તમારી જમીન, તમારી મિલકત | નિલેશ વી. ત્રિવેદી (એડવોકેટ)
કોઇપણ મિલકતની ખરીદી-વેચાણ માટે કરાતા બાનાખતની કેટલીક કાનૂની બાબતોને આજે આપણે અહીં જોઇશું.
# બાનાખત રજિસ્ટર કરાવવું જોઈએ કે કેમ ?
જ્યારે સવાલવાળો દસ્તાવેજ જે બાનખત છે તે ફરજિયાતપણે રજિસ્ટર કરાવવું જરૂરી ન હોય અને તેમાં એવી કોઈ જોગવાઈ કરવામાં આવી ન હોય કે વાદી ખરીદનારને સવાલવાળી મિલકતનો કબજો સોંપવામાં આવ્યો છે, તો આ અધિનિયમની કલમ ૫૩-એ લાગુ પડે નહિ. આવા બાનાખતને હવે ફરજિયાતપણે રજીસ્ટર કરાવવાની જરૂર છે.
# રજિસ્ટર ન કરવામાં આવેલા બાનાખતનો અમલ કરાવવા માટે દાવો કરવામાં આવ્યો. તેમાં કોર્ટે ઠરાવ્યું કે બાનાખતથી કોઈ વ્યકિતની તરફેણમાં કોઈ હક્ક ઊભો થતો નથી. પરંતુ વેચાણ દસ્તાવેજ કરવામાં આવે તેનાથી માલિકીહક્ક તબદીલ થાય છે. બાનાખતને રજિસ્ટર કરાવેલ ન હોય તો પણ તેનો અમલ કરાવવા માટેના દાવામાં પુરાવામાં ગ્રાહ્ય રાખી શકાય છે.
# બાનાખત પાર્ટ પર્ફોમન્સના ભાગરૂપે દાવાવાળી મિલકતનો કબજોઃ વાદીએ પોતે દાવાવાળી (મિલકતના માલિક હોય છે તેવું જાહેર કરાવવા દાવો કર્યો અને દાવાવાળી મિલકતના કબજા અંગે હુકમ મેળવવા દાદ માંગી. પ્રતિવાદીએ એવો દાવો કર્યો કે સવાલવાળી મિલકત અંગે બાનાખત થયું હતું અને તે હેઠળ પાર્ટ પર્કોમન્સથી તેને દાવાવાળી મિલકતનો કબજો સોંપવામાં આવ્યો હતો. વધુમાં પ્રતિવાદીએ એવી દલીલ કરી કે સવાલવાળી મિલકતને વેચાણ આપી વેચાણખત રજિસ્ટર કરાવવા અંગે પ્રતિબંધ હોવાથી રદ કરી ન શકાય તેવું કુલમુખત્યારનામું તેની તરફેણમાં આપવામાં આવ્યું હતું. કુલમુખત્યારનામાની વિગતો જોતાં જણાયેલ કે જે દિવસે તે કરવામાં આવે તે દિવસે મિલકત તબદીલ કરનાર વ્યક્તિ દાવાવાળી મિલકતનો કબજો ધરાવતા હતા. કોર્ટે ઠરાવ્યું કે, તારણ કાઢવામાં આવ્યું છે કે પ્રતિવાદી બાનાખતના પાર્ટ પર્ફોમન્સના ભાગરૂપે દાવાવાળી મિલકતનો કબજો ધરાવતા ન હતા તે તારણ વાજબી છે.
# પક્ષકારો વચ્ચે બાનાખત અને મિલકતનો કરાર અંતર્ગત કબજોઃ પક્ષકારો વચ્ચે બાનાખત થયેલી અને પ્રતિવાદીને દાવાવાળી મિલકતનો કરાર અંતર્ગત કબજો સોંપવામાં આવ્યો હતો. પ્રતિવાદી ખરીદ કરનાર એ બાબત સાબિત કરી શકેલ નહિ કે તે તેણે સવાલવાળા કરાર હેઠળ કરવા પડતા કૃત્ય કરવા તે તૈયાર હતો તેમજ તેણે સવાલવાળા કરારનો અમલ કરાવવા માટે દાવો કર્યો ન હતો. કોર્ટે ઠરાવ્યું કે, કેસની હકીકતો અને સંજોગો જોતાં તેમજ પ્રતિવાદી ખરીદનારનું વર્તન જોતાં તે વાદીના દાવાવાળી મિલકતનો કબજો લેવા માટેના દાવામાં વિરોધ કરી શકે નહીં.
# Adverse posession થી માલિકીહકક ધરાવવાનો દાવો : વાદીએ દાવો કરી દાદ માંગેલ કે તેને દાવાવાળા મિલકતના માલિક છે તેવું જાહેર કરો તેમજ દાવાવાળી મિલકતનો કબજો અપાવો. પ્રતિવાદીએ એવો દાવો કર્યો કે તે સવાલવાળી મિલકતનો Adverse posession થી માલિકીહકક ધરાવે છે. તે બાબત કબૂલ કરવામાં આવી હતી કે દાવાવાળી મિલક્ત વાદીની માતાની હતી અને પ્રતિવાદીને બાનાખતને આધારે સવાલવાળી મિલકતનો કબજો સોંપવામાં આવ્યો હતો તેમજ સવાલવાળી મિલકતનો પ્રતિવાદીએ વહીવટ કરવાનો હતો. પ્રતિવાદીએ એ બાબત કબૂલ રાખેલ કે તેનો કબજો સવાલવાળા કરારના ભાગરૂપે ફક્ત permissive posession હતું. પ્રતિવાદીએ સાબિત કરી શકેલ નહિ કે વાદીની જાણ બહાર (Adverse to knowledge of plaintiff ) તેનો કબજો હતો. કોર્ટે ઠરાવ્યું કે પ્રતિવાદી પ્રતિકtળ કબજાની હકીક્ત સાબિત કરી શકેલ નથી. પ્રતિવાદીને કરાર હેઠળ દાવાવાળી મિલકતનો કબજો સોંપવામાં આવ્યો હોય તેનાથી વાદી ક્બજાથી વંચિત રહી શકે નહિ. વાદીને માગ્યા મુજબનો દાવાવાળી મિલકતનો કબજો મેળવવાની દાદ મળવાપાત્ર છે.
# પ્રથમદર્શી કેસ સાબિત થયેલa હોવાના કારણે મિલકતનો કબજો: વાદીએ દાવો કરી દાવો ચાલતા દરમિયાન હંગામી મનાઈહુકમ માટે દાદ માંગી. સવાલવાળા વેચાણ
દસ્તાવેજમાં વાદીને વેચાણ દસ્તાવેજની તારીખે સવાલવાળી મિલકતનો કબજો સોંપી દેવામાં આવ્યો હતો. કોર્ટે ઠરાવ્યું કે, વાદીએ પ્રથમદર્શી Prima facie કાયદેસર કબજો હોવાની બાબત સાબિત કરેલ છે. નીચેની કોર્ટોએ વાદીને હંગામી મનાઈહુકમ આપેલો છે તે યોગ્ય છે.
# મિલકતમાં માલિકીહકક યોગ્ય દસ્તાવેજ થાય અને તેનું રજિસ્ટ્રેશન થાય ત્યારપછી તબદીલ થાય છેઃ પક્ષકારો વચ્ચે બાનાખતનો કરાર થયો હતો. આવા બાનાખતને આધારે ખરીદનાર વ્યક્તિને સવાલવાળી મિલક્ત અંગે કોઈ માલિકીહક્ક મળતો નથી અને તેથી તેના આધારે સવાલવાળા બાનાખતનો અમલ કરાવવા માટેનું હુકમનામું થઈ શકે નહીં. આ અધિનિયમની કલમ ૫૩-એ ની જોગવાઈઓ મુજબ જો મિલકતના માલિકે સવાલવાળા કરારના તેણે કરવા પડતા કૃત્યો (part performance) અન્વયે સવાલવાળી મિલકતનો કબજો ખરીદનાર વ્યકિતને સોંપ્યો હોય તો તેનાથી ખરીદનાર વ્યકિતને સવાલવાળી મિલકતમાં કોઈ માલિકીહક્ક મળતો નથી. સવાલવાળી મિલકતમાં માલિકીહક્ક યોગ્ય દસ્તાવેજ થાય અને તેનું રજિસ્ટ્રેશન થાય ત્યારપછી તબદીલ થાય છે. તેથી સવાલવાળી મિલકત પર આવા વેચાણના કરાર પહેલાં વેચનાર વ્યક્તિએ કોઈ ચાર્જ કે ટાંચ ઊભી કરી હોય, તો તેને ઉપરોકત વ્યવહાર કરતાં અગ્રતા મળે છે.
# માલિકીહકક જાહેર કરવાનો દાવો: વાદીએ સવાલવાળી મિલકતના પોતે માલિક છે તેમજ તેને તેમાં હક્ક-હિત છે તેવું જાહેર કરાવવા તેમજ તે સવાલવાળી મિલકતનો કબજો કાયદેસર રીતે ધરાવે છે તેવું જાહેર કરાવવા દાવો કર્યો. વાદીને સવાલવાળી મિલકત વારસાઈથી મળી હતી. પ્રતિવાદીઓએ તેમની તરફેણમાં થયેલી દાવાવાળી મિલકતના વેચાણના આધારે તેઓનો દાવાવાળી મિલકતમાં હક્ક, માલિકીહક્ક-હિત છે તેવો દાવો કર્યો. સવાલવાળું વેચાણખત રજિસ્ટર કરાવવામાં આવ્યું ન હતું અને તેની કિંમત રૂ.૧૦૦ થી વધુની હતી. વાદી કે તેના પૂર્ગોગામી યાને Predecessor-in-interest કે કોઈ વેચાણખત કરી આપ્યું ન હતું. રજૂ થયેલ વેચાણખતમાં વાદી કે તેના પૃર્વોગામી યાને Predecessor-in-interest કે કોઈ વેચાણખત કરી આપ્યું ન હતું. રજૂ થયેલ વેચાણખતમાં વાદી કે તેના પૂર્વોગામી યાને Predecessor-in-interestના અંગૃઠાનું નિશાન હોવાનું સાબિત થયું ન હતું. આમ, પ્રતિવાદી સવાલવાળો દસ્તાવેજ થવાનું પુરવાર કરવામાં નિષ્ફળ ગયા હતા તેમજ પ્રતિવાદીએ પણ સાબિત કરી શક્યા ન હતા કે વેચાણ કરવા માટેનો કોઈ કરાર કરવામાં આવ્યો હતો. પ્રતિવાદીના સાક્ષીએ તેમની ઉલટતપાસમાં કબૂલ ક્યૂં હતું કે સવાલવાળી મિલકતનો કબજો વાદી પાસે હતો. કોર્ટે ઠરાવ્યું કે, આ અધિનિયમની કલમ ૫૩-એ નો લાભ મેળવવા માટે પ્રતિવાદીએ સાબિત કરવાનું રહે કે (Burden of proof) કે સવાલવાળો વેચાણ દસ્તાવેજ થયો હતો. જે પ્રતિવાદી કરી શકેલ નથી. આમ, કોર્ટે ઠરાવ્યું કે કેસની હકીકતો અને સંજોગો જોતાં તેમજ રેકર્ડ પરના પુરાવા જોતાં પ્રતિવાદીને આ અધિનિયમની કલમ ૫૩-એ નો કોઈ લાભ કે રક્ષણ મળી શકે નહrx અને તેણે દાવાવાળી મિલકતનો કબજો વાદીને સોંપી દેવાનો રહે.
# મિલકતની તબદીલી પરથી સ્ટેમ્પ ડયૂટી : કોઈ કરારના ભાગરૂપે ગુજરાત રાજ્યમાં આવેલી કોઈ સ્થાવર મિલકત તબદીલ કરવાનો કરાર (કબજા વગર) કરવામાં આવે તો તે અંગે રૂ।.૩૦૦/- ની સ્ટેમ્પ ડયૂટી લાગે છે, કારણ કે કરારથી મિલકત તબદીલ થતી ન હોય પણ તે અંગે બાનાખત થયેલું હોય અને કરારના અમલ અને અંશતઃ કરવા પડતા કૃત્ય (Part Performance) અંગે કબજો સોંપવામાં આવ્યો હોય, તો તેવા દસ્તાવેજ અંગે પુરેપૂરી એટલે કે વેચાણ દસ્તાવેજ મુજબની સ્ટેમ્પ ડયૂટી ભરવાની રહે છે.
નોંધઃ-(જમીન/મિલકત માટેના લેખોના સંદર્ભે વાચકોના કોઈ સૂચન કે પ્રશ્નો હોય તો ‘નવગુજરાત સમય’ ના નવા સરનામે (૧૦૧, પહેલો માળ, ઓમ શાયોના આર્કેડ, સિલ્વર ઓક કોલેજ પાસે, ગોતા, અમદાવાદ-૩૮૨૪૮૧) લેખિત રૂપે મોકલવા અથવા લેખકનો સંપર્ક કરવો કે લેખકને ઈ-મેઈલ કરવા)
