ગુજરાત ટાઉન પ્લાનીંગ એક્ટ મુજબ ટીપી યોજનાઓનું અમલીકરણ અગત્યનું
- લોકાભિમુખ માર્ગદર્શન - એચ.એસ. પટેલ IAS (નિ.)
- ગ્રામ્ય વિસ્તારોમાં પણ બિન આયોજીત બાંધકામ ન થાય તે માટે CDGCRનું અમલીકરણ જરૂરી
- દેશમાં ગુજરાત અને મહારાષ્ટ્ર રાજ્ય એવાં છે કે જ્યાં ટાઉન પ્લાનીંગ એક્ટ અમલમાં છે
ગુજરાત દેશનાં અન્ય રાજ્યોની સરખામણીએ સૌથી વધુ Urbanised શહેરીકરણની દ્રષ્ટિએ અગ્રેસર છે. આયોજનનો સાંસ્કૃતિક ઈતિહાસ પણ જોઈએ તો અમદાવાદના લોથલ, કચ્છના ધોળાવીરા અને રાજકોટના રાજોડી સ્થળો મોહેંજોદડો અને હડપ્પા સીંધુ ખીણની સંસ્કૃતિ (Indus Valley Civilisation) નગર આયોજનની દ્રષ્ટિએ શ્રેષ્ઠ ઉદાહરણો છે. શહેરીકરણની પ્રક્રિયામાં ગામડાઓમાંથી શહેરો તરફનું સ્થળાંતર એ Cities are Engine of Growth and Opportunities તરીકે ગણવામાં આવે છે અને મહદ્અંશે સાચું છે.
ગુજરાતમાં રાજાશાહીના સમયગાળા દરમ્યાન વડોદરા, ગોંડલ જેવા શહેર આયોજીત નગર તરીકે વિકસાવવામાં આવેલ, વડોદરા શહેરના મહાનગરપાલીકામાં ડેપ્યુટી મ્યુનિસીપલ કમિશ્નર / મ્યુનિસીપલ કમિશ્નર તરીકે કામગીરી કરી છે. એટલે જણાવું છું કે આઝાદી પહેલાંની નગરપાલીકા અને તે સમયે પણ સુદ્રઢ શહેરી સેવાઓ સાથે પહોળા રસ્તા, ગટર અને આજવા જેવી પાણી પુરવઠા યોજનાઓ હાથ ધરેલ. ગોંડલ શહેરની શહેરી સેવાઓ રાજકોટ કલેક્ટર તરીકે અમોએ જોયું છે કે જે તે સમયે ભગવત સિંહના સમયમાં સ્ટ્રીટ પ્લાનીંગ, અંન્ડરગ્રાઉન્ડ ઈલેક્ટ્રીસીટી તેમજ શહેરી સેવાઓ સુદ્રઢ હતી. રાજાશાહી સમયના આ આયોજીત શહેરોની હાલની સ્થિતિ જુદી છે.
પરંતું શહેરીકરણની પ્રક્રિયામાં ગુજરાતમાં હાલ ૪૫% વસ્તી શહેરોમાં વસે છે. શહેરોમાં કે શહેરી વિકાસ સત્તા મંડળના વિસ્તારમાં કે જેને Out Growth Area તરીકે ઓળખવામાં આવે છે.
સંસ્થાકીય સ્વરૂપે જોઈએ તો આઝાદી બાદ બંધારણના માર્ગદર્શક સિધ્ધાંતને ધ્યાનમાં લેતાં સ્વશાસનની સંસ્થાઓ તરીકે શહેરોના નિયમન માટે મ્યુનિસીપાલીટી એક્ટ-૧૯૬૧ અને હાલ ૧૯૯૩ અને મહાનગરપાલીકા અધિનિયમ-૧૯૪૮ ઘડવામાં આવ્યા અને તે મુજબ નગરપાલીકા / મહાનગરપાલીકાઓ કાર્યરત છે અને આ કાયદાઓ હેઠળ શહેરના વિકાસ માટે માસ્ટર ડેવલપમેન્ટ પ્લાન અને બાંધકામના નિયમો છે. પરંતું તે સર્વગ્રાહી ન હોવાથી અથવા અમલની ઈચ્છાશક્તિના અભાવે ગુજરાતમાં નગર આયોજનની દ્રષ્ટિએ સરકારે ગુજરાત ટાઉનપ્લાનીંગ એક્ટ-૧૯૭૬ ઘડવામાં આવ્યો અને આ અંતર્ગત નગરપાલીકા / મહાનગરપાલીકાના વિસ્તારોને આવરીને માસ્ટર ડેવલપમેન્ટ પ્લાન અને શહેરી વિકાસ / વિસ્તાર વિકાસ મંડળોની રચના કરવાની જોગવાઈ કરવામાં આવી. ટીપી એક્ટ બાદ બંધારણમાં ૭૪મો બંધારણીય સુધારો લાવવામાં આવ્યો અને તેમાં પણ ટાઉનપ્લાનીંગ કમિટિની પણ કાયદાકીય જોગવાઈઓ કરવામાં આવી.
ટાઉન પ્લાનીંગ એક્ટની વિભાવનાની દ્રષ્ટિએ જોઈએતો શહેરોનો સુઆયોજીત વિકાસ થાય તે માટે શહેરી વિસ્તારની જરૂરીયાત મુજબ લેન્ડ યુઝ પ્લાન તરીકે માસ્ટર ડેવલપમેન્ટ પ્લાન બનાવવો અને તે સબંધિત વિસ્તારના સતામંડળ / નગરપાલીકા / મહાનગરપાલીકામાં સમાવિષ્ઠ તમામ Stake Holdersના પરામર્શ બાદ ્રડ્રાફ્ટપ્લાન અને ત્યારબાદ આખરી સ્વરૂપે સરકારના શહેરી વિકાસ વિભાગ દ્વારા આખરી કરવામાં આવે છે. આ માસ્ટર ડેવલપમેન્ટ પ્લાનમાં બૃહદ સ્વરૂપે લેન્ડઝોન નક્કી કરવામાં આવે છે જેમ કે રહેણાંક, ઔદ્યોગિક, વાણિજ્ય વિષયક, સામાજીક ઈન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર જેમાં શૈક્ષણિક જાહેર હેતુ, નબળા વર્ગના આવાસો વિગેરે તેમજ રસ્તા, ગટર અને પાણી પુરવઠા યોજનાઓનો સમાવેશ થાય છે.
આમ માસ્ટર ડેવલપમેન્ટ પ્લાનથી જમીનોના ઉપયોગ અંગે ચોક્કસ હેતુઓ નક્કી થાય છે. એકવાર માસ્ટર ડેવલપમેન્ટ પ્લાન તૈયાર થાય એટલે તેમાં કોઈપણ ફેરફાર કરવો હોય તો રાજ્ય સરકારની મંજુરીથી થઈ શકે છે. અગત્યની બાબત એ છે કે માસ્ટર ડેવલપમેન્ટ પ્લાનમાં સમાવિષ્ઠ Draft, D.P. Road કે અન્ય હેતુ માટેની જમીન ચોક્કસ હેતુ માટે assign થાય છે. પરંતું તે જમીન આપોઆપ પ્રાપ્ત થતી નથી પરંતું સંપાદનની પ્રક્રિયા કરવી પડે છે. પરંતું અપવાદ એ છે કે જાહેર રસ્તા માટે Draft TP કક્ષાએ પણ આ જમીનના કબજા લઈ શકાય છે. આ જોગવાઈ અમો જ્યારે વડોદરાના ડેપ્યુટી મ્યુનિસીપલ કમિશ્નર હતા ત્યારે સરકારને રજુઆત કરી. ટી.પી. કાયદામાં સુધારો કરાવવામાં આવેલ અને તે અનુસાર વડોદરામાં અમોએ ભીમનાથ બ્રીજ રોડ બનાવેલ અને આ જ જોગવાઈઓ હેઠળ અમદાવાદના એસ.પી. રીંગરોડનું કામ પણ સરળ બનેલ, આમ મહાનગરપાલીકાના કમિશ્નર કે શહેરી વિકાસ સત્તા મંડળોના મુખ્ય કારોબારી અધિકારી ડ્રાફ્ટ ટી.પી. સ્કીમ બનાવીને રસ્તાઓની જમીન જાહેર હેતુ માટે આખરી ટી.પી. થતાં પહેલાં પણ કબજા લઈ શકે છે.
સૌથી વધુ ફાયદો ટી.પી. યોજનાઓમાં એ છે કે સામાન્ય સંજોગોમાં જાહેર હેતુ માટે જમીન સંપાદન, સંપાદન અધિનિયમની-૨૦૧૩ની જોગવાઈઓ પ્રમાણે સંપાદન કરવી પડે અને તેમાં લાંબી પ્રક્રિયા ઉપરાંત બજાર કિંમતની ત્રણ ગણી જેટલી રકમ વળતર સ્વરૂપે ચુકવવી પડે. જ્યારે ટી.પી. એક્ટની જોગવાઈ પ્રમાણે સંપાદનની પ્રક્રિયા સિવાય જમીનો જાહેર હેતુ માટે સંપ્રાપ્ત થાય. હાલ શહેરી વિકાસ વિભાગની માર્ગદર્શક સુચનાઓ મુજબ ૪૦% જેટલી જમીનના ક્ષેત્રફળના સાપેક્ષમાં કપાતના ધોરણો છે જેમાં રસ્તા, નબળાવર્ગના આવાસો, સામાજીક મુળભુત સેવાઓ (SI) માટે જમીનો સ્થાનિક સત્તામંડળને સંપ્રાપ્ત થાય છે. અને શહેરી સેવાઓ સુદ્રઢ સ્વરૂપે પુરી પાડી શકાય. સમગ્ર દેશમાં ગુજરાત અને મહારાષ્ટ્ર રાજ્ય એવાં છે કે જ્યાં ટાઉન પ્લાનીંગ એક્ટ અમલમાં છે.
ટાઉનપ્લાનીંગ એક્ટમાં માસ્ટર ડેવલપમેન્ટ પ્લાનમાં ડ્રાફ્ટ પ્લાનથી શરૂ કરીને માસ્ટર ડેવલપમેન્ટ આખરી કરવા સુધીના તબક્કાઓ છે.
તેમાં જે Land Use Plan બૃહદ સ્વરૂપે દર્શાવેલ હોય છે. પરંતું ડેવલપમેન્ટ પ્લાન બાદ ટી.પી. એક્ટની જોગવાઈઓ પ્રમાણે ટી.પી. સ્કીમ બનાવવામાં આવે અને અમલીકરણ કરવામાં આવે તો જ કાયદાનો હેતુ સિધ્ધ થાય તે સાથે શહેરી સેવાઓ પણ આયોજન બધ્ધ, સુઆયોજીત સ્વરૂપે પુરી પાડી શકાય. સાથોસાથ પ્લાનીંગ સ્વરૂપે ડેવલપમેન્ટ થાયતો રીયલ એસ્ટેટનો પણ યોગ્ય સ્વરૂપે ડેવલપમેન્ટ થાય અને તે માટે રાજ્યસરકારે ((Common GDCR) અને ભારત સરકારે RERA કાયદો ઘડેલ છે જે તમામ Stake Holdersનાં હિત માટે છે. ટી.પી. સ્કીમના જુદાજુદા તબક્કાઓ છે અને આખરી થયા બાદ અમલીકરણ પણ એટલું જ અગત્યનું છે. હાલ કોમન જીડીસીઆર સમગ્ર રાજ્યમાં લાગુ કરેલ છે. પરંતું ગ્ર્રામ્યવિસ્તારમાં અને નગરપાલીકા/ મહાનગરપાલીકા વિસ્તારમાં બાંધકામનું નિયમન યોગ્ય સ્વરૂપે થતું નથી. આ તમામ બાબતો આવરીને આગામી લેખમાં વિવરણ કરીશું.
(ક્રમશઃ)
