાયાના તત્વ તરીકે ખેડુતના દરજ્જા અંગે તેમજ તે અંગેની ખેડુત ખાતેદાર હોવાની તમામ આનુસાંગિક નોંધો મહેસુલી રેકર્ડ આધારે મહેસુલી અધિકારી એટલે કે હક્કપત્રકમાં નોંધ પ્રમાણિત અધિકારીએ જ ખાત્રી કરવા અને સાચા ખેડુત ખાતેદારોને આ અંગે પડતી મુશ્કેલીઓ અંગે આ કોલમના માધ્યમથી ખેડુતોના હિતમાં અનેકવાર લેખોના માધ્યમથી તેમજ અમોએ સરકારના તત્કાલીન મહેસુલ મંત્રીઓ તેમજ મુખ્યમંત્રીશ્રીને પણ આ જોગવાઈઓ રદ કરવા જણાવેલ અને તેના પરિપાક રૂપે ઘણા સમય બાદ ખેડુત ખરાઈ પ્રમાણપત્રનો આગ્રહ રાખવામાં આવશે નહિ તેવા મોંઘમ શબ્દો સાથે નિર્ણય કર્યો છે. ખરેખર તો આદેશાત્મક ભાષામાં ખેડુત ખરાઈ પ્રમાણપત્રની જોગવાઈ રદ કરવામાં આવે છે તેવો સ્પષ્ટ ઉલ્લેખ કરવો જરૂરી છે. પરંતું તે સાથે ખેડુતના દરજ્જા અંગે તેમજ બિનખેડુતની અગાઉ જે નોંધો મંજુર થયેલ છે અને ત્યારબાદ તબક્કાવાર ક્રમશ: ખેતીની જમીનો ધારણ કરે છે તે અંગે પણ સ્પષ્ટતા કરવી જરૂરી હતી કારણકે ૬/૪/૧૯૯૫ પહેલાંના જે વ્યવહારો થયા અન તે આધારે પછીના વર્ષોમાં બિનખેડુતો દ્વારા ખેતીની જમીન ખરીદાઈ હોય તે અંગે સ્પષ્ટતા કરવી જરૂરી હતી ખરેખર તો ખેડુતખરાઈ પ્રમાણપત્ર રદ કરવાનો મૂળ ઉદ્દેશ સાચા ખેડુત ખાતેદારોને જે હેરાનગતી હતી તે દુર કરવાનો હતો અને સાચા ખેડુત ખાતેદારની ખરાઈ મહેસુલી અધિકારીઓએ જ્યારે મહેસુલી રેકર્ડ ઓનલાઈન ઉપલબ્ધ કરવામાં આવ્યું છે ત્યારે સ્વમેળે ખરાઈ કરી નિર્ણય લેવાની બાબત હતી જેની સામે સરકારે તા. ૬/૪/૯૫નું cut-off વર્ષ નક્કી કરીને તેના પહેલાના વ્યવહારોને ધ્યાનમાં ન લેવાની સુચનાઓ આપી છે તેનો મતલબ એ થાય કે તે પહેલાંના બિનખેડુતો દ્વારા ખરીદાયેલ ખેતીની જમીનના વ્યવહારો અને ત્યારબાદના તેઓએ કરેલ વ્યવહારો પણ વિનયમિત થાય છે

ગુજરાતના પરિપ્રેક્ષ્યમાં ગણોતધારાની કલમ-૬૩ કલેક્ટરની પરવાનગી સિવાય બિનખેડુત દ્વારા ખેતીની જમીન ધારણ કરવા / વેચાણ રાખવા ઉપર પ્રતિબંધ ફરમાવવામાં આવે છે આ કાયદાની કલમ-૨(૨) અને ૨(૬) જાતખેતીની વ્યાખ્યા સાથે ૮ કિમીની ત્રિજ્યામાં ખેતીની જમીન ધારણ કરવાની જોગવાઈ જે હતી તે રાજ્ય સરકારે રદ કરી છે અને તેને ૬/૪/૧૯૯૫નું આધાર વર્ષ ગણવામાં આવેલ છે. ગણોતધારાની કલમ-૬૩ના ભંગ બદલ એટલે કે બિનખેડુત દ્વારા થયેલ વ્યવહાર બદલ કલમ-૮૪સી હેઠળ કાર્યવાહી કરવાની સત્તા - મામલતદાર અને કૃષિપંચને છે અને જમીન મહેસુલ નિયમોના નિયમ-૧૦૮(૬) હેઠળ હક્કપત્રકમાં દાખલ થયેલ અને પ્રમાણિત થયેલ  કાયદા વિરૂધ્ધની નોંધ સ્વમેળે Suo-moto Revisionમાં લેવાની કલેક્ટરને સત્તા છે. પરંતું આ કાર્યવાહી જમીન મહેસુલ નિયમો હેઠળ હક્કપત્રકની નોંધ અંગે નિર્ણય લેવાય છે. જ્યારે બિનખેડુત સામે ગણોતધારાની કલમ-૬૩ના ભંગ બદલ કલમ-૮૪સી હેઠળની કાર્યવાહી કરવાની થાય છે. આમ બંન્ને કાયદાની જોગવાઈઓ અલગ અલગ છે. જે ગુજરાત હાઈકોર્ટ Evergreen Apartment વડોદરાના કિસ્સાથી સ્પષ્ટ કરવામાં આવ્યું છે. 

મહેસુલ વિભાગના તા. ૧૩/૯/૨૦૨૪ના ઠરાવથી જે સરળીકરણ કરવામાં આવ્યું છે તેમાં જમીનના વેચાણના પ્રસંગે અને નોંધ પ્રમાણિત કરતી વખતે શું કાર્યવાહી નોંધ પ્રમાણિત અધિકારીઓએ અનુસરવી તે જણાવેલ છે અને તે અનુસાર જમીન મહેસુલ અધિનિયમમાં ૪/૧૯૯૫ના કાયદાથી કલમ ૨(૬) હેઠળનું ૮ કિમીની મર્યાદાની જોગવાઈ તા. ૬/૪/૯૫નું આધારવર્ષ ગણીને અગાઉના જે વ્યવહારો થયેલ છે તેનું રેકર્ડ ધ્યાનમાં લેવાનું રહેશે નહિં. એટલે કે તેમાં ૮ કિમી ની મર્યાદાનો ભંગ કરીને જે અસલ ખેડુતો દ્વારા વ્યવહારો થયેલ તે માટે રેકર્ડ ધ્યાનમાં લેવું ન જોઈએ તેવું હાર્દ હોઈ શકે પરંતું તેમાં બિનખેડુતને થયેલ વ્યવહારો માટેનું પણ અર્થઘટન થઈ શકે છે અને તે આધારે ૬/૪/૯૫ પછી પણ જે બિનખેડુત દ્વારા અગાઉ ખરીદાયેલ જમીનના આધારે પાછળથી ખરીદાયેલ જમીનને કાયદેસરતા આપી શકવાના પ્રસંગો બની શકે છે અને તે માટે ઉક્ત ઠરાવના પેરા-૨માં જે સ્પષ્ટતાઓ જણાવેલ છે તેનાથી સમર્થન મળે છે. જેમાં સરકારે અગાઉ ૮/૧/૧૯ના પરિપત્રથી ખેડુતખરાઈ અંગે જે સુચનાઓ આપેલ તેમાં જુદા જુદા સમયે ધારણ કરેલ જમીન તથા જમીન મુળથી કેવી રીતે ધારણ કરેલ જમીન જોગવાઈ હતી તેમાં ખેતીની જમીનના વેચાણના કિસ્સાઓમાં હક્કપત્રકમાં વેચાણ નોંધ પ્રમાણિત કરવા અંગેનો નિર્ણય કરતી વખતે લાગુ પડશે નહિ, આ જોગવાઈથી સ્પષ્ટ થાય છે કે અગાઉના જો બિનખેડુત દ્વારા ધારણ કરેલ ખેતીની જમીન કે તેઓની હક્કપત્રકમાં અગાઉ જે નોંધો મંજુર થયેલ છે તેને ધ્યાનમાં લેવાની રહેશે નહિ, આમ ગણોતધારાની કલમ-૬૩નો ભંગ કરીને થયેલ વ્યવહારો નિયમબધ્ધ કરવાનું આચરણ થવાનું ભયસ્થાન છે.

મહેસુલ વિભાગના ઠરાવના પેરા-૩માં જણાવ્યા પ્રમાણે વેચાણ રાખનારે ખેડુત ખાતેદાર હોવાનું સોગંધનામું રજુ કરવાનું જણાવેલ છે. તેનો મતલબ એ કે, સાચા ખેડુતખાતેદાર માટે પણ Onus  ખેડુત ખાતેદાર ઉપર નાખવામાં આવ્યું છે. જ્યારે ઓનલાઈન મહેસુલી રેકર્ડ ઉપલબ્ધ છે. ત્યારે મહેસુલી અધિકીરઓએ જ વેરીફાઈ કરવાની જવાબદારી રાખવી જોઈએ આ સોગંધનામામાં તો અગાઉ બિનખેડુતે જે ખેતીની જમીન ખરીદી હશે અને નોંધ પ્રમાણિત ૬/૪/૧૯૯૫ પહેલાં અને પછી ખરીદાયેલ વ્યક્તિ તે વ્યવહારો જણાવી સોગંધનામા રજુ કરશે અને નોંધ પ્રમાણિત અધિકારીઓ તેનો આધાર રાખીને નોંધ પ્રમાણિત કરી શકશે અને તે અંગે પેરા-૪માં ફક્ત જણાવેલ છે કે અગાઉની ઓનલાઈન નોંધો વેરીફાઈ કર્યાનો શેરો કરવાનો ઉલ્લેખ છે. 

પરંતું તેમાં બિનખેડુત દ્વારા થયેલ વ્યવહારો અંગે નોંધ પ્રમાણિત કરવાના બદલે કાયદેસરની કાર્યવાહી કરવાની રહેશે તેવું જણાવવાની જરૂર હતી. આમ ખેડુત ખરાઈની બાબત મુળભુત રીતે મહેસુલી તંત્રની હતી, તેના બદલે ખેડુતોને પ્રમાણપત્ર મેળવવાની જોગવાઈ આગ્રહ ન રાખવાની જોગવાઈ કરતો ઠરાવ રાજ્ય સરકાર દ્વારા કરવામાં આવ્યો છે તે આવકારદાયક છે. પરંતું તે ઉપર જણાવેલ ભયસ્થાનો અને ઉક્ત જોગવાઈઓના આધારે બિનખેડુતોની તરફેણમાં થયેલ વ્યવહારો નિયમબધ્ધ થવાનું આચરણ અનુસરવામાં આવશે આ અંગે સરકાર સાચા અને મુળ ખેડુતોના હિતમાં વિચારણા કરે તે જરૂરી છે.

અશાંત વિસ્તારમાં આવેલ જમીન મિલકતનું વેચાણ કરવાની પરવાનગીના જરૂરી માહિતી

 

અશાંતધારા ને લગતા તમામ પરિપત્રો માટે  અહી ક્લિક કરો 
રાજ્યમાં જાહેર થયેલ અશાંત વિસ્તારો માની સ્થાવર રામાકતોની નગરીથી ઉપર પ્રતિબંધ મુકવા અને આર્શત વિસ્તારમાંથી ભાડુઆતેને ખાલી કરાવવા સામે રક્ષણ આપવા માટે અશાંત ધારામાં લેગવાઈ કરવામાં આવેલ છે. કોઈ વ્યકિત જવારે અશાંત વિસ્તારમાં આવેલ સ્થાવર મિલકતની તબદીલી કરવા ઈચ્છુક હોપ ત્યારે તેમણે કલેક્ટરથી સમક્ષ પૂર્વપરવાનગી મેળવવા કરવાની હોય છે કે અને તેવી અરજીના અનુસંધાને સમક્ષ અપિકારી દ્વારા મહેસૂલ સંહિતા વો નિર્દિષ્ટ પદ્ધતિમાં ઔપચારિક તપાસ કરી અને અરજદારને સુનાવણીની તક આપ્યા બાદ તેમજ અધિકારી સમક્ષ રજૂ કરવામાં આવેલ પુરાવાને પાને લીધા બાદ તેઓએ એ બાબતનો નિર્ણપ કરવાનો હોય છે કે, શું સ્થાવર મિલકતની તબદીલીનો પ્રસ્તાવ તબદીલ કરવાયો ઈરાદો રાખનાર યાને માલિક તેમજ તબદીલીથી લેનાર વ્યક્તિઓ યાને ખરીદનાર વ્યક્તિ દ્વારા મુક્ત સંમતિથી આપવામાં આવ્યો છે કે કેમ તેમજ જેને તબડીય કરવાનો પસ્તાવ આપવામાં આવ્યો છે તે સ્થાવર મિલકતની વાજબી કિંમત બદલ છે કે કેમ. અંગે અરજી માત્ર ઉપરોક્ત મુદ્દાઓની ચકાસણીતપાસ કરીને અશાંત વિસ્તારમાં આવેલ સાવર મિલકતની વેચાણતબદીલી અંગેની પરવાનગી આપવાની જોગવાઈ આરાંતયારા કાયદામાં કરવામાં આવેલ છે. આમ છતાં પણાં કિસ્સાઓમાં સક્ષમ મહેસૂલી કચેરી દ્વારા અશાંતધારા વિસ્તારમાં આવેલ જે તે સ્થાવર મિલકત અંગે વેચાણની પરવાનગી માંગવામાં આવે ત્યારે પણ કિસ્સાઓમાં તપાસના અનુસંધાનેના જરૂરી એવા અભિયા અથવા તો વિસ્તારના રહીશોના વાંધા અરજીઓના આધારે સુનાવણી થકી મહેસૂસ્વી અધિકારી દ્વારા ન્યાયનિર્ણય કરવામાં આવતા હોય છે. ત્યારે ઓસૂણી અધિકારીથીએ અશાંતધારા હેઠળની વેચાલ પરવાનગીના કામે અાંત વિસ્તારમાં આવેલ જમીન મિલકતનું વેચલ કરવાની પરવાનગીના જરૂરી તત્ત્વો જેમ કે, વેચાણ વ્યવહારના તબદીલીથી લેશ્વર અને તબદીલ અને તબદીલ કરનારે પોતાની પુ નીયુક્ત સંમતિથી છે કે કેમ તેમજ જેને તબદીલ કરવાનો પ્રસ્તાવ આપણામાં આવો છે તે સ્થાવર મિલકતની વાજબી કિંમત બદલ છે કે કેમ આર, ઉપર વર્ણવ્યા મુજબ "અશાંત વિસ્તારમાં આવેલ જમીન સ્પષ્ટતા કરતા નામદાર ગુજરાત હાઇકોર્ટ દ્વારા સંગીતાબેન સુનીલભાઈ ચાળાપ વિરુદ્ધ સ્પેશિયલ સિવિશ ગુજરાત અને બીજાઓ, એચિાંશન નં.૯૮૯૧/૨૦૧૩ ના કામે 1 કામે ૦૬/૧૦૨૦૧૩ ના રોજ આખરી હુકમ કરી પસ્થાપિત કરવામાં આવેલ છે લેન્ડ લોઝ 1જજમેન્ટસ વેલ્યુમ-રે · ઈશ્યૂ-૮ ઓગસ્ટ- (નીચે મુજબ છે. २०२४, ૪, ૫૫ નં.૮૦૫) આ કેસની ટૂંકમાં હકીકત નીચે મુજ પ્રશ્ર્નશથી મિલકતના માલિક હાલના અરજદાર ચાળી આવેલ અને પ્રશ્નવાળી મિલકત અાંત વિસ્તારમાં આવેલ. 6, જેથી મિલકત તબદીલ કરતા અગાઉ સક્ષમ અધિકારીની પૂર્વ પરવાનગી મેળવવા અરજી કરવામાં આવેલ જે કવિત પરવાનગી ગુજરાત ( સ્ટેટ ઓફ અરાંત વિસ્તારોમાં સ્થાવર મિલકતની તપદીલીની અટકાયત અને તે વિસ્તારોમાં જગ્યાઓ ખાત્રી કરાવવાથી આડુઆતોને સુરવા આપવાની જોગવાઈ બાબત એધિનિયમ, ૧૯૯૧ ની કલમર્ગ ની જોગવાઈનું આપાત કરીને પરવાનગી અરજી નામંજૂર કરવામાં આવેલી, જે યુકમ વિરુદ્ધ અરજદારે સચિવ, મહેસૂલ વિભાગ તકરારી), અમદાવાદ સમક્ષ ફેરતપાસ અરજી દાખલ કરેલ, જે કામે સચિવ, મહેસૂલ વિભાગ દ્વારા ફેરતપાસ અરજી મંશિક રીતે મંજૂર કરી કેસ વિયાન કરેલ. જે કામે સક્ષમ મહેસૂલી અધિકારી દ્વારા પોલીસ અહેવાલ ઉપર આપર રાખીને પરવાનગી અરજી નામંજૂર કરવામાં આવેલ, જેવિરુદ્ધ અરજદાર દ્વારાહાલનો આકેસ નામદાર ગુજરાત હાઇકોર્ટ સમક્ષ દાખલ કરવામાં આવેલ, નામદાર ગુજરાત હાઇકોર્ટ ગુજરાત આત્યંત વિસ્તારોમાં સ્થાવર મિલકતની તપદીકીની અટકાયત અને તે વિસ્તારોમાં જગ્યાઓ ખાળી! રી કરાવવા સામે ભાડુઆતોને સુરક્ષા આપવાની જોગવાઈ બાબત અધિનિયમ, ૧૯૯૧ની કલમો ૫ અને ૭ વ તે સંદર્ભ લેવાનું ઉચિત માપેલ કે મુજબ “કલમ ૫૧) જે તે સમયે અમલમાં હોય તેવા કોઈપણ કાયદામાં ગાથે તે મજરૂર હોય તેમ છતાં પરંતુ પેટા-કલમાગની જોગવાઈઓને આપીન અશાંત વિસ્તારમાં આવેલ કોઈ પણ સ્થાવર ચિલત કથમ ૩ ની પેટા-કલમ (૧) હેઠળ તેવા વિસ્તારને અશાંત વિસ્તાર તરીકે પધાર ૨ કરતા જાહેરનામાયરિપત્રનો અમળ ચાલુ હોય તે સમયગાળા દરમિલન કલેક્ટરની પૂર્વ પરવાનગી સાથે તે સિવાય તબદીલ કરી શકાશે -શ્રી. (૨) પેટા-લમાન) નો ભંગ કરીને કરવામાં આવેલ સ્થાવર મિલકતની કોઈપણ તબદીલી વ્યર્થ અને રદભાતલ ઠરશે. (૩) (એશાંત વિસ્તારમાં આવેલ સ્થાવર મિલક્ત તબદીલ કરવાનો ઈરાદો રાખતી કોઈપણ વ્યક્તિ નિર્દિષ્ટ સમયગાળામાં અને નિર્કિષ્ટ નમૂનામાં પેટા-કલમ (૧) હેઠળ પૂર્વ પરવાનગી મેળવવા વા માટે કલેક્ટરને અરજી કરી શકશે. (બી) આવી અરજી મળવા ઉપર કલેક્ટરે મુંબઈ જમીન મહેસુલ સંહિતા 1979 થકી જોગવાઈ કરાયાં મુજબની પદ્ધતિમાં ઔપચારિક તપાસ હાથ ઘરવી જોઈએ અને અરજદારને સુનાવલીની તક આપ્યા બાદ તેમજ રજૂ કરાયેલ કોઈ પણ પુરાવાને પાને લીધા બાદ એ બાબતનો નિર્દોષ કરવો જોઈએ કે શું સ્થાવર મિલકતની તબદીલીનો પ્રસ્તાવ જે વ્યક્તિઓ તબદીલી કરનાર અને તમદીરીથી લેનાર બનવાનો ઈરાદો રાખે છે. તેમની મુક્ત સંમતિ થકી અને જેને તબદીલ કરવાનો પસ્તાવ અપાયેલ છે. તેવી સ્થાવર મિલકતની વાજબી કિંચત બદલ અપાવેલ છે કે કેમ અને તે મુજબ તેઓ - ૧) અરજી નામંજૂર કરી શાશે. ૨) લેખિત હુકમ વડે સ્થાવર મિલકતની પસ્તાવિત તબદીલી પરત્વે પૂર્વ પરવાનગી આપી શકશે."

"2. આ અધિનિયમ હેઠળ કલેક્ટર અને રાજ્ય સરકાર સમલની તમામ તપાસો અને કાર્યવાણીઓ ભારતીય દંડ સંહિતાની કલમો ૧૯૩, ૨૧૯ અને ૨૧૮ ના અર્થમાં પડતી 1-વ્યધિક કાર્યવાણી હોવાનું માની લેવામાં આવશે." નામદાર હાઈકોર્ટ અગાઉ આપેલ ચુકાડાઓ પૈકી કોર્ટાર્કનગર

કો. ઓ. હા. સો.શિ. વિરુદ્ધ સ્ટેટ ઓક ગુજરાત (સ્પેશિયલ સિવિલ એપ્લિકેશન નં.૪૫૯૮૨૦૨૨) ના કામે પસાર હુકમમાં ભરતકુમાર શંકરલાલ સોમાલી વિરુદ્ધ હરમનભાઈ રાઈસંગભાઈના કેસનો સંદર્ભ લીધેલ અને તેમાં ઠરાવ્યા મુજબ ઃ "અશાંતધારો સ્થાવર મિલકતોની ચોક્કસ તબદીલીઓને તે મુજબ બહાર પાડવામાં આવેલ ઘોષણા હેઠળ વ્યર્થ જાહેર કરવાના ઉદ્દેશ સાથે ઘડવામાં આવેલ છે. એક ચોક્કસ વિસ્તારને "અશાંત વિસ્તાર"ના દાયરામાં લાવવાનું કદાચ જાહેર કાનૂની વ્યવસ્થાના પરિપેક્ષમાં હોઈ શકે, પરંતુ જ્યારે તે આવા વિસ્તારમાં આવેલ મિલકતના વેચાણને નિીત કરવાના પ્રશ્ન ઉપર આવે છે ત્યારે, તેવી મિલકતનું વેચાણ કરી રહેલ વ્યક્તિની નજરથી જોતાં શું તેવું વેચાણ શુદ્ધબુદ્ધિથી કરવામાં થઈ રહ્યું છે અને નહીં કે તે મુજબ ઘોષિત કરાયેલ (કારણરૂપી) પરિપેક્ષમાં તેવા વિસ્તારમાંથી સ્થળાંતરિત થવાના ઈરાદાથી મજબૂરીમાં કરાયેલ વેચાણ, કારણ કે તે અશાંત વિસ્તાર છે. તે મુજબ અશાંતધારા અધિનિયમની કલમ ૪ અને ૫. જોગવાઈ કરતી હતી કે જ્યારે આવા વેચાણને પાછળથી મૂંજરી આપવાનો પ્રશ્ન હોય કે પછી વેચાણની (પૂર્વ) પરવાનગીનો પ્રશ્ન હોય, કલેક્ટરે એ બાબતને ધ્યાને લેવી પડશે કે શું વેચાણ વાજબી અવેજ બદલ છે કે નથી અને મુક્ત સંમતિ સાથે છે કે નથી. વેચાણની આવી વિચારણામાં દાખલ થવાનો ઉદ્દેશ એ જોવાનો નથી કે તે (વ્યવહાર) કાયદો અને વ્યવસ્થાની સમસ્યા ઊભી કરશે, પરંતુ એ નિર્ણીત કરવાનો છે કે શું વેચાણ એક મજબૂરીથી કરાયેલ વેચાણ છે કે જેથી કરીને કોઈપણ રીતે (ત્યાંથી) દૂર થઈ અને ભય હેઠળ જે કાંઈપણ અવેજ મળે તેના પેટે પોતાની મિલકતનું વેચાણ કરી તેવા વિસ્તારમાંથી સ્થળાંતરિત થઈ શકાય."

ઉપરોક્ત નામદાર હાઈકોર્ટના ચુકાદા ઉપરથી તેમજ અન્ય ચુકાદો ધ્યાને લેતા કહી શકાય કે, અશાંત વિસ્તારમાં આવેલ જમીન/મિલકતનું વેચાણ કરવાની પરવાનગીના જરૂરી તત્ત્વો તરીકે સ્થાવર મિલકતની તબદીલીનો પ્રસ્તાવ તબદીલ કરવાનો ઈરાદો રાખનાર યાને માલિક તેમજ તબદીલીથી લેનાર વ્યક્તિઓ યાને ખરીદનાર વ્યક્તિ દ્વારા મુક્ત સંમતિથી આપવામાં આવ્યો છે કે કેમ તેમજ જેને તબદીલ કરવાનો પ્રસ્તાવ આપવામાં આવ્યો છે તે, સ્થાવર મિલકતની વાજબી કિંમત બદલ છે કે કેમ.

(લેન્ડલોઝ જજમેન્ટસ, વોલ્યુમ-૨, ઇશ્યૂ-૮, ઓગસ્ટ- ૨૦૨૪, પાના નં.૮૦૫

ટાઉન પ્લાનીંગ એક્ટમાં જલ સ્ત્રોત જાળવવાની જોગવાઈઓ કરવી જરૂરી

  લોકાભિમુખ માર્ગદર્શન - એચ.એસ. પટેલ IAS (નિ.)

- ટાઉન પ્લાનીંગ એક્ટ હેઠળ જે માસ્ટર ડેવલપમેન્ટ પ્લાન જેને બૃહદ સ્વરૂપે Land-Use_plan તરીકે ઓળખવામાં આવે છે જે તૈયાર કરવામાં મહેસુલ વિભાગના સર્વ- સેટલમેન્ટના- ડીઆઈ એલ.આરના નક્શાને આધારભૂત તરીકે લેવામાં આવે છ

- નદી/નાળાં/ કોતર ઉપર બાંધકામના નિયંત્રણો માટે જીડીસીઆરમાં જોગવાઈ કરવી જરૂરી

ગુજરાતમાં આયોજીત વિકાસના ભાગરૂપે ગુજરાત ટાઉન પ્લાનીંગ એક્ટ ૧૯૭૬ અમલમાં છે અને આ કાયદાના અમલને ૫૦ વર્ષ જેટલો સમય થયેલ છે. અન્ય રાજ્યોની સરખામણીએ આ કાયદાની જોગવાઈઓનો સાચા અર્થમાં અમલ કરવામાં આવે તો ગુજરાતમાં શહેરોનો અને વિક્સિત વિસ્તારોનો સુઆયોજીત સ્વરૂપે વિકાસ અને જાહેર હેતુ માટે જમીન સંપાદનની પ્રક્રિયા અનુસર્યા સિવાય મુળભુત સુવિધાઓ માટે Local Autaoritiesને જમીન ઉપલબ્ધ થાય છે. ટાઉન પ્લાનીંગ એક્ટ હેઠળ જે માસ્ટર ડેવલપમેન્ટ પ્લાન જેને બૃહદ સ્વરૂપે Land-Use_plan તરીકે ઓળખવામાં આવે છે જે તૈયાર કરવામાં મહેસુલ વિભાગના સર્વ- સેટલમેન્ટના- ડીઆઈ એલ.આરના નક્શાને આધારભૂત તરીકે લેવામાં આવે છે. અને મહેસૂલી નક્શામાં જે નદી રસ્તા કોલર જે દર્શાવ્યા હોય છે. તેને ચોક્કસ માપ-Contour સર્વે વિગેરે સિવાય માસ્ટર ડેવલપમેન્ટ પ્લાનમાં બેસાડવામાં આવે છે. આજ રીતે વહિવટી દષ્ટિએ જે નદીઓ છે તેનું નિયંત્રણ સિંચાઈ વિભાગ હસ્તક હોય છે. આ વિભાગ પણ મહેસુલ વિભાગ દ્વારા જે સર્વે સેટલમેન્ટ થયું હોય એ માપણીના નકશામાં બતાવ્યાં હોય તેને આધારભુત ગણવામાં આવે છે કહેવાનો મતલબ એ છે કે કોઈપણ નદી, કુદરતી વહેણ, ખાડી, કોતર, વાંકડાની ચોક્કસ લંબાઈ, પહોળાઈ સાથેના Section કે Chainase નથી. જે દા.ત. નર્મદા કેનાલ, મહિકેનાલ વિગેરેને તેની લંબાઈ પહોળાઈ Chainaseમાં ગણવામાં આવે છે. આ મુદ્દો એટલે પ્રકાશમાં લાવવાની જરૂરિયાત લાગી કે તાજેતરમાં વડોદરા કે અન્ય શહેરોમાં અસાધરણ વરસાદને કારણે જે તારાજી થઈ અને અગાઉના વર્ષોની જે પુનરાવર્તન થશે અને આ કોલમના માધ્યમથી અમોએ ગુજરાતના શહેરોને આફત મુક્ત (Resilence) કરવાના અગાઉના જે લેખો પ્રજા સમક્ષ મુકવામાં આવ્યાં. તેમાં વાંચકો તરફથી એવી રજુઆતો આવી કે શહેરી વિસ્તારોમાં અસાધારણ વરસાદ થવાને કારણે વધારે પ્રભાવ શહેરોમાં થયો છે અને તેનું એક માત્ર કારણ અનઅધિકૃત બાંધકામ/દબાણ શહેરોનો બિનઆયોજીત વિકાસ જવાબદાર છે. તેવા મંતવ્યો રજુ થયા એટલે જાહેર જનતાના પ્રશ્નોને વાચા આપવાના ભાગરૂપે આ મુદ્દા ઉપર વિવરણ કરવું યોગ્ય જણાય છે.

સંસ્થાકીય દૃષ્ટિએ જોઈએ તો ટાઉનપ્લાનીંગ એક્ટની જોગવાઈઓ  ............ તરીકે મહાનગરપાલીકા / નગરપાલીકા/ શહેરી વિકાસ / વિસ્તાર વિકાસ મંડળોને લાગુ પડે છે. આ સંસ્થાઓ- સ્વશાસનની સંસ્થાઓ અથવા તો રાજય સરકાર જે વિસ્તારો જાહેર કરે તેને ટાઉનપ્લાનીંગ એક્ટની જરૂરિયાત, ભાવિ વિકાસને ધ્યાનમાં લઈ દસ વર્ષનો માસ્ટર ડેવલપમેન્ટ પ્લાન તૈયાર કરવામાં આવે છે. આપણે જ્યારે નદી, નાળાં, કોતર, સરોવર, તળાવોના સંદર્ભમાં વાત કરીએ તો માલ ડેવલપમેન્ટ પ્લાનમાં પણ આ તમામ Water bodyને યથા સ્વરૂપી જાળવવાની અને દર્શાવવાની છે. જેમ જણાવ્યુ તેમ તાપી, નર્મદા, માહિ, વિશ્વામિત્રી, સાબરમતી, આજી આ નદીઓના સંદર્ભમાં વાત કરીએ તો આ તમામ નદીઓના ઉદ્ભવસ્થાન - Catchment થી શરૂ કરીને જ્યા મળે છે. દરીયાને કે અથવા અન્ય વહીને મળે ત્યાં સુધી જાળવણી કરવાની બાબતને જોવામાં આવે તો મોટાભાગે નદીઓ જ્યાંથી શહેરમાંથી પસાર થાય છે અથવા તો ખાડી, કોતર શહેરમાંથી પસાર થાય ત્યારથી તેના Banking કિનારા ઉપરના અનઅધિકૃત દબાણો/Sitting/અથવા તો કિનારા ઉપરના સર્વ તંવસે ઉપરના બાંધકામોને કારણે જે પ્રણાલીકાગત નદી/કોતરની જે વહન શક્તિ હોય તેમાં અવરોધો પેદા થયા છે. સાથોસાથ અસાધારણ વરસાદને કારણે Carrying Capacity રહી નથી. જેથી ઉપર ઉલ્લેખેલ તમામ નદીઓના પ્રવર્તમાન વિપતિને અનુરૂપ Geo.Hydrological Survey કરાવવાની જરૂર છે અને તે માટે Geological Survey of india,central water Comission  અને જળસંપત્તિ વિકાસ વિભાગ (રાજય અને કેન્દ્ર) દ્વારા આ કામગીરી હાથ ધરવી જરૂરી છે.

ઉપર્યુક્ત રીપોર્ટના આધારે અથવા પ્રવર્તમાન ભૌગોલિક સ્થિતિમાં નદી, કોતરા, વાંકડા છે તે તમામમાંથી Siting દુર કરાવી / ગાંડા બાવળ/Weedજે પાણીના વાહનમાં અવરોધ આવે છે. તે દુર કરાવવું જરૂરી છે. સાથોસાથ ગુજરાતમાં ટીપી.એક્ટ હેઠળ જીડીસી.આર અમલમાં છે અને શહેરો સિવાયના વિસ્તારોમાં પણ સીજીડીસીઆર (  Comman Genral Development Control Resulation) અમલમાં છે પણ આમાં નદી, તળાવના કિનારાના બાંધકામ નિયંત્રણની જોગવાઈઓ વધી. આમાં સામાન્ય રીતે દષ્ટાંત સ્વરૂપે જોઈએ તો નદી કિનારાના જે સર્વ નબરો છે. તેમાં ટીપી.એક્ટ હેઠળ ફાયનલ પ્લોટ ફાળવવામાં આવે છે. અને આ એફપીના ઝોન પ્રમાણે તેમાં બાંધકામ પરવાનગી આપવામાં આવે છે. ઘણી વખત મૂળ નદીના ભાગમાં ઘણા સર્વ નંબરો ધોવાલીમાં પણ ગયા હોય. દા.તા. વડોદરામાં વિશ્વામિત્રી નદીના કિનારે અકોટા વિસ્તારમાં સામ્રાજ્ય કોમ્પલેક્ષ, તાપી નદીના- ઉમરાટ, પીપલોદ, અડાજણ, રાંંદેર વિગેરે કિનારાના સર્વે નદીઓ ઉપરના બાંધકામો આવા પ્રકારની સ્થિતિ તમામ નદી ઉપરના શહેરોની છે. તો આ અંગે જેમ સ્ટેટ.હાઈવે/ નેશનલ હાઈવે તેમજ ૨૦૫ રસ્તાઓ માટે મધ્યબિંદુથી ૭૦ મીટરના બાંધકામનું નિયંત્રણ તેમજ રીબન ડેવલપમેન્ટ હેઠળ રસ્તાની મધ્યરેખાથી નિયંત્રણો છે તેનુ જી.ડી.સી.આરમાં નદી કિનારાથી બાંધકામોના નિયંત્રણો લાવવાની જરૂર છે. અને આં અંગે જીડીસી.આરમાં જોગવાઈ કરી અમલ કરવામાં આવે તો નદી/સરોવર / કોતર ઉપરના બાંધકામોને કારણે અડચણોની સાથે નાગરિકોની અસલામતી પેદા થઈ છે.

વધુમાં એ પણ ધ્યાનમાં આવેલ છે કે જેમ નદી/કોતર ઉપરના નંબરોમાં ટીપીમાં ફાઈનલ પ્લોટ ફાળવવામાં આવે છે. તેનું કાંસ / વાંકડા ઉપરની જમીનોમાં ૧૨ મીટર કે ૨૪ મીટરની રોડલાઈન આપવામાં કુદરતી વહેતા જે હોય તેના ઉપર રાખવાથી જે વરસાદી પાણીના વાહનમાં અવરોધો થાય છે. એટલે ટાઉન પ્લાનીંગ ઓફીસર જ્યારે ફાયનલ પ્લોટની ફાળવણી કરે અથવા ફાસ્ટ પ્લાન બનાવવામાં આવે ત્યારે પણ આ અંગેની કાળજી લેવાવી જોઈએ. જેમ ટીપી અમલીકરણમાં કાયદાની કલમ-૬૭ની ફોજદારી કાર્યવાહી કરવાની જોગવાઈ છે. તેમ વોટરબોડી ઉપરના અધિકૃત બાંધકામ માટે પણ ફોજદારી કાર્યવાહી અને નોટીસ આપ્યા વગર પણ આવા બાંધકામો દુર કરવાની કાયદામાં જોગવાઈ કરવી જરૂરી છે. અને તે સાથે અમલીકરણ માટેનું વ્યવસ્થાતંત્ર ઉપસ્થિત કરવામાં આવે તો જ શહેરોને સલામતી દૃષ્ટિએ સુનિશ્ચિત કરી શકાશે.