- લોકાભિમુખ માર્ગદર્શન - - એચ.એસ. પટેલ IAS (નિ.)
ટીપી અમલીકરણમાં કલમ-૬૭/૬૮નો ઉપયોગ જરૂરી
ગતાંકથી ચાલુ...
ગુજરાતમાં ટાઉન પ્લાનીંગ એક્ટ-૧૯૭૬નો મુખ્ય હેતુ અને ઉદ્દેશો (Aims and Object) અંગે ગત લેખમાં વર્ણન કરેલ, પાયાની બાબત તરીકે શહેરીકરણના પડકારો સાથે નાગરિકોને સુઆયોજીત સ્વરૂપે જરૂરિયાત મુજબ સેવાઓ મળે તે છે. કોઈપણ કાયદાઓની ઉદ્દાત ભાવના હોય છે. પરંતું કાયદાઓનું અમલીકરણ અને સમયાંતરે જરૂર જણાયે કાયદાઓમાં ફેરફાર થાય તે જરૂરી છે. ટાઉન પ્લાનીંગ એક્ટ હેઠળ માસ્ટર ડેવલપમેન્ટ તૈયાર કરવામાં આવે છે તે પાયાના તત્વ (Ingredient features) તરીકે Land Use Plan ગણવામાં આવે છે અને જે દસ વર્ષ માટેનું ભાવિલક્ષી આયોજન તરીકે ઘડવામાં આવે છે. પ્લાનર દ્વારા જે Envision કરવામાં આવે તેમાં વિસ્તારનો વિકાસ, પાયાની જરૂરિયાતોને આયોજન બધ્ધ સ્વરૂપે પુરી પાડવા માટે ડ્રાફ્ટ પ્લાન ઘડવામાં આવે છે અને સબંધિત વિસ્તારના Stake holders, જાહેરજનતાની પરામર્શ પ્રક્રિયા બાદ સરકારના શહેરી વિકાસ દ્વારા મંજુર કરવામાં આવે છે. જેમ જણાવ્યું તેમ સંબંધિત સતામંડળ દ્વારા દસવર્ષીય માસ્ટર ડેવલપમેન્ટ પ્લાનમાં જે જુદા જુદા હેતુ માટે ઝોન નક્કી કરવામાં આવ્યા હોય કે જમીનો જે હેતુ માટે જમીનો રીઝર્વ અનામત રાખવામાં આવી હોય તે મુજબ સમય મર્યાદામાં ઉપયોગ થાય તે જરૂરી છે. અથવા તો જે પ્રકારના વિકાસ માટે જમીનો Earmark કરી હોય તે આંતરમાળખાકીય સુવિધાઓ આપી જમીનોનો કાર્યસાધક ઉપયોગ થાય તે જરૂરી છે. એટલે ઘણા શહેરી વિકાસ સતામંડળોના જમીનો જે હેતુ માટે અનામત રાખી હોય તે દસ વર્ષના સમયગાળા સુધી ઉપયોગમાં લેવામાં ન આવી હોય તો તેવી અનામત રાખેલ જમીનો ઉપરનું રીઝર્વેશન રદ કરવા સુપ્રિમ કોટ ર્સુધી કેસો થયેલ છે અને તેમાં માર્ગદર્શક સુચનાઓ અપાયેલ છે અને સબંધિત સતામંડળોને દસ વર્ષના માસ્ટર ડેવલપમેન્ટ પ્લાનમાં ઉપયોગ થયેલ ન હોય તો Lapse થઈ શકે પરંતું સબંધિત સતામંડળ માસ્ટર પ્લાન રીવાઈઝ કરવામાં આવે ત્યારે ફરીથી જે તે હેતુ માટે Reservation રાખી શકાય છે. પરંતું જે સ્વરૂપે દિશાનિર્દિષ્ટ આપેલ છે તે મુજબ અનિશ્ચિતકાળ સુધી આવા રીઝર્વેશન રાખી શકતા નથી. કહેવાનો મતલબ એ છે કે જે હેતુ માટે જમીન રીઝર્વ રાખવામાં આવી હોય તેનો કાર્યસાધક ઉપયોગ થવો જોઈએ.
શહેરી / વિસ્તાર વિકાસ મંડળો દ્વારા માસ્ટર ડેવલપમેન્ટમાં જે ઝોનીંગ નક્કી કરવામાં આવ્યું હોય અથવા જે જમીનો જે હેતુ માટે અનામત રાખવામાં આવી હોય તેમાં સબંધિત સતામંડળને યોગ્ય લાગે તો તેમાં ફેરફાર પણ કરી શકાય છે. પરંતું તે અંગે સરકારના શહેરી વિકાસ વિભાગની મંજુરી બાદ થઈ શકે છે. પરંતું શહેરોના કે સતામંડળોના માસ્ટરડેવલપમેન્ટનું અમલીકરણ અગત્યનું છે. ફક્ત જમીનોના Usage / ઝોન દ્વારા નક્કી કરવાથી સુઆયોજીત વિકાસ થતો નથી. એટલે સાચા સ્વરૂપમાં માસ્ટર ડેવલપમેન્ટ પ્લાન મંજુર થયાની સાથોસાથ ટાઉન પ્લાનીંગ સ્કીમનો ઈરાદો જાહેર થવો જોઈએ અને વિવિધ તબક્કાની કામગીરી પ્રિલીમનરી, ડ્રાફ્ટ અને ફાયનલ કરવામાં ઘણો સમય વ્યતિત જાય છે. જેથી ચોક્કસ હેતુ માટેની જમીનોને Lock કરી દેવામાં આવે છે. તેવું કહી શકાય વધુમાં ટીપીની કાનુની કાર્યવાહી હાથ ધરવા માટે ટીપી એક્ટની જોગવાઈ પ્રમાણે ટાઉનપ્લાનીંગ ઓફિસરની નિમણુંક કરવામાં આવે છે. આ જોગવાઈ રાખવાનો મૂળભુત ઉદ્દેશ એ હતો કે સબંધિત જમીનના પ્લોટ હોલ્ડર માલીકને સાંભળવાની તક આપીને નિર્ણય આપવાનો છે. આમ તો પ્રાથમિક તબક્કે ટીપીની પ્રક્રિયા દરમ્યાન સબંધિત સતામંડળ દ્વારા Owners Meeting રાખવાની ફરજીઆત જોગવાઈ છે. પરંતું અનુભવ પ્રમાણે આ મિટીંગમાં બહુ જ મર્યાદિત જમીન ધારકો હાજર રહેતા હોય છે. પરંતું ટીપીઓ દ્વારા એક અર્ધન્યાયિક Quasi-Judicial કાર્યવાહી હાથ ધરવાના ઓથા હેઠળ વર્ષો સુધી ટીપી આખરી થતી નથી. અને ૨ વર્ષની સમય મર્યાદા રાખી છે. પરંતું તેમાં લંબાવવાની જોગવાઈઓ હોવાથી સરકારની મંજુરી લઈ મોટા ભાગના કેસોમાં વર્ષો સુધી લંબાવવામાં આવે છે અને ટીપી આખરી ન કરવાના અભાવે મૂળભુત હેતુ સિધ્ધ થતો નથી. ડ્રાફ્ટ સ્કીમમાં પણ સબંધિત પ્લોટ હોલ્ડર દ્વારા કપાતના ધોરણો મુજબ જમીન છોડવા સમંત હોયતો વિકાસ / બાંધકામ પરવાનગી પણ આપવામાં આવે છે. પરંતું આવા બાંધકામો / વિકાસ અનિયમિત સ્વરૂપે થાય છે અને વિકાસ ચાર્જ / બાંધકામ પરવાનગી ચાર્જ / Amenities જેવા ચાર્જીસ સબંધિત સતામંડળ દ્વારા વસુલ કરવામાં આવે છે. પરંતું આંતરમાળખાકીય સુવિધાઓ ઉપલબ્ધ કરવામાં આવતી નથી. ખરેખર તો માસ્ટરડેવલપમેન્ટ આખરી થાય તે સાથે જ આંતરમાળખાકીય સુવિધાઓ ઉપલબ્ધ કરવી પડે, ખાસ કરીને રસ્તા, ડ્રેનેજ, પાણી આટલી સુવિધાઓ Up-Front ઉભી કરવી જોઈએ અને ટીપી સ્કીમ પણ સાથોસાથ હાથ ધરવામાં આવે તો ડ્રાફ્ટ સ્કીમ કક્ષાએ પણ જાહેર હેતુ માટે જમીન આપોઆપ સંપ્રાપ્ત થાય અને કબજા લઈ શકાય છે. અને જાણકારી મુજબ શહેરી વિકાસ વિભાગ હસ્તક ટીપી સ્કીમોના સાપેક્ષમાં પર્યાપ્ત ટીપીઓ નથી પરંતું તેઓ દ્વારા કાનુની પ્રક્રિયા ફક્ત સુચિત એફપી ધારકોને સાંભળવાની પ્રક્રિયા જ કરી આખરી કરવાની છે પરંતું ઈચ્છાશક્તિના અભાવે ઝડપથી થતું નથી. વધુમાં પક્ષકારોને જે વળતર ચાર્જ અને Incremental Cost અંગે રજુઆત કરવા માટે અપીલીય-Appellate સતામંડળ છે. ગુજરાતમાં શહેરીકરણના વ્યાપને ધ્યાનમાં લેતાં પર્યાપ્ત સમયમાં ટાઉનપ્લાનીંગ હસ્તકના વહિવટી તંત્રને Strengthen કરવાની જરૂર છે. જેમ કાયદો અને વ્યવસ્થા માટે પોલીસનું સંખ્યાબળ વધારવામાં આવે છે તેમ સુઆયોજીત શહેરી વિકાસ માટે કાયમી માપદંડો બનાવી ટાઉન પ્લાનરોની નિમણુંક કરવી જરૂરી છે.
સૌથી અગત્યની બાબતમાં ટીપી આખરી થયા બાદ એફપી ફાયનલ પ્લોટ મુજબ કબજાઓની લેવડ-દેવડ તેમજ જાહેર હેતુ માટે જમીનોના કબજા લેવા તે સૌથી અગત્યનું છે. ટીપી એક્ટની કલમ-૬૭/૬૮ હેઠળ ફોજદારી કાર્યવાહી સહિતની બાબતો છે. પરંતું આ જોગવાઈઓનો ભાગ્યે જ અમલ થતો જોવા મળે છે. જો ટીપીમાં નક્કી થયા મુજબ અમલીકરણના ભાગરૂપે જમીનો લેવામાં ન આવે અને ઉપયોગમાં ન લેવામાં આવે તો મૂળભુત હેતુ સરતો નથી. એટલે તમામ શહેરો / સતામંડળો પાસે ટીપી અમલીકરણના સેલને પુરતી સતા / સાધનો સાથે સજ્જ કરવા જોઈએ વધુમાં અનુભવે ધ્યાનમાં આવેલ છે કે અમદાવાદ, વડોદરા જેવા શહેરોમાં સંરક્ષણ Armed Forcesની જમીનોમાં રસ્તા કે અન્ય જાહેર હેતુ માટેની જમીનોના કબજા અપાતા નથી. દા.ત. અમદાવાદ શાહીબાગમાં હનુમાન મંદિરથી ડીપી / ટીપી રોડ હોવા છતાં રસ્તા પહોળા થઈ શકતા નથી.
વડોદરામાં પણ અમારા મ્યુનિસીપલ કમિશ્નર કે ડેપ્યુટી મ્યુનિસીપલ કમિશ્નરના કાર્યકાળ દરમ્યાન સમાના રસ્તાઓ (ઈએમઈ પાછળ) કબજા લીધેલ પરંતું આજે પણ માંજલપુરમાં વિદ્યાભવનથી આગળ અને લાલબાગના ફ્લાય ઓવર બનાવવામાં કબજા મળેલ ન હતા. તેમાં સંરક્ષણ મંત્રાલય સુધીની મંજુરી અને વૈકલ્પિક જમીનનો આગ્રહ કરવામાં આવે તે યોગ્ય નથી જ્યારે ટીપી આખરી થાય ત્યારે તેમને પણ જેમ ખાનગી જમીનના ધારકોને લાગુ પડે છે તેમ કેન્દ્રસરકારના વિભાગોને પણ લાગુ પડે છે. આ બાબતમાં સીંગાપોરના જેવા કાયદાઓ લાગુ કરવા જોઈએ Land Notified is automatically vested to respective authority) તો જ સુઆયોજીત નગરોના વિકાસની વિભાવના સાર્થક થશે.'
