સાટાખત હેઠળના ખરીદનાર વેચાણકર્તાની સંમતિ વિના પોતાના હક્કોનું એસાઈન્ટમેન્ટ કરી શકે નહીં

 

સાટાખત હેઠળના ખરીદનાર વેચાણકર્તાની સંમતિ વિના પોતાના હક્કોનું એસાઈન્ટમેન્ટ કરી શકે નહીં

ગુજરાતમાં જમીન-મિલકત અને વીલ- વારસાઈની બાબતોમાં નિપુણ અને અધિકારીક અભિપ્રાય આપતા એક પ્રતિષ્ઠિત વકીલ અને લિગલ કન્સલટન્ટ છે. દાયકાઓના અનુભવ સાથે, તેમણે અગ્રણી કાનૂની વિશેષજ્ઞ નિષ્ણાત તરીકે ઓળખ મેળવી છે. તે માત્ર વકીલ જ નહીં, પરંતુ કાનૂની બાબતોના લેખક, સંકલનકર્તા, વક્તા, ટીવી પ્રેઝન્ટર તેમજ લોકપ્રિય અખબારના કોલમિસ્ટ પણ છે ઉપરાંત તેઓ સેમિનારના માધ્યમથી કાયદાકીય જ્ઞાનને વધુમાં વધુ લોકો સુધી પહોંચાડવા માટે હંમેશાં પ્રયત્નશીલ રહે છે. તેમને અનેક પ્રતિષ્ઠિત પુરસ્કારોથી પણ નવાજવામાં આવ્યા છે અને સમગ્ર ગુજરાતમાં તેમને કાનૂની ક્ષેત્રે એક આઇકન તરીકે ઓળખવામાં આવે છે.

કોઈ જમીન-મિલકતના વ્યવહારો / સૌદાના કામે વેચનાર અને ખરીદનાર વચ્ચે મિલકતની તબદીલી બાબતે પ્રાથમિક શરતો નક્કી કરવા બાબત કરાર થાય છે જે સાટાખત યા બાનાખત તરીકે પણ ઓળખાય છે અને મિલકતની તબદીલીઓ - વ્યવહારો અંગે પક્ષકારો વચ્ચે આવા કરારો થતા હોય છે, અને આવા કરારોમાં પક્ષકારો એકબીજાની સંમતિથી વેચાણ વ્યવહાર પૂર્ણ કરવા માટેની શરતો નક્કી કરતા હોય છે. અને પક્ષકારો વચ્ચે નક્કી થયેલ આવી શરતોનું પાલન પક્ષકારો દ્વારા કરવાથી તેઓ વચ્ચે વેચાણ વ્યવહારની કાર્યવાહી આગળ વધી શકે છે અને પૂર્ણ થઈ શકે છે. તેવી જ રીતે પક્ષકારો પૈકી કોઈ પક્ષકાર કરારની શરતો મુજબ વર્તન જ નહીં કરે કે કરારની શરતોનું પાલન નહીં કરે તો તે અંગેના ઉપાયો તથા પરિણામો અંગેની શરતો પણ કરારમાં સામેલ કરવામાં આવતી હોય છે. ઘણીવાર આ રીતે પક્ષકારો વચ્ચે સોદો થયા બાદ તે અંગે તેઓ વચ્ચે સાટાખત મુજબનો કરાર થયા બાદ તેવા સાટાખતના ખરીદનાર દ્વારા સોદો પૂર્ણ કર્યા પહેલાં અને અવેજની બાકી.

રકમ માલિકને ચૂકવ્યા પહેલાં જ ઘણાં કિસ્સાઓમાં સાટાખતના ખરીદનાર દ્વારા પોતાને સાટાખત આઘારે પ્રાપ્ત થયેલા હક્કો અન્ય ત્રાહિતોને ટ્રાન્સફર તબદીલ એસાઈમેન્ટ કરવામાં આવતા હોય છે અને આવા કિસ્સામાં ઘણીવાર કોઈ પક્ષકાર દ્વારા પોતાનો ભાગ બજાવવામાં ન આવતો હોય ત્યારે પ્રથમ સાટાખતના ખરીદનાર તેમજ મૂળ માલિક અને છેવટના ખરીદનારાનાઓની વચ્ચે તકરારો ઉપસ્થિત થાય છે અને પક્ષકારો વચ્ચે દાવાદુવીના પ્રકરણો પણ થાય છે, પરંતુ સાટાખત ઠેઠળના ખરીદદારો વૈચાણકર્તાની સંમતિ વિના તે હેઠળના પોતાના હઠકોનું એસાઈન્ટમેન્ટ કરી શકે નહીં.

એવો સિદ્ધાંત નામદાર સુપ્રીમ કોર્ટ (ખંડપીઠ) દ્વારા કપિલાબેન અને બીજા વિરુદ્ધ અશોક કુમાર જયંતીલાલ શેઠ યુ પાવર ઓફ એટર્ની ગોપાલભાઈ મધુસૂદન પટેલ અને બીજા, સિવિલ અપીલ નં. : ૧૦૬૮૩ / ૨૦૧૪, ૧૦૬૮૪ / ૨૦૧૪, ૧૦૬૮૫ / ૨૦૧૪, ૧૦૬૮૬ / ૨૦૧૪ના કામે તા. ૨૫-૧૧-૨૦૧૯ના રોજ આખરી હુકમ કરી ઉપર મુજબનો સિદ્ધાંત પ્રસ્થાપિત કરવામાં આવેલ છે (લેન્ડ લોઝ જજમેન્ટસ (J), વોલ્યુમ-૨, ઈસ્યુ-૧૦, ઓક્ટોબર-૨૦૨૦, પાના નં. ૬૯૭) આ કેસની ટૂંકમાં હકીકત નીચે મુજબ છે.

એક નારણભાઈ રામદાસ પટેલ (પ્રતિવાદી નં. ૧, હવે મૃતક) વડોદરા જિલ્લાના માંજલપુર ગામના જમીનના મૂળ માલિક હતા. તેઓએ પ્રતિવાદી નં. ૨ થી ૫ (પ્રતિવાદી નં. ૧ને સત્ય) ની સાથે મળીને બચાવકર્તા નં. ૩ થી ૧૧/ પ્રતિવાદીઓ નં. ૬ થી ૯ની તરફેણમાં દાવાવાળી મિલકતના સંબંધમાં તા. ૧૧,૦૩.૧૯૮૬નાં રોજ સાટાખત (૧૯૮૬ નો સાટાખત) કર્યો હતો કે જેના માટે મૂળ વેચાણે લેનારાઓએ રૂ. ૧,૫૪,૨૫૧/-ની બાનાની રકમ ચૂકવી હતી. દાવાવાળી મિલકત વડોદરા મ્યુનિસિપલ કોર્પોરેશનની ટાઉન પ્લાનિંગ સ્કીમ નં. ૧૯માં સમાવિષ્ટ કરવામાં આવી હતી અને એક વખત ઉપરોક્ત સ્કીમ આખરી બને ત્યારે દાવાવાળી

મિલકતનો કબજો વેચાણે લેનારાઓને આપવાનો હતો. દાવાવાળી મિલકતને સંબંધિત એક નોંધાયેલ વેચાણ દસ્તાવેજ મૂળ વૈચાણે લેનારાઓ પાસેથી બાકીને અવેજ મળવા ઉપર કરવાનો હતો કે જેની આખરી સમયમર્યાદા ટાઉન પ્લાનિંગ સ્કીમ આખરી બન્ચાના ત્રણ મહિનાની અંદર હતી.

બચાવકર્તા નં. ૧ને દાવો એવો હતો કે મૂળ વેચાણે લેનારાઓએ ત્યાર બાદ દાવાવાળી મિલકતના જુદા જુદા ચાર ભાગના સંબંધમાં તા. ૧૪-૦૯-૧૯૮tomi રોજના સાટાખત (૧૯૮૭નાં સાટાખત) કર્યા હતા. તે ૧૯૮૬ના સાટાખત હેઠળના અગાઉના વેચાણે લેનારના અધિકાર પાછળથી લેનારાઓની તરફેણમાં એસાઈન કરીને અને એ કે, રૂ. ૫,૦૦૦/- ની બાનાની રકમ પ્રત્યેક સાટાખત હેઠળ ચૂકવવામાં આવી હતી. નોંધપાત્ર રીતે, અપીલકર્તાઓ વર્ષ ૧૯૮૭નાં સાટાખતોનાં પક્ષકાર નહોતે. પાછળથી, પક્ષકારો વચ્ચે વિવાદો ઊભા થયા હતા.

મિલકત તબદીલી અધિનિયમની કલમ ૪૦ જણાવે છે કે સ્થાવર મિલકતના વેચાણ માટેનો કરાર એ એવો કરાર છે કે "પક્ષકારો વચ્ચે નક્કી થયેલ શરતો ઉપર વેચાળ અસર લેશે", એ પ્રસ્થાપિત સ્થિતિ છે કે આવો કરાર પોતે આપમેળે મિલક્તમાં કોઈ હિત અથવા તેની ઉપર કોઈ બોજો ઊભો કરતો નથી. તમામ પક્ષકારો દ્વારા જે અંગે સંમતિ આપવામાં આવેલ હોય તેવી લાગુ પડતી બોલીઓ અને શરતો પરિપૂર્ણ કરવા ઉપર ખરીદદાર માત્ર વેચાણ દસ્તાવેજ કરાવી લેવાનો અધિકાર મેળવે છે. તેથી, વર્ષ ૧૯૮૬નો સાટાખત, દાવાવાળી મિલકતના વેચાણની સમજૂતી હોઈ, તે પરસ્પરના અધિકારો અને જવાબદારીઓને સાંકળતા કરારનો સ્પષ્ટ કેસ છે. મૂળ વેચાણે લેનારાઓએ વર્ષ ૧૯૮૬ના સાટાખતમાં નિર્દિષ્ટ શરતો પરિપૂર્ણ થવા ઉપર દાવાવાળી મિલકતના સંબંધમાં વેચાણ દસ્તાવેજ કરાવી લેવાનો અધિકાર મેળવવાનો હતો. 

નામદાર સુપ્રીમ કોર્ટ એવા તારણ ઉપર આવેલ કે એ બાબતે કોઈ વિવાદ નથી કે મૂળ વેચાણે લેનારાઓએ વર્ષ ૧૯૮૭ના સાટાખતો હેઠળ કહેવાતા 'એસાઈનમેન્ટ' કરતાં પહેલાં વર્ષ ૧૯૮૬ના સાટાખત હેઠળની તેમની જવાબદારીઓ પરિપૂર્ણ કરી નહોતી. તેથી તેઓએ વિશિષ્ટ દIE અધિનિયમની કલમ ૧૫(બી) હેઠળ જરૂરી છે તે મુજબ, 'કરારના તેમના ભાગનું પાલન' કર્યું નહોતું. ઉપર જણાવ્યા મુજબનો કાયદો લાગુ પાડતા, આવા કરારના એસાઈનમેન્ટનો અમલ કરાવી શકાય નહીં, તે એવું સાબિત કર્યા વિના કે તેમ મૂળ માલિકો/અપીલકર્તાઓની જાણકારી અને સંમતિ સાથે થયું હતું. આથી નામદાર સુપ્રીમ કોર્ટ એવા તારણ ઉપર આવેલ કે, વર્ષ ૧૯૮૬ના સાટાખતમાંથી વહેતા અધિકારનું કોઈ કાયદેસરનું એસાઈનમેન્ટ બચાવકર્તા નં. ૧ ને કરવામાં આવ્યું નહોતું અને તેઓ અપીલકર્તાઓની વિરુદ્ધ વિશિષ્ટ પાલનની માગણી કરી શકે નહીં.

ઉપરોક્ત કેસ ઉપરથી ફલીત થાય છે કે કોઈ જમીન-મિલકત અંગે પક્ષકારો વચ્ચે સોદો થયા બાદ તે અંગે તેઓ વચ્ચે સાટાખત મુજબનો કરાર થયા બાદ તેવા સાટાખતના ખરીદનાર દ્વારા સોદો પૂર્ણ કર્યા પહેલાં અને અવેજની બાકી રકમ માલિકને ચૂકવ્યા પહેલાં જ ઘણાં કિસ્સાઓમાં સાટાખતના ખરીદનાર દ્વારા પોતાને સાટાખત આધારે પ્રાપ્ત થયેલા હક્કો અન્ય ત્રાહિતોને ટ્રાન્સફર-તબદીલ-એસાઈમેન્ટ કરવામાં આવતા હોય છે અને આવા કિસ્સામાં ઘણીવાર કોઈ પક્ષકાર દ્વારા પોતાનો ભાગ બજાવવામાં ન આવતો હોય ત્યારે પ્રથમ સાટાખતના ખરીદનાર તેમજ મૂળ માલિક અને છેવટના ખરીદનારાઓની વચ્ચે તકરારો ઉપસ્થિત થાય છે અને પક્ષકારો વચ્ચે દાવાદુવીના પ્રકરણો પણ થાય છે. પરંતુ સાટાખત હેઠળના ખરીદદારો વેચાણકર્તાની સંમતિ વિના તે હેઠળનાપોતાના હક્કોનું એસાઈન્ટમેન્ટ કરી શકે નહીં