મિલકતના માલિક અને ભાડુઆત વચ્ચેની તકરારોઃ ભાડુઆત હક્ક ક્યારે જાય?

 

મિલકત ખાલી કરાવવાની નોટિસ આપ્યા બાદ પણ મિલકત માલિક દ્વારા ભાડાનો સ્વીકાર કરાય તો નોટિસ જતી રહે?

તમારી જમીન,  તમારી મિલકત | 

નિલેશ વી. ત્રિવેદી (એડવોકેટ)

સ્થાવર મિલકતના માલિક તથા ભાડુઆત વચ્ચેની તકરારો અંગે ઉચ્ચ કોર્ટો તથા સુપ્રીમ કોર્ટના કેટલાક ચુકાદાઓ અંગેની વિગતો આ લેખમાં જાણીશું.

મકાન ખાલી કરાવવાના દાવામાં મકાનમાલિકની ગેરહાજરીને કારણે દાવો રદ થતા મકાનમાલિક નવેસરથી દાવો કરી શકે છે. મકાનમાલિકે ભાડે આપેલ મિલકત ખાલી કરાવવા માટે દાવો કર્યો હતો તેમાં મકાનમાલિક વાદી હાજર ન રહેતાં તે દાવો રદ થયો હતો. આવા કિસ્સામાં ભાડુઆત કાયમી ધોરણે ભાડુઆત યાને Tenant in perpetuity ગણાય નહીં કે તે ભાડે આપેલી મિલકતનો માલિક ન ગણાય. વધુમાં વધુ તો તે આ મિલકત તબદીલી અધિનિયમની કલમ- ૧૧૩ હેઠળ લાભ મેળવી શકે છે અને કલમ -૧૧૮ના સંદર્ભમાં સંમતિથી બનેલ પટ્ટે રાખનાર ગણાય. આવા કિસ્સામાં ભાડુઆત Tenant at sufferance ન ગણાય, પણ તે સવાલવાળો ભાડુઆત હક્ક માસિક ધોરણે કે વાર્ષિક ધોરણે કે પટ્ટાની શરતો મુજબ ગણાય અને કલમ ૧૦૬ હેઠળ તેવા ભાડુઆત હક્કનો અંત લાવી શકાય. કોર્ટે વધુમાં ઠરાવાયું કે મકાનમાલિક નવેસરથી મિલકત ખાલી કરાવવા માટે દાવો કરી શકે છે. (AIR 2008 Delhi 110)

નોટિસ આપ્યા બાદ મિલકત ખાલી કરાવવા માટેના દાવાની સમયમર્યાદા ઃ આ કિસ્સામાં ભાડુઆત હક્કનો અંત લાવતી નોટિસ આપવામાં આવી હતી. ત્યારપછી ૧૧ વર્ષ પછી બીજી નોટિસ આપવામાં આવી અને ભાડુઆતને મિલકત ખાલી કરાવવા માટે જણાવવામાં આવ્યું. મકાનમાલિકે મિલકત ખાલી કરાવવા માટેનો દાવો બીજી નોટિસ આપ્યા પછી ૧૨ વર્ષની અંદર કર્યો. કોર્ટે ઠરાવ્યું કે વાદીએ કરેલ દાવાને સમયમર્યાદાનો કોઈ બાધ નથી અને તે નિયત સમયમર્યાદામાં છે. (AIR 2006 Karnataka 57) મિલકત ખાલી કરાવવાની નોટિસ આપ્યા બાદ પણ મિલકત માલિક દ્વારા ભાડાનો સ્વીકાર.

જ્યારે કોઈ વ્યક્તિને સવાલવાળી મિલકત ખાલી કરવાની નોટિસ આપવામાં આવી હોય અને નોટિસ આપનાર ત્યારપછી પટ્ટા હેઠળ લેવાનું થતું ભાડું સ્વીકારે તો એમ ન કહી શકાય કે પટ્ટો ચાલુ રહે છે. આ કિસ્સામાં પટ્ટે આપનાર વ્યકિતએ નોટિસ આપી મિલકત ખાલી કરાવવા જણાવેલ અને ત્યારપછી ભાડું સ્વીકાર્યા પછી મિલકત ખાલી કરાવવા અંગે દાવો કર્યો. કોર્ટે ઠરાવ્યું કે આ ઉપરથી એમ ન કહી શકાય કે ભાડું સ્વીકાર્યાથી પટ્ટે આપનાર વ્યક્તિએ મિલકત ખાલી કરાવવાની નોટિસ જતી કરી હતી. (Waive કરી હતી ) અને એમ ન કહી શકાય કે પટ્ટાના હક્કો ચાલુ રહેલ છે.  (AIR 2012 Allahabad 157)

ભાડુઆત હક્કનો અંત કરતી નોટિસ આપ્યા બાદ, જો ભાડું સ્વીકારેલ હોય, તો નોટિસ waive કરી છે, તેમ કહી શકાય.  જ્યારે કોઈ મિલકત, રહેણાક મકાન કે ખેતીની જમીન, ભાડે આપવામાં આવી હોય અને તે મિલકત અંગે ભાડુઆત કે ગણોતહક્કનો અંત લાવતી નોટિસ આપવામાં આવી હોય અને ત્યારપછી ભાડુઆત કે ગણોતિયાએ ભાડું ચૂકવેલું હોય અને તે ભાડું મિલકતના માલિકે સ્વીકારેલું હોય, તો જે નોટિસથી ભાડુઆત હક્ક કે ગણોતહક્કનો અંત લાવવામાં આવ્યો હોય તે નોટિસ waive યાને જતી કરવામાં આવી છે તેવું ગણાય. (1971 GLR 235: AIR 1971 Guj. 73)

ભાડુઆત હક્કના અંત બાદ ભાડાનો મકાનમાલિક દ્વારા સ્વીકાર: જ્યારે મકાનામાલિકે નોટિસ આપી ભાડુઆતના ભાડુઆત હક્કનો અંત આણ્યો હોય અને ત્યારપછી જો સવાલવાળી મિલકતને ૧૯૪૭ નો અધિનિયમ લાગુ પડતો હોય, તો તેવા કિસ્સામાં મકાનમાલિક ભાડું સ્વીકારે તો તે આપવામાં આવેલ નોટિસ જતી કરવામાં આવી છે તેમ ગણાય નહીં. (1967 GLR 202 )

મકાનમાલિક દ્વારા મકાન ખાલી કરાવવાની બીજી નોટિસ અને મિલકત ખાલી કરાવવાના દાવાને થતી અસર ઃ જ્યારે મકાનમાલિકે ભાડુઆતને ચડેલું ભાડું ચૂકવવા માટે નોટિસ આપી હોય અને ભાડુઆતને તેનો અમલ ન કર્યો હોય પણ ત્યારપછી મકાનમાલિક બીજી નોટિસ આપી અને તેનો પણ ભાડુઆત અમલ ન કરે તો આ અધિનિયમની કલમ ૧૧૩, દૃષ્ટાંત (બી) મુજબ બનાવ બન્યો છે તેમ કહી શકાય અને તેની જોગવાઈઓ લાગુ પડે અને મકાનમાલિકે ભાડુઆતે જે ભાડું ચુકવવામાં ચૂક કરી છે તે જતી કરી છે તેમ ક્હી શકાય અને મકાનમાલિકને ભાડે આપેલી મિલકત ખાલી કરાવવાનું હુકમનામું મળવાપાત્ર નથી. (1982(3) GLR 2236) ચઢેલા ભાડા અંગે મકાનમાલિક દ્વારા પ્રથમ નોટિસ અને ત્યારબાદ બીજી નોટિસ આપવામાં આવે તો પ્રથમ નોટિસ Waive કરી કહેવાય. મકાનમાલિકે ભાડુઆતને ભાડું ચડી ગયું હોવાના કારણસર ભાડે આપેલી મિલકત ખાલી કરવા માટે નોટિસ આપી. ભાડુઆતે તે મુજબ મિલકત ખાલી કરી નહીં. ત્યારપછી એક વર્ષ પછી મકાનમાલિકે બીજી નોટિસ આપી અને પહેલી અને બીજી નોટિસ વચ્ચેના સમયગાળાનું ભાડું માગ્યું. મકાનમાલિકે બીજી નોટિસ આપ્યા પછીનો સમયગાળા માટે ભાડે આપેલી મિલકતના કબજા અને ઉપયોગ માટે નુકસાની માટે દાવો કર્યો. એ પરથી એમ ફલિત થાય કે મકાનમાલિકે ભાડું અને ઉપયોગ અને કબજા માટે વળતર વચ્ચે તફાવતની જાણ હતી. સર્વોચ્ચ અદાલતે ઠરાવ્યું કે બીજી નોટિસ આપવામાં આવી ત્યારે પેલી નોટિસ જતી કરવામાં આવી હતી યાને Waive કરવામાં આવી હતી અને ભાડુઆતનો ભાડુઆત હકક ઊભો હતો તેમ કહી શકાય. (AIR 1971 SC 102) પક્ષકારને પોતાના હક્કની જ જાણ ના હોય, તો Waiver  નો પ્રશ્ન ઉપસ્થિત થતો નથી.

Waiver યાને જતું કરવું કોને કહેવાય ? સર્વોચ્ચ અદાલતે ઠરાવ્યું કે Waiver એટલે કોઈ હક્ક હોવાની જાણ હોય તેને ઈરાદાપૂર્વક જતો કરવો. જ્યારે કોઈ પક્ષકારને પોતાના હકકની જાણ ન હોય, તો Waive નો પ્રશ્ન ઉભો ન થાય. (AIR 1968 SC 933 )

ભાડુઆત દ્વારા ભાડાહક્કનો અંત લાવતી નોટિસ ઃ જ્યારે કોઈ નોટિસ આપી ભાડુઆત હક્કનો અંત લાવવામાં આવ્યો હોય અને આવી નોટિસ જો ભાડુઆતે આપેલી હોય અને તેની બજવણી મકાનમાલિકને થઈ ગઈ હોય અને તેવી નોટિસ મકાનમાલિકે સ્વીકારી હોય, તો તેવી નોટિસ ભલે ક્ષતિ ભરેલી હોય, તો પણ તેના આધારે ભાડુઆત હક્કનો અંત આવે છે. જો આપવામાં આવેલી નોટિસ આ અધિનિયમની કલમ ૧૦૦ ની જરૂરિયાતો પરિપૂર્ણ કરતી હોય, તો તેના આધારે ભાડુઆત હક્કનો અંત આવે છે. ભલે જે-તે પક્ષકાર આવી નોટિસ માન્ય રાખે કે કેમ?  (AIR 1968 SC 471 )

(૧૦) ભાડું ન ચૂક્વાયાને કારણે પટ્ટાહક્ક ગુમાવવા અંગે રાહતઃ મિલકત તબદીલી અધિનિયમની ક્લમ-૧૧૪ ની જોગવાઈ પ્રમાણે ભાડું ન ચૂકવાયાને કારણે પટ્ટાહક્ક ગુમાવવાથી સ્થાવર મિલકતનો કોઈ પટ્ટો સમાપ્ત થયો હોય અને પટ્ટે આપનાર પટ્ટેદાર મિલકત ખાલી કરાવવાનો દાવો માંડે ત્યારે જો પટ્ટેદાર પટ્ટો આપનારને ભાડાની બાકી રકમ તે ઉપરના વ્યાજ અને દાવાના પૂરા ખર્ચ સાથે દાવાની સુનાવણી વખતે ચુકવે અથવા ચુકવવા માટે ઘરે, અથવા પંદર દિવસમાં એવી રકમ ચૂકવવા માટે ન્યાયાલગ પૂરતી ગણે એવી જામીનગીરી આપે તો ન્યાયાલય, મિલકત ખાલી કરવાનું હુકમનામું કરી આપવાને બદલે પટ્ટાહક્ક ન ગુમાવાય તે માટે પટ્ટેદારને રાહત આપવાનો હુકમ કરી શકશે, અને તેમ થતાં પટ્ટેદાર પટ્ટાહકક ગુમાવેલો ન હોય તેમ પટ્ટે આપેલી મિલકત ધરાવશે.

નોંધઃ-(જમીન/મિલકત માટેના લેખોના સંદર્ભે વાચકોના કોઈ સુચન કે પ્રશ્નો હોય તો ‘નવગુજરાત સમય’ ના  સરનામે (૧૦૧, પહેલો માળ, ઓમ શાયોના આર્કેડ, સિલ્વર ઓક કોલેજ પાસે, ગોતા, અમદાવાદ-૩૮૨૪૮૧) લેખિત રૂપે મોકલવા અથવા લેખકનો સંપર્ક કરવો કે લેખકને ઈ-મેઈલ કરવા)

જમીન મહેસુલ વહિવટમાં અપીલીય (Appeals) હકુમત ધરાવતા સત્તાધિકારીઓ

મહેસુલી અધિકારીઓએ પણ રીવીઝનમાં લેવાની સત્તાઓમાં સમય મર્યાદાનું પાલન જરૂરી

- લોકાભિમુખ માર્ગદર્શન - એચ.એસ. પટેલ IAS (નિ.)

જમીન / મિલ્કતોના નિયમન માટે જમીન મહેસુલ કાયદો-૧૮૭૯ અમલમાં છે. બ્રિટીશ શાસન વ્યવસ્થા દરમ્યાન ઘડાયેલ. આ કાયદામાં જમીન મહેસુલ વસુલાત, જમીન રેકર્ડ અદ્યતન રાખવા, હક્કપત્રકની જોગવાઈઓ સાથે આ પ્રક્રિયામાં મહેસુલી અધિકારીઓના નિર્ણય / હુકમ સામે Quasi-Judicial અર્ધન્યાયિક પ્રક્રિયાના ભાગરૂપે અપીલ / રીવીઝન / રીવ્યુની જોગવાઈઓ છે. આજ રીતે આઝાદી બાદ ઘડાયેલ જમીન સુધારા કાયદાઓ જેમાં ગણોતધારો અને ટોચ મર્યાદા કાયદો અમલમાં છે તેમાં પણ અપીલ અને રીવીઝનની જોગવાઈઓ છે

આમ તો આ જોગવાઈઓ રાખવાનો મુખ્ય ઉદ્દેશ ટુંકાગાળામાં (Summary Trials) પ્રક્રિયા અનુસરીને નિર્ણય આપવામાં આવે જેથી લાંબી (Judicial Process) ન્યાયિક પ્રક્રિયામાંથી પસાર થવું ન પડે. બંધારણ અમલમાં આવ્યા બાદ કારોબારીને ન્યાયતંત્રને (Executives Judiciary) અલગ કરવાના Separation of Judiciary from Executivesના માર્ગદર્શક સિધ્ધાંતોમાં જણાવ્યા પ્રમાણે ઘણી ફોજદારી / ન્યાયીક પ્રક્રિયાના Executive Magistrateની સત્તાઓ તબદીલ થઈ છે

પરંતું જમીન મહેસુલ કાયદાઓમાં જે અપીલ / રીવીઝનની જોગવાઈઓ હતી તે આજે પણ ચાલુ છે. પરંતુ સર્વ સ્વીકૃત સિધ્ધાંતો મુજબ મહેસુલી સત્તાધિકારીઓને ન્યાયતંત્ર દ્વારા જે નિર્ણયો લેવામાં આવે તે બંધનકર્તા છે. પરંતું સરકાર પણ યોગ્ય જણાયે ન્યાયિક પ્રક્રિયામાં ઉપાય તરીકે આશરો લઈ શકે છે. દા.ત. સીવીલ કોર્ટના હુકમ સામે હાઈકોર્ટ અને હાઈકોર્ટના હુકમ સામે સુપ્રિમ કોર્ટ જમીન / મિલ્કતની બાબતમાં જ્યારે માલીકી હક્ક બાબતે પ્રશ્ન ઉપસ્થિત થાય ત્યારે સીવીલ કોર્ટને હકુમત છે. જમીન / મિલ્કતના ઉપરના વ્યવહારોનું નિયમન હક્ક પત્રકના નિયમો પ્રકરણ-૧૦એ જમીન મહેસુલ અધિનિયમ હેઠળ થાય છે અને આ વ્યવહારો વિરૂદ્ધનું પુરવાર ન થાય ત્યાં સુધી Unless Contrary Proved ત્યાં સુધી માન્ય રાખવાના છે. એટલે કે હક્કપત્રકની નોંધોની resumptive Value છે અને પાયાના સિધ્ધાંત પ્રમાણે Fiscal Purpose માટે છે.

જમીન મહેસુલ અધિનિયમમાં મહેસુલી અધિકારીઓની વ્યાખ્યા અને હક્કો અને જવાબદારી શું છે તે અંગે કાયદાકીય જોગવાઈઓ નિમણુંકના પ્રાવધાન સાથે સ્પષ્ટ કરવામાં આવેલ છે અને તે અનુસાર તલાટી અવલ કારકુન (નાયબ મામલતદાર) મામલતદાર / મદદનીશ / ડેપ્યુટી કલેક્ટર / કલેક્ટરની જોગવાઈઓ કરવામાં આવેલ છે. આ અધિકારીઓના ડેપ્યુટી કલેક્ટર / મદદનીશ કલેક્ટર (પેટા વિભાગના પ્રાન્ત અધિકારી) હોદ્દાની રૂયે તેમના તાબાના પેટા વિભાગની કલેક્ટર તરીકેની ફરજો સિવાય કે અમુક અધિકારો કલેક્ટર દ્વારા અનામત રાખવામાં આવ્યા હોય. બીજું કે જમીન મહેસુલ કાયદામાં જણાવ્યા પ્રમાણે કોઈપણ મહેસુલી અધિકારીએ જે નિર્ણય લીધેલ હોય તેને તરતના ઉપલા અધિકારી (Immediate Superior Officer) એટલે કે નાયબ મામલતદાર / મામલતદાર / નાયબ / મદદનીશ કલેક્ટર / કલેક્ટર / સચિવ અપીલ્સ આ ઉપરના ક્રમાંક પ્રમાણેના અધિકારીઓ છે. આજ રીતે મામલતદાર કોર્ટ એક્ટમાં મામલતદારના નિર્ણય ઉપર ડેપ્યુટી કલેક્ટર અને કલેક્ટર સમક્ષ અપીલની જોગવાઈઓ છે અને અપીલીય હકુમતમાં સીવીલ પ્રોસીઝર કોડ પ્રમાણે અનુસરણ કરવાનું છે.

 જમીન મહેસુલના હક્કપત્રકના નિયમો હેઠળ કલમ-૧૦૮(૫) હેઠળ અપીલ્સ અને ૧૦૮(૬) હેઠળ કલેક્ટરને કોઈપણ હક્કપત્રકની નોંધ Suo-Moto રીવીઝનમાં લેવાની જોગવાઈઓ છે. જ્યારે જમીન મહેસુલ કાયદા હેઠળના અન્ય કોઇપણ હુકમો સામે જમીન મહેસુલ અધિનિયમની કલમ-૨૦૩ થી ૨૧૧માં રીવ્યું / રીવીઝન અને અપીલની જોગવાઈઓ છે.

 જમીન મહેસુલ અધિનિયમમાં કલેક્ટરના હુકમો ઉપર સરકારના મહેસુલ વિભાગને અપીલ કરવાની જોગવાઈ છે તે અધિકારો રાજ્ય સરકાર દ્વારા નિયુક્ત સચિવ અપીલ્સ મહેસુલ વિભાગ (SSRD) સમક્ષ થાય છે. આ સત્તાધિકારીને રાજ્ય સરકાર દ્વારા અશાન્ત ધારા (Disturbed Area Act) હેઠળની જોગવાઈઓ મુજબ કલેક્ટરના હુકમો સામે અપીલ કરવાની જોગવાઈઓ છે.

જમીન સુધારા કાયદાઓમાં ગણોતધારો, જમીન ટોચ મર્યાદા, સૌરાષ્ટ્રના જમીન સુધારા કાયદાઓ વિગેરેમાં પણ મામલતદાર અને કૃષિપંચને ટ્રીબ્યુનલ ગણવામાં (ALT) આવે છે. 

અને મામલતદાર કક્ષાએ જે તે સમયે જમીન સુધારાઓની જોગવાઈઓનો ઝડપથી અમલ કરવાના ભાગરૂપે પાયાની સત્તાઓ આપવામાં આવેલ, જેમાં ગણોતીયાના કાયમી હક્કો આપવા, ગણોતીયો ઠરાવવો, ખરીદ કિંમત નક્કી કરવા / ખરીદ પ્રમાણપત્ર આપવા તેમજ ગણોતધારાની કલમ-૬૩નો ભંગ થાય તો કલમ-૮૪સી હેઠળની કાર્યવાહી સહિતનો સમાવેશ થાય છે. આ પ્રક્રિયામાં ગણોતધારાની કલમ-૭૪ હેઠળ નાયબ કલેક્ટર (જમીન સુધારા) અથવા તો સબંધિત પેટા વિભાગના પ્રાન્ત અધિકારીને મામલતદાર અને કૃષિપંચના હુકમ સામે અપીલ કરવાની જોગવાઈઓ છે. ગણોતધારાની કલમ-૭૬ હેઠળ કલેક્ટર, મામલતદાર અને કૃષિપંચ સમક્ષ ચાલતા અથવા નાયબ કલેક્ટર જમીન સુધારા પાસે ચાલતા કેસોની તબદીલ કરવાની સત્તાઓ છે. નાયબ કલેક્ટર જમીન સુધારાના હુકમ સામે ગણેતધારા હેઠળના ગુજરાત જમીન મહેસુલ પંચ (Gujarat Land Revenue Tribunal) GRT સમક્ષ રીવીઝન / અપીલ અંગેની જોગવાઈઓ છે.

ગુજરાત ખેત જમીન ટોચ મર્યાદામાં (ALT) કાયદામાં પણ મામલતદાર અને કૃષિપંચને ખેડુત ખાતેદારને રાજ્ય સરકાર દ્વારા ગામવાર નક્કી કરેલ ક્ષેત્રફળ ૩ મુજબની જમીન નિયત તારીખે જે રાખવાપાત્ર જમીન હોય તે અંગે નિર્ણય લેવાની સત્તાઓ છે અને રાખવાપાત્ર જમીન હોય તેના કરતાં વધારે હોય તો જમીન ફાજલ કરવાના અધિકારો છે અને જેમ ગણોતધારામાં જોગવાઈ છે તેમ ખેત જમીન ટોચમર્યાદા ધારામાં પણ મામલતદાર અને કૃષિ પંચના હુકમો સામે નાયબ કલેક્ટર જમીન સુધારા સમક્ષ અને તબક્કાવાર ગુજરાત જમીન મહેસુલ પંચ સમક્ષ રીવીઝન અને અપીલ કરવાની જોગવાઈઓ છે. 

આ તમામ પ્રક્રિયામાં રીવીઝન / અપીલ્સ કરવાની સમય મર્યાદા નક્કી કરવામાં આવેલ છે. રીવીઝન બાબતની સમય મર્યાદામાં સુપ્રિમકોર્ટનું ૧૦-જીએલઆર રાઘવનાથ / શકવર્તી ચુકાદો છે જેમાં Reasonable Period એટલે કે એક વર્ષની સમય મર્યાદામાં રીવીઝનમાં લેવાનું સુચિત કરેલ છે.

 ઉપર્યુક્ત તમામ મહેસુલી સત્તાધિકારીઓને અપીલ / રીવીઝનની સત્તાઓ છે. તે સામાન્ય જનસમુદાયને જાણકારી મળે તે માટે વર્ણન કરવામાં આવ્યું છે.

કોઇ મિલકત ગીરો મૂકવી અને પટા પર આપવી એ બે વચ્ચે શો તફાવત હોય છે?

 

માલિકીહક્કના દસ્તાવેજો જમા કરાવી મિલકતગીરો મૂકેલી હોય, તો તેવા મેમોરેન્ડમને રજિસ્ટર કરાવવું જરૂરી છે

તમારી જમીન,  તમારી મિલકત | નિલેશ વી. ત્રિવેદી (એડવોકેટ)

મિલકત તબદીલી અધિનિયમ ૧૮૮૨ માં ગીરો-બોજાના વ્યવહારો અંગે ઉચ્ચ કોર્ટોના જજમેન્ટ વિષે આ લેખમાં જાણીશું.

(1)માલિકીહકકના દસ્તાવેજો ગીરો મૂકી, ગીરો છોડાવવાના હક્ક અંગેનો દાવો કરવાની સમયમર્યાદાઃ

જ્યારે કોઈ મિલકત તેના માલિકીહક્કના દસ્તાવેજો જમા કરાવી ગીરે મૂકવામાં આવે ત્યારે જે નાણાંનો ઉપાડ કરવામાં આવ્યો હોય તેના ચુકવણા માટે આવી મિલકત સિક્યોરિટી તરીકે આપવામાં આવે છે. આવી રીતે નાણાં ચૂકવી ગીરો છોડાવવાના હક્ક અંગેનો દાવો જે તારીખથી નાણાં ભરવાનાં થતાં હોય તે તારીખથી ૧૨ વર્ષની અંદર કરવાનો રહે. AIR 2014 Bombay 100.

(2) માલિકીહક્કના દસ્તાવેજો જમા કરાવી નાણાં ઉપાડ કરેલો હોય, તો તે પણ ગીરો કહેવાય.

એક મિલકતના માલિકે સવાલવાળી (મિલકત પર નાણાંનો ઉપાડ કરેલ અને ઉપાડેલાં નાણાં ભરપાઈ કરવાની સિક્યોરીટી અંગે તે મિલકતના માલિકીહક્કના દસ્તાવેજો જે વ્યક્તિ પાસેથી ધિરાણ લીધેલું તેને ત્યાં જમા કરાવેલું અને આ અંગેનું એક મેમોરન્ડમ તૈયાર કરવામાં આવેલું. જો શબ્દ ‘ગીરો’ વાપરવામાં આવ્યો હોય, તો તેનાથી સવાલવાળા દસ્તાવેજનો પ્રકાર બદલાતો નથી, કારણ કે માલિકીહકકના દસ્તાવેજો જમા કરાવવા તે પણ એક પ્રકારનો ગીરો ગણાય છે. કોર્ટે ઠરાવ્યું કે તે મુજબ સવાલવાળા દસ્તાવેજ ઉપર સને ૧૮૯૯ ના અધિનિયમના શિડ્યુલ્ડ -૧ એ ના આર્ટિકલ ૭ મુજબ સ્ટેમ્પ ડ્યુટી ભરવાની રહે અને નહિ કે આર્ટિકલ ૩૫(એ) મુજબ. 

(3) ગીરો અને પટા વચ્ચેનો તફાવતઃ ગીરો અને પટ્ટા વચ્ચે તફાવત છે. આ બંન્ને વ્યવહારથી મિલકત તબદીલ થાય છે, પણ તે બંન્ને વચ્ચે મહત્વનો તફાવત છે. ગીરોનો હેતુ જે ધિરાણ કરવામાં આવ્યું હોય તે પરત ચૂકવાય તે માટે સિક્યોરિટી તરીકે મિલકતને ગીરે આપવામાં આવે છે. જયારે પટા હેઠળ સ્થાવર [મિલકતના માલિક અન્યને ભાડું

ચૂકવાતાં ઉપયોગ માટે આપે છે. Usufructuary mortgage અને વેચાણ સાથેના ગીરો સિવાય અન્ય ગીરોમાં ગીરે મૂકેલ મિલકતનો કબજો ગીરે મૂકનાર પાસે રહે છે. જયારે પટાના કિસ્સામાં પટ્ટે રાખનાર વ્યકેતેને સવાલવાળી મિલકતનો કબજો મળે છે. AIR 2013 A.P. 129 માલિકીહક્ક દર્શાવતા દસ્તાવેજો જમા કરાવી ગીરો કરેલ મિલકત. આ અધિનિયમની કલમ ૫૮(એફ)ની જોગવાઈઓ હેઠળ જ્યારે કોઈ વ્યકિત તેની મિલકતના માલિકીહકક દર્શાવતા દસ્તાવેજો જમા કરાવી મિલકતગીરે મૂકે (Mortgage by deposit of title deeds) ત્યારે દેવાદાર વ્યક્તિઓ લેણદારને ત્યાં મિલકતના માલિકીહકક દર્શાવતા દસ્તાવેજો લેણદારને ત્યાં જમા મૂકે છે અને તે ઉપાડ કરેલ રકમ પરત ચૂકવવાની સિક્યોરિટી પેટે જમા કરાવવામાં આવે છે. આ કિસ્સામાં પક્ષકારો વચ્ચે કઈ શરતો થઈ હતી તે અંગે કોઈ લખાણ થયેલું ન હતું. દેવાદારનું એ ડૃત્ય કે તેની મિલકતના માલિકીહક્કના દસ્તાવેજો જમા કરી તે તેણે લીધેલ ધિરાણની સિક્યોરીટી પેટે દસ્તાવેજો મૂકેલ છે તેનાથી તે ગીરો ઊભો થયેલો છે. આવા કરારમાં કોઈ હિત ઊભું થતું નથી, પણ ગીરો કરવામાં આવ્યું છે અને તે અંગે માલિકીહક્કના દસ્તાવેજો જમા કરાવવામાં આવેલ છે જયારે બીજી બાજુ જો કોઈ દસ્તાવેજમાં જણાવેલી વિગતોના આધારે કોઈ નિર્દિષ્ટ મિલકતમાં હકક ઉભો થતો હોય અને આપેલ ધિરાણ પરત ચૂકવાય તે અંગે ખાતરી આપવામાં આવી હોય, તો તેવો દસ્તાવેજ ગીરોખત કહેવાય. AIR 2006 All 30 જમીનમાલિક ગણોતિયાને ત્યાં ગીરો મૂકેલી જમીન પાછી છોડાવે તો પુનઃજીવિત થાય છે.

જ્યારે કોઈ જમીન “મિલકતના માલિકે ગણોતિયાને ત્યાં ગીરે મૂકી હોય અને ગણોતિયાએ તેના ગણોતહક્કના બદલામાં જમીનનો ઉપયોગ કરવાનો હોય અને ઉપજ લેવાની હોય ત્યારે જયારે ગીરો છોડાવવામાં આવે ત્યારે તેનો ગણોતહક્ક પુનઃજીવિત થાય છે. ૧૯૪૮ ના અધિનિયમને હિસાબે આ અધિનિયમની Usufructuary mortgageની વ્યાખ્યામાં કોઈ ફેરફાર થતો નથી. 1984 GLH (UJ-14)10

શરતી વેચાણ સાથે ગીરો અને ફરીથી પરત વેચાણની શરતે વેચાણ વચ્ચે મહત્વનો તફાવતઃ શરતી વેચાણ સાથે ગીરો (Mortgage by conditional sale) અને ફરીથી પરત વેચાણની શરતે વેચાણ એટલે (Sale with a condition to retransfer) વચ્ચે મહત્વનો તફાવત છે. દસ્તાવેજને શું નામ આપવામાં આવ્યું છે તે મહત્વનું નથી પણ પક્ષકારોનો ઈરાદો અને દસ્તાવેજમાં કરવામાં આવેલી શરતો પરથી નિર્ણય લઈ શકાય છે, જે વખતે દસ્તાવેજ કરવામાં આવ્યો હતો ત્યારે શું પ્રવર્તમાન સંજોગો હતા અને પક્ષકારોનું વર્તન શું હતું અને ઈરાદો શું હતો તે નક્કી કરી શકાય છે. જો સવાલવાળા દસ્તાવેજમાં લેણદાર અને દેવાદારનો સંબંધ ન હોય, તો સવાલવાળો દસ્તાવેજ શરતી વેચાણ સાથે ગીરો કહી શકાય નહીં. 1993(1) SCC(Sup) 295 પક્ષકારોના ઈરાદા પરથી ગીરો છે કે વેચાણ તે નક્કી થાય.

જ્યારે કોઈ દસ્તાવેજમાં એવી શરત મૂકવામાં આવી હોય કે વેચાણ રાખનાર વ્યક્તિને રજિસ્ટર સમયમર્યાદામાં સવાલવાળી મિલકત ૫૨ લેવા હક્કદાર રહેશે ત્યારે એમ કહી શકાય કે પક્ષકારોનો ઈરાદો ગીરો ઊભો કરવાનો હતો અને નહીં કે સવાલવાળી મિલક્તનું વેચાણ કરવાનો. 1979 (2) GLR 51

ગીરો મૂકનાર મિલકતપરત ખરીદી શકે નહીં, તેવી શરત હોય, તો પુરાવા અધિનિયમની ક્લમ ૯રની જોગવાઈ મુજબ ગીરો ના કહેવાય. સવાલવાળો દસ્તાવેજ કરી, દસ્તાવેજ કરી આપનારે સવાલવાળી મિલકતનું વેચાણ કરી જે વ્યક્તિની તરફેણમાં વેચાણ થયું છે તેને સવાલવાળી (મિલકતના સુવાંગ માલિક બનાવ્યા હતા. જો સવાલવાળા દસ્તાવેજમાં સવાલવાળી મિલકત ગીરે મૂકનાર સવાલવાળી મિલકતપરત ખરીદી શકશે (Repurchase)   અંગે શરત ન હોય, તો પુરાવા અધિનિયમની કલમ ૯૨ની જોગવાઈઓ મુજબ તે ગીરો કહી શકાય નહિ અને આ અંગે પુરાવા અધિનિયમની કલમ ૧૧૫ની જોગવાઈઓ મુજબ Doctrine of estoppel લાગુ પડે નહિ.  1979 (2) GLR 354.

મિલકતગીરે રાખનાર વ્યક્તિ દ્વારા મિલકતભાડુઆત પાસેથી ખાલી કરાવવાનો દાવોઃ મકાનમાલિકે દાવાવાળી મિલકત એક જગ્યાએ Usufructuary Mortgage થી ગીરે મૂકી હતી. ગીરે રાખનાર વ્યક્તિએ સવાલવાળી મિલકતમાંના ભાડુઆત સામે મિલકત ખાલી કરાવવા માટે દાવો કર્યો. સવાલવાળી “મિલકતમાંના ભાડુઆત વર્ષ ૧૯૫૨ થી ભાડુઆત તરીકેનો કબજો ધરાવતો હતો અને મૂળ માલિકનો તે ભાડુઆત હતો. મૂળ માલિકે વર્ષ ૧૯૫૮ માં વાદીને ત્યાં સવાલવાળી મિલકત ઉપર મુજબ ગીરે મૂકી હતી. વર્ષ ૧૯૬૭ માં વાદીએ ૧૯૪૭ ના અધિનિયમની કલમ ૧૩(૧)(સી)ની જોગવાઈઓ હેઠળ ખાલી કરાવવા માટે દાવો કર્યો હતો. એવી દલીલ કરવામાં આવી કે આ ગીરે રાખનાર વ્યકિતને આવો દાવો કરવાનો હકક ન હતો, કારણ કે તે ૧૯૪૭ ના અધિનિયમની કલમ ૧૩(૧) મુજબ મકાનમાલિક ગણાય નહિ. કોર્ટે ઠરાવ્યું કે આ અધિનિયમની ક્લમ ૧૦૯ મુજબ જે વ્યકિતએ સવાલવાળી મિલકત mortgage મકાનમાલિક પાસેથી ખરીદી હોય તેને ભાડુઆત વિરુદ્ધ તમામ હક્કો મળે છે જેમાં ભાડું ઉધરાવવાનો પણ હક્ક મળે છે. ૧૯૪૭ ના અધિનિયમની કલમ ૫(૩) મુજબ જે વ્યક્તિએ મૂળ માલિક પાસેથી દાવાવાળી મિલકત mortgage થી મકાનમાલિક પાસેથી ખરીદી હોય તેને ભાડુઆત વિરુદ્ધ તમામ હકકો મળે છે જેમાં ભાડું ઉઘરાવવાનો પણ હક્ક મળે છે. ૧૯૪૭ના અધિનિયમની કલમ ૫(૩) મુજબ જે વ્યંકેતએ મૂળ માલિક પાસેથી દાવાવાળી મિલકતmortgage થી ગીરે રાખી હોય તે ભાડુઆત પાસેથી કનડનગત કે ન્યુસન્સના મુદા પર દાવાવાળી (મિલકત ખાલી કરાવી શકે છે. (1993(2) GLH 1156 (SC))

માલિકીહક્કના દસ્તાવેજો જમા કરાવી મિલકતગીરો મૂકેલી હોય, તો તેવા મેમોરેન્ડમને રજિસ્ટર કરાવવું જરૂરી છે. જ્યારે કોઈ મિલક્તના માલિકીહક્કના દસ્તાવેજો જમા કરાવી (મિલકત ગીરે મૂકવામાં આવી હોય (Mortgate by deposit of title deeds) ત્યારે તેવા દસ્તાવેજ અંગે મેમોરન્ડમ તૈયાર કરવામાં આવ્યું હોય, તો તેવા મેમોરેન્ડમને રજિસ્ટ્રેશન એક્ટની જોગવાઈઓ હેઠળ રજિસ્ટર કરાવવું જરૂરી છે. અને એ પુરાવામાં ગ્રાહ્ય રાખી શકાય છે.

નોંધ:- (જમીન-મિલકત માટેના લેખોના સંદર્ભે વાચકોના કોઈ સૂચન કે પ્રશ્નો હોય તો ‘નવગુજરાત સમય’ ના નવા સરનામે (૧૦૧, પહેલો માળ, ઓમ શાયોના આર્કેડ, સિલ્વર ઓક કોલેજ પાસે, ગોતા, અમદાવાદ-૩૮૨૪૮૧) લેખિત રૂપે મોકલવા અથવા લેખકને ઈ-મેઈલ કરવા