બિલ્ડર અને ગ્રાહક વચ્ચે કરાર થાય અને એલોટમેન્ટ લેટર અપાય કે ફ્લેટ નક્કી થાય તેનો મતલબ કે ગ્રાહક, બિલ્ડર પાસેથી બાંધકામની સેવા લેવા અને બિલ્ડર એ સેવા પૂરી પાડવાનો કરાર કરે છે
GST હેઠળ સૌથી મોટા ઝઘડા અને વિવાદ ગ્રાહક અને બિલ્ડર વચ્ચે વેરાની રકમ અને ટાઈમિંગ બાબતે થતા હોય છે. તા ૦૧.૦૪.૨૦૧૯ પહેલાની સ્કીમ કે પછીની અને કમ્પ્લીશન સર્ટિફિકેટ પહેલા કે પછી કેટલો વેરો લાગે? GST માટે કેટલીક વાર તો મામલો પોલીસ સ્ટેશને કે કોર્ટમાં પણ પહોંચી જાય છે. મૂળ પ્રશ્ન એ છે કે ફ્લેટના બુકિંગ સમયે તે construction service થતી હોઈ કરારમાં નક્કી થયા મુજબ લાગુ પડતા દરે જીએસટી લાગે છે. પરંતુ કેટલાક લોકોની સમજ એવી છે કે કમ્પ્લીશન સર્ટિફિકેટ આવી ગયું હોય એ પછી મકાનની કુલ કિંમત પૈકી અગાઉ ચૂકવેલ હપ્તાની રકમ બાદ કરતાં જે રકમ રહે તે ચુકવણી કરતા તે રકમ ઉપર જીએસટી ન લાગવો જોઈએ. જેમકે રૂ. ૮૦ લાખના ફ્લેટમાં કમ્પ્લીશન સર્ટિફિકેટ આવતા પહેલા રૂ. ૬૦ લાખ હપ્તે- હપ્તે ચૂકવવામાં આવેલ હોય તો તેના પર જીએસટી લાગે પરંતુ ૨૦ લાખની જે રકમ કમ્પ્લીશન સર્ટિફિકેટ આવ્યા બાદ ચુકવવામાં આવી છે તેના ઉપર જીએસટી ન લાગે. આ બાબત ખરેખર અર્થઘટનના વિવાદની છે. પરંતુ હાલ GSTના કાયદામાં જે જોગવાઈ છે તેમાં એવું લખ્યું છે કે,
Schedule-II [Section 7] Activities[or Transactions] to be treated as supply of goods or supply of services (Juhtvtºt) &
“5. Supply of services : The following shall be treated as supply of services, namely:- (a) renting of immovable property; (b) construction of a complex, building, civil structure or a part thereof, including a complex or building intended for sale to a buyer, wholly or partly, except where the entire consideration (અર્થઘટનના વિવાદની ઝંઝટ અહીંયા છે. અહીં શબ્દ 'એન્ટાયર કન્સીડરેશન' વાપરેલ છે એટલે કે સંપૂર્ણ રકમ અથવા અવેજ. એટલે કાયદાની ભાષામાં જોવા જઈએ તો જો under-construction મકાનના બુકિંગ માટે ઓછામાં ઓછો એક પણ રૂપિયો આપેલ હોય અને બાકીની રકમ કમ્પ્લીશન સર્ટિફિકેટ પછીથી આપેલ હોય તો પણ તે entire considerationન કહેવાય અને તેથી પૂરેપૂરી રકમ ઉપર એટલે કે કમ્પ્લીશન સર્ટિફિકેટ પહેલા આપેલ રકમ અને કમ્પ્લીશન સર્ટિફિકેટ રકમ આવ્યા બાદની રકમ સહિત મકાનની પુરેપુરી કિંમત ઉપર GST લાગે. ઉપરના દાખલામાં રૂ. ૬૦ લાખ નહિ પરંતુ રૂ ૮૦ લાખ એમ તમામ રકમ ઉપર જીએસટી લાગે. બિલ્ડર અને ગ્રાહક વચ્ચે કરાર થાય અને એલોટમેન્ટ લેટર અપાય કે ફ્લેટ નક્કી થાય તેનો મતલબ કે ગ્રાહક, બિલ્ડર પાસેથી બાંધકામની સેવા લેવા અને બિલ્ડર એ સેવા પૂરી પાડવાનો કરાર કરે છે. આવા કેસમાં મકાનની ફાઈનલ સોંપણી completion certificate આવ્યા પહેલા થાય કે પછી, વેરાકીય જવાબદારીમાં વધ-ઘટ થતી નથી.) has been received after issuance of completion certificate, where required, by the competent authority or after its first occupation, whichever is earlier.
વધુમાં આ બાબતે જાહેરનામાં ક્ર ઃ૪/૨૦૧૯ તા ૨૯.૩.૨૦૧૯માં જણાવ્યા મુજબ,
((xii) “an apartment booked on or before the date of issuance of completion certificate or first occupation of the project” shall mean an apartment which meets all the following three conditions, namely-
(a) part of supply of construction of the apartment service has time of supply (cw®fd) on or before the said date; and
(b) consideration equal to at least one instalment (બાનાખત કે અન્ય રીતે આપેલ બુકિંગની રકમ) has been credited to the bank account of the registered person on or before the said date; and
(c) an allotment letter or sale agreement or any other similar document evidencing booking of the apartment has been issued on or before the said date. આ. જોગવાઈ મુજબ ઉપરના દાખલામાં રૂ. ૬૦ લાખ નહિ પરંતુ રૂ ૮૦ લાખ એમ તમામ રકમ ઉપર જીએસટી લાગશે. જયારે મકાનનું completion certificate આવ્યા બાદ ખરીદ-વેચાણ થાય તો GST ન લાગે.
સામે GSTની ડિઝાઈન મુજબ સમાનતાના આધારે TDR ના કિસ્સામાં completion certificate પછી વેચાતા મકાનો પર RCM પદ્ધતિએ ડેવલપર ઉપર GST લાગે છે. વધુમાં GST હેઠળ એડવાન્સ રકમ ઉપર પણ વેરો લાગે છે.
બીજો વિવાદ : ૧.૭.૨૦૧૭ પહેલાના ફ્લેટના બુકિંગના કેસોમાં પણ વેરા બાબતે ઘણી રજુઆતો અને કેસો થયેલ છે. તારીખ ૧.૭.૨૦૧૭ પહેલા એટલે કે જીએસટીના અમલ પહેલા વેટ અને સર્વિસ ટેક્સનો જે વેરાનો દર હતો અને વેટ હેઠળ સર્વિસ ટેક્સની વેરા શાખ મળતી ન હતી તેથી વેરાનુ કુલ ભારણ વધારે રહેતું હતું. પરંતુ જીએસટી આવ્યા બાદ વેરાનું cascading નીકળી જવાથી વેરાનું કુલ ભારણ ઓછું થવા પામેલ હોય તો તેનો લાભ ગ્રાહકોને મળે તેવું આયોજન સરકારે કરેલ અને જો કોઈ વેપારી આવો લાભ ગ્રાહકોને pass-on ન કરે તો જીએસટીની કલમ ૧૭૧ હેઠળ રચાયેલ એન્ટી પ્રોફિટયરીંગ ઓથોરિટીને ફરિયાદ કરી શકાય અને આ ઓથોરિટી વેપારી સામે પગલાં લઈ શકે તેવી જોગવાઈ કરવામાં આવેલ હતી. જેના અનુસંધાને ઘણી બધી ફરિયાદો થઈ અને બિલ્ડરો/વેપારીઓની વિરુદ્ધ નિર્ણયો આવ્યા. આ પૈકીના ઘણા વેપારીઓ કોર્ટમાં ગયા અને કેટલાક કેસ હજી પેન્ડિંગ છે. વેપારીઓનું એવું કહેવું છે કે કોઈપણ ફ્લેટ કે મકાનની કિંમતમાં બજારના પરિબળો વધારે અસર કરતા હોય છે નહીં કે વેરો અને વેરા શાખ. હાલ એન્ટી પ્રોફિટયરીંગ ઓથોરિટીનું કામ કોમ્પિટિશન કમિશન ઓફ ઇન્ડિયાને સોંપવામાં આવેલ છે. તાજેતરમાં એપ્રિલ ૨૦૨૪ દરમ્યાન મે. સ્વાતિ રિયાલીટીએ GST કાયદાની એન્ટી પ્રોફિટયરીંગને લગતી જોગવાઈઓને બંધારણ વિરુદ્ધ ગણાવીને પડકારેલ છે. આ કેસમાં નામદાર સુપ્રિમ કોર્ટે આવા મુદ્દે ભારત સરકાર, CBIC, GST કાઉન્સિલ અને નેશનલ એન્ટી પ્રોફિટયરીંગ ઓથોરિટીને નોટીસ પાઠવેલ છે.
ત્રીજો વિવાદ : તાઃ ૧.૪.૨૦૧૯ થી વેરાના દરમાં ફેરફારો થયા છે. કેટલીક જગ્યાએ ૧૨% ને બદલે ૧% અને ૫% વેરો થયેલ છે. On-going સ્કીમોના કિસ્સામાં જો બિલ્ડર નવો વિકલ્પ સ્વીકારે તો ફ્લેટનું બુકિંગ કરાવ્યું હોય તેવા ગ્રાહકો ઉપર વેરાનું ભારણ ઘટે. અહી પણ ઘણા વિવાદો થયા. નવી યોજનામાં વેરાનો દર ઘટયો પણ ITC મળતી બંધ થઇ એટલે કેટલાક બિલ્ડરે તો ઉલટું GSTની વધારાની રકમ ગ્રાહક પાસેથી માંગી જયારે કેટલાક બિલ્ડર GSTની જૂની યોજનામાં ચાલુ રહ્યા.
RERAના કાયદામાં આપેલ અન્ય વ્યખ્યાઓ.
Section 2 (k) “ Carpet area” means the net usable area of an apartment, excluding the area covered by the external walls, areas under services (સીડી, લિફ્ટ, કોરિડોર, યુટીલીટી ડકટ, વગેરે) shafts, exclusive balcony or verandah area and exclusively open terrace area, but includes the area covered by the internal partition walls of the apartment. એટલે કે કાર્પેટ એરિયાનું સૂત્ર = બેડ રૂમ+ લિવિંગ રૂમ+ રસોડું+બાલ્કની + ટોયલેટનો એરિયા+ અંદરની દીવાલોની જાડાઈ. અંદરની દીવાલોની જાડાઈ ઉમેરવાથી (જે બિલ્ડરો ઉમેરતા નથી) RERA મુજબનો કાર્પેટ એરિયા ૪% થી ૫% જેટલો વધુ આવે છે, તે સિવાય built up area (કાર્પેટ એરિયા + દીવાલોની જાડાઈ અને કોરીડોર, વગેરે સહીત) અને super built up area (built up area + પૂલ, ગાર્ડન, ક્લબ હાઉસ વગેરે સહીત) એવા શબ્દો પણ આ સેક્ટરમાં ચલણમાં છે. સામાન્ય રીતે કાર્પેટ એરિયા built up area ના ૭૦%-૭૨% જેટલી આવે છે.
GST હેઠળ વેરાની ગણતરી અને વેરા-શાખ માટે કાર્પેટ એરિયાની વિગતો અને વ્યાખ્યા ખુબ મહત્વના છે કારણકે તેના આધારે long term lease ની પ્રિમીયમની રકમ અને Transfer of Development Rights (TDR) તેમજ અન્ય અગત્યની ગણતરીઓ કરવામાં આવે છે.
