મિલકતમાં કંઈ પણ ગરબડ હશે તો દસ્તાવેજ નું રજીસ્ટ્રેશન નહીં થાય પોપ-અપ સિસ્ટમ શરુ

 

મહેસુલી કોર્ટના જુદા જુદા સત્તાધિકારીઓ

મહેસુલી કોર્ટના જુદા જુદા સત્તાધિકારીઓ

For Download Stamp Duty Calculator App Click here 

- લોકાભિમુખ માર્ગદર્શન - એચ.એસ. પટેલ IAS (નિ.)

- આઝાદી બાદ ઘડાયેલ જમીન સુધારા કાયદાઓ જેમાં ગણોતધારો અને ટોચ મર્યાદા કાયદો અમલમાં છે તેમાં પણ અપીલ અને રીવીઝનની જોગવાઈઓ છે

- જમીન મહેસુલ અધિનિયમમાં કલેક્ટરના હુકમો ઉપર સરકારના મહેસુલ વિભાગને અપીલ કરવાની જોગવાઈ છે 

- મહેસુલી અધિકારીઓએ પણ રીવીઝનમાં લેવાની સત્તાઓમાં સમય મર્યાદાનું પાલન જરૂરી

જમીન / મિલ્કતોના નિયમન માટે જમીન મહેસુલ કાયદો-૧૮૭૯ અમલમાં છે. બ્રિટીશ શાસન વ્યવસ્થા દરમ્યાન ઘડાયેલ. આ કાયદામાં જમીન મહેસુલ વસુલાત, જમીન રેકર્ડ અદ્યતન રાખવા, હક્કપત્રકની જોગવાઈઓ સાથે આ પ્રક્રિયામાં મહેસુલી અધિકારીઓના નિર્ણય / હુકમ સામે Quasi-Judicial અર્ધન્યાયિક પ્રક્રિયાના ભાગરૂપે અપીલ / રીવીઝન / રીવ્યુની જોગવાઈઓ છે. આજ રીતે આઝાદી બાદ ઘડાયેલ જમીન સુધારા કાયદાઓ જેમાં ગણોતધારો અને ટોચ મર્યાદા કાયદો અમલમાં છે તેમાં પણ અપીલ અને રીવીઝનની જોગવાઈઓ છે. આમ તો આ જોગવાઈઓ રાખવાનો મુખ્ય ઉદ્દેશ ટુંકાગાળામાં (Summary Trials) પ્રક્રિયા અનુસરીને નિર્ણય આપવામાં આવે જેથી લાંબી (Judicial Process) ન્યાયિક પ્રક્રિયામાંથી પસાર થવું ન પડે. બંધારણ અમલમાં આવ્યા બાદ કારોબારીને ન્યાયતંત્રને (Executives Judiciary) અલગ કરવાના Separation of Judiciary from Executivesના માર્ગદર્શક સિધ્ધાંતોમાં જણાવ્યા પ્રમાણે ઘણી ફોજદારી / ન્યાયીક પ્રક્રિયાના Executive Magistrateની સત્તાઓ તબદીલ થઈ છે. પરંતું જમીન મહેસુલ કાયદાઓમાં જે અપીલ / રીવીઝનની જોગવાઈઓ હતી તે આજે પણ ચાલુ છે. પરંતુ સર્વ સ્વીકૃત સિધ્ધાંતો મુજબ મહેસુલી સત્તાધિકારીઓને ન્યાયતંત્ર દ્વારા જે નિર્ણયો લેવામાં આવે તે બંધનકર્તા છે. પરંતું સરકાર પણ યોગ્ય જણાયે ન્યાયિક પ્રક્રિયામાં ઉપાય તરીકે આશરો લઈ શકે છે. દા.ત. સીવીલ કોર્ટના હુકમ સામે હાઈકોર્ટ અને હાઈકોર્ટના હુકમ સામે સુપ્રિમ કોર્ટ જમીન / મિલ્કતની બાબતમાં જ્યારે માલીકી હક્ક બાબતે પ્રશ્ન ઉપસ્થિત થાય ત્યારે સીવીલ કોર્ટને હકુમત છે. જમીન / મિલ્કતના ઉપરના વ્યવહારોનું નિયમન હક્ક પત્રકના નિયમો પ્રકરણ-૧૦એ જમીન મહેસુલ અધિનિયમ હેઠળ થાય છે અને આ વ્યવહારો વિરૂદ્ધનું પુરવાર ન થાય ત્યાં સુધી Unless Contrary Proved ત્યાં સુધી માન્ય રાખવાના છે. એટલે કે હક્કપત્રકની નોંધોની Presumptive Value છે અને પાયાના સિધ્ધાંત પ્રમાણે Fiscal Purpose માટે છે.

જમીન મહેસુલ અધિનિયમમાં મહેસુલી અધિકારીઓની વ્યાખ્યા અને હક્કો અને જવાબદારી શું છે તે અંગે કાયદાકીય જોગવાઈઓ નિમણુંકના પ્રાવધાન સાથે સ્પષ્ટ કરવામાં આવેલ છે અને તે અનુસાર તલાટી અવલ કારકુન (નાયબ મામલતદાર) મામલતદાર / મદદનીશ / ડેપ્યુટી કલેક્ટર / કલેક્ટરની જોગવાઈઓ કરવામાં આવેલ છે. આ અધિકારીઓના ડેપ્યુટી કલેક્ટર / મદદનીશ કલેક્ટર (પેટા વિભાગના પ્રાન્ત અધિકારી) હોદ્દાનીરૂયે તેમના તાબાના પેટા વિભાગની કલેક્ટર તરીકેની ફરજો સિવાય કે અમુક અધિકારો કલેક્ટર દ્વારા અનામત રાખવામાં આવ્યા હોય. બીજું કે જમીન મહેસુલ કાયદામાં જણાવ્યા પ્રમાણે કોઈપણ મહેસુલી અધિકારીએ જે નિર્ણય લીધેલ હોય તેને તરતના ઉપલા અધિકારી (Immediate Superior Officer) એટલે કે નાયબ મામલતદાર / મામલતદાર / નાયબ / મદદનીશ કલેક્ટર / કલેક્ટર / સચિવ અપીલ્સ આ ઉપરના ક્રમાંક પ્રમાણેના અધિકારીઓ છે. આજ રીતે મામલતદાર કોર્ટ એક્ટમાં મામલતદારના નિર્ણય ઉપર ડેપ્યુટી કલેક્ટર અને કલેક્ટર સમક્ષ અપીલની જોગવાઈઓ છે અને અપીલીય હકુમતમાં સીવીલ પ્રોસીઝર કોડ પ્રમાણે અનુસરણ કરવાનું છે. જમીન મહેસુલના હક્કપત્રકના નિયમો હેઠળ કલમ-૧૦૮(૫) હેઠળ અપીલ્સ અને ૧૦૮(૬) હેઠળ કલેક્ટરને કોઈપણ હક્કપત્રકની નોંધ Suo-Moto રીવીઝનમાં લેવાની જોગવાઈઓ છે. જ્યારે જમીન મહેસુલ કાયદા હેઠળના અન્ય કીપણ હુકમો સામે જમીન મહેસુલ અધિનિયમની કલમ-૨૦૩ થી ૨૧૧માં રીવ્યું / રીવીઝન અને અપીલની જોગવાઈઓ છે. જમીન મહેસુલ અધિનિયમમાં કલેક્ટરના હુકમો ઉપર સરકારના મહેસુલ વિભાગને અપીલ કરવાની જોગવાઈ છે તે અધિકારો રાજ્ય સરકાર દ્વારા નિયુક્ત સચિવ અપીલ્સ મહેસુલ વિભાગ (SSRD) સમક્ષ થાય છે. આ સત્તાધિકારીને રાજ્ય સરકાર દ્વારા અશાન્ત ધારા (Disturbed Area Act) હેઠળની જોગવાઈઓ મુજબ કલેક્ટરના હુકમો સામે અપીલ કરવાની જોગવાઈઓ છે.

જમીન સુધારા કાયદાઓમાં ગણોતધારો, જમીન ટોચ મર્યાદા, સૌરાષ્ટ્રના જમીન સુધારા કાયદાઓ વિગેરેમાં પણ મામલતદાર અને કૃષિપંચને ટ્રીબ્યુનલ ગણવામાં (ALT) આવે છે. અને મામલતદાર કક્ષાએ જે તે સમયે જમીન સુધારાઓની જોગવાઈઓનો ઝડપથી અમલ કરવાના ભાગરૂપે પાયાની સત્તાઓ આપવામાં આવેલ, જેમાં ગણોતીયાના કાયમી હક્કો આપવા, ગણોતીયો ઠરાવવો, ખરીદ કિંમત નક્કી કરવા / ખરીદ પ્રમાણપત્ર આપવા તેમજ ગણોતધારાની કલમ-૬૩નો ભંગ થાય તો કલમ-૮૪સી હેઠળની કાર્યવાહી સહિતનો સમાવેશ થાય છે. આ પ્રક્રિયામાં ગણોતધારાની કલમ-૭૪ હેઠળ નાયબ કલેક્ટર (જમીન સુધારા) અથવા તો સબંધિત પેટા વિભાગના પ્રાન્ત અધિકારીને મામલતદાર અને કૃષિપંચના હુકમ સામે અપીલ કરવાની જોગવાઈઓ છે. ગણોતધારાની કલમ-૭૬ હેઠળ કલેક્ટર, મામલતદાર અને કૃષિપંચ સમક્ષ ચાલતા અથવા નાયબ કલેક્ટર જમીન સુધારા પાસે ચાલતા કેસોની તબદીલ કરવાની સત્તાઓ છે. 

નાયબ કલેક્ટર જમીન સુધારાના હુકમ સામે ગણેતધારા હેઠળના ગુજરાત જમીન મહેસુલ પંચ (Gujarat Land Revenue Tribunal) GRT સમક્ષ રીવીઝન / અપીલ અંગેની જોગવાઈઓ છે.

ગુજરાત ખેત જમીન ટોચ મર્યાદામાં (ALT) કાયદામાં પણ મામલતદાર અને કૃષિપંચને ખેડુત ખાતેદારને રાજ્ય સરકાર દ્વારા ગામવાર નક્કી કરેલ ક્ષેત્રફળ ૩ મુજબની જમીન નિયત તારીખે જે રાખવાપાત્ર જમીન હોય તે અંગે નિર્ણય લેવાની સત્તાઓ છે અને રાખવાપાત્ર જમીન હોય તેના કરતાં વધારે હોય તો જમીન ફાજલ કરવાના અધિકારો છે અને જેમ ગણોતધારામાં જોગવાઈ છે તેમ ખેત જમીન ટોચમર્યાદા ધારામાં પણ મામલતદાર અને કૃષિ પંચના હુકમો સામે નાયબ કલેક્ટર જમીન સુધારા સમક્ષ અને તબક્કાવાર ગુજરાત જમીન મહેસુલ પંચ સમક્ષ રીવીઝન અને અપીલ કરવાની જોગવાઈઓ છે.

 આ તમામ પ્રક્રિયામાં રીવીઝન / અપીલ્સ કરવાની સમય મર્યાદા નક્કી કરવામાં આવેલ છે. રીવીઝન બાબતની સમય મર્યાદામાં સુપ્રિમકોર્ટનું ૧૦-જીએલઆર રાઘવનાથ / શકવર્તી ચુકાદો છે જેમાં Reasonable Period એટલે કે એક વર્ષની સમય મર્યાદામાં રીવીઝનમાં લેવાનું સુચિત કરેલ છે. ઉપર્યુક્ત તમામ મહેસુલી સત્તાધિકારીઓને અપીલ / રીવીઝનની સત્તાઓ છે. તે સામાન્ય જનસમુદાયને જાણકારી મળે તે માટે વર્ણન કરવામાં આવ્યું છે.

બાનાખત(વેચાણ કરાર) થયું એટલે સ્થાવર મિલકત તબદીલ થયેલી ગણાય નહીં

 તમારી જમીન, તમારી મિલકત | નિલેશ વી. ત્રિવેદી (એડવોકેટ)

 કોઇપણ મિલકતની ખરીદી-વેચાણ માટે કરાતા બાનાખતની કેટલીક કાનૂની બાબતોને આજે આપણે અહીં જોઇશું. 

For Download Stamp Duty Calculator App Click here 

# બાનાખત રજિસ્ટર કરાવવું  જોઈએ કે કેમ ?

જ્યારે સવાલવાળો દસ્તાવેજ જે બાનખત છે તે ફરજિયાતપણે રજિસ્ટર કરાવવું જરૂરી ન હોય અને તેમાં એવી કોઈ જોગવાઈ કરવામાં આવી ન હોય કે વાદી ખરીદનારને સવાલવાળી મિલકતનો કબજો સોંપવામાં આવ્યો છે, તો આ અધિનિયમની કલમ ૫૩-એ લાગુ પડે નહિ. આવા બાનાખતને હવે ફરજિયાતપણે રજીસ્ટર કરાવવાની જરૂર છે. 

# રજિસ્ટર ન કરવામાં આવેલા બાનાખતનો અમલ કરાવવા માટે દાવો કરવામાં આવ્યો. તેમાં કોર્ટે ઠરાવ્યું કે બાનાખતથી કોઈ વ્યકિતની તરફેણમાં કોઈ હક્ક ઊભો થતો નથી. પરંતુ વેચાણ દસ્તાવેજ કરવામાં આવે તેનાથી માલિકીહક્ક તબદીલ થાય છે. બાનાખતને રજિસ્ટર કરાવેલ ન હોય તો પણ તેનો અમલ કરાવવા માટેના દાવામાં પુરાવામાં ગ્રાહ્ય રાખી શકાય છે.

# બાનાખત પાર્ટ પર્ફોમન્સના ભાગરૂપે દાવાવાળી મિલકતનો કબજોઃ વાદીએ પોતે દાવાવાળી (મિલકતના માલિક હોય છે તેવું જાહેર કરાવવા દાવો કર્યો અને દાવાવાળી મિલકતના કબજા અંગે હુકમ મેળવવા દાદ માંગી. પ્રતિવાદીએ એવો દાવો કર્યો કે સવાલવાળી મિલકત અંગે બાનાખત થયું હતું અને તે હેઠળ પાર્ટ પર્કોમન્સથી તેને દાવાવાળી મિલકતનો કબજો સોંપવામાં આવ્યો હતો. વધુમાં પ્રતિવાદીએ એવી દલીલ કરી કે સવાલવાળી મિલકતને વેચાણ આપી વેચાણખત રજિસ્ટર કરાવવા અંગે પ્રતિબંધ હોવાથી રદ કરી ન શકાય તેવું કુલમુખત્યારનામું તેની તરફેણમાં આપવામાં આવ્યું હતું. કુલમુખત્યારનામાની વિગતો જોતાં જણાયેલ કે જે દિવસે તે કરવામાં આવે તે દિવસે મિલકત તબદીલ કરનાર વ્યક્તિ દાવાવાળી મિલકતનો કબજો ધરાવતા હતા. કોર્ટે ઠરાવ્યું કે, તારણ કાઢવામાં આવ્યું છે કે પ્રતિવાદી બાનાખતના પાર્ટ પર્ફોમન્સના ભાગરૂપે દાવાવાળી મિલકતનો કબજો ધરાવતા ન હતા તે તારણ વાજબી છે.

# પક્ષકારો વચ્ચે બાનાખત અને મિલકતનો કરાર અંતર્ગત કબજોઃ પક્ષકારો વચ્ચે બાનાખત થયેલી અને પ્રતિવાદીને દાવાવાળી મિલકતનો કરાર અંતર્ગત કબજો સોંપવામાં આવ્યો હતો. પ્રતિવાદી ખરીદ કરનાર એ બાબત સાબિત કરી શકેલ નહિ કે તે તેણે સવાલવાળા કરાર હેઠળ કરવા પડતા કૃત્ય કરવા તે તૈયાર હતો તેમજ તેણે સવાલવાળા કરારનો અમલ કરાવવા માટે દાવો કર્યો ન હતો. કોર્ટે ઠરાવ્યું કે, કેસની હકીકતો અને સંજોગો જોતાં તેમજ પ્રતિવાદી ખરીદનારનું વર્તન જોતાં તે વાદીના દાવાવાળી મિલકતનો કબજો લેવા માટેના દાવામાં વિરોધ કરી શકે નહીં. 

# Adverse posession થી માલિકીહકક ધરાવવાનો દાવો :  વાદીએ દાવો કરી દાદ માંગેલ કે તેને દાવાવાળા મિલકતના માલિક છે તેવું જાહેર કરો તેમજ દાવાવાળી મિલકતનો કબજો અપાવો. પ્રતિવાદીએ એવો દાવો કર્યો કે તે સવાલવાળી મિલકતનો Adverse posession થી માલિકીહકક ધરાવે છે. તે બાબત કબૂલ કરવામાં આવી હતી કે દાવાવાળી મિલક્ત વાદીની માતાની હતી અને પ્રતિવાદીને બાનાખતને આધારે સવાલવાળી મિલકતનો કબજો સોંપવામાં આવ્યો હતો તેમજ સવાલવાળી મિલકતનો પ્રતિવાદીએ વહીવટ કરવાનો હતો. પ્રતિવાદીએ એ બાબત કબૂલ રાખેલ કે તેનો કબજો સવાલવાળા કરારના ભાગરૂપે ફક્ત  permissive posession હતું. પ્રતિવાદીએ સાબિત કરી શકેલ નહિ કે વાદીની જાણ બહાર (Adverse to knowledge of plaintiff ) તેનો કબજો હતો. કોર્ટે ઠરાવ્યું કે પ્રતિવાદી પ્રતિકtળ કબજાની હકીક્ત સાબિત કરી શકેલ નથી. પ્રતિવાદીને કરાર હેઠળ દાવાવાળી મિલકતનો કબજો સોંપવામાં આવ્યો હોય તેનાથી વાદી ક્બજાથી વંચિત રહી શકે નહિ. વાદીને માગ્યા મુજબનો દાવાવાળી મિલકતનો કબજો મેળવવાની દાદ મળવાપાત્ર છે. 

#  પ્રથમદર્શી કેસ સાબિત થયેલa હોવાના કારણે મિલકતનો કબજો: વાદીએ દાવો કરી દાવો ચાલતા દરમિયાન હંગામી મનાઈહુકમ માટે દાદ માંગી. સવાલવાળા વેચાણ

દસ્તાવેજમાં વાદીને વેચાણ દસ્તાવેજની તારીખે સવાલવાળી મિલકતનો કબજો સોંપી દેવામાં આવ્યો હતો. કોર્ટે ઠરાવ્યું કે, વાદીએ પ્રથમદર્શી Prima facie  કાયદેસર કબજો હોવાની બાબત સાબિત કરેલ છે. નીચેની કોર્ટોએ વાદીને હંગામી મનાઈહુકમ આપેલો છે તે યોગ્ય છે. 

# મિલકતમાં માલિકીહકક યોગ્ય દસ્તાવેજ થાય અને તેનું રજિસ્ટ્રેશન થાય ત્યારપછી તબદીલ થાય છેઃ પક્ષકારો વચ્ચે બાનાખતનો કરાર થયો હતો. આવા બાનાખતને આધારે ખરીદનાર વ્યક્તિને સવાલવાળી મિલક્ત અંગે કોઈ માલિકીહક્ક મળતો નથી અને તેથી તેના આધારે સવાલવાળા બાનાખતનો અમલ કરાવવા માટેનું હુકમનામું થઈ શકે નહીં. આ અધિનિયમની કલમ ૫૩-એ ની જોગવાઈઓ મુજબ જો મિલકતના માલિકે સવાલવાળા કરારના તેણે કરવા પડતા કૃત્યો (part performance) અન્વયે સવાલવાળી મિલકતનો કબજો ખરીદનાર વ્યકિતને સોંપ્યો હોય તો તેનાથી ખરીદનાર વ્યકિતને સવાલવાળી મિલકતમાં કોઈ માલિકીહક્ક મળતો નથી. સવાલવાળી મિલકતમાં માલિકીહક્ક યોગ્ય દસ્તાવેજ થાય અને તેનું રજિસ્ટ્રેશન થાય ત્યારપછી તબદીલ થાય છે. તેથી સવાલવાળી મિલકત પર આવા વેચાણના કરાર પહેલાં વેચનાર વ્યક્તિએ કોઈ ચાર્જ કે ટાંચ ઊભી કરી હોય, તો તેને ઉપરોકત વ્યવહાર કરતાં અગ્રતા મળે છે.

# માલિકીહકક જાહેર કરવાનો દાવો: વાદીએ સવાલવાળી મિલકતના પોતે માલિક છે તેમજ તેને તેમાં હક્ક-હિત છે તેવું જાહેર કરાવવા તેમજ તે સવાલવાળી મિલકતનો કબજો કાયદેસર રીતે ધરાવે છે તેવું જાહેર કરાવવા દાવો કર્યો. વાદીને સવાલવાળી મિલકત વારસાઈથી મળી હતી. પ્રતિવાદીઓએ તેમની તરફેણમાં થયેલી દાવાવાળી મિલકતના વેચાણના આધારે તેઓનો દાવાવાળી મિલકતમાં હક્ક, માલિકીહક્ક-હિત છે તેવો દાવો કર્યો. સવાલવાળું વેચાણખત રજિસ્ટર કરાવવામાં આવ્યું ન હતું અને તેની કિંમત રૂ.૧૦૦ થી વધુની હતી. વાદી કે તેના પૂર્ગોગામી યાને Predecessor-in-interest કે કોઈ વેચાણખત કરી આપ્યું ન હતું. રજૂ થયેલ વેચાણખતમાં વાદી કે તેના પૃર્વોગામી યાને Predecessor-in-interest કે કોઈ વેચાણખત કરી આપ્યું ન હતું. રજૂ થયેલ વેચાણખતમાં વાદી કે તેના પૂર્વોગામી યાને Predecessor-in-interestના અંગૃઠાનું નિશાન હોવાનું સાબિત થયું ન હતું. આમ, પ્રતિવાદી સવાલવાળો દસ્તાવેજ થવાનું પુરવાર કરવામાં નિષ્ફળ ગયા હતા તેમજ પ્રતિવાદીએ પણ સાબિત કરી શક્યા ન હતા કે વેચાણ કરવા માટેનો કોઈ કરાર કરવામાં આવ્યો હતો. પ્રતિવાદીના સાક્ષીએ તેમની ઉલટતપાસમાં કબૂલ ક્યૂં હતું કે સવાલવાળી મિલકતનો કબજો વાદી પાસે હતો. કોર્ટે ઠરાવ્યું કે, આ અધિનિયમની કલમ ૫૩-એ નો લાભ મેળવવા માટે પ્રતિવાદીએ સાબિત કરવાનું રહે કે (Burden of proof) કે સવાલવાળો વેચાણ દસ્તાવેજ થયો હતો. જે પ્રતિવાદી કરી શકેલ નથી. આમ, કોર્ટે ઠરાવ્યું કે કેસની હકીકતો અને સંજોગો જોતાં તેમજ રેકર્ડ પરના પુરાવા જોતાં પ્રતિવાદીને આ અધિનિયમની કલમ ૫૩-એ નો કોઈ લાભ કે રક્ષણ મળી શકે નહrx અને તેણે દાવાવાળી મિલકતનો કબજો વાદીને સોંપી દેવાનો રહે.

# મિલકતની તબદીલી પરથી સ્ટેમ્પ ડયૂટી : કોઈ કરારના ભાગરૂપે ગુજરાત રાજ્યમાં આવેલી કોઈ સ્થાવર મિલકત તબદીલ કરવાનો કરાર (કબજા વગર) કરવામાં આવે તો તે અંગે રૂ।.૩૦૦/- ની સ્ટેમ્પ ડયૂટી લાગે છે, કારણ કે કરારથી મિલકત તબદીલ થતી ન હોય પણ તે અંગે બાનાખત થયેલું હોય અને કરારના અમલ અને અંશતઃ કરવા પડતા કૃત્ય (Part Performance) અંગે કબજો સોંપવામાં આવ્યો હોય, તો તેવા દસ્તાવેજ અંગે પુરેપૂરી એટલે કે વેચાણ દસ્તાવેજ મુજબની સ્ટેમ્પ ડયૂટી ભરવાની રહે છે.

નોંધઃ-(જમીન/મિલકત માટેના લેખોના સંદર્ભે વાચકોના કોઈ સૂચન કે પ્રશ્નો હોય તો ‘નવગુજરાત સમય’ ના નવા સરનામે (૧૦૧, પહેલો માળ, ઓમ શાયોના આર્કેડ, સિલ્વર ઓક કોલેજ પાસે, ગોતા, અમદાવાદ-૩૮૨૪૮૧) લેખિત રૂપે મોકલવા અથવા લેખકનો સંપર્ક કરવો કે લેખકને ઈ-મેઈલ કરવા)